علي قائدي
آیاانگیزه سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن افزایش می‌یابد؟
ساخت و ساز در سال پیش رو
1- بازدهي سرمایه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسكن در مقايسه با سرمایه‌گذاري در بازار ساير دارایی‌ها
با توجه به اينكه عمده سرمایه‌گذاري در بخش ساخت مسكن در شهر تهران به منظور كسب سود صورت می‌پذیرد در نتيجه می‌توان گفت بخش قابل توجهي از سرمایه‌گذاران در این بخش با مقايسه بازدهي سرمایه‌گذاري در اين بخش با ساير بازارهاي رقيب از جمله بازارهاي سكه، ارز، بورس و حتي سرمایه‌گذاري در خريد و فروش مسكن اقدام به تصميم‌گيری جهت سرمایه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسكن می‌کنند، هر چند بخشي از فعالان در بخش ساخت و ساز به دلايلي از جمله عدم ريسك‌پذيري و همچنين نداشتن دانش و اطلاعات كافي از ساير بازارهاي رقيب بخش مسكن، ترجيح می‌دهند همواره در اين بخش سرمایه‌گذاري کنند. لازم به ذکر است قیمت مسکن، هزینه ساخت و طول دوره انتظار جهت فروش از جمله عوامل تاثیر‌گذار بر بازدهی بخش مسکن هستند.
2- توان اقتصادي فعالان در بخش ساخت و ساز
توان اقتصادي فعالان در اين بخش متاثر از شرايط اقتصادي حاكم بر جامعه است. به طوری که در شرايط ركود اقتصادي و تورم، توان سرمایه‌گذاران در بخش ساخت و ساز مسکن نیز همانند سرمایه‌گذاران سایر بخش‌ها کاهش می‌یابد.
3- رونق در بازار خريد و فروش مسكن
در شرايطي كه بازار خريد و فروش مسکن از رونق برخوردار باشد فعالان در اين بخش به خصوص شركت‌هاي سرمایه‌گذاري می‌توانند از طريق فروش واحدهاي تكميل‌شده و همچنين پيش‌فروش واحدهاي در دست ساخت خود به منابع مالي بيشتري دسترسي داشته باشند، در نتيجه امكان سرمایه‌گذاري مجدد افزايش می‌یابد. نکته دیگر اينکه در شرایط رونق در خرید و فروش مسکن مدت زمان انتظار برای فروش کاهش می‌یابد که این مساله میزان بازدهی سالانه سرمایه‌گذاری در این بخش را نيز افزایش می‌دهد.
4- ميزان حمايت دولت و شهرداري از سرمایه‌گذاري در بخش مسكن
در شرايطي كه دولت سیاست‌های حمايتي در حوزه ساخت مسكن را در دست اجرا داشته باشد اين مساله باعث افزايش انگيزه در سرمایه‌گذاري در ساخت و ساز می‌شود كما اينكه در سال‌های اخير اجراي سیاست‌های حمايتي در بافت فرسوده باعث افزايش ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر تهران شده است.
ساخت و ساز مسكن شهر تهران در سال 1391
نتایج بررسی پروانه‌های ساختمانی صادره شهر تهران در سال 1391 به شرح ذیل است.
1- تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده شهر تهران در سال 1391 نسبت به سال1390 با 5/8 درصد افزایش از 233511 واحد به 253284 واحد رسیده است این در حالی است که واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره‌شده در بافت فرسوده 4/15 درصد کاهش یافته است.
2- تعداد واحدهای مسکونی تخریب‌شده شهر تهران در بافت فرسوده و خارج از بافت فرسوده از 73711 واحد در سال 9013 با کاهش 4/6درصدی به 68997 واحد در سال 1391 رسیده است.
3- با لحاظ تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌هاي ساختماني صادر‌شده و تعداد واحدهای مسکونی تخریب‌شده، خالص واحدهای شهر تهران با فرض اينكه تمام واحدها به مرحله تكميل بنا برسند، در سال 1391 نسبت به سال 1390 بالغ بر 15 درصد افزایش یافته است. با لحاظ موارد فوق‌الذکر و همچنین مقایسه تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران طی سال‌های اخیر می‌توان عنوان کرد هر چند شتاب افزایش تعداد واحدها در سال 1391 نسبت به سال‌های 1389 و 1390 کاهش یافته است ولی در سال 1391 با وجود افزایش هزینه ساخت و کاهش توان اقتصادی، سرمایه‌گذاران بخش ساخت و ساز در شهر تهران، به دلایلی همچون افزایش قابل توجه ماهيانه قیمت مسکن در شهر تهران و همچنین امکان دسترسی بیشتر به منابع مالی ناشی از فروش واحدهای تکمیل‌شده خود به دلیل رونق در بازار خرید و فروش مسکن، از انگیزه‌های لازم جهت سرمایه‌گذاری مجدد برخوردار بوده‌اند. لازم به ذكر است در سال 1391 خانواده‌های ساکن در بافت فرسوده به دلیل افزایش هزینه ساخت و ثابت ماندن میزان تسهیلات اعطایی جهت نوسازی بافت‌های فرسوده تا حدودی تمایل خود را جهت نوسازی از دست داده‌اند.
پیش‌بینی ساخت و ساز در سال 1392
بررسی عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز در سال 1392 حاکی از این است هرچند بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل افزایش یکسان قیمت مسکن و هزینه ساخت طی سال گذشته، تغییر نکرده است و از طرف دیگر پیش‌بینی می‌شود بازارهای رقیب بخش مسکن همچون سکه و ارز از ثبات نسبی برخوردار باشند که این دو موضوع می‌بایست انگیزه سرمایه‌گذاران را جهت ورود به بخش ساخت و ساز افزایش دهد ولی به نظر می‌رسد به دلایل زير توان سرمایه‌گذاران و همچنين خانوارها و تعاونی‌ها جهت ورود به بخش ساخت و ساز مسكن کاهش یافته و ساخت و ساز در شهر تهران با افت مواجه شود.
1- کاهش توان اقتصادی سرمایه‌گذاران ناشی از حاکم بودن شرایط رکود اقتصادی در كشور
2- نیاز به منابع مالی قابل توجه جهت سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل افزایش قیمت زمین، دستمزد و مصالح ساختمانی
3- عدم توانایی بانک‌ها جهت افزایش تسهیلات ساخت
4- اشباع بازار مسكن شهر تهران با توجه به صدور پروانه ساختماني براي بيش از 344 هزار واحد (به صورت خالص) طي دو سال گذشته
5- كاهش توانایی سازندگان جهت فروش واحدهاي تكميل شده به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن
علي قائدي / كارشناس ارشد اقتصاد مسکن
