۲۰۰ سال زمان نیاز داریم!

خبر اقتصادی - علیرضا ابلقی، از مشکلات بهسازی و نوسازی در بافت‌های فرسوده و قانونی سخن گفت که طبق آن باید سالانه ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده موجود در کشور که در حال حاضر ۷۶ هزار هکتار تخمین زده می‌شود بهسازی شوند.

به گزارش ایسنا، معاون دفتر ساماندهی و توسعه نوسازی و بافت‌های فرسوده شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در این گفتگو که متن آن از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شده از تمامی دستگاه‌های مسئول در بافت شهری خواست به وظایف خود در این بافت‌ها عمل کنند و خطاب به رسانه‌ها و برخی منتقدان تاکید کرد که در اجرای بهسازی بافت‌های هدف قانون فقط وزارت راه و شهرسازی مسئول نیست.

طبق قانون برنامه پنج‌ساله پنجم می‌بایست هر ساله ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده توسط دولت و شهرداری‌ها بهسازی و نوسازی شود. این موضوع تا چه میزان تحقق پیدا کرده است؟

در زمان تصویب این قانون که حکم کرده هر سال ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی شوند هنوز مناطق هدف و وسعت این بافت‌ها به طور کامل شناسایی نشده بود. بعد از طی مراحل مختلف و با گذشت زمان بود که ۷۶ هزار هکتار به عنوان مساحت بافت فرسوده شناسایی و تعیین شدند. این سوال بسیار مهمی است که از ابتدای تصویب این قانون از سوی نمایندگان مجلس، نهاد‌های حسابرسی و کارشناسان پرسیده می‌شود اما باید مشخص شود که اجرای این مصوبه فقط وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست.

هر بافت شهری دو بخش مختلف دارد. یک بخش «عرصه خصوصی» یا پلاک‌های مسکونی است که مالکیت آن‌ها در اختیار مردم قرار دارد و بخش دیگر «عرصه عمومی» شامل خدمات عمومی، معابر، فضاهای باز شهری می‌شود. وقتی می‌گوییم بافت‌های فرسوده باید نوسازی شود این فرایند هر دو عرصه عمومی و خصوصی را در بر می‌گیرد. دولت و شهرداری‌ها در عرصه عمومی وظیفه و دخالت مستقیم دارند اما باید در نظر داشت که در «نوسازی عرصه خصوصی» یعنی پلاک‌های فرسوده‌ای که در اختیار مردم است دولت و شهرداری‌ها هیچ نقش مستقیمی نمی‌توانند ایفا کنند و فقط می‌توانند حامی و راهبر این موضوع باشند.

با توجه به این تقسیم‌بندی وزارت راه و شهرسازی چه بخشی از این فرایند نوسازی و بهسازی را بر عهده خواهد داشت؟

با رویکرد جدید، نقش شرکت عمران و بهسازی شهری به عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی عمدتا در زمینه‌های راهبری و هدایت، نظارت و کنترل، ایجاد شبکه همکاری بین دستگاه‌ها، توسعه دانش، مدیریت طرح‌های موضعی، موضوعی و پیگیری ارائه بسته‌های حمایتی و تشویقی و ارائه تسهیلات خواهد بود. البته این شرکت درحد اعتبارات تخصیصی با همکاری نهادهای متولی به توسعه زیر ساخت‌ها کمک خواهد کرد ولی تعریف و اجرای پروژه‌های محرک توسعه و الگوسازی به منظور ارائه الگوی‌های مناسب معماری ایرانی اسلامی از وظایف این وزارتخانه محسوب می‌شود. در این راستا شهرداری‌ها همراه با ارائه بسته‌های تشویقی مدیریت اجرا را عهده دارند و بیشترین نقش را در ایجاد، ارتقاء و تقویت شبکه عبور و مرور در جهت نفوذ‌پذیر کردن بافت خواهند داشت که این امر خود نقش به سزایی در توسعه نوسازی خواهد داشت.

در صحبت‌هایتان به رویکرد جدید نوسازی بافت‌ها اشاره کردید. کمی درباره تفاوت آن با برنامه‌های پیشین توضیح دهید.

شرکت عمران و بهسازی شهری تحت عنوان «طرح‌های بهسازی و نوسازی» برنامه‌هایی را برای ۲۱۰ شهر تهیه کرده و به تصویب کمیسیون ماده ۵ نیز رسانده است و دارای اعتبار قانونی است. در هر یک از این طرح‌ها، کمبودهای خدمات و زیرساخت‌ها به ویژه مشکلات دسترسی‌های این بافت‌ها بررسی و تعیین شده است که باید نسبت به تامین آنها اقدام شود اما به دلیل اینکه نهادی که هماهنگ کننده همکاری‌های بین بخشی و ناظر بر ایفای نقش دستگاه‌های متولی باشد وجود نداشته عملا پیشرفت قابل توجهی در رفع کمبودهای خدماتی و زیرساختی نداشتیم لذا بعد از تهیه سند ساماندهی این بافت‌ها، برخی منتظر ماندند وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها تمام امور مربوط به بهسازی را انجام دهند. در حالی که هر دستگاهی وظیفه و جایگاه خاص خود را دارد و این ممکن نیست که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها همه مشکلات زیرساختی مانند دسترسی‌ها، آب، برق، فاضلاب و نظایر آن را اصلاح و برطرف کنند. از طرفی هر یک از خدمات آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، ورزشی و غیره متولیان خود را دارند که باید در جهت رفع کمبودها اقدام کنند.

