:
كمينه:۱۸°
بیشینه:۳۲°
به‌روز شده در: ۲۵ شهريور ۱۳۹۸ - ۲۰:۰۲
روند رشد قيمت مسكن و ملك از سال 96 تاكنون / تغيير روند بالاترين رشد قيمت مسكن از منطقه 5 به منطقه ۹
در 27 ماه گذشته، يا 2 سال و سه ماه اخير، قيمت متوسط واحد مسكوني در تهران معادل 204 درصد رشد كرده يا 8 ميليون و 930 هزار تومان و نزديك به 9 ميليون تومان افزايش داشته و از 4 ميليون و 370 هزار تومان به 13 ميليون و 300 هزار تومان رسيده است/ در خردادماه امسال منطقه ۱۰ با ۱۳۴ درصد افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن، رکورددار بالاترین میزان رشد سالانه بود
کد خبر: ۱۳۸۲۱۴
تاریخ انتشار: ۱۴ تير ۱۳۹۸ - ۱۶:۲۴
اقتصاد گردان - محسن شمشيري
در فروردين ماه سال 1396، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 4 ميليون و 370 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل يعني فروردين 95 معادل 3.6 درصد افزايش نشان میدهد. اما در خرداد ماه 98 و بعد از اثرات تحريم و رشد قيمت ها بر قيمت مسكن در 27 ماه گذشته، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده به 13 ميليون و 300 هزار تومان رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل يعني خرداد 97 معادل 104 درصد رشد نشان مي دهد.
براين اساس، در 27 ماه گذشته، يا 2 سال و سه ماه اخيرقيمت متوسط واحد مسكوني در تهران معادل 204 درصد رشد كرده يا 8 ميليون و 930 هزار تومان و نزديك به 9 ميليون تومان افزايش داشته است.
اكنون اين پرسش مطرح است كه با اين رشد افسار گسيخته كه توان و قدرت خريد مردم را به شدت كاهش داده است، آيا بايد بين سه برابر شدن نرخ ارز و سه برابر شدن نرخ مسكن رابطه اي بر قرار كرد و منتظر ركود و ثبات قيمت مسكن به دنبال ثبات نرخ ارز بود؟ آيا اثرات رشد نقدينگي و خلق پول در ماه هاي آينده، مي تواند بار ديگر نوسان قيمتي در بازار مسكن ايجاد كند؟ متغيرهاي پولي و مالي و حجم نقدينگي تاچه حد بر رشد قيمت مسكن موثر بوده و تا چه حد بنگاه هاي معاملات و مالكان، اين رشد قيمت مسكن را مرتبط با كاهش ارزش پول ملي و سه برابر شدن نرخ دلار ارزيابي كرده و اقدام به رشد قيمت مسكن تقريبا به همان اندازه  رشد نرخ دلار كرده اند؟ 
آيا تمام قيمت ها و معاملات و نرخ ها و ارزش دارايي ها بايد با كاهش ارزش پول ملي و نرخ ارز متناسب باشد و نبايد قاعده اساسي درصد ساخت داخل  و هزينه مسكن و زمين وابسته به داخل در آن موثر باشد؟ به چه دليل سهم بالاي كالاهاي داخلي و هزينه تمام شده متكي به مزيت ها و امكانات داخلي در بازار مسكن و قيمت ملك ديده نشده است مگر چند درصد ساخت مسكن و هزينه هاي آن وابسته به دلار و ارزش پول ملي است؟ چرا يك شوك در بازار ارز، تا اين اندازه قيمت مسكن را با خود همراه كرده است؟
به نظر مي رسد كه موضوع رابطه ارزش پول ملي با نرخ دلار و ارز، عملا موجبات ايجاد حباب مالي در اكثر بازارها را فراهم كرده است و بدون آنكه هزينه ساخت داخل مسكن و زمين رشد 200 درصدي داشته باشد، عملا قيمت مسكن را سه برابر كرده است. 
در حالي كه به هر ميزان كه هزينه ساخت مسكن و قيمت مصالح و مزد و حقوق و... بالا رفته باشد، و به هر ميزان كه وابسته به اثر رشد نرخ دلار باشد، بازهم نمي توان رشد 200 درصدي براي هزينه هاي ساخت مسكن متصور بود. 
دليل مدعا ركود معاملات و كاهش شديد 60 درصدي معاملات مسكن است كه خريداران به دليل كاهش قدرت خريد مردم  به اين جمع بندي رسيده اند كه رشد قيمت مسكن تناسبي با واقعيت هاي اقتصادي ندارد و نمي توان رشد قيمت مسكن را دقيقا متناسب با رشد نرخ دلار ارزيابي كرد؟

مقايسه بيشترين و كمترين رشد قيمت

در فروردين 96 بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 8 ميليون و 120 هزار تومان  به منطقه 3 و کمترين آن نزديك به 2 ميليون تومان  به منطقه 18 تعلق داشته است. بيشترين رشد متوسط قيمت يك ساله نيز  به منطقه 22 معادل15 درصد و بيشترين کاهش متوسط قيمت به منطقه 1 معادل 13 درصد تعلق داشته است. اما در خرداد ماه سال 1398، در ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 268 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 60 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است .بيشترين رشد متوسط قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 10 معادل 134 درصد و کمترين ميزان رشد به منطقه 1 معادل 89 درصد تعلق دارد.

رشد 42 درصدي كرايه مسكن اجاري در دوسال 

در خرداد 98 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل 23 و 21 درصد رشد نشان مي دهد اما در فروردين 96 تغيير متناسب اجاره بها با نرخ تورم موجب شد كه شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.1  و 9.2  درصد رشد نشان ميدهد
براين اساس در دو سال اخير، رشد اجاره بهاي مسكن نسبت به يكسال قبل از آن از حدود 11 درصد در فروردين 96 به 23 درصد در خرداد 98 رسيده است. در خرداد 97 نيز رشد اجاره بهاي يكساله حدود 14 درصد بوده است. در مجموع ميانگين رشد اجاره بها، براساس آنچه بانك مركزي اعلام كرده معادل 42 درصد در فاصله خرداد 96 تا خرداد 97 بوده است.  

منطقه 5 با بيشترين سهم در سه سال اخير

در سال 96 منطقه 5 با سهم 16 درصدي، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4 و 2 به ترتيب با سهم 10 و 9 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند.  در خرداد 98 نيز منطقه 5 با سهم 15 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4 و 2 به ترتيب با سهم 9 و 8.7 درصدی در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. 

عملكرد سه ماهه بهار 98 

درسه ماهه بهار 98 متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر  تهران 12 ميليون و 410 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 106 درصد افزايش نشان مي دهد.
تعداد معاملات انجام شده طي خرداد 98 نيز 6 هزار فقره بود که نسبت به خرداد ماه سال 1397 معادل 60 درصد کاهش دارد. اين در حاليست كه در فروردين ماه سال 1396 تعداد معاملات آپارتمانهاي مسکوني تهران به 5384 واحد مسکوني رسيد كه البته بايد اثر تعطيلات نوروزي را نيز در نظر گرفت. در سه ماهه نخست سال 1398 نيز تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به حدود 21500 واحد مسکوني بالغ شد که در مقايسه با مدت مشابه سال پيش از آن، 44 درصد کاهش نشان مي دهد.
 همچنين بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران به تفکيک عمر بنا حاکي از آن است که در خرداد 98 واحدهاي تا 5 سال ساخت با 40 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده اند. در فروردين 96 نيز واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 46 درصد بيشترين سهم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند . 

نوسان سه سال اخير 
 گزارش ایسنا نيز نشان مي دهد كه در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، شهریور و اسفند بالاترین تورم ماهانه مسکن اتفاق افتاده و در ماه‌ فروردین ثبات نسبی قیمت بر بازار حاکم بوده است. شهریورماه ۱۳۹۷ هیجان بازار مسکن پایتخت با ۹.۷ درصد افزایش ماهانه‌ قیمت به نقطه اوج خود در سال گذشته رسید و پس از آن تا بهمن ماه با میانگین ۴.۳ درصد به تدریج فروکش کرده است. سپس در اسفندماه با توجه به افزایش حجم خرید و فروش ناشی از انتظارات تورمی، رشد ماهانه قیمت به رقم ۸.۸ درصد رسیده است.
آمار گویای آن است که از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا کنون در نیمه اول، سه بار و در نیمه دوم این سال‌ها یک بار شاهد ایجاد التهاب قیمت ماهانه در بازار مسکن بوده‌ایم و شروع هر سال با آرامش نسبی قیمت همراه بوده است

 در سال جاری نیز تا کنون ماه اردیبهشت با ۱۲.۵ درصد رشد ماهانه، بالاترین میزان افزایش قیمت را به خود اختصاص داده و البته دومین ماه از سال جاری، رکورد بالاترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا کنون را به خود اختصاص داده است. در خردادماه قیمت مسکن شهر تهران رقم بی‌سابقه ۱۳.۳ میلیون تومان در هر متر مربع را لمس کرد که تورم ۴.۹ درصد ماهانه و ۱۰۴ درصد سالانه را نشان می‌دهد.

هرچند عمده کارشناسان معتقدند که بازار مسکن در حال نزدیک شدن به نقطه اشباع قیمتی است، اگر روال دو سال گذشته ادامه پیدا کند، ممکن است در شهریورماه با افزایش نسبی قیمت مواجه شویم و در نیمه دوم سال به ثبات نسبی قیمت برسیم.

منحنی تورم ملکی در پایتخت نشان می‌دهد که اوضاع قیمت ماه‌های فروردین معمولاً آرام بوده است. فروردین ۱۳۹۶ قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه قبل از آن ۴.۳ درصد کاهش یافت. فروردین ۱۳۹۷ نیز میانگین قیمت ماهانه ۲ درصد افت کرد. فروردین ۱۳۹۸ هم با وجود قرار گرفتن در بازه تورم سه ماهه، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن تنها افزایش ۲.۱ درصد را نشان داد.

بازار مسکن در فاز بالانس قیمت

از ابتدای سال جاری بازار مسکن شهر تهران با سنگین‌تر شدن وزن تورم در مناطق جنوبی در مسیر تعادل قیمتی قرار گرفت؛ نشانه‌هایی نیز از رشد منفی قیمتی در دو منطقه بروز کرده است.

تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد پس از ایجاد فضای هیجانی در نیمه شمالی شهر تهران که در سال گذشته اتفاق افتاد، از اواخر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت به مناطق جنوبی تغییر مسیر داد. در سال قبل معمولاً در هر ماه مناطق ۵ و ۱ به ترتیب بالاترین رشد قیمت مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند. در هفت ماه ابتدای سال ۱۳۹۷ منطقه ۵ پیشتاز تورم ملکی بود، تا این‌که از آبان ماه برای اولین بار این رتبه به منطقه ۹ رسید و در ادامه به تدریج از سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی کاسته و به رشد مناطق جنوبی افزوده شد.

در خردادماه امسال نیز منطقه ۱۰ با ۱۳۴ درصد افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن، رکورددار بالاترین میزان رشد سالانه بود و منطقه ۱ با ۸۹ درصد کمترین افزایش را به ثبت رساند. هم‌اکنون میانگین قیمت در منطقه ۱۰ به ۹ میلیون و ۴۲۱ هزار تومان رسیده است. خردادماه سال گذشته این رقم ۴ میلیون و ۲۳ هزار تومان بود.

در شرایطی که در خردادماه ۱۳۹۸ میانگین رشد قیمت آپارتمان در تهران ۱۰۴ درصد به ثبت رسیده، این نرخ در مناطق ۱۰ تا ۲۰ به ترتیب ۱۳۴، ۱۲۹، ۱۰۴، ۱۱۴، ۱۰۰، ۱۰۳، ۱۰۲، ۱۰۰، ۱۰۸، ۱۰۵ و ۱۱۰ درصد افزایش را نشان داد. با این حال در دو منطقه ۱۴ و ۱۵ تورم ماهانه، منفی شد. در منطقه ۴ نیز تنها ۰.۷ درصد رشد قیمت ماهانه را شاهد بودیم که می‌تواند پیش نشانه‌ای از ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود تلقی شود.
نام:
ایمیل:
* نظر: