دلایل ناکامی دولت‌ها در تامین مسکن چیست؟ ,غفلت از تکلیف قانون اساسی به دولتها برای تامین مسکن مورد نیاز مردم

خبراقتصادی: برنامه ثریا در دومین برنامه از ویژه برنامه‌های انتخاباتی خود به مساله مسکن و پدیده سوداگری در بازار مسکن پرداخت. در ابتدای برنامه گزارش مردمی درباره مسکن پخش شد. مردم از قیمت بالا و عدم ثبات قیمت ابراز نارضایتی کردند. در برخی مناطق بیش از 30 درصد افزایش قیمت وجود داشته است. در گزارش عنوان شد که خانه‌های خالی که صاحبان آن ها از عرضه آنها به بازار خودداری می‌کنند زیاد است.

سپس مقصودی مجری برنامه به ارایه مباحثی پیرامون مسکن پرداخت. در سه اصل قانون اساسی به مسکن و تهیه آن توسط دولت اشاره شده است و دولت مکلف شده است تا مسکن متناسب با نیاز را برای مردم تامین کند.

مقصودی تصریح کرد حضرت امام در اولین پیام اقتصادی خود به مسکن توجه ویژه داشته و فرمودند که مشکل زمین باید حل شود و همه محرومین باید از نعمت مسکن برخوردار باشند. در همین پیام حساب صد را معرفی می‌کنند. امام تاکید خاص بر مسکن ارزان و قیمت زمین صفر داشته است.

 

مهمان این برنامه پروین پور کارشناس حوزه سیاست گذاری زمین و مسکن بود. وی به تبیین نقش مسکن در برطرف کردن بی عدالتی و یا افزایش شکاف طبقاتی پرداخت.

وی توضیح داد که مسکن یک کالای خاص است چرا که زمین کالای خاصی است که در مسکن نقش مهمی دارد. عدم امکان جابه جایی و غیر قابل جایگزین بودن آن سبب شده است که رانت قابل توجهی در منابع زمین به وجود بیاید.در نتیجه اگر بتوانیم زمین را به طور مناسبی توزیع کنیم در تحقق عدالت اجتماعی نقش بسیارموثری است.

پروین پور تاکید کرد: مسکن می‌تواند عامل شکاف طبقاتی نیز شود کما اینکه در سال‌های اخیر اینگونه بوده است. وی از اینکه به مباحث اقتصاد کاربردی در کشور کمتر توجه شده  انتقاد کرد و افزود: رشته‌ای مانند اقتصاد مسکن در دانشگاه‌های کشور ظرفیتی برایش وجود ندارد.

وی در تبیین اهمیت مسکن افزود: یکی از نیازهای اساسی برای خانوار مسکن است که سهم هزینه آن بسیار بالاست. از طرفی فقر را ناتوانی تامین نیازهای اساسی بیان می‌کنند لذا اگر بتوان سهم مسکن را کاهش داد، کمک بسیاری به کاهش فقر در کشور خواهد شد.

در ادامه برنامه مقصودی بر اقدامات دولت‌های مختلف بعد از انقلاب درباره مسکن مروری کرد. در اولین دولت بعد از انقلاب بر حل مساله زمین در مسکن تاکید داشتند. در دولت بعدی از کوچک سازی مسکن‌ حمایت کردند. در دولت دوم هاشمی طرح مسکن پاک (پس انداز،‌انبوه سازی، کوچک سازی) طرح شد. در دولت احمدی نژاد سیاست مسکن مهر دستورکار قرار می‌گیرد.

پروین پور در تبیین مفهوم مسکن متناسب با نیاز به سه مولفه اقتصادی، فرهنگی و فنی اشاره کرد.در بخش اقتصاد شاخص سهم مسکن در سبد خانوار  که در کشور متوسط 31 درصد است که در شهرهای بزرگ بیش از 70 درصد است. اما متوسط جهانی 20 درصد است . شاخص دوم هزینه دسترسی است که به معنای این است که چند سال باید پس انداز باید بشود تا بتوان مسکن مورد نیاز را خریداری کند.

متوسط این شاخص در ایران بیش از 12 است که برای دهک پایین به 42 سال می‌رسد. اما در کشورهای پیشرفته  4 است. سومین شاخص هم میزان تراکم در واحد مسکونی است. که استاندار جهانی 9 دهم درصد است اما در ایران این شاخص بیش از یک است.

مقصودی با اشاره به نموداری گفت: در اکثر سالها تورم حوزه مسکن بیش از تورم عمومی بوده که این روند در سه سال اخیر این رویه تغییر کرده و تورم مسکن از تورم عمومی کمتر بوده است. در نتیجه یکی از پایه‌های اصلی تورم قیمت مسکن بوده است.قیمت مسکن در سال‌های اخیر بیش از 41 برابر شده است.

پروین پورمولفه دیگر مسکن متناسب با نیاز را فرهنگی دانست و توضیح داد: اینجا بحث معماری و وسعت مسکن مطرح می‌شود. در برخی از دوره ها کوچک سازی مسکن در دستور کار قرار گرفت که آثار بدی در فرهنگ خواهد داشت. در بعد فنی هم مسایل استحکام مطرح است.

دلایل شکست سیاست های دولت های گذشته در حوزه مسکن چه بود

پروین پور با تقسیم روند سیاست‌گذاری در حوزه مسکن از ابتدای انقلاب تا دولت نهم به سه مقطع گفت:من این روند را به سه مقطع تقسیم می‌کنم. در  مقطع اول اعطای زمین و تسهیلات به اشخاص به صورت انفرادی انجام شده که بیشتر در ابتدای انقلاب انجام شده است. یعنی زمین دولتی و با قیمت کم و مصالح ارزان به متقاضی دادند. در گام بعدی تعاونی‌های مخاطب شدند. به آنها تسهیلات و زمین ارزان اعطا شد. در مرحله بعد انبوده سازان مخاطب قرار گرفتند.

این مرحله خود دو بخش داشت یک بخش اعطای زمین ارزان و دیگری زمین به قیمت واقعی بود. این سیاست‌های تا قبل از دولت نهم اتخاذ شد . از دولت نهم مسکن مهر محور بحث قرار گرفت. در اینجا زمین رایگان به انبوه سازان داده شد اما انبوه سازان صاحب زمین نمی‌شدند بلکه به مردم داده شد. به عبارت دیگر مالک واسطه‌ای برداشته شد.

وی تاکید کرد، در دوره اول سبب گسترده شدن شهرها و طولانی شدن دوره ساخت شد. همچنین برخی از این زمین‌ها در چرخه سوداگری گرفتار می‌شد. در نتیجه سبب تورم در مسکن ایجاد می‌شد. سیاست ناکارآمد بود. بعد تعاونی‌ها مد نظر قرار گرفت اما باز همان اتفاق افتاد. خیلی از تعاونی‌ها شکست خوردند. چرا که تعاونی‌ها تخصصی برای ساخت نبودند و دانش و تجربه کافی را نداشتند. این طرح نیز شکست خورد. بعد از این انبوه ساز مخاطب قرار گرفت. در نتیجه این سیاست مسکن ساخته شد اما به دلیل مالک بودن انبوه سازان علی رغم گرفتن تسهیلات، قیمت نهایی را قیمت بازار قرار داده و عرضه می‌کرد. این سیاست هم شکست خورد. در قدم بعد دولت زمین را به قیمت واقعی به انبوه ساز  داد.

در ادامه برنامه گزارشی با عنوان کورسوی امید که پیرامون متقاضیان مسکن در شهر جدید پرند و پردیس تهیه شده بود پخش شد که به بررسی مسایل دلایل روی آوردن مردم برای گرفتن مسکن در آن شهر می‌پرداخت.

در بخش بعدی برنامه مسعود براتی مدیر سایت عیار مهمان تلفنی بود. وی ضمن معرفی سایت عیار که به جمع آوری نظرات نامزد های احتمالی در یازدهیمن انتخابات ریاست جمهوری می پردازد به ارایه گزارشی از نظرات نامزدها پیرامون مسکن پرداخت.

وی تاکید کرد که اکثر نامزدها تنها پیرامون مسکن مهر صحبت کردند و سایر مسایل این حوزه همچون سوداگری و نحوه کنترل آن از سوی نامزدها مورد غفلت واقع شده و تنها دو نفر از نامزدها درباره آن اظهار نظر کردند.

در ادامه برنامه موضوع سوداگری در بازار مسکن مورد بحث و بررسی قرار گرفت. پروین پور با تاکید بر اینکه دولت مسئول کنترل بازار مسکن است نه ساخت و ساز مسکن ، افزود: نگاه اقتصادی باید جایگزین نگاه عمرانی شود. چرا که بازار مسکن مستعد سوداگری است و نیاز دارد تا با ابزار اقتصادی کنترل شود.

خاندوزی کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس مهمان تلفنی برنامه بود که پیرامون سوداگری در بازار مسکن صحبت کرد.

وی گفت‌ بازار مسکن نیازمند دو عامل پیش برنده و عامل مهار کننده است. سیاست‌های عرضه و سیاست‌های کنترل همچون دو بال بازار مسکن است . اگر خوب اجرا شود به هدف خواهد رسید. در رابطه با مسکن نگران اثر آن در عدالت اجتماعی هستیم.

وی توضیح داد که بازار مسکن یکی از بازارهای موازی تولید است که اثر بسیار بیشتری در بی‌عدالتی دارد.

خاندوزی به عنوان راه‌کار سیاست‌های مالیاتی را که یکی از راه‌های مدیریت بخش سوداگری است، مطرح کرد.

پروین پور با اشاره به زیرساخت‌های اطلاعاتی مورد نیاز برای اجرای سیاست‌های کنترل سوداگری، تاکید کرد که می‌توان با مالیات‌ همچون مالیات بر عایده‌ای سرمایه و یا سایر مالیات‌ها سوداگری را در حوزه مسکن کنترل و کاهش داد.

وی مواردی همچون کاداستر،‌ شناسنامه هوشمند املاک و ... را زیرساخت‌های اطلاعاتی مورد نیاز برای کنترل سوداگری بیان کرد.

وی مساله دیگری با عنوان خانه‌های خالی را طرح کرد. خانه‌هایی که صاحب آن‌ها به امید گران شدن آنها از عرضه کردن در بازار خودداری می‌کنند.

وی با بیان این که در تهران بیش از 400 هزار خانه‌ خالی وجود دارد تاکید داشت :این عدد بیش از ساخت واحدهای مسکن مهر در تهران است. وی بر نقش این پدیده در افزایش قیمت مسکن در بازار تاکید کرد.

پروین پور گفت که متاسفانه دولت فاقد ابزارهای اطلاعاتی لازم برای تشخیص و کنترل بازار مسکن است. در نتیجه درست نمی‌تواند سیاست‌گذاری کند. وی تاکید کرد که قیمت توسط سوداگران افزایش می‌یابد و برای کنترل قیمت باید با سوداگری در بازار مسکن مقابله شود.

پروین پور در انتها گفت: دولت آینده باید سوداگری را مهار کند. برای این مهم زیرساخت‌های اطلاعاتی لازم را ایجاد کند و خانه‌های خالی را شناسایی کند و از این طریق هم نیازمندان اصلی را شناسایی خواهد کرد. باید بازار زمین و مسکن شهری کنترل شود. قدم دوم این است که دولت به سمت بافت‌های

فرسوده برود. احیای بافت فرسوده گام مهمی است. ظرفیت خوبی برای تولید مسکن در داخل شهر است. در حالت سوم در صورت وجود تقاضا طرح هایی مانند مسکن مهر در حاشیه شهرها توصیه می‌شود