در امان بودن مسکن از کاهش قیمت
گزارشی از دلایل صعود بی‌صدای قمیت بازار مسکن +جدول
در امان بودن قیمت مسکن از رشد شدیدتر را باید مدیون مسابقه‌‌ای بود که سال گذشته بین قیمت سکه و دلار برپا شد، به طوری که بخش زیادی از نقدینگی‌های مردم سرگرم این مسابقه شد!
اگر چه در طول سال ۹۱ آنچه از بازار مسکن تحت عنوان گلایه متقاضیان از ناملایمات به گوش می‌رسید بیشتر به «رشد شدید اجاره‌بها» مربوط بود، اما طبق اطلاعات مرکز آمار، در سال۹۱ نرخ رشد اجاره‌بها از یک‌سو کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر در اواخر سال اجاره‌بها مسیر کاهشی را در پیش گرفت؛ در حالی که قیمت مسکن نه تنها افت نکرد که در پاییز مسیر اوج را ادامه داد و رکورد «رشد ۸/۵۲ درصد» را تا قبل از زمستان به ثبت رساند. از سال۸۶ تاکنون، این اولین صعود بزرگ قیمت مسکن در پایتخت محسوب میشود. در این گزارش فاصله نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن که عدد قابل توجهی‌است نیز اعلام شده است.
از سال۸۶ تاکنون، این اولین صعود بزرگ قیمت مسکن در پایتخت محسوب میشود. قیمت مسکن بعد از رشد ۸۶ درصدی در سال۸۶، در طول سالهای اخیر از حداکثر ۳۰ درصد تجاوز نکرد و شاید همین آرامش نسبی ۴ساله باعث شد خریداران مسکن در سال۹۱ اوج‌گیری قیمت را آنچنان احساس نکنند.
مسوولان بازار ملک اواخر سال گذشته و در غیاب آمار رسمی، با خوش‌بینی به شرایط، رشد قیمت را در حد و حدود نرخ تورم، مطرح می‌کردند اما حالا مرکز آمار تایید می‌کند که فاصله‌ای که اوایل سال۹۱ در تهران بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم به وجود آمده بود، در اواخر سال بیشتر شده و عملا به جدایی کامل مسیر قیمت ملک از جاده تورم منجر شده است.
میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران از متری ۵/۲ میلیون تومان در ابتدای سال۹۱ به متری ۳ میلیون و ۲۸۲ هزار تومان در فصل پاییز رسیده است و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران نیز از ۳۱ درصد در بهار۹۱ (نسبت به بهار۹۰) به مرز ۵۳ درصد در پاییز ۹۱ (نسبت به پاییز۹۰) نزدیک شده است.
در همین مدت نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه از ۴/۲۲ درصد در بهار به ۴/۲۷ درصد در پاییز تبدیل شده که به این ترتیب فاصله بین منحنی رشد قیمت مسکن و منحنی تورم از ۶درصد در ابتدای سال۹۱ به حدود ۱۶ درصد در پاییز افزایش پیدا کرده است.
فاصله موجود بیانگر این نکته است که ارزش واقعی دارایی‌های ملکی در تهران بعد از چند سال کاهش، در حال افزایش است و شاید به همین خاطر است که در نیمه‌دوم سال گذشته، بخشی از معاملات خرید مسکن در تهران جنبه سرمایه‌گذاری –به تعبیر دولتی‌ها جنبه سوداگری- به خود گرفت.
با این حال، در امان بودن قیمت مسکن از رشد شدیدتر را باید مدیون مسابقه‌‌ای بود که سال گذشته بین قیمت سکه و دلار برپا شد، به طوری که بخش زیادی از نقدینگی‌های مردم سرگرم این مسابقه شد!
چنانچه نرخ رشد قیمت مسکن در سه فصل اول سال۹۱ را با نرخ تورم سالانه منتهی به هر فصل، مورد مقایسه قرار دهیم، فاصله موجود بیشتر خود را نشان می‌دهد.
به عنوان مثال، نرخ تورم یکسال منتهی به پایان پاییز سال گذشته ۴/۲۷ درصد بوده است، در حالی که در پاییز قیمت مسکن تقریبا دو برابر این نرخ، افزایش یافت.
گفتنی است،معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان دلایل افزایش قیمت مسكن در سال ۹۱، گفت: آمار ۱۱ ماهه سال گذشته نشان می دهد كه پایین ترین قیمت مسكن در مناطق ۲۰، ۱۹ و ۱۸ تهران با میانگین یك میلون و ۸۰۰ هزار تومان و بالاترین قیمت در منطقه یك با میانگین متری ۷ میلیون تومان بوده است.
ابوالفضل صومعلو در خصوص افزایش قیمت مسكن در سال گذشته گفت: از شهریور ۹۱ كه قیمت ارز و سكه بصورت غیرمتعارف رشد كرد و تحریم اقتصادی برای كشور تشدید شد با افزایش قیمت مسكن روبرو بودیم ضمن آنكه اجرای هدفمندی یارانه ها قیمت مصالح ساختمانی را كه اغلب انرژی بر هستند افزایش داد.
وی با تاكید بر اینكه تحریم اقتصادی كشور در ۳۰ سال گذشته به این شدت نبوده است، بیان كرد: این موضوع جو روانی بازار را بهم ریخت و قیمت‌های حبابی را در بخش سكه و ارز بوجود آورد، همچنین به گفته اقتصاددانان نرخ ارز در برابر ارزش ریال، نصف این رقمی است كه در بازار وجود دارد، زیرا نیمی از آن حباب است.
معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح كرد: به اعتقاد بنده، سیاست تولید و عرضه مسكن از سوی وزارتخانه باعث شد كه شوك قیمتی مانند بازار خودرو و سایر بازارها در بخش مسكن بوجود نیاید و برآورد ما نشان می دهد كه تورم بازار مسكن به طور میانگین تا پایان شهریور كمتر از تورم عمومی كشور بود اما از بهمن ماه قیمتها با افزایش مواجه شد.
صومعلو با بیان اینكه مصالح ساختمانی از این وضعیت تاثیر گرفته است، بیان كرد: تمام قیمت‌های مناطق ۲۲ گانه از فرودین تا بهمن ماه را ثبت كرده ایم كه براین اساس پایین ترین قیمتها در مناطق ۲۰، ۱۹ و ۱۸ تهران با میانگین یك میلون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است.
منطقه یك؛ بالاترین قیمت فروش مسكن
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: بالاترین قیمت در منطقه یك و با رقم میانگین متری ۷ میلیون تومان بوده است كه در برخی از مناطق مانند منطقه ۴ به طور میانگین تا متری ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان هم افزایش یافته است.
وی تصریح كرد: میانگین ۱۱ ماه این منطقه نشان می دهد كه در ابتدای سال قیمت هر مترمربع در این منطقه ۲.۵ میلیون تومان بوده كه الان به ۳.۷ میلیون تومان رسیده است كه افزایش حدود ۳۰ درصدی را دراین منطقه نشان می دهد.
صومعلو با تاكید بر اینكه قیمتها تا پایان شهریورماه افزایشی نداشته است، اظهار داشت: در اردیبهشت ماه امسال به طور میانگین یكهزار و ۵۷۹ معامله با میانگین قیمت ۲.۵ تا ۲.۸ میلیون تومان انجام گرفته است، بنابراین تا شهریور ۹۱ میانگین قیمت مسكن كمتر از تورم بوده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تاكید بر اینكه در واقع وزارتخانه ۴ سال موفق شده بود كه بازار مسكن را ثابت نگه دارد و حتی از مهر و آبان و در اوج افزایش قیمتها در آذر هم افزایش چندانی نداشتیم، گفت: از بهمن ماه قیمتها در منطقه ۴ از ۲.۸ به ۳.۷ میلیون تومان رسید اما در مجموع بخش مسكن به خاطر سیاست تولید و عرضه توانسته نسبت به سایر بازارها آرامش بیشتری را داشته است.
وی افزود: به دلیل همین نیاز، در پرند و پردیس حدود ۱۰۰ هزار واحد مسكونی، در هشتگرد ۵۰ هزار واحد و در شهرهای اطراف تهران هم رقم ۱۸۰ هزار واحد پیش بینی شد كه رقم های بسیار بالایی است و پیش بینی ۴۰۰ هزار واحد از سوی دولت برای افراد كم درآمد در تهران به اندازه پیش بینی بود كه برای سالیان زیاد برای تهران انجام شده بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینكه این رقم به جز ساخت و سازهایی است كه از سوی بخش خصوصی انجام می گیرد، گفت: در شهر تهران طی ۲۲ ماه از سوی شهرداری ۳۰ هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده است.
۱۰۰ هزار واحد نیاز تهران در هر سال
وی با بیان اینكه بررسی یك روند در سالهای گذشته نشان می دهد ۱۰۰ هزار واحد نیاز تهران برای هر سال است، بیان كرد: دولت ۴۰۰ هزار واحد مسكن مهر تولید كرد، همچنین ۳۰ هزار واحد هم شهرداری پروانه صادر كرده است و بیش از ۳۰۰ هزار واحد خانه خالی در تهران وجود دارد؛ بنابراین باعث تعجب است كه چطور مسكن خارج از عرف بالا می رود و مردم چرا برای خرید خانه عجله می كنند.
معاون وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینكه این آمارها دقیق و درست است، گفت: با مقایسه سیاست تولید و عرضه دولت در سال های ۸۱ تا ۹۰ مشاهده میشود كه در سال ۶۰ تورم انباشه مسكن خود را نشان می دهد اما از سال ۸۶ به بعد دوباره قیمت كاهش پیدا می كند.
صومعلو تصریح كرد: در سال ۸۸ حتی تورم معكوس را در بخش مسكن شاهد بودیم كه تا سال ۹۰ و شهریور ۹۱ نیز قیمتها كمتر از ۱۴ درصد و زیر نرخ تورم افزایش پیدا كرده است.
