مقایسه رشد بازارهای ارز، سهام، مسکن و طلا در 5 سال اخیر

اقتصاد گردان – محسن شمشیری 

به عقیده کارشناسان، دلیل این رشد سرسام آور اقتصادی تنها به  نقدینگی و تورم، وابسته نیست بلکه انتظارات تورمی، بی اعتبار شدن اقتصاد و بازارها، بی اعتمادی، احساس ترس از آینده، بی اطلاعی از آینده، انتخابات آمریکا، ترس ازسقوط بازار سهام و... عوامل مختلفی هستند که به شکل غیر واقعی و حباب گونه و بی حساب و کتاب باعث رشد قیمت ها شده است و حداقل رشد قیمت ها در برخی از بازارها بسیار بالاتر از رشد نقدینگی است زیرا به عقیده برخی صاحب نظران کل نقدینگی 2800 هزار میلیارد تومانی فعلی به نرخ دلار 23 هزار تومانی رقمی حدود 120 میلیارد دلار است که نسبت به ثروت و امکانات کشوری مانند ایران و تولید ناخالص داخلی و... رقم زیادی نیست و نباید چنین تلاطم عظیمی در بازارهای دارایی ایجاد کند. 

اما در هر حال رشد این بازارها موضوعی است که بسیاری از مردم را آزار می دهد و حتی صاحبان سهام و مسکن را نگران کرده است که تا کجا پیش خواهد رفت  و ارزش پول ملی چه خواهد شد؟

مقایسه قیمت ها و رشد قیمت مسکن، سهام و شاخص کل بورس، طلا و سکه،  ارز و دلار به عنوان چهار دارایی عمده مورد توجه سرمایه گذاران در پنج سال اخیر 99-1395 نشان می دهد که  اگرچه در بلندمدت رشد این دارایی ها نزدیک به هم و تقریبا چسبیده به یکدیگر حرکت می کند اما  در کوتاه مدت، معمولا یکی از بازارها از بقیه بیشتر رشد می کند و بقیه بازارها به تدریج با آن هماهنگ می شوند.

نگاهی به قیمت ها در 5 سال اخیر نشان می دهد که رشد شاخص کل بورس 22 برابر، قیمت سکه نزدیک به 10 برابر، دلار بیش از 6 برابر، مسکن 5 برابر شده است و شاخص کل کالاهای مصرفی یا تورم 2.2 برابر شده است که نشان دهنده موفقیت دولت در کنترل بازار کالاهای مصرفی و معیشت است که البته دلیل آن حمایت هایی است که با دلار 4200 تومانی، مالیات و نظارت ها و اقدامات دیگر صورت گرفته و قیمت کالاهای مصرفی را کمتر از سایر شاخص های بازارهای دارایی رشد داده است. 

اما بازارهای دارایی که امکان کنترل قیمت ندارند رشدهای متفاوتی دارند بخشی از این تفاوت به تحولات سال های قبل از 95 بر می گردد که مثلا بازار سهام برای چند سال دچار رکود بوده و قیمت ها رشد زیادی نداشته است و حالا یکباره جهش قیمتی دارد.  بخشی از این تفاوت رشد قیمت ها نیز به  خاطر تحولات جهانی و داخلی و یا موضوعاتی مانند هیجان و سیل نقدینگی، تصمیم صاحبان منابع، دخالت های دولت و... رخ داده است. اما در مجموع کارشناسان معتقدند که این بازارها در بلندمدت هم حرکت خواهند بود و سود و رشد قیمتی آنها تقریبا نزدیک به هم می شود. 

 رشد شاخص کل بورس در یکسل اخیر بالاتر از بقیه  بوده است و پس از آن قیمت طلا و سکه، قرار دارد. در رتبه سوم رشد قیمت دلار دیده می شود و پس از آن قیمت مسکن است. دلیل این وضعیت البته به عقب ماندگی رشد قیمت سهام در 6 سال قبل از آن بر می گردد زیرا بعد از دوره اول تحریم ها در دولت احمدی نژاد که موجب رشد شدید قیمت سهام و شاخص کل بورس شد، برای چند سال رکود در این بازار حاکم بود و قیمت ها رشد چندانی نداشت اما در یکسال اخیر با رشد شدید این بازار، ورود 45 میلیون سهامدار جدید و افزایش معاملات رشد بالای قیمت سهام و شاخص کل را شاهد بوده ایم. که بخشی از آن مربوط به عقب ماندگی رشد شاخص در 6 سال قبل از آن، بخشی از آن مربوط به رشد قیمت دلار در سه سال اخیر، و بخشی از آن مربوط به مداخله دولت و حقوقی های بازار و حباب موجود است که البته در روزهای اخیر درصدی از این حباب فرو ریخته است. 

 

از سوی دیگر، روندهای بلندمدت 10 ساله و 20 ساله نشان می دهد که در مجموع قیمت مسکن بیش از طلا، و طلا بیش از دلار بوده است و قیمت سهام نیز در دوره بلندمدت رشد کمتری نسبت به بقیه دارایی ها داشته است. اما در دو سال اخیر شاخص کل بورس  و قیمت سهام تقریبا عقب ماندگی خود را جبران کرده است. همچنین در دوره تحریم های دولت احمد نژاد نیز قیمت سهام یکبار دیگر رشد بالایی را شاهد بوده است. 

کارشناسان معتقدند که اگرچه در  میان مدت و بلندمدت رشد قیمت دارایی ها تقریبا نزدیک به یکدیگر است اما به دلیل نقدشوندگی سریع طلا و دلار و سهام نسبت به قیمت مسکن، و همچنین به دلیل استفاده از سرمایه های خرد چند میلیون تومانی برای خرید سکه و دلار و سهام، رشد این دارایی ها نسبت به مسکن سریعتر رخ می دهد و چون زمین و مسکن به پول بیشتری نیاز دارد رشد قیمت مسکن با فاصله نسبت به بقیه رخ می دهد اما در نهایت قیمت مسکن نیز به اندازه بقیه دارایی ها رشد می کند و البته از ثبات، پایداری، و حفظ ارزش بالاتری برخوردار است زیرا قیمت سهام، دلار و طلا تحت تاثیر تحولات جهانی وداخلی دچار نوسان می شوند اما قیمت مسکن پس از افزایش، تمایلی به کاهش ندارد و دچار رشد منفی نمی شود. 

همچنین قیمت سهام و دلار دچار ریسک و کاهش بیشتری است اما قیمت مسکن و زمین با ریسک کمتری همراه است. 

به عبارت دیگر، اگر چه رشد این قیمت ها معمولا در کوتاه مدت تفاوت داشته و برخی دارایی ها بالاتر از بقیه رشد کرده اند  اما در روند میان مدت و بلندمدت در نهایت رشد این قیمت ها نزدیک به هم است و این موضوع نشان می دهد که به دلیل درجه نقد شوندگی،  قیمت خرد یا کلان دارایی ها، هیجان و التهاب بازار، هدایت سیل نقدینگی، اخبار و تحولات جهانی قیمت طلا و اقتصاد جهانی، و همچنین گردش سرمایه های خرد و کلان در این بازارها،  برخی دارایی ها مانند سهام یا طلا بیشتر از قیمت مسکن رشد می کند. 

سهم بازار سهام از اقتصاد 

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران را به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.

نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد. با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است.

از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

تحولات قیمت مسکن 

قیمت مسکن نیز به عنوان یک دارایی با ثبات و پایدار و سنتی، از بالای 4 میلیون تومان برای هر متر مربع آپارتمان در تهران در سال 95  و قبل از خروج آمریکا از برجام، به 23 میلیون تومان در مرداد 99 رسیده است و تقریبا 6 برابر شده است. 

تحولات سال 99 نشان می دهد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹  بیش از  23 میلیون  تومان بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷ درصد افزایش یافت. در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به مرداد ماه ۹۸ افزایش حدود ۱۷۶ درصدی را تجربه کرد.. بیشترین سهم قراردادهای منعقده مربوط به مناطق ۵، ۴ و ۱۰ است که در مجموع بیش از ۳۲ درصد از حجم معاملات مرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.

آنچه از آمار بر می‌آید شیب تند افزایش قیمت نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در مرداد ماه است. بنظر می‌رسد تورم موجود در بخش مسکن بیشتر ناشی از فشار هزینه در سمت عرضه باشد تا فشار تقاضا. نرخ ارز مهم ترین عامل مسلط چه به صورت مستقیم و چه به صورت غیرمستقیم بر متوسط قیمت مسکن بوده است. روند افزایشی نرخ ارز که از آبان ۹۸ شروع و فضای نااطمینانی اقتصادی ایجاد شده به تبع آن باعث شد تا برای پوشش ریسک، صاحبان املاک در عرضه ملک خود به قیمت‌های موجود تعلل کرده و زمینه افزایش مستقیم قیمت مسکن را بوجود آورند. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز، قیمت نهاده‌های تولید مسکن از جمله سیمان، میلگرد، اقلام الکترونیکی و تجهیزات مرتبط با افزایش قابل توجهی همراه بوده که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی داشته است. در این میان انتظارات تورمی‌ نقش پررنگی داشته است؛ به عنوان مثال با تصویب افزایش ۲۰ درصدی سیمان در تیرماه جو روانی ایجاد شده باعث شد تا قیمت سایر مصالح ساختمانی نیز تحت تاثیر قرار گیرد. عوامل دیگری نیز همانند افزایش ۳۰ درصدی عوارض ساخت مسکن که در پایان سال گذشته به تصویب رسید که البته به دلیل شرایط خاص کرونایی هنوز اجرا نشده است، در افزایش قیمت مسکن در سال جاری بی تاثیر نبوده است.

حرکت رشد قیمت دلار و متوسط قیمت مسکن 

شاخص قیمت مسکن و نرخ دلار در دهه نود با هم حرکت کرده اند.تنها فاصه ایجاد شده در خصوص شوک ارزی سال ۱۳۹۷ است که در فاصله کوتاهی شاخص قیمت مسکن این عقب ماندگی را جبران کرده است. بنابراین با اتکا به آمار می‌توان گفت نرخ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در دهه گذشته حدودا برابر با ۱۰۰۰ دلار بوده است. 

شاخصه اصلی اقتصاد ایران در سال ۹۹ انتظارات تورمی است که موجب تحرکات انواع بازارهای دارایی از ابتدای سال شده است. از بین این بازارها تا ماه گذشته بازدهی بازار سرمایه سرآمد سایر بازارها بوده است و سهام و شاخص کل بورس بیش از بقیه رشد داشته است. 

برخی کارشناسان می گویند که با ریزش اخیر شاخص بازار سهام، در ماه‌های آتی رشد بازارهای موازی همچون مسکن نیز محدود می شود که شواهد آن در نیمه اول شهریور ماه قابل ملاحظه است. اما برخی دیگر معتقدند که به دلیل رشد نقدینگی، مردم به دنبال بازارهای دیگر می روند و لذا ممکن است که بازار ارز و مسکن تاثیر بیشتری بگیرند و رشد بالاتری را تجربه کنند. چون مهمترین عامل رشد نقدینگ، انتظارات تورمی و بی اعتمادی به وضعیت اقتصاد و بازارهاست که باعث می شود عده ای دائم از بازاری به بازار دیگر منتقل شوند و روی قیمت سایر بازارها اثرگذار باشند. نکته دیگر این است که عده ای تصور می کنند می توانند هر وقت خواستند مسکن، طلا و یا ارز خود را بفروشند اما در بازار سهام باید روی صف فروش بمانند و به قیمت پایین تر بفروشند و یا مدتی انتظار بکشند تا صف فروش کاهش یابد و وضعیت عادی شود تا امکان فروش سهام خود را داشته باشند. زیرا تب بازار سهام اینگونه است که عده بسیاری یا خریدار هستند و یا فروشنده و بسیاری با تب و هیجان بازار جلو می روند و صبر و حوصله برای عبور از هیجانات والتهاب بازار وعادی شدن بازار ندارند. 

برخی کارشناسان مسکن و ساختمان می گویند که بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه اخیر به دلیل تقاضای سفته‌بازی در این بازار بوده است و اغلب خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و عدم تطابق وام مسکن با قیمت‌های موجود از این بازار عقب نشینی کرده‌اند. این امر خود می‌تواند باعث فرو رفتن این بخش از اقتصاد در رکود شود که زنگ خطری برای بخش ساخت و ساز کشور است. چرا که این صنعت به نوعی از صنایع  پیشران اقتصاد بوده و با صنایع پیشین و پسین بسیاری در ارتباط است و رکود آن می‌تواند به سایر صنایع سرایت کند. اگر چاره‌ای برای افزایش قدرت خرید آحاد اقتصادی متناسب با افزایش بی‌شائبه قیمت مسکن اندیشیده نشود، رشد اقتصادی سال ۹۹ از این حیث آسیب جدی خواهد دید.

ارزش بازار سهام دو برابر تولید ناخالص داخلی ایران 

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است

پس از کاهش قیمت سهام در هفته‌های اخیر بسیاری از فعالان این بازار انتظار حمایت از سمت دولت را داشتند. این انتظار به این معنا است که آنها حاضر نیستند ریسک رفتارهای اقتصادی خود را بپذیرند.

از فصل پایانی سال ۱۳۹۸ به این سو که شاهد رشد خیره کننده شاخص‌های بازار سرمایه کشور بوده‌ایم، دلایل مختلفی برای آن ذکر شده که مهمترین آنها ورود نقدینگی جدید در پی حمایت دولت و البته رشد نقدینگی و وضعیت تورمی حاکم بر اقتصاد کشور بوده است. اما حقیقت آن است که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است. به این ترتیب رشد بازار سرمایه چندین برابر متغیرهای اقتصادی دیگر بوده، در حالی که اقتصاد شرایط رکودی را تجربه می‌کرده است. چنین رشدی هرگز در سال‌های قبل از آن سابقه نداشته است.

معیار دیگر برای مقایسه وضعیت بازار سرمایه و شرایط اقتصاد کلان، شاخص وارن بافت است که از تقسیم مجموع ارزش سهام شرکت‌ها به تولید ناخالص داخلی به دست می‌آید. این شاخص در آمریکا و در دو دهه اخیر بین ۶۰ تا ۱۶۰ درصد در نوسان بوده است. به طور کلی به دلیل پیروی بازار سرمایه از وضعیت اقتصاد کلان در بلندمدت، این نسبت به ندرت از روند بلندمدت خود انحراف شدید پیدا می‌کند. این در حالی است که در ایران نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد (با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است)، نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است. 

در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران را به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص بافت در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.