پس از تصویب و ابلاغ «طرح های بهسازی و نوسازی» هر دستگاهی وظیفه دارد نقش خود را طبق این طرح‌ها ایفا کند. البته باید در بودجه‌های عمرانی سالیانه که به استان‌ها تخصیص پیدا می‌کند، اعتباری برای اصلاح مشکلات این بافت‌ها به تفکیک هر بخش و هر موضوع منظور شود و در اختیار دستگاه‌های مربوطه قرار گیرد. شرکت عمران و بهسازی شهری در این فرایند در قالب یک ردیف بودجه‌ای محدود که سهم بسیار ناچیزی داشت، امکان یافت کمک مختصری به اموری مانند بازگشایی دسترسی‌ها و ساماندهی فضاهای شهری در بافت‌های فرسوده بکند.

با تخصیص این بودجه روند نوسازی و بهسازی بافت‌ها چقدر تغییر کرد؟

این ردیف بودجه از سال 1390 تخصیص یافته که تاکنون طی چهار سال ۱۵۴ میلیارد تومان در جهت اصلاح و بازگشایی معابر بافت فرسوده هزینه شده این در حالی است که براساس برآوردهای انجام شده برای تامین خدمات و زیرساخت‌ها (با فرض اینکه تا حد ۵۰ درصد آن در این بافت‌ها موجود باشد)، «ساماندهی عرصه عمومی» در ۷۶ هزار هکتار به اعتباری بالغ بر ۴۵ هزار میلیارد تومان نیاز دارد. در حالیکه بودجه تخصیص یافته کمتر از هشت صدم درصد در سال بوده لذا در صورتیکه توقع داشته باشیم هر سال ۱۰ درصد نوسازی انجام شود و طی ۱۰ سال کل این بافت‌ها بهسازی و نوسازی شوند باید هر سال حداقل چهار هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان هزینه شود. با این حال با اعتبار ناچیزی که تاکنون تخصیص داده شده تقریبا چنین چیزی ممکن نیست. این در حالی است که عرصه خصوصی و عمومی باید به صورت توامان نوسازی شوند و انجام یکی به تنهایی امکانپذیر نیست.

همانطور که اشاره کردید بخشی از فرایند بهسازی به عرصه خصوصی مربوط می‌شود. در این زمینه با چه مشکلاتی مواجه هستید؟

عرصه خصوصی پلاک‌هایی است که به مردم تعلق دارد. نمی‌توان به مردم حکم کرد که سالانه ۱۰ درصد از ۷۶ هزار هکتار بافت فرسوده ‌را نوسازی کنند. مالکان این مناطق از طبقه ضعیف جامعه وکم‌بضاعت هستند یا مستاجرانی‌اند که در این خانه‌ها سکونت دارند و بخشی از هزینه زندگی مالکان را با پرداخت اجاره‌بها تامین می‌کنند. این دو گروه شاید به دلایل مختلف تمایل زیادی برای تغییر محل زندگی نداشته باشند. در چنین شرایطی نوسازی متکی بر تسهیلات خواهد بود لذا این بافت‌ها به همان میزان نوسازی می‌شوند که تسهیلات در اختیار مالکان و سازندگان قرار بگیرد. اگر ۶۰ درصد مساحت بافت در عرصه خصوصی (پلاک‌های مسکونی) باشد و متوسط مساحت هر پلاک ۱۵۰ متر مربع در نظر گرفته شود در هر هکتار ۴۰ پلاک مسکونی و در ۷۶ هزار هکتار سه میلیون و ۴۰ هزار پلاک فرسوده داریم. اگر در یک فرض حداقلی از هر پلاک در نتیجه نوسازی سه واحد مسکونی حاصل شود در کل به ۹ میلیون و ۱۲۰ هزار واحد تسهیلات نیاز داریم این در حالی است که تاکنون طی ۶ سال ۲۶۷ هزار و ۹۱۳ واحد موفق به عقد قرارداد و دریافت وام شده‌اند یعنی 2.9 درصد میزان مورد نیاز، طی ۶ سال از وام برخوردار شده‌اند یعنی در هر سال کمتر از نیم درصد. با این وضعیت ۲۰۰ سال زمان لازم است که همه پلاک‌های واقع در ۷۶ هزار هکتار نوسازی شوند.

آقای ابلقی، با چنین وسعتی به عقیده شما بخش عمده ساخت‌وسازها و بازسازی بافت‌های فرسوده را چه گروهی باید بر عهده بگیرد؟ مردم یا سرمایه‌گذاران بخش خصوصی؟

این بافت‌ها توجیه اقتصادی آنچنانی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ندارند که انتظار داشته باشیم به طور جدی وارد فرایند ساخت‌وساز شوند. البته در گونه‌های مختلف بافت، شهرهای مختلف و موقعیت‌های مختلف مکانی، میزان هزینه منفعت ساخت و‌ساز متفاوت خواهد بود ولیکن در کل اجبار مردم به نوسازی یا حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به امر دولت در این مناطق امکانپذیر نیست. در واقع مشکل اصلی این است که در بافت‌های فرسوده نوسازی خیلی مقرون‌ به صرفه نیست. سودآور کردن این روند تاکنون متکی به امتیازاتی مانند تراکم تشویