افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در ملک

اقتصادگردان- اقتصاد‌های دولتی که عدم شفافیت و رانت از مشخصه‌های بارز آنهاست، مانند یک چند ضلعی هستند که بنا به شرایط بازار و شرایط روز جامعه، نقدینگی در گوشه‌یی از آن جمع می‌شود. گوشه‌هایی مانند بازار طلا، ارز، مسکن و... این نوع اقتصاد ماحصل عدم شفافیت و عدم مدیریت منسجم است. هربار که نقدینگی به گوشه‌یی سرازیر می‌شود، شاهد تورم و سودهای غیرمنطقی در آن گوشه هستیم. اما اقتصاد شفاف و روان مانند دایره است که نقدینگی به‌طور دایم و یکنواخت در این اقتصاد، در گردش است. هیچ انتظار غیرمنطقی و رانتی وجود ندارد و افراد معمولا با ریسک یکسان و منطقی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. کالاهای اساسی که تامین‌کننده نیازهای اصلی و اولیه شهروندان یک جامعه است، حساسیت زیادی در برابر نوسانات بازار از خود نشان می‌دهد. این حساسیت در قالب افزایش قیمت یا عدم فروش از سمت فروشنده و هجوم مصرف‌کنندگان، به علت ناچاری و نیاز مبرم، از طرف خریداران نمود پیدا می‌کند.

بازار مسکن از جمله زاویه‌های اقتصاد ایران است که در دوره‌های نامنظم و بنا به شرایط روز، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. در دهه 80 شمسی ورود حجم زیادی از نقدینگی از سمت بانک‌های خصوصی، موجب تلاطم شدیدی در بازار مسکن شد، به‌طوریکه قیمت ملک تا 3 برابر افزایش یافت. پایین بودن نرخ مصالح و فراوانی نیروی کار باعث حد اکثر شدن سود سرمایه‌گذاران شد.

با اعلام شروع طرح مسکن مهر، این بازار پررونق به سمت خریداران میل کرد و با کاهش شدید سیل تقاضا در بازار آزاد، ترمز افزایش قیمت‌ها کشیده شد. در سال‌های دهه 90 تا امروز به دلیل حجم نوسانات شدید که موجب 4 برابر شدن نرخ رسمی و 7 برابر شدن نرخ غیررسمی ارز شده، حجم خریداران مسکن به‌طور چشمگیری کاهش پیدا کرده است. در طی این سال‌ها با وجود میل شدید سازندگان به بازگشت سودهای 200 درصدی در این بازار، به دلیل کاهش شدید ارزش پول ملی و به دنبال آن ناتوانی خریداران، شاهد کاهش حجم ساخت و سازها و معاملات بوده‌ایم. عوامل فوق در کنار حدود 2.5 میلیون خانه خالی از سکنه و سایر مولفه‌های جمعیتی، مانند کاهش نرخ ازدواج، افزایش طلاق، کاهش نرخ رشد جمعیت باعث نزولی شدن تقاضا در بازار مسکن شده است. با شروع سال 97 و افزایش یک‌باره نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن به‌شدت افزایش پیدا کرده است. در این شرایط ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بالاست و سازندگان باید با حداقل سود اقدام به ساخت واحد‌ها بکنند. در حال حاضر هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان با مصالح معمولی در شهرستان‌ها به حدود 1.2 میلیون تومان رسیده است. در این شرایط بازارهای سهل‌الوصولی مانند سکه و ارز که افزایش لحظه‌یی قیمت‌ها را تجربه می‌کنند، گوی سبقت را از بازارهایی مانند بازار مسکن که سرعت گردش پول و ریسک نقد شوندگی بالایی دارند ربوده و رغبت سازندگان را به‌شدت کم کرده است.

البته به غیر از بازارهای طلا و ارز و تا حدی بازار بورس، سایر بازار‌ها نیز با وجود افزایش تصاعدی قیمت‌ها، شاهد کاهش شدید رونق هستند. تفاوت شوک اقتصادی سال 91 با سال 97 در این نکته است که در سال 91 به دلیل پشتوانه مالی قابل قبول مردم، با افزایش شدید قیمت‌ها، شاهد هجوم خریداران و رونق در بازارها بودیم. اما در حال حاضر، با وجود تورم واقعی بالای 50 درصدی، مردم توان مالی ورود به بازارها و رونق بخشی به آنها را ندارند. ادامه روند کنونی موجب بی‌تفاوتی مردم شده است. در این شرایط به غیر از بازارهای بسیار کوتاه‌مدت و بعضا روزانه که دوره برگشت سرمایه بسیار کوتاهی دارند، سایر بازارها باید با ریسک و بازدهی پایین به کار خود ادامه دهند.