نظام پس‌انداز مسكن از بين رفته است

خبر اقتصادی - در اين همايش عباس آخوندي با اشاره‌به اهميت شاخص‌هاي قابليت زندگي و سهولت جابه‌جايي در سطح شهرها خاطرنشان كرد: برقراري اين شاخص‌ها در شهرهاي كشور نيازمند تغيير رويكرد نسبت به مفاهيم است چرا كه در ادبيات شهرسازي كه ما از آن استفاده مي‌كنيم، به بخش‌هاي با جمعيت زير 25هزار نفر و مجموعه كلان‌شهرهايي مانند تهران، شهر اطلاق مي‌شود. اين درحالي است كه امكان شرايط و برقراري هر يك از اين شاخص‌ها در اين دو شرايط كاملا متفاوت است. وي افزود: در چنين شرايطي مفاهيمي مانند حمل‌ونقل درون شهري و حمل‌ونقل شهري نيز نياز به بازنگري دارد. اين امر مستلزم اعمال سياست‌ها و تفكراتي است كه بتواند پيوندهايي بين نظام مسكن، شهرسازي و حمل‌ونقل را ايجاد كند.

 مسكن در نگاه كلان

آخوندي با بيان اينكه اتخاذ سياست‌هاي درست در بخش مسكن نيازمند به‌وجود آوردن عرضه و تقاضاي موثر است، خاطرنشان كرد: درحال حاضر 30درصد از سرمايه‌هاي ثابت تشكيل شده در اقتصاد كشور به بخش مسكن اختصاص يافته است. اين درحالي است كه سهم مسكن از اشتغالزايي بالغ بر 12درصد است به‌طوري‌كه براي احداث حدود 4/69مترمربع ساختمان مسكوني، به‌طور مستقيم يك شغل و غيرمستيم 7/0شغل ايجاد مي‌شود.

وزير راه‌وشهرسازي درباره سهم حوزه مسكن از تسهيلات بانكي بيان كرد: اين شاخص در اقتصاد كشور از اهميت بالايي برخوردار است. با اين‌حال، شاهد نوسان اين شاخص در سال‌هاي گذشته بوده‌ايم اما به‌طور ميانگين 25درصد تسهيلات بانكي كشور در اين سال‌ها به بازار مسكن تعلق گرفته است. اين درحالي است كه سهم مسكن از ديگر شاخص‌هاي مهم اقتصادي يعني گردش نقدينگي در حدود 20 تا 30‌درصد است. آخوندي با اشاره به آمار دخالت دولت در ساخت‌وساز مسكن گفت: آمار نشان مي‌دهد بخش مسكن كشور متكي به بخش خصوصي است چراكه 5/0 تا 3‌درصد از ساخت‌وسازهاي ساختمان‌هاي مسكوني توسط دولت انجام مي‌گيرد. همچنين اين امر اشاره به حساسيت‌ها و پيامدهاي نامطلوب دخالت‌هاي بي‌جاي دولت در بخش مسكن نيز دارد. وي در ادامه درخصوص سهم مسكن از بودجه خانوار بيان كرد: خانواده‌ها تقريبا يك سوم بودجه خود را به تهيه مسكن اختصاص مي‌دهند كه بر اهميت اين كالا از بعد خانوار و طرف تقاضاي بازار مسكن دلالت دارد چراكه خريدن يك واحد مسكوني براي خانوارهاي شهري با درآمد متوسط يك اتفاق مهم محسوب مي‌شود. به‌گفته اين عضو دولت يازدهم، يك واحد ارزش‌افزوده در بخش مسكن منجر به افزايش 1/2واحد توليد ناخالص داخلي مي‌شود. همچنين در مقابل، يك واحد افزايش توليد ناخالص داخلي، 2/1واحد ارزش‌افزوده بخش مسكن را به‌دنبال دارد.

 تقاضاي مسكن خانوارها

وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به اهميت رابطه تعداد خانوارها و تقاضاي مسكن بيان كرد: در برنامه‌ريزي‌هاي صورت گرفته معمولا ميزان مسكن مورد نياز در كشور براساس نرخ رشد جمعيت برآورد مي‌شود، درحالي كه متقاضي مسكن خانوارها هستند. بنابراين براي پيش‌بيني صحيح‌تر از اين ميزان نياز بهتر است سياست‌هاي توسعه مسكن با محوريت نرخ رشد خانوار انجام گيرد. آخوندي در ادامه با اشاره به ساختار جمعيت كشور خاطرنشان كرد: جمعيت كشور از 60ميليون نفر در سال 75 به 75ميليون نفر در سال 90 رسيده است. با اين‌حال، روند رشد جمعيت كشور در دو دهه اخير سير نزولي را طي كرده است، درحالي‌كه رشد تعداد خانوارها در اين سال‌ها تقريبا با رشد 4‌درصدي سير صعودي داشته است. روند رشد خانوارها حاكي از آن است كه تعداد آن از 18/21ميليون خانوار در سال 90 به 9/27ميليون در افق 1405 مي‌رسد. وي افزود: اين رشد 4درصدي تعداد خانوارها حاكي از آنست كه تقاضاي فزاينده‌يي براي مسكن درحال شكل‌گيري است. البته اين درحالي است كه باتوجه به كوچك شدن بعد خانوارها، ماهيت مسكن موردنياز كنوني نسبت به مسكن 20سال گذشته متفاوت است. در سال 65 در كشور 3/8ميليون واحد مسكوني وجود داشت كه با رشد 7/2درصدي به 8/10ميليون واحد رسيد. اين روند صعودي همچنان ادامه داشته است تا اينكه موجودي مسكن در كشور در سال 92 به 20ميليون واحد برسد.

 بيش‌از يك ميليون واحد كمبود مسكن

آخوندي با اشاره به اهميت تناسب نحوه توزيع واحدهاي مسكوني با بعد جمعيتي و خانوارها گفت: در سال 75 تعداد خانوارهاي فاقد مسكن بالغ بر يك‌ميليون و 35هزار فقره بود. درحال حاضر 645هزار خانوار در كشور فاقد مسكن هستند. اين درحالي است كه 859هزار خانوار ايراني در خانه‌هاي كوچك يا در يك اتاق زندگي مي‌كنند. وي در ادامه خاطرنشان كرد: حالا بايد ديد سياست‌هايي كه اعمال شد، با آن حجم از مداخله دولت در بخش ساخت‌وساز مسكن تا چه ميزان در كاهش اين ارقام موثر و كارا بوده است. وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به تعداد خانوارهاي شهري و تعداد واحدهاي مسكوني در شهرها اظهار كرد: در كشور 2/16ميليون خانوار شهري وجود دارد كه از اين تعداد فقط 55/15ميليون خانوار خانه دارند بنابراين، 645 خانوار فاقد مسكن است. به‌عبارت ديگر، در مناطق شهري كشور 645 واحد كمبود مسكن وجود دارد. اين رقم در مورد مسكن روستايي در حدود 517هزار واحد است. به اين ترتيب، در كشور يك‌ميليون و 162هزار واحد كمبود مسكن وجود دارد. البته در اين رقم تعداد خانورهاي ساكن در يك اتاق در نظر گنجانده نشده است. آخوندي با اشاره به اهميت رويكرد بلندمدت در برنامه‌ريزي‌هاي مسكن خاطرنشان كرد: نبايد انتظار داشت مشكل مسكن كشور در يك دوره دو يا سه ساله قابل حل باشد. هيچ دولتي نيز نمي‌تواند چنين ادعايي داشته باشد چراكه چنين ادعايي منجر به هرج و مرج در حوزه مسكن مي‌شود كه در دولت قبل شاهد بوديم. مداخله گسترده دولت در مسكن و شعارهاي سياسي بسيار خطرناك است. وزير راه‌وشهرسازي كل حجم تقاضاي مسكن طي دوره 1393 تا 1405 را براساس سه منبع برآورد كرد و گفت: اين سه منبع عبارتند از ساخت‌وساز براي تامين مسكن خانوارهاي جديد، ساخت‌وساز براي تامين كمبود موجودي مسكن و نوسازي واحدهاي مسكوني. آخوندي افزود: براساس اين منابع، در اين مدت حدود پنج‌ميليون و 828هزار خانوار تشكيل مي‌شود. اين درحالي است كه براساس آمار يك‌ميليون و 162هزار واحد مسكوني كمبود وجود دارد. همچنين در اين دوران سه‌ميليون و سه‌هزار واحد فرسوده در شهرها و دو‌ميليون و 310هزار واحد در روستاها نياز به نوسازي دارند. به اين ترتيب، حدود 12ميليون واحد مسكوني تا سال 1405 موردنياز است. وي ادامه داد: اين نياز درحالي برآورد شده است كه تا سال 1405 حدود 80درصد جمعيت كشور در شهرها ساكن خواهند بود. جمعيت شهرنشين كشور در شرايطي تا سال 1405 به 65ميليون نفر مي‌رسد كه اين رشد سريع جمعيت در 40سال رخ داده است. همچنين بيش از 50درصد آن تنها در كمتراز 10 شهر سكونت دارند كه اشاره به توزيع نامناسب جمعيتي دارد.

 هرج و مرج سياستي

وزير راه و شهرسازي با اشاره به پيامدهاي زيست محيطي، اقتصادي و اجتماعي توزيع نامتناسب جمعيتي خاطرنشان كرد: توزيع واحدهاي مسكوني متناسب با آن نياز به طرح كالبدي و آمايشي دارد.

