بازار مسکن در مسیر بازیابی یا رکود عمیق‌تر؟
اقتصادگردان- بازار مسکن با رکود سنگین در بخش تقاضا مواجه شده است. اگرچه تمایل برای فروش آپارتمان در تهران پس از افت ۱۲ روزه ناشی از جنگ تحمیلی رژیم صهیونیستی علیه ایران، افزایش یافته اما تقاضا برای خرید با افت محسوسی در مقایسه با قبل از جنگ مواجه شده است.
بر اساس یک آمار غیررسمی، در جنگ ۱۲ روزه میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد اما تا دو هفته پس از جنگ نیز همچنان ۳۳ درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند. البته مناطق پرتقاضا مانند مناطق ۲، ۳ و ۵ سهم خود را از فایل‌های فروش در بازار حفظ کردند که نشان می‌دهد حتی در زمان بحران نیز تقاضای پایه در این مناطق وجود دارد و مقاومت بازار در برابر شوک‌های بیرونی در این نواحی بیشتر است.
با این حال، طرف تقاضا تمایل چندانی برای خرید نشان نمی‌دهد که همین مساله باعث شده تا قیمت های پیشنهادی در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش پیدا کند.
برخی کارشناسان، مهمترین عامل افت معاملات را کاهش توان خرید متقاضیان می‌دانند اما نمی‌توان تاثیر متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای را بر بازار ملک نادیده گرفت.
گروه دیگری از اقتصاددانان و کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که التهابات سیاسی و تنش‌های بین‌المللی اثر رکودی بر بازار مسکن می گذارد؛ چرا که معمولا در چنین شرایطی مردم ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدشونده همچون طلا و دلار تبدیل کنند.
کاهش محسوس معاملات باعث شده بسیاری از مشاوران املاک از این شغل خارج شوند. سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰۰ جواز مشاور املاک در تهران صادر و ۹۰۰ مورد ابطال جواز صورت گرفت. در سال ۱۴۰۳ نیز تعداد ۳۶۷ پروانه صادر شده، در حالی که نزدیک ۱۰۰۰ نفر مجوز بنگاه املاک خود را ابطال کردند.
برخی کارشناسان با این استدلال که بازار مسکن مجددا خود را بازیابی می کند معتقدند خریداران واقعی نباید بیش از این منتظر بمانند، زیرا تعلل باعث از دست رفتن فرصت خرید با قیمت مناسب می‌شود و اکنون بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن است.
گروه دیگری از اقتصاددانان و کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که التهابات سیاسی و تنش‌های بین‌المللی اثر رکودی بر بازار مسکن می گذارد؛ چرا که معمولا در چنین شرایطی مردم ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدشونده همچون طلا و دلار تبدیل کنند.
در هفته‌های اخیر تمایل برای سرمایه گذاری در صندوق‌های درآمد ثابت و صندوق‌های طلا در بورس افزایش یافته که نشان می‌دهد بخشی از سرمایه‌ها در حال کوچ به سمت سهام و کالاهایی است که نقدشوندگی بهتری نسبت به مسکن و ساختمان دارند.
این در حالی است که افزایش هزینه‌های ساخت مسکن ناشی از تورم عمومی بر قیمت واحدهای مسکونی نوساز تاثیرگذار بوده است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر آپارتمان‌هایی با سن بنای کمتر از دو سال با قیمت هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت در بازار مسکن موجود است که این مساله به فرار سرمایه از بخش تولید مسکن منجر شده است.
تولید مسکن در ایران از ۸۰۹ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۹۲ به حدود ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۳ رسیده که کاهش ۴۴ درصد را نشان می‌دهد. این موضوع از دلایل متعددی مثل تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش توان متقاضیان مصرفی نشأت گرفته است.
خروج حدود ۱.۵ میلیون نفر از اتباع خارجی از ایران نیز ظاهرا در افزایش عرضه واحدهای استیجاری اثرگذار بوده و به آرامش نسبی در بازار اجاره منجر شده است.
کیانوش گودرزی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک - جنگ ۱۲ روزه را بر بازار مسکن بی‌تاثیر می‌داند و می‌گوید ما از زمان کرونا در رکود هستیم و این موضوع ارتباطی با جنگ ندارد.
فرشید پورحاجت - دبیر کانون انبوه‌سازان - نیز معتقد است بازار مسکن ایران از چهار سال پیش در رکود به سر می‌برد و برخلاف تصور، جنگ اخیر تاثیر اساسی بر این وضعیت نداشته است؛ شوک کوتاه‌مدت جنگ تنها تغییرات جزیی و موقتی در قیمت‌ها ایجاد کرد که به سرعت برطرف شد.
اما حسن محتشم - عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران - نظر متفاوتی دارد. او می‌گوید در شرایط ناامنی، سرمایه معمولاً با احتیاط عمل می‌کند و در نتیجه در طول ۱۲ روز جنگ معاملات در بازار مسکن به شدت کاهش یافت.
به گفته محتشم، تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت و امید است با توجه به این وضعیت، برای آینده بهتر تصمیم‌گیری کنیم.
با همه تحلیل‌هایی که صورت می‌گیرد، شاید نتوان زمان دقیقی برای خروج بازار مسکن از رکود تعیین کرد اما از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تا کنون در رکود معاملاتی قرار گرفته و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از نظر قیمت نیز به ثبات نسبی رسیده است.
تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۲ فصل یعنی حدود سه سال ثابت بماند، ممکن است به تدریج با افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی، بازار ملک رونق بگیرد.
