مردم برای سند دار کردن املاک و اراضی خود به متخصص مراجعه کنند و براساس قانون 1403 سند دار شوند + پادکست صوتی

اقتصاد گردان – محسن شمشیری
وسعت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در ۱۴۰۳ ابلاغ شده، به اندازه کل مساحت آبی و خاکی ایران است و براساس قانون 1403 می توان برای تمام زمین ها، املاک، اراضی، ساختمان ها، آپارتمان ها و... سند رسمی تک برگ سبز رنگ صادر کرد.
در این زمینه، با عباس بشیری وکیل، متخصص حقوق املاک واراضی و ثبت اسناد و نویسنده بیش از 70 جلد کتاب در زمینه حقوق کاربردی و املاک و اراضی، گفت وگویی انجام داده ایم. وی  معتقد است که مردم  روستاها، شهرها و مالکان زمین و اراضی بدون سند، باید پیگیر وضعیت زمین و اراضی خود باشند و برای اثبات مالکیت خود، سند رسمی تک برگ سبز رنگ دریافت کنند تا درآینده کسی نتواند ادعای مالکیت کند و خلع ید نماید. برای دریافت سند، باید به متخصص این کار مراجعه نمایند که دانش کافی در مورد مسائل ثبت، مسائل حقوق اراضی و اشراف به قوانین چند دهه اخیر داشته باشد.

پادکست صوتی گفت وگو با عباس بشیری

  
آقای بشیری، شما متخصص حقوق اراضی و ثبت هستید و اعلام کرده اید که شاهد رنسانس سبز در املاک و اراضی ایران هستیم. مردم چگونه باید سنددار کردن املاک خود را پیگیری کنند؟
 
اجرای قانون 1403 یک انقلاب سبز در املاک و اراضی ایران است. یک رنسانس است که تکلیف زمین ها واملاک و اراضی بدون سند را مشخص می کند و صاحبان زمین و املاک و اراضی می توانند با مراجعه به متخصص و وکلای صاحب تخصص و دانش کافی در مورد املاک واراضی و ثبت و اسناد، صاحب سند رسمی شوند.  

در ایران چه تعداد روستا و شهر داریم که تکلیف سند زمین ها و املاک آن مشخص نشده است؟ چه قوانینی در گذشته بوده که براساس آنها باید برای صدور سند اقدام شود؟
ما 62285 روستا در ایران داریم که عمدتا به سند افرازی نرسیده است. 1500 شهر و شهرک داریم که عمده آنها مشکل ملک و سند دارند.
همچنین در 70 سال اخیر، قوانین مختلف اجرا شده که براساس اجرای آنها، هنوز برای بسیاری از املاک و اراضی، سند صادر نشده است و هر کسی می تواند ادعا کند که صاحب زمین است و لذا براساس قانون جدید 1403 مردم باید برای املاک و اراضی خود پیگیری کنند و از طریق وکلای صاحب تخصص، تقاضای صدور سند رسمی داشته باشند. 
ما در دهه های گذشته، قانون ملی شدن جنگل‌ها را در دهه 1340 داشته ایم. قانون اراضی مستحدث و ساحلی را داریم. قانون اصلاحات ارضی را داریم. قانون ملی شدن آب در دهه 1340 داریم. بعد از انقلاب از سال 1358 تا 1371، همین مباحث و مسائل را در زمین شهری، کشت موقت، اراضی دایر و بایر داریم.

براساس این قوانین چه تغییری ایجاد شده و این تغییرات باید کجا ثبت میشد که نشان دهنده تغییر مالکیت باشد؟
تمام این قوانین، عمده مالکی را تبدیل به مالکیت خرد کرده اند که باید در دفتر املاک سازمان ثبت و اسناد رسمی، ثبت می شد و انعکاس می یافت.  اما این مالکیت خرد در امور اراضی،  منابع طبیعی، امور آب و زمین شهری باقی مانده و در دفتر املاک ننشسته و ثبت نشده است. یعنی زمانی افراد صاحب زمین و املاک واراضی هستند که نام آنها در دفتر املاک سازمان ثبت و اسناد رسمی ثبت شده باشد. این موارد، مشکلات بسیاری را در مالکیت و اسناد رسمی ایجاد کرده است و هنوز بسیاری از املاک و اراضی در دفتر املاک ثبت نشده است.
دفتر املاک ثبت، ختم کننده مسائل ثبت اسناد و املاک و اراضی است. اما در حال حاضر، پاسخ گوی تمام نقل و انتقال مالکیت نیست و به صورت 100درصد نمی توان روی آن حساب کرد. زیرا بسیاری از مردم به ثبت مراجعه نکرده  و املاک و اراضی خود را در دفتر املاک ثبت نکرده اند. 
اما سازمان ثبت از سال 1403 اعلام کرده که ما می خواهیم تمام نقل و انتقال املاک و اراضی و زمین ها را در دفتر املاک ثبت کنیم و این دفتر املاک، ثبت کننده مالکیت و نقل و انتقال ها باشد و به تمام حقوق مردم و ادعاها پاسخ دهد. 

یعنی کسانی توانسته اند به دلیل ثبت نشدن املاک و اراضی در دفتر املاک، دوباره ادعای مالکیت کنند و به دنبا اخراج ساکنان اراضی و زمین باشند؟
ادعاها و خلع یدهای بسیاری در محاکم مطرح شده است. به عنوان مثال، یک خانومی در سال 1357 ایران را ترک کرده و املاک و اراضی ایشان مشمول اصلاحات اراضی شده است. ایشان در سال 1400 به ایران مراجعه می کند و از سازمان ثبت استعلام می‌گیرد. در دفتر املاک به او می گویند که شما مالک هستی. ایشان برهمین اساس خلع ید می گیرد تا صاحب دوباره زمین و اراضی خود شود. 
در این مرحله رسیدگی، مسوولان متوجه می شوند که این اراضی مشمول اصلاحات ارزی شده و در سال ۱۳۴۰ از او سلب مالکیت به عمل آمده است اما این سلب مالکیت در دفتر املاک ثبت نشده  و به همین دلیل مالک توانسته خلع ید بگیرد.
براین اساس، میلیون ها مترمربع املاک و اراضی داریم که به این ترتیب، مشکل دار هستند و به هر دلیل نقل و انتقال صورت گرفته اما این نقل و انتقال دردفتر املاک ثبت نشده است و لذا می تواند عامل اختلاف، مشکل، از دست رفتن مالکیت و تشکیل پرونده های مختلف حقوقی در محاکم و شورای حل اختلاف و... شود. 

مردم چه کاری باید انجام دهند که مشکلی برای اراضی و املاک آنها ایجاد نشود؟
صاحبان زمین و املاک و اراضی که  سند رسمی و تک برگ سبز ندارند، باید برای حل مشکل خود به متخصص حقوقی و ثبتی مراجعه کنند. 
مشکل ملک با متخصص آن حل میشود. 
تا زمانی که ملک و اراضی و زمین، سند تک برگ نداشته باشد، با 90 درصد خطر و ریسک از دست رفتن مالکیت مواجه است. 
توصیه ما به مردم این است که  از طریق مراجعه به متخصص حقوق اراضی و ثبت اسناد، پیگیر دریافت سند املاک و اراضی خود باشند و با ارجاع به قانون سال ۱۴۰۳ برای روستاها، زمین های اصلاحات اراضی، آن دسته اراضی که ادعای ملی شدن دارند، ادعای موات شدن دارند، اقدام نمایند.  تمام قوانین 70 سال اخیر که مالکیت خرد را موجب شده اند، باید مورد توجه باشد و هر کس زمین و اراضی به دست آورده باید برای آن سند دریافت نماید.

قانون 1403 چه امکانات و موضوعاتی را به  نفع مالکان ایجاد کرده است؟
 امکانات صدور سند رسمی را افزایش داده است. به عنوان مثال، براساس تبصره 6 ماده 10 و ماده 14 قانون سال 1403 قبل از ساختن آپارتمان می توان برای آن سند صادر کرد. 
از تیرماه 1403 یک اتفاق خوب در جریان  بوده و می توان گفت که ملک مبایعه نامه ای تقریبا نداریم و برای املاک سند رسمی صادر می شود.

براساس گفته های شما، یک هماهنگی موثر در قوانین اراضی و املاک و قوانین ثبت ایجاد شده است؟
به عبارت دیگر، بعد از ۱۰۰ سال از تاریخ ایجاد سازمان ثبت و اسناد رسمی کشور، یک رنسانس ثبتی و اراضی با هم شروع شده  است. قبلاً این دو مرحله از هم جدا بود و به این می توان نام انقلاب اراضی سبز داد.
انقلاب اصلاحات ارضی و ملی شدن جنگل‌ها  را انقلاب سفید نام نهادند. اما رنگ این انقلاب در ثبت اسناد و مالکیت اراضی، به رنگ سبز است و سند رسمی تک برگ سبز رنگ نماد آن است که باعث می شود مردم نسبت به مالکیت خود بر اراضی و املاک مطمئن باشند. 
ما باید نسبت به وضعیت ثبتی ملک خود اطلاع حاصل کنیم. 

شماره واتساپ جهت معرفی وکیل و متخصص اراضی و ثبت 09121301995