آخوندي با بيان اينكه وضعيت مسكن كشور با يك نوع هرج و مرج سياستي در بخش مالي مسكن مواجه است، گفت: نظام پس‌انداز در حوزه مسكن تقريبا از بين رفته است. اين درحالي است كه بدون تمركز روي پس‌انداز اجراي سياست‌هاي مسكن امكانپذير نيست. در واقع، اجراي اين سياست‌ها مستلزم ايجاد ارتباط بين اقتصاد خانوار و اقتصاد كلان براي تامين منابع مالي است كه از طريق پس‌انداز ممكن است. وي در ادامه با انتقاد از مسكن مهر افزود: وزارت راه و شهرسازي ميراثدار مسكن مهر است كه نسبت به آن احساس تعهد مي‌كند. شعارهاي بي‌مورد درباره مسكن مهر منجر به آشفتگي در حوزه مسكن شده و به تمركزگرايي شهرها دامن زده است. با احداث مسكن مهر در دو شهر با ظرفيت جمعيت‌پذيري بالا مانند پرند و پرديس، بيش از 400هزار واحد مسكوني به شهر تهران اضافه شد كه به‌دليل تراكم جمعيتي مشكلات آب و هوا و ساير خدمات شهري را دارد.

وزير راه و شهرسازي با اشاره به اهميت نقش پس‌انداز در حوزه مسكن گفت: براي دولت ميسر نيست صرفا با پرداخت تسهيلات بتواند براي اقشار كم‌درآمد مسكن تامين كند. گرچه دولت قبل به‌دنبال كنترل قيمت زمين از طريق دخالت در اين حوزه بود. اما شاهد بوديم كه در اين مدت قيمت زمين 9برابر شده است كه در نهايت منجر به سوداگري در بخش مسكن شد.

وي افزود: سياست‌هاي دولت قبل انتظاراتي در جامعه ايجاد كرد كه هيچ‌گونه پشتوانه مالي ندارد. اين در شرايطي است كه كشور درحال حاضر با كمبود منابع مالي مواجه است. در واقع، دولت فعلي را با يك مشكل و دردسر مواجه كرده است. وزير راه و شهرسازي با ابيان اينكه در كنار هرج و مرج مالي بخش مسكن، كشور با هرج و مرج شهرسازي نيز مواجه است، گفت: در تمام شهرهاي بزرگ كشور، با مشكلات حمل‌ونقل و زيست محيطي مواجه هستيم. وي افزود: نمي‌توان سياست‌هاي مسكن را صرفا با وعده ساخت چند واحد آپارتمان در بيابان اجرايي كرد. زيرا اجراي موفق اين سياست‌ها نياز به اعمال سياست‌هاي شهرسازي و حمل‌ونقلي دارد. درحال حاضر يك جامعه بايد تاوان وعده ساخت 2ميليون مسكن مهر را بدهد.

 صندوق پس‌انداز مسكن

در حاشيه همايش، وزير راه و شهرسازي در جمع خبرنگاران درخصوص صندوق پس‌انداز مسكن گفت: بانك مركزي به‌دنبال اين است كه اجازه تاسيس صندوق پس‌انداز مسكن را در همه بانك‌ها بدهد، البته نياز به بررسي اين طرح‌ها در شوراي پول و اعتبار است. اين صندوق درحال حاضر به‌صورت حساب ويژه پس‌انداز مطرح شده است و بانك مسكن برنامه‌هايي در اين خصوص دارد كه به‌تدريج اعلام خواهد كرد.

آخوندي با بيان اينكه فروش اقساطي هفته‌يي حدود 9هزار واحد مسكن مهر انجام مي‌شود، گفت: افزايش 12ميليون توماني مسكن مهر مربوط به تعهدات قبلي است و ربطي به اين دولت ندارد. وي با اشاره به اينكه سالانه بايد 800هزار واحد مسكن شهري و 200هزار واحد مسكن روستايي ساخته شود، افزود: در حوزه روستايي دولت پرداخت سالانه 200هزار وام مسكن روستايي را تصويب كرد و در حوزه شهري هم سالانه 300هزار تسهيلات در بافت فرسوده تامين مي‌شود. بنابراين از كل تقاضا 50درصد تعيين و تكليف شده است كه مابقي تقاضاها به فعاليت‌هاي اقتصادي مسكن برمي‌گردد.

