قربانی، رحیمی و بشیری بررسی کردند؛ ثبت املاک و اسناد و اظهارنامه ثبتی/ جلد دهم حقوق کاربردی املاک و اراضی

خبراقتصادی - قربانی، رحیمی و بشیری حقوق دانان و وکلای پایه یک دادگستری ضمن بررسی روند حقوق ثبت املاک و اراضی در صد سال اخیر، موضوعات مختلفی از جمله  اظهارنامه ثبتی، ممیزی اراضی و املاک، پلاک کو دفتر توزیع اظهارنامه، دفتر مجهول المالک، دفتر ثبت موقوفات، ثبت قنوات، ابطال، تصحیح، تجدید، اصلاح اظهار، دو اظهارنامه ثبتی در یک ملک، رهن، بیع شرط، ارتفاق، حق حریم در اظهارنامه ثبتی، اظهارنامه در مفروز و مشاع را در جلد دهم کتاب حقوق املاک و اراضی مورد توجه قرار داده اند که توسط انتشارات جنگل منتشرشده است.
علاقه مندان برای مطالعه بیشتر و ملاحظه سیر قانونی و تاریخی قانون ثبت، به کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی جلد ۱۰ انتشارات جنگل مراجعه کنند.

ثبت اصطلاحاً نوشتن چگونگی املاک و معاملات و قراردادها در دفاتر اسناد رسمی می باشد. چنانکه از تعریف مزبور معلوم می گردد ثبت بر دو قسم است: ثبت املاک_ثبت اسناد.

ثبت املاک:

با توجه به اهمیت ثبت املاک ابتدا این بحث را تشریح می کنیم:
ثبت املاک عملیاتی است که برای تعیین چگونگی اراضی و املاک به کار میرود و این امر از مبتکرات افکار جدید نبوده بلکه از ملاحظه تواریخ ملل قدیمه به دست می آید.
مقصود عمده از ثبت و ترسیم املاک در قدیم اخذ مالیات اراضی بوده ولی اکنون در اثر ازدیاد نفوس و توسعه احتیاجات ، به نظریات مختلف انجام می‌شود که اقسام مهم آن ذیلا ذکر می گردد:

ثبت املاک از نظر مالی:

یکی از منابع مهم مالیاتی ، مالیات بر املاک غیر منقول است. مالیات بر املاک تقریباً در تمامی کشور ها مجری و فعلاً یکی از منابع مهم عوائد محسوب است.
ثبت مالی ممکن است مبنی بر یک تحقیقات دقیقه بوده و یا تخمین و تقویم را کافی بدانند:
الف)ممیزی املاک به وسیله تجربه و آن مبنی بر تقریبی است که در قطعاتی به عمل می آورند و قطعات دیگر را با آن مقایسه می نمایند.
ب) ممیزی املاک به وسیله مجموع برداشت و آن طریقه ای است که در فرانسه معمول بوده و عایدی املاک هر یک از نواحی را در اثر تخمین و تقویم هر یک از قطعات مختلف بدون آنکه وضعیات جزئی و خصوصی املاک را در نظر بگیرند معین می‌نمایند.
ج) ممیزی قطعاتی املاک که دقیق‌ترین طریق ثبت است و بعد در فرانسه عمل شده ، طریقه ثبت قطعاتی مبنی بر تقویم عایدات هر یک از قطعات اراضی کشور است.
پس از تقویم عایدات هر قطعه ، اوراق مالیاتی قطعات تنظیم می‌شود و اوراق مزبور باید دارای نکات ذیل باشد:(پس از تعیین آنکه ملک بنا شده و یا بدون بناست) اسم مالک،نمره قطعه،جنس محصول،مساحت آن،رتبه،عایدات،جنس مالیات_اوراق مالیاتی برای تنظیم دفتر ثبت مالیات به کار میرود و در مواقع انتقالات املاک به اداره ثبت مالیات اطلاع داده می شود.

ثبت املاک از نظر حقوقی

سود از ثبت املاک از نظر حقوقی استقرار مالکیت اموال غیر منقول و حقوق عینی می باشد که پس از ثبت اموال و حقوق مزبوره در دفتر املاک گروه قانونی را دارا خواهد بود هر معامله و انتقالی راجع به آنها واقع گردد باید در دفتر املاک نیز قید شود و الا اثری نخواهد داشت. البته بعضی از حقوقدانان اشکال نموده‌اند که نتیجه ثبت و تقلید به لزوم ثبت معاملات در دفتر املاک با اصل مالکیت و تعریف آن به این که حقی است مطلق و غیر محدود مخالف می باشد.از اشکال مزبور می‌توان چنین دفاع نمود که الزام به تشریفات ، تماسی به حق مالکیت ندارد و تصرفات را محدود نمی کند هر که طریقه تصرف را معین نموده که در نتیجه در بعضی قوانین شرط صحت و در بعضی دیگر شرط اثبات معامله خواهد بود.

در ثبت املاک دو طرز مهم موجود است:

۱_طرز آلمان که در کشور مزبور هر حوزه یک اداره ثبت املاک موجود است که اجباراً باید تمام انتقالات و معاملات راجع به اموال غیر منقول به آن اداره اطلاع داده شود متصدی امر پس از ملاحظه آن که این انتقال و معامله از ناحیه اشخاصی شده است که دارای چنین حقی بوده‌اند،در دفتر مخصوص ثبت خواهد نمود.
۲_طرز تورنس که به واسطه Lacte Torrens در سنه ۱۸۵۸ در استرالیا تاسیس شد و ثبت معاملات راجع به اعمال غیر منقول در دفتر رسمی الزامی نبود ولیکن هرگاه کسی اقدام به این امر می نمود آن را در دفتر رسمی ثبت می‌کرد منتقل الیه از هرگونه خطرات اعتراض مصون بوده است.
همانطور که گذشت ثبت املاک از نظر مالی برای اخذ مالیات و از نظر حقوقی برای ثبت اسم مالک ، مقصود اساسی بوده است ولی هرگاه بخواهند ثبتی را تنظیم نمایند که دو مقصود را تامین کند ناچار باید تمامی خصوصیات مربوط به هر یک از آن دو را در تنظیم چنین ثبتی منظور داشت.

ثبت املاک از نظر علمی و فنی

مقصود از این ثبت دانستن موقعیت و کیفیت طبیعی املاک است بنابراین باید مشتمل شرح و توصیف حالات طبیعی و موقعیت جغرافیایی املاک باشد.
ثبت املاک از نظریات دیگر
۱_ثبت روی اراضی وزیر
۲_ثبت جنگلها
۳_ثبت ابنیه و عمارات

ثبت املاک در ایران

گذشته از سابقه تاریخی معاملات املاک که طی سند عادی به امضاء شهود و حتی روسای مذهبی می‌رسید،اولین بار که برای رسمیت دادن اسناد اقدام گردید به وسیله فرمانی بوده که به تاسیس اداره برای ثبت نوشتجات تحت ریاست میرزا حسینخان سپهسالار امر داد که نوشتجات تمبر زده شود و در دفاتر مخصوص ثبت گردد ولی چون این امر اجباری نبوده به ندرت اقدام به آن می گردید.
در دوره چهارم تقنینیه ، قانون ثبت دیگری در ۲۱ حمل ۱۳۰۲ در ۱۲۶ ماده تصویب که قانون مزبور اشعار می داشت، ثبت املاک در موارد خالصجات و بین اتباع خارجه و هر معامله که پس از ثبت ملک می شده ، باید در دفتر املاک نوشته شود ولی دولت آنها را به رسمیت نمی شناخت. در ۲۲ بهمن ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده تصویب گردید که ثبت املاک و بعضی اسناد را اجباری نموده و در ماده ۲۵۵ ‌عده ای از قوانین راجع به ثبت را نسخ می‌نماید.
بالاخره در ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ قانونی به اسم قانون ثبت اسناد و املاک تحت ۱۴۲ ماده تصویب گردید که بر طبق ذیل ماده ۱۴۲ دو قانون مزبور از اول فروردین ماه ۱۳۱۱ بموقع اجرا گذارده شد قانون قبلی و قانون ثبت اماکن متبرکه مصوب ۲۹ مهرماه ۱۳۰۹ نسخ گردید.
قانون ۱۳۱۰ که فعلاً مورد عمل است نظربه نواقصی که متوجه آن بود در سال ۱۳۱۲ و ۱۳۱۳ اصلاح و مواد چندی به آن افزوده شد و چند ماده آن تغییر پیدا کرد.
قانون مذکور دارای هشت باب به شرح ذیل است:
۱_تشکیلات اداری
۲_ثبت عمومی
۳_ثبت اسناد
۴_دفتر اسناد رسمی
۵_اجرای مفاد اسناد رسمی
۶_جرایم و مجازات
۷_تعرفه و مخارج ثبت اسناد و املاک
۸_مواد مخصوصه
برای مطالعه بیشتر و ملاحظه سیر قانونی و تاریخی قانون ثبت، به کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی جلد ۱۰ تالیف استاد عباس بشیری انتشارات جنگل مراجعه فرمایید. برای مشاوره حقوقی و پیگیری پرونده های حقوقی با وکلا و حقوق دانان در زمینه کلیه موضوعات حقوق املاک و اراضی می توانید با شماره 09211965540 تماس حاصل فرمایید.