دولت احمدی نژاد قیمت مسکن را در تهران 6 برابر کرد+نمودار قیمت و اجاره مسکن 21 سال اخیر

علی پاکزاد: مدتی پیش در گزارشی تحت عنوان "چگونه اجاره مسکن در تهران تبدیل به آرزو شد" به مقایسه حداقل دستمزد و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران پرداختم. استاد بزرگواری در باب راهنمایی عنوان کرد بهتر بود میزان اجاره مسکن را به جای حداقل دستمزد با میزان درآمد خانوارهای تهرانی مقایسه می شد و میزان یارانه نقدی هم در معادلات وارد می شد.

انتشار گزارش مرکز آمار ایران از تازه ترین وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران طی زمستان سال 91 یا آخرین زمستان دولت محمود احمدی نژاد بهانه ای دست داد تا با مبنای مورد اشاره آن استاد گرامی نگاهی داشته باشم به قدرت خرید و اجاره مسکن خانوارهای تهرانی.

وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران

نگاهی به روند قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر مربع فضای مسکونی از 47500 تومان در سال 70 به 3.9 میلیون تومان در 1391 رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری از 21400 تومان در سال 71 به 1.637 میلیون تومان در سال 91 رسیده است. البته این افزایش در صورتی می تواند یک تصوی دقیق اقتصادی در اختیار قراردهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص بهای کالاهای مصرفی می تواند توضیح داده شود.

اما فارغ از این وضعیت متوسط رشد قیمت و اجاره مسکن طی دوره فعالیت دولتهای مختلف به خودی خود جالب است، قیمت مسکن براساس آمار در شش ساله فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی از 1370 تا 1375 قیمت مسکن 240 درصد و اجاره بها 260 درصد رشد کرده است. البته با توجه به انکه در این آمار میزان تغییرات قیمت در دوسال اول فعالیت دولت اکبرهاشمی رفسنجانی که همزمان با پایان جنگ تحمیلی ذکر نشده به تبع میزان رشد برآورد شده کمتر از میزان واقعی است.

اما در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل 270 درصد و و اجاره بها 310 درصد بوده است، اما در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل 500 درصد (معادل شش برابر) و اجاره بها معادل 370 درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.

مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی (مبنای محاسبه نرخ تورم) در مقایسه با شاخص قیمت مسکن نشان می دهد که روند افزایش قیمت مسکن در سالهای 70 تا 84 متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است ولی رشد غیر طبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال 85 آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکه طی سالهای 85 تا 91 ایجاد شده است. بنابراین شاخص می توانیم کاملا افزایش قیمت مسکن در تهران را غیر طبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها بدانیم.

مقایسه قیمت و اجاره مسکن با حداقل دستمزد

نگاهی به  روند تغییرات حداقل حقوق نشان می دهد طی دوره 20 ساله متوسط اجاره بهای قابل پرداخت با حداقل حقوق تقریبا ثابت بوده است به غیر از سالهای فعالیت دولت محمود احمدی نژاد که روند نزولی قابل ملاحظه ای را طی کرده است. براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره بهای یک متر مربع فضای مسکونی به اضافه 3 درصد رهن در سال 71 معادل 214 تومان بوده است که در مقایسه با حداقل حقوق 6800 تومانی امکان پرداخت اجاره 32 متر مربع فضای مسکونی را فراهم می سازد. این شاخص تا سال 1378 روند افزایش داشته و به توان اجاره ای معادل 40 متر مربع منتهی شده ، طی سالهای 79 تا تا 83 یک نزول و صعود را پشت سر گذاشته و به 39 متر مربع منتهی می شود ولی از سال 84 تا 91 دوباره نزول کرده و در نهایت به 27 متر مربع می رسد. البته در محاسبه قدرت پرداخت اجاره حداقل حقوق با در نظر گرفتن یارانه 45500 تومانی طی سالهای 89 تا 91 به حداقل حقوق افزوده شده است ولی این افزایش هم مانع سقوط قدرت اجاره شهروندان نشده است.

برای دیدن جدول در ابعاد بزرگتر بر روی آن کلیک کنید

در مورد قیمت مسکن هم با حداقل حقوق نشان می دهد سرجمع حداقل حقوق سالانه در سالهای 70 تا 75 برای خرید 2 متر مربع فضای مسکونی کافی بوده است. در سالهای 76 تا 83 برای 2.1 متر مربع و در سالهای 83 تا 91 (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) توان خرید 1.9 متر مربع را فراهم می سازد که نشان از یک نوسان کوچک در توان خرید حداقل حقوق برای خرید مسکن در تهران بوده است.

مقایسه درآمد خانوارهای تهرانی با قیمت و اجاره مسکن

گزارش بودجه خانوارهای شهری کشور طی سالهای 80 تا 89 بر روی سایت بانک مرکزی موجود است، براساس این گزارش ها به نسبت هزینه ناخالص خانوارهای تهرانی، درآمد پایتخت نشینان طی سالهای 80 تا 89 معادل 310 درصد رشد کرده است ولی در همین دوره زمانی قیمت مسکن 500 درصد و اجاره ماهانه معادل 570 درصد رشد داشته است.

در این سال ها متوسط رشد درآمد تهرانی ها معادل 15 درصد بوده است برای آنکه بتوانیم در مورد وضعیت درآمدخانوارهای تهرانی برآوردی داشته باشیم، خوش بینانه رشد 25 درصد را در درآمد این خانوارها برای سالهای 90 و 91 لحاظ کرده ایم البته بدون در نظر گرفته یارانه نقدی برای بعد خانوار 3.3 نفری در شهر تهران.

در چنین شرایطی درآمد سالانه یک خانوار تهرانی که در سال 80 معادل 4.5 میلیون تومان بوده است. در سال 89 به 18.5 میلیون تومان رسیده است (اعم از درامد نقدی و غیر نقدی)، براساس برآورد خوشبینانه 25 سالاه 25 درصد درآمد در نهایت متوسط درآمد خانوارهای تهرانی در سال 91 به 28.9 میلیون تومان رسیده است.

برای دیدن جدول در ابعاد بزرگتر بر روی آن کلیک کنید

اما در این شرایط هم می بینیم رشد درآمدها نیز نمی تواند قدرت خرید خانوارهای تهرانی را در بازار مسکن افزایش دهد. درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید 14 متر مربع فضای مسکونی در سال 80 کفایت می کرد و در همان سال اجاره بهای یک واحد 100 متری در شهر تهران معادل  40 درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.

اما در سال 89 اما رقم 18.5 میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده برای خرید 10 متر فضای مسکونی کفایت می کند. یعنی کاهش 40 درصدی توان خرید مسکن طی 9 سال و البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی 100 متری هم می بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی براساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل 66 درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرتی معادل 64 درصدی برای خانوارهای تهرانی هستیم.

این وضعیت درسالهای 90 و 91 به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوشبینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به 29 میلیون تومان در سال 91 هم نتوانسته است سقوط توان خرید مسکن را کاهش دهد به طوریکه در سال 91 متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید 7.4 متر فضای مسکونی کفایت می کند و هزینه اجاره یکساله فضای مسکونی 100 متری 68 درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می دهد. نکته قابل توجه آنکه افزایش درامد حاصل از پرداخت یارانه 45500 تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار 3.3 نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد.