7تصميم‌ مستقل از شهرداري تهران گرفته شد

خبر اقتصادی - شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران از آذرسال 1392، باتوجه به‌گزارشات واصله مبني بر مغايرت‌هاي اساسي بين طرح تفصيلي شهر تهران و راهبردهاي طرح جامع، به‌عنوان سند بالادست و نگراني از تاثيرات سويي كه اين مساله مي‌تواند در تحقق خدمات عمومي مورد نياز شهر و كيفيت محيط زيست شهري به‌دنبال داشته باشد، موضوع انطباق طرح تفصيلي و طرح جامع شهر تهران را در دستور كار خود قرارداد. جمعيت‌پذيري، تغييرات پهنه‌بندي، بلندمرتبه‌سازي، تامين خدمات عمومي از طريق اراضي ذخيره توسعه و نوسازي در سطح شهر تهران، بافت‌هاي فرسوده شهري، سيما و منظر شهري و ساخت‌وسازهاي منطقه 22 جزو مهم‌ترين موضوعاتي هستند كه در جريان بررسي‌ها، مورد توجه ويژه شوراي عالي قرار گرفته‌اند.

باتوجه به‌مجموع امكانات و محدوديت‌هاي شهر تهران، سند طرح جامع مصوب، سقف جمعيت‌پذيري شهر تهران را به 5/10ميليون نفر محدود كرده است، درحالي كه طبق ضوابط طرح تفصيلي و براساس اعلام نظر مشاور طرح، امكان استقرار بيش از 13ميليون نفر جمعيت در تهران مقدور خواهد بود. در همين راستا شوراي عالي با اتخاذ تدابيري از جمله محدود كردن تراكم‌هاي تشويقي و سيال و اصلاح مصوبات قبلي شوراي عالي در خصوص تغيير پهنه‌بندي، جهت‌گيري جمعيت مصوب طرح جامع را دنبال كرده است.

در طرح جامع شهر تهران كه با نظام ساختاري و راهبردي تهيه شده است، به‌جاي تعيين كاربري مشخص براي هر قطعه زمين، پهنه‌هايي براي اراضي واقع در محدوده شهر تعيين شده كه ساخت‌وساز هر قطعه براساس وقوع در هر يك از پهنه‌ها و زيرپهنه‌هاي مربوطه تعريف و مقدور مي‌شود. بديهي است ايجاد تغيير در پهنه‌هاي تعريف شده، منجر به اختلال در نظام برنامه‌ريزي ساخت‌وساز خواهد شد. بر همين اساس شوراي عالي ضرورت بررسي جامع و دقيق تغييرات پهنه‌ها را توسط دبيرخانه شوراي عالي و جهت اتخاذ تصميمات لازم مورد توجه قرارداد.

باتوجه به تاثيرات عمده و غير قابل انكار بلندمرتبه‌سازي در مباحث جمعيت‌پذيري، سيما و منظر شهري، مسايل زيست‌محيطي و ساختار كلي شهر، موضوع بلندمرتبه‌سازي جايگاه ويژه‌يي در طرح‌هاي توسعه و عمران كلان‌شهرها دارد. در همين راستا، براساس سند طرح جامع شهر تهران، شهرداري تهران موظف بود در يك بازه زماني يكساله (پس از تصويب طرح جامع در سال 1386)، نسبت به تعيين محدوده‌هاي مجاز بلندمرتبه‌سازي و ضوابط آنها اقدام كند. باتوجه به‌عدم تحقق اين موضوع، تا به حال همه مجوزهاي بلندمرتبه‌سازي در شهر تهران به‌صورت موردي و از طريق اخذ مصوبه كميسيون ماده 5 صورت مي‌گرفت. شوراي عالي صدور هرگونه مجوز در اين رابطه را منوط به تصويب طرح بلندمرتبه‌سازي شهر تهران در شوراي عالي شهرسازي و معماري كرد.

در سند طرح جامع شهر تهران تسهيلات ويژه‌يي براي ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده شهر تهران (بامساحتي نزديك به 2/3هزار هكتار) در نظر گرفته شده كه شامل تراكم تشويقي تسهيلات مالي براي ساخت‌وساز در اين پهنه مي‌شود. طرح تفصيلي شهر تهران باتعريف پهنه ديگري تحت عنوان بافت ناپايدار و تعميم تسهيلات تعريف شده براي بافت فرسوده به اين پهنه، عملا محدوده ارايه اين خدمات را به‌حدود 15هزار هكتار افزايش داده است. شوراي عالي باممنوعيت ارايه امتياز تشويق تراكمي براي بافت‌هاي ناپايدار، ضمن اصلاح جهت‌گيري ارايه تسهيلات به بافت‌هاي فرسوده شهري، موضوع محدوديت جمعيت پذير شهر تهران را نيز دنبال كرده است.

اراضي باير بزرگ‌تر از يك هكتار در سطح شهر تهران كه مساحت آنها در مجموع به حدود پنج هزار هكتار مي‌رسد در طرح جامع به‌عنوان اصلي‌ترين فرصت توسعه پايدار شهر و امكاني براي استقرار خدمات عمومي مورد نياز شهر و جايگزين اراضي بافت‌هاي فرسوده در نظر گرفته شده است. عدم ارايه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگي بهره‌برداري از اين اراضي، باعث شد اين اراضي مورد بهره‌برداري قرار گرفته و دغدغه كمبود خدمات عمومي مورد نياز شهروندان را بيشتر سازد. هرگونه تصميم‌گيري در مورد اين اراضي، قبل از تصويب طرح مربوطه، صرفا از سوي شوراي عالي انجام پذيرد.

اختيار تصريح شده در متن ضوابط طرح تفصيلي شهر تهران به شهرداري، مبني بر امكان اجازه كاهش يا افزايش ارتفاع ساختمان‌ها در صورت افزايش يا كاهش سطح اشغال ساختمان، موجب تضييع حقوق همسايگان و ايجاد اغتشاش بصري در سيما و منظر شهر تهران شده است. در همين رابطه شوراي عالي به ايجاد محدوديت براي اين موضوع و ضرورت تدوين دستورالعمل در اين رابطه تعيين تكليف كرده است.

براساس طرح جامع شهر تهران، منطقه22، با هدف رفع كمبودهاي خدماتي حوزه غرب تهران و نيز جابه‌جايي بخشي از جمعيت ساكن در بافت‌هاي فرسوده تهران مركزي شكل گرفته است. وجود قطعات بزرگ مقياس اراضي به همراه موقعيت ويژه مكاني و قرارگيري در كريدور هواي شرقي– غربي تهران ازجمله ويژگي‌هاي خاص اين منطقه است. به همين دليل يك بند از ضوابط طرح تفصيلي، اختيارات ويژه‌يي براي شهرداري منطقه 22 جهت صدور مجوز احداث بنا، خارج از ضوابط طرح جامع و براساس بندهايي از مصوبات كميسيون ماده پنج (قبل از تصويب طرح جامع) درنظر گرفته است. شوراي عالي  ضمن ابطال بند مذكور از ضوابط طرح تفصيلي، انجام هرگونه ساخت‌وساز در اين منطقه را به رويه جاري ساير مناطق شهر تهران بازگرداند.