 هفت چالش مسكني

همچنين در اين همايش معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با اشاره به وضعيت مسكن در كشور گفت: در دهه 70 به ازاي 109 خانوار 100خانه وجود داشت. اين عدد در سال93 براي هر 105خانوار 100خانه شد. وي افزود: شاخص دسترسي به مسكن به ۱۲سال رسيده است. جزو اهداف 1405 است كه اين شاخص به هشت سال كاهش يابد. حامد مظاهريان گفت: توليد مسكن متاسفانه بدون توجه به تقاضا صورت گرفته است و برخي بانك‌ها بدون اينكه به نيازها توجه كنند اقدام به ساخت‌وساز كردند.

به گفته وي، در 24سال گذشته چهار دوره ركود و رونق مسكن داشتيم كه اين نشانگر اين است كه نظام تامين مالي ناكارآمد است. مظاهريان با بيان اينكه بخشي از مشكلات ناشي از اين است كه زمين تبديل به كالا شده است، افزود: بايد با وضع ماليات، اين موضوع را كنترل كنيم. معاون وزير راه و شهرسازي افزود: در طرح جامع مسكن مطرح شده است كه تا پايان سال 1404 به 45هزار هكتار زمين شهري نياز داريم كه رسيدن به اين رقم نياز به تجديدنظر در سياست‌هاي زمين دارد. در ادامه وي با اشاره به توسعه سياست‌هاي شهري گفت: اگر شهرسازي درست شود، مشكل مسكن هم حل مي‌شود و ناچاريم دست به اصلاح نرخ خدمات طرح‌هاي توسعه عمران شهري بزنيم.

اين مسوول وزارت راه و شهرسازي با بيان اينكه در اين طرح‌ها فقط كاربري بخش مسكن را مي‌بينيم، بيان كرد: عدم وجود نظام تامين مسكن اجتماعي فراگير هم از ديگر چالش‌هاي اين بخش است و دولت بايد مسووليت خود را در اين حوزه بپذيرد تا شكاف‌ها كاهش يابد.

معاون وزير راه و شهرسازي افزود: در يك استان 30درصد از جمعيت را در سه دهك‌ درآمدي پايين هستند، درحالي كه در استان ديگر اين سهم 2درصد است كه اين شكاف با يك نظام فراگير بايد برطرف شود.

وي با تاكيد براينكه رابطه مديريت شهري با مسكن اجتماعي بايد تعيين تكليف شود، چالش ديگر را عدم تطابق الگوي توليد مسكن با تنوع و تعداد تقاضاها دانست و افزود: در دو دهه 125درصد رشد جمعيت داشتيم اما تعداد خانوارها 175درصد افزايش يافت.

مظاهريان افزود: يك‌ميليون‌و600هزار خانه خالي در كشور وجود دارد كه 300هزار واحد در شهر تهران و بيش از 400هزار واحد در استان البرز و استان تهران است كه نشانگر عدم توجه تقاضا در بخش مسكن است.

وي به افزايش روند اسكان غيررسمي اشاره كرد و گفت: 77هزار هكتار بافت فرسوده و 56هزار هكتار سكونتگاه غيررسمي در كشور داريم كه 21ميليون جمعيت شهري را در خود جاي داده است. معاون وزير راه و شهرسازي با انتقاد از اينكه در يك كلان‌شهر يك‌سوم از جمعيت حاشيه‌نشين هستند، گفت: اين موجب نابساماني در ابعاد مختلف اجتماعي و امنيتي مي‌شود كه ناشي از نابساماني در اسكان جمعيت است. مظاهريان به ناكارآمدي نظام توليد صنعتي در ساختمان اشاره كرد و افزود: هنوز صنعتي‌سازي در باور سازندگان رشد نداشته و تصور آنها اين است كه صنعتي‌سازي منجر به افزايش قيمت و طول زمان مي‌شود.

وي، چالش آخر را كيفيت مسكن عنوان كرد و گفت: مسكن محلي براي رضايت مردم است و مقوله‌يي فرهنگي است، بنابراين بايد الگوهايي را القا كنيم كه موجب رضايتمندي مردم باشد.

معاون وزير راه و شهرسازي افزود: حدود 17مترمربع به ازاي هر نفر مسكن حداقل داريم. در سه دهه ميانگين مسكن از 147مترمربع به 110متر كاهش يافت اما همچنان پس از امريكا و كانادا، سومين كشور هستيم.

مظاهريان به كوچك‌سازي مسكن اشاره كرد و گفت: كوچك‌سازي به معناي كوچك كردن انسان‌ها نيست اما وقتي يك خانه را كوچك مي‌كنيم، بايد خواسته‌ها را در جاي ديگري پاسخ بدهيم.

وي با اشاره به اينكه در ابتداي ساخت مسكن مهر آيين‌نامه كيفيت معماري تصويب شد و كميته‌هايي تعيين شدند، افزود: اما در همان ماه‌هاي ابتدايي دستور تعطيلي اين كميته‌ها را دادند، زيرا مانع از عملكرد نادرست آنها مي‌شدند.