نقش مسکن در تورم ساختاری ایران

بدون مقدمه در یک تفکر سطحی و ابتدائی و بی نیاز به هیچ گونه دانش اقتصادی این سوال در اذهان مطرح می شود که چرا کشورهائی مانند ژاپن، کره و چین و برخی دیگر بدون برخورداری از منابع طبیعی دارای رونق اقتصادی به مراتب بیشتر و از برخی کشورها غنی از لحاظ منابع طبیعی و زیرزمینی است. فاکتور نیروی انسانی و فرهنگ مصرف و نحوه پس انداز و سرمایه گذاری مردم از مهمترین دلایل می باشد اما آنچه که در این نوشتار به آن پرداخته میشود غیر از این خواهد بود.

به هیچ عنوان دلائل و عوامل سیاسی خارجی و داخلی قابل کتمان نیست اما با یک نگاه به گوشه و کنار محل زندگی خود شاهد عواملی خواهیم بود که شاید با وجود اینکه بسیار در دسترس می باشند، مغفول مانده اند.

تولید بعنوان موتور گرداننده اقتصاد ابزاری است که به رونق می انجامد و ما همواره در شرایط رونق به افزایش قدرت اقتصادی در خردترین واحد جامعه تا بخش های کلان دست خواهیم یافت. با این تفاسیر به سراغ اصل مطلب خواهیم رفت و آن یک نگاه به منازل اطراف شهرمان است. اگر در یک کلان شهر مانند تهران با یک نگاه سرانگشتی قیمت مسکن را به صورت تجمعی با نرخ های موجود محاسبه کنیم به چه عدد نجومی خواهیم رسید؟

همواره میدانیم در ترازنامه های مالی با حرکت از بالا به پائین در قسمت دارائی ها قدرن نقدشوندگی کاهش می یابد و به تدریج از دارائی جاری به دارائی ثابت خواهیم رسید. تناسب بین دارائی جاری و ثابت قدرت ثبات و بهره وری را نمایان خواهد کرد  اما آیا با نگاه به ترازنامه زندگی تک تک خانوارها به صورت نسبی تناسبی بین دارائی ثابت و جاری مشاهده می شود؟

به سوال اصلی که مقایسه قدرت اقتصادی کشورهای نامبرده با کشورهائی که از لحاظ منابع طبیعی و زیرزمینی غنی میباشند میپردازیم. با مقایسه میل و رغبت افراد این کشورها به تبدیل کار و سرمایه از بخش جاری به ثابت پاسخ به خیلی از مسائل روشن تر خواهد بود. بدون برون رفت از مشکلات بین المللی به نظر خواننده محترم بسیاری از مشکلات بخش تولید با ورود نقدینگی خرد از جانب افراد مرتفع خواهد شد.

از یک سو درآمد حاصل از صادرات منابع طبیعی و زیرزمینی وارد کشور شده و از طرف دیگر این درآمد حاصل به بخش های غیر جاری مانند مسکن که مهمترین و جاذبترین بخش بسیاری از سرمایه ها می باشد کاملاً بلوکه میشود. در این شرایط بخش تولید آسیب شدید خواهد دید و نظام عرضه و تقاضا در هر بخش اقتصادی کاشف قیمت ها خواهد بود. بنابراین منشا و مبدا تورم ساختاری حرکت شدید دارائی جاری به سمت دارائی ثابت بهمراه اعمال سفته بازانه و بلوکه شدن و به انتظار تقاضای کاذب ماندن خواهد بود. از نگاه کارشناسان شناسائی نقش زمین بعنوان یکی از مبانی اقتصاد بسیار حائز اهمیت است که ما در ادامه به بررسی نقش آن و ارائه راهکار مناسب در جهت کاهش سهم زمین از قیمت نهائی کالا، مسکن و خدمات از دید کارشناسان اقتصادی می پردازیم.

چون در کشور ما افزایش منابع مالی به بخش های مولد و به تبع آن عرضه بیشتر وارد نمی شود بنابراین تزریق پول بیشتر به رشد تورم و کاهش اشتغال پایدار می انجامد. تبیین نقش بازار زمین و به دنبال آن مسکن در انحراف منابع مالی از بخش تولید به بخش های غیر مولد منجر به رشد فزاینده تورم خواهد شد. با توجه به عوامل ریشه ای تورم که شامل افزایش تقاضا نسبت به عرضه در اثر فزونی نقدینگی و یا انجام سفته بازی در حجم ثابتی از پول در بخش های اصلی اقتصاد مانند زمین، مسکن، بورس، طلا وارز را شامل میشود، خواهیم دید وقوع تورم توام با بیکاری یا رکود تورمی حکایت از افزایش تقاضا با افزایش هزینه تولید در کلیه بخش های اقتصادی دارد که به جهت آن حقوق بگیران به دلیل کاهش قدرت خرید با افزایش تقاضای دستمزد دلیل فزونی بیکاری با وجود تقاضای زیاد خواهند شد. توجه به نقش حساس زمین در تولید بعنوان عامل غیر قابل جایگزین و غیرقابل تجارت که هر نوع فعالیت اقتصادی و اجتماعی در نهایت بر روی آن استقرار می یابد و افزایش قیمت آن به معنای افزایش شاخص تمامی سه گروه کالا، مسکن و خدمات است غیر قابل انکار است.

 بطور کلی دلایل تورم در ایران به سه دسته کلی افزایش تقاضا نسبت به عرضه، افزایش هزینه های تولید و سفته بازی تقسیم میشوند. افزایش قیمت مسکن در اثر افزایش قیمت زمین و به تبع آن افزایش قیمت املاک با کاربری های تجاری، خدماتی و بر اساس آن افزایش هزینه های خدمات ، بهداشت و مانند آنها در سبد کالای خانوار را بدنبال خواهد داشت.  تفکیک سهم زمین از قیمت نهایی مسکن ممکن اما میزان سهم زمین از کالا و خدمات ناممکن است بنابراین راهکار کاهش تاثیرگذاری زمین و مسکن بر تورم کاهش تاثیرپذیری تورم از افزایش قیمت زمین با اتخاذ سیاست کاهش سهم زمین از قیمت نهائی کالا، مسکن و خدمات امکان پذیر است و خود این سیاست منوط به کاهش جذابیت کاذب بازار مسکن و زمین نسبت به سایر بخش های اقتصادی و افزایش عرضه زمین با تقسیم ریسک سرمایه گذاری و کاهش آن در سایر بخش های مولد مانند صنعت و کشاورزی است. اتخاذ سیاستهای کاهش بازدهی در بخش سرمایه ای خرید زمین و مسکن از طریق قوانین مالیاتی و شفاف سازی معاملات در بخش مذکور نیز بسیار حائز اهمیت می باشد. در ادامه به بحث در مورد تبدیل سرمایه ثابت به جاری می پردازیم.

به نظر میرسد با ارائه راهکار مناسب و تبدیل سرمایه ثابت به جاری و تغییر در نظام عرضه و تقاضا میتوان به کنترل و کاهش قیمت ها دست یافت  و باید برنامه کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت در این راستا برای حل تفکر ذخیره سازی سرمایه ها و فرهنگ سازی عمومی و کاهش رغبت سوق دادن سرمایه ها و منابع از بخش جاری به بخش ثابت تدوین شود.

با یک مثال بحث را از باب دیگر به پایان میبرم. فردی که دارای تمکن مالی بالا برای استفاده از یک مکان تفریحی به مدت یک ماه در سال با بلوکه سازی سرمایه خود در یک ویلا با تمام امکانات به چرخه اقتصادی بیشتر کمک مینماید یا فردی که با یک نگاه عاقلانه تر از بهترین هتل های منطقه بجای صرف و بلوکه سازی سرمایه خود در یک ویلا اقدام می نماید؟

مهرزاد علیجانی/ کارشناس بانک توسعه تعاون