رونق غیرتورمی با وام خرید مسكن

خبر اقتصادی - عبد‌ه‌تبريزي معتقد است: بخش قابل توجهي از خانه‌‌هاي خالي بخاطر نبود قدرت خريد در قشر متقاضي مصرفي بازار مسكن است كه در نتيجه فروش نرفتن آپارتمان‌هاي نوساز، قدرت ساخت نيز از بسازوبفروش‌ها گرفته شده و بازار ساختمان‌سازي نيز به ركود رفته است.

درباره مدل تامين مالي متقاضيان مسكن و صندوق پس‌انداز با حسين عبده‌ تبريزي گفت‌وگو كرده‌ايم:

 

تامين مالي بخش مسكن به دو بخش ساخت‌وساز و خريد مسكن تقسيم مي‌شود. در حال حاضر مشكلي براي تامين مالي حوزه ساخت وجود ندارد چون هم سرمايه كافي در بخش‌خصوصي فعال در اين حوزه وجود دارد و هم بانك‌ها راغب هستند تسهيلات 2 يا 3 ساله به ساخت‌وساز بدهند، اما سازنده‌هاي مسكن اگر اطمينان داشته باشند كه مردم قدرت خريد به قدر كافي دارند، به تعريف پروژه‌هاي جديد اقدام خواهند كرد، پس مشكل فعلي بازار مسكن تامين مالي بلندمدت خريد مسكن است.

دولت‌ها در همه كشورها موظف هستند «بازار رهن» را توسعه دهند و از آن حمايت كنند تا گروه‌هاي ميان‌‌درآمد جامعه و همچنين زوج‌هاي جواني كه براي اولين‌بار قصد دارند براي خريد مسكن اقدام كنند به اين بازار مراجعه ‌كنند. معناي اين جمله آن است كه اگر دولت در ايران در حال حاضر اندك منابعي براي اختصاص به بخش مسكن در اختيار دارد بايد مسير صاحب‌خانه شدن براي اقشار هدف را از اين طريق فراهم كند. كار دولت‌ها نه خانه‌سازي است و نه اينكه به كسي خانه رايگان واگذار كند.

 

در همه جاي دنيا، نظام بانكي رايج در حوزه تامين مالي مسكن، بر «بازار رهن» استوار است؛ يعني بازاري كه افراد متقاضي مسكن با دريافت وام، به پس‌اندازهاي آينده‌شان اكتفا مي‌كنند و با وديعه كم، اقدام به خريد بلندمدت كرده و صاحب‌خانه مي‌شوند، سپس در طول دوران كاري خود، اقساط وام را مي‌پردازند. در هيچ جاي دنيا، زوج جوان متوسط، قدرت خريد مسكن با موجودي فعلي يا پس‌انداز گذشته را ندارد بلكه ميلياردها نفر در جهان از مسير «بازار رهن» و صندوق‌هاي پس‌انداز، صاحب مسكن شده‌اند. «بازار رهن» در برخي كشورهاي توسعه‌يافته، سابقه 200ساله دارد، در اين كشورها منابع موسسات وام‌دهنده بخاطر سابقه طولاني فعاليت‌شان به قدري گسترده شده كه قادرند بالاي 80درصد قيمت مسكن، تسهيلات بلندمدت به خريداران پرداخت كنند. در بازار رهن قدرتمند، بانك‌ها به مردم تسهيلات بلندمدت تا 30 سال پرداخت مي‌كنند كه البته به لحاظ تورم شديد در ايران، مسلما مردم با وام‌ 10 تا 15 ساله نيز مي‌توانند مسكن موردنظر خود را خريداري كنند.

 

ما در مدلي كه طراحي كرده‌ايم، تكليفي متوجه بانك‌ها نكرده‌ايم بلكه هر بانك عامل بسته به منابعي كه در اختيار دارد، مي‌تواند تصميم‌گيري كند و ارقام مشخصي را براي تسهيلات مسكن در نظر بگيرد. اما با توجه به ميانگين قيمت مسكن در تهران و ساير شهرها، پيشنهاد شده سقف رقم وام خريد براساس متوسط قيمت آپارتمان 70متري كه هم‌اكنون در كل كشور متري 2ميليون تومان برآورد مي‌شود، طراحي شود و حداكثر 80 ميليون تومان باشد اما در شهرهاي كوچك مي‌تواند 60 ميليون تومان پرداخت ‌شود.

 

مدل به گونه‌اي طراحي شده كه رقم اقساط از ميانگين اجاره ماهانه‌اي كه اجاره‌نشين‌هاي متقاضي خريد مسكن هم‌اكنون دارند به موجر پرداخت  مي‌كنند، تجاوز نكند. متوسط جهاني سهم مسكن در سبد هزينه خانوارها 33درصد است اما در ايران گاه تا 50درصد هم مي‌رسد كه عمدتا به صورت اجاره‌بها توسط افراد پرداخت مي‌شود. بنابراین وام خريد مسكن به گونه‌اي افزايش پيدا خواهد كرد كه اقساط ماهانه وام در استطاعت متقاضيان و حداكثر 35 تا 40درصد بودجه و درآمد خانوارها باشد.

 

 

سپرده‌گذاري متقاضيان مسكن در صندوق‌ها بخشي از منابع لازم براي پرداخت تسهيلات خريد را تامين مي‌كند در حاليكه اگر قرار باشد صندوق‌ها وام با اقساط در استطاعت وام‌گيرنده‌ها پرداخت كنند، بايد به جاي نرخ سود بالاي 20 درصد، تسهيلات را با نرخ سود حمايتي 14درصد بپردازند كه در اين صورت، مابه‌التفاوت نرخ سود بازار تا نرخ سود حمايتي بايد توسط دولت براي صندوق‌ها جبران شود. با فرض اينكه طي سال‌هاي آينده باز هم مشكل تورم در اقتصاد مطرح باشد، بايد مدلي براي راه‌اندازي بازار رهن تعريف شود تا بانك‌ها بتوانند وام خريد مسكن حداقل 10ساله با قابليت پرداخت اقساط ماهانه حداكثر يك‌سوم درآمد خانوار را با نرخ 14درصد ارايه كنند. براي همين، رئيس كل بانك‌مركزي و وزير راه‌وشهرسازي از رئيس‌جمهور خواسته‌اند يارانه لازم براي تخفيف در نرخ سود وام خريد را فراهم كند تا تسهيلات به جاي سود بالاي 25درصد با نرخ 14درصد در اختيار متقاضيان مسكن قرار گيرد. گروه هدف در اين برنامه، نمي‌تواند سود رايج تسهيلات بانكي را پرداخت كند و چون اقساط وام‌ها نبايد از توان بازپرداخت مخاطبان تجاوز كند، بايد نرخ سود كاهش يابد و لازم است دولت مابه‌التفاوت آن را برعهده بگيرد. بنابراين حتماً تفاوت نرخ سود بايد به صندوق‌هاي پس‌اندازهاي مسكن پرداخت شود تا اين صندوق‌ها بتوانند قدرت وام‌دهي داشته باشند.

 

 

گروه هدف در اين برنامه، خانه‌اولي‌ها هستند كه دو دسته از خانوارها را شامل مي‌شوند. اين گروه‌ را هم خانوارهاي قديمي فاقد سابقه مالكيت و هم زوج‌هاي جوان فاقد مسكن شامل مي‌شود كه اطلاعات و سوابق ملكي آنها نيز در بانك‌هاي اطلاعاتي متعدد، موجود است.

 

 

برنامه صندوق پس‌انداز مسكن با پشتوانه‌اي از مباني نظري، تجربه جهاني و مدل اقتصاد كلان، به صورت ضدتورمي طراحي شده است و چون گروه هدف، خانه‌اولي‌ها هستند، نوع خريد اين افراد در بازار مسكن شامل آپارتمان‌‌هاي كوچك‌متراژ و ارزان‌قيمت است؛ بنابراين پيامد تقويت قدرت خريد آنها باعث رونق در چرخه ساخت و فروش آپارتمان‌‌هاي مصرفي و غيرلوكس مي‌شود. برنامه دولت اين است كه قسمت غيرلوكس و مصرفي بازار ساخت‌‌وساز را تحريك كند. ما بازار آپارتمان‌هاي گران‌قيمت را نمي‌خواهيم تحريك كنيم. هدف بازار رهن با توجه به مشمولان وام‌‌خريد، بر عرضه آپارتمان‌‌هاي حداقلي و تسهيل شرايط خريد آنها دلالت دارد.

 

 

وام خريد مسكن از سال84 تا سال92 افزايش پيدا نكرد و پرداخت آن از سوي بانك‌ها با دستور دولت محدود شد، اما در همين مدت شاهد بوديم كه قيمت مسكن چند برابر شد و مثلا در سال86 به تنهايي قيمت تا 2برابر افزايش پيدا كرد؛ بنابراين قيمت مسكن در نبود وام‌خريد نيز امكان افزايش دارد. تجربه همه دنيا نشان داده براي خريد مسكن بايد تسهيلات پرداخت كرد. آنهايي كه اين تسهيلات را مشكل‌زا مي‌دانند و اصرار بر وام ساخت دارند از تئوري غلط استفاده مي‌كنند. در سال‌هاي اخير انبوه آپارتمان‌هاي گران‌قيمت و واحدهاي تجاري كه در شهر تهران ساخته شده و هم‌اكنون به صورت خانه‌خالي و املاك بلااستفاده مانده است، با پول بانك‌ها تامين‌اعتبار شدند اما عدم فروش اين املاك باعث افزايش بدهي‌هاي معوق به نظام بانكي شده، در حالي كه اگر بخشي از اين اعتبارات كه صرف ساخت شد، به مردم پرداخت مي‌شد، اين حجم خانه‌خالي به وجود نمي‌آمد. بنابراين نتيجه پرداخت يكطرفه تسهيلات بانكي به سمت ساخت‌وساز را در سال‌هاي اخير مي‌توان در وضع موجود مشاهده كرد. ممانعت از پرداخت وام خريد مسكن براي جلوگيري از بروز تورم، نظريه غلطي است، چرا كه در حال حاضر 400 هزار خانه‌خالي در تهران كه ساخت آن با پول بانك‌ها تامين‌مالي شده است، مانع استفاده از بخشي از عرضه شده كه اين خود يكي از زمينه‌هاي تشكيل حباب قيمت مسكن است.

منبع: فصلنامه تازه‌های اقتصاد