تداوم آرامش در بازار مسکن؟

عموما سوال تمام سرمایه گذاران در مسکن این است که بهترین زمان برای ورود و خروج به بازار چه زمانی است.

برای پاسخ به سوال فوق، بهتر است تقسیم بندی مناسبی از خریدران مسکن و رفتارشناسی آنها در ایران و تحولات بازار مسکن در دوره رکود و رونق داشت. بنده خریداران بازار مسکن در ایران و نحوه رفتار آنها را به 4 دسته تقسیم می کنم. همچنین تحولات بازار مسکن ایران در طی یک دوره رکود و رونق به 5 اپیزود با ویژگی های متفاوت قابل تقسیم است: رکود شدید، رکود اندک، رونق اندک، رونق شدید و چرخش بازار. رفتار 4 گروه فوق در 5 اپیزود در جدول زیر نشان داده شده است.

ویژگی های هر دوره و نحوه شناخت و پیش بینی آنها نیز در دو بخش عرضه و تقاضا و آمارهای مربوطه در کتاب "استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران؛ با تمرکز بر چشم انداز 1393-1394" تالیف اینجانب تشریح شده است. طول دوره زمانی هریک نیز در کتاب تشریح شده است. محاسباتی نیز ارائه شده است که خرید انواع املاک در هریک از دوره ها چه میزان سود و یا زیان نصیب سرمایه گذاری می کند.

نحوه تصمیم گیری 4 گروه خریدار با یکدیگر متفاوت است و البته آنها اشتباه هایی هم می کنند. تمامی افراد کم تجربه ای که در دوره چرخش بازار نسبت به خرید اقدام می کنند، ناراضی هستند. بهترین نقطه ورود، ابتدای رونق اندک است که به نظر بنده، با آن فاصله داریم.

در سرمایه گذاری علاوه بر قیمت اسمی خرید دارایی مانند ملک، ارزش سرمایه و خواب پول را نیز درنظر گرفت. به این ترتیب سوال اصلی که سرمایه گذاران در بخش مسکن دارند که این است که در یک سال آینده آیا امکان رشد حدود 25% قیمت مسکن وجود دارد که خرید ملک را اقتصادی نماید؟ در زمان ورود مسکن از دوره رکود به رونق این اتفاق رخ می دهد. البته در بخش های از دوره رکود نیز ملک رشد قیمت دارد، ولی رشد قیمت آن کمتر از خواب سرمایه است که داشتن ملک را غیراقتصادی می کند.

بررسی آمار مختلف سمت عرضه و تقاضا که در فصول مختلف کتاب ارائه شده است (با تحلیل تحولات خرد و کلان بخش مسکن)، نشان می دهد که سمت تقاضا در سال 93-94 در رکود نسبی خواهد بود و میزان تقاضا کمتر از عرضه مسکن نوساز در بیشتر شهرهای کشور و مخصوصا کلان شهرها می باشد. این امر سبب می شود که اگر شوک خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (مانند جهش دوباره قیمت دلار)، رشد قیمت مسکن در دوره رکود تقاضا (بخش عمده دوره سال 93-94 همانند سال 92) کمتر از میزان تورم باشد.

معنای این امر آن است که خرید مسکن در پایان این دوره اقتصادی خواهد شد و عجله چندانی برای سرمایه گذاری در مسکن نباید داشت و بهتر است در سایر بازارها به افزایش سرمایه خود بپردازیم.

یافتن فرصت مناسب سرمایه گذاری (چه به عنوان سازنده و چه به عنوان سرمایه گذاری و یا مصرف کننده) در دوران رکود مسکن به نحوی که سود به دست آمده بیشتر از سود بانکی و تورم باشد، عموماً کار دشواری است. مشکل اصلی نیز استراتژی خروج از بازار و فروش است. معمولاً بهترین گزینه در این دوران عدم حضور در بازار و فروش امکان و حضور در سایر بازارهای سرمایه گذاری است.

همچنین برای آنکه در دام هیجان و چرخش بازار قرار نگیریم می توانیم حباب های مسکن ایران را شناسایی کنیم. محاسبات مربوط به شناسایی حباب قیمتی مسکن در فصل ششم کتاب ارائه شده است نشان می دهد که چگونه می توان به راحتی زمان چرخش بازار (مانند اوایل سال 87 و 92) را تشخیص داد و زمان مناسبی را برای خروج از بخش مسکن انتخاب کرد.

بدترین دوران حضور در مسکن دوران رکود شدید است. به عنوان مثال افرادی که در یک سال گذشته مالک مسکن (تابستان 92 تاکنون) بودند (به هر نحو شامل سازنده، سرمایه گذاری و یا مصرفی)، حدود 40% از ارزش واقعی ثروت خود را از دست داده اند. دلیل این امر خواب سرمایه حدود 25% در ایران به صورت سالانه (البته حداقل و به میزان سود موثر نظام بانکی)، و کاهش حدوداً 15% قیمت از اوج قیمت ها در سال گذشته می باشد. در فصل سوم کتاب، مثال های متنوعی از میزان بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن در دوره های مختلف ارائه شده است. زمان مناسب خرید در بخش مسکن و همین طور زمان مناسب برای فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی در افزایش ثروت فرد دارد. خروج از بازار مسکن در دوره رکود، می تواند در هر دوره به دو برابر شدن ثروت فرد، نسبت به افرادی که اقدام به نگهداری مسکن خود در دوره رکود می کنند، منتهی شود.

·        رونق نسبی معاملات در اردبیهشت ماه به چه دلیل بوده است؟

 به محض افزایش تورم و یا انتظارات تورمی، تعدادی از افراد نسبت به خرید مسکن اقدام می کنند. از سوی دیگر، برخی از فروشندگان نیز، فروش واحدهای خود را تا مشخص شدن تلکیف متوقف می کنند و بازار در یک مقطع کوتاه، دچار شوک می شود و از حالت رکود خارج می شود. این عوامل برای شوک اردیبهشت عبارت بودند از:

·        اجرای هدفمندی انرژی و انتظار تورمی بالای مردم از آن

·        افزایش حدود 10% قیمت دلار در ابتدای اردیبهشت

·        افزایش هزینه های اخذ جواز

به این ترتیب سه عامل، برخی از خریداران را تشویق به خرید می کنند، ولی از آنجایی که شاخص های کلی بازار مسکن به لحاظ عرضه و تقاضا در رکود است، این شوک نسبتا سریع موقف است. این موضوع در کتاب که همزمان با این تحولات بوده است پیش بینی شده است. این کتاب سومین ویرایش از تحلیل های بخش مسکن است که توسط اینجانب ارائه می شود و عموما تحلیل های قبلی که برای روندهای سال های 1389-1392 پیش بینی شده بود محقق شده است. در این کتاب روند برای سال های 1393-1394 در حوزه های ساخت و ساز، قیمت، معاملات، اجاره، سرمایه گذاری و مانند آن به زبان ساده ارائه شده است.

·        اثر توافق یا عدم توافق هسته ای بر بازار مسکن و سرمایه داری در این بخش چه می تواند باشد؟

توافق هسته ای می تواند به آرامش جامعه و مردم، کاهش تورم، کنترل قیمت ارز و مواردی چون آن منتهی شود که معنی آن عدم تمایل برای خرید مسکن توسط مردم به عنوان ضربه گیر تورم می باشد. این امر می تواند رشد قیمت مسکن را محدود کند. تنها در صورت عدم توافق و جهش شدید قیمت ارز، باید منتظر تحولات جدی و رشد قیمت مسکن بود. 

هادی کوزه چی؛ مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری