مکمل های اجاره داری حرفه ای / چالش ها و چشم اندازهای نظام اجاره داری در ایران

اقتصاد گردان - مجيد اعزازي 

 بر اساس اصل سی و یکم قانون اساسی، «داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏است‏. دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آنها که‏ نیازمندترند به‏ خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.» همچنین به موجب ماده 13 قانون معطل مانده «ساختار نظام جامع رفاه و تامین اجتماعی»، «شورای عالی رفاه و تأمین اجتماعی، به منظور هماهنگی سیاست های‌اجتماعی در حوزه‌های اشتغال، آموزش و پرورش، تربیت بدنی، مسکن، بهداشت و‌درمان و سایر بخش های مرتبط با حوزه تأمین اجتماعی شورای عالی رفاه و تأمین اجتماعی‌به ریاست رئیس جمهور و دبیری وزیر رفاه و تأمین اجتماعی تشکیل می‌گردد.»

بی گمان، شیوه تامین نیاز ضروری سرپناه و مسکن اما تابع توانمندی مالی افراد و خانوار است و آن دسته از خانوارهای توانمند متناسب با توان مالی و نیاز اجتماعی و فرهنگی خود، مسکن مطلوب خود را چه در قالب رهن و اجاره و چه در قالب خرید تهیه کرده و در آن ساکن می شوند. اما اقشار ضعیف جامعه، آنچنان که در کشورهای پیشرفته نیز وجود دارد، نیازمند دریافت کمک های دولتی هستند. بررسی های علمی حاکی از این است که در اغلب کشورهای پیشرفته جهان، ساز و کار گونه ای از مسکن اجتماعی یا همان مسکن حمایتی تعبیه شده و افراد فرودست می توانند برای دوره ای 5 تا 10 ساله در مسکن های اجتماعی تحت مالکیت شهرداری ها یا همان دولت های محلی، با پرداخت حداقل اجاره زندگی کرده و در این دوره به ثبات مالی لازم برای اجاره مسکن دلخواه به سیستم اجاره داری حرفه ای غیردولتی مراجعه کرده یا این که منزل مطلوب خود را از بازار مسکن خریداری کنند. در سطح پایین تر از مسکن اجتماعی نیز، شاهد فعالیت گرمخانه ها و مراکزی شبیه به آن هستیم که نیازهای افراد بی خانمان و بیکار را پوشش می دهند. 

مسکن اجتماعی در ایران

تاکنون مدل یا گونه ای از مسکن اجتماعی رایج در کشورهای پیشرفته در ایران شکل نگرفته است و از همین رو، با جهش های قیمتی اجاربها و سخت تر شدن شرایط اجاره نشینی (بخوانید ورود به بازار اول مسکن) شاهد گسترش روز افزون حاشیه نشینی، آلونک نشینی، زندگی در حلبی آباد و ... هستیم. به عبارتی اگر چه در طی سال های اخیر امکانات محدودی به اسم گرمخانه در کلانشهر تهران شکل گرفته است، اما حد فاصل این امکان محدود با بازار اجاره، حلقه واسطی به اسم مسکن اجتماعی با هدف توانمندسازی خانوارهای جوان برای ورود به بازار اجاره یا بازار معاملات ملکی وجود ندارد. 

اول اجاره داری دولتی بعد حرفه ای

در این شرایط، طی سال های اخیر بحث راه اندازی ساز و کار اجاره داری بیش از پیش به گوش می رسد. در مرداد سال گذشته حسن روحانی، رئیس جمهور پیشنهاد کرد که شهرداری تهران و سپس سایر کلان‌شهرها از طریق املاک و مستغلات خود و موجودی اراضی ذخیره که در اختیار دارند به حوزه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با دوره های اجاره 4 ساله و اجاره‌بهایی معادل حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ عرف ورود ‌کنند و ضوابط این طرح به‌گونه‌ای باشد که واحدها به‌صورت نوبتی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار بگیرد. اوایل تیرماه سال جاری نیز مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردند که یکی از اهداف این وزارت ایجاد تحول بنیادین در صنعت اجاره داری است و از همین رو، با هدف تامین مسکن اجاره‌ای بلندمدت، کوتاه‌مدت و میان مدت پیشنهاد تشکیل شرکت‌های اجاره‌ای را به هیات دولت ارایه شده است.

در همین حال، دوشنبه هفته گذشته نیز طرحی از سوی وزارت کشور با نام ساخت واحدهای مسکونی «کوچک اندازه» به کمیسیون امور زیربنایی دولت ارجاع شد و این وزارتخانه به عنوان متولی شهرداری‌ها، خواستار صدور مجوز دولت برای ساخت واحدهای کوچک اندازه با هدف حمایت از اقشار آسیب پذیر و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی شده است. بر اساس این طرح، فروش این واحدها به عموم متقاضیان مسکن آزاد اعلام شده است اما برای اجاره داری واحدهای کوچک متراژ ضوابطی در نظر گرفته شده است.

گروه‌های هدف خانه‌های کوچک اندازه اجاره‌ای شامل خانوارهایی است که درآمد ماهیانه آنها حسب مورد کمتر از دو برابر حداقل حقوق موضوع قانون کار یا قوانین مربوط به استخدام کشوری بوده و سرپرست خانوار دارای شرایط زیر باشند:

 1- قرارگیری در دهک‌های درآمدی 1 تا 5 با دهک‌های ۱، ۲ و ۳ و زوج‌های جوان

2- دارای حداقل 10 سال سابقه سکونت در شهر مربوطه

3- نداشتن زمین و واحد مسکونی تا 10 سال قبل از تصویب و ابلاغ این آیین نامه

4- عدم استفاده سرپرست خانوار و افراد تحت تکفل از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید یا ساخت واحد مسکونی از تاریخ 22 بهمن 1357. بر این اساس، وزارت خانه‌های راه و رفاه به همراه سازمان ثبت اسناد مکلف به در اختیار قرار دادن اطلاعات خانوارهای مشمول، به شهرداری‌ها هستند. ضمن اینکه موضوع برچسب نخوردن مسکن اقشار کم درآمد نیز در این طرح لحاظ شده و باید در هر مجموعه مسکونی، تنها حداکثر ۴۰ درصد واحدها، به اقشار آسیب پذیر تعلق یابد و مابقی به سایر اقشار واگذار شود.

بر اساس این طرح، وزارت کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی وشورای عالی استان‌ها، ظرف سه ماه از تصویب و ابلاغ این آیین نامه، دستور العمل نحوه تاسیس موسسه‌های اجاره داری را تدوین و جهت اجرا به شهرداری‌های ابلاغ نمایند.

موانع اجاره داری حرفه ای در ایران

بررسی طرح اجاره داری وزارت کشور نشان می دهد که این طرح، نوعی مسکن اجتماعی تحت تملک دولت های محلی یا همان شهرداری ها را دنبال می کند و از همین رو، اجاره داری حرفه ای یا مبتنی بر رقابت میان شرکت های اجاره دار نیست. با این حال، در صورتی که این طرح تصویب شود و به مرحله اجرا برسد، گام موثری برای کمک به زوج های خانه اولی کم درآمد خواهد بود و فرصتی را برای این دسته از خانوارها برای ورود به بازار اجاره غیردولتی یا بازار معاملات ملکی فراهم می آورد. 

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که یکی از ملزومات ایجاد شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای در ایران، عدم مداخله دولت است. افزون بر این، نرخ بازده اندک اجاره، وجود نظام سنتی و پراکنده اجاره داری، همچنین نرخ تورم بالا در ایران از جمله موانع دیگر شکل‌گیری اجاره داری حرفه‌ای در کشور به شمار می‌روند. از این رو، نمی توان تا زمان استیلای این موانع، در انتظار شکل گیری شرکت های اجاره داری حرفه ای در کشور بود اما می توان به فرصت سازی مسکن های اجاره ای متعلق به دولت های محلی (شهرداری ها) به عنوان پیش نیاز و مکمل ورود به بازار واقعی اجاره و معاملات امیدوار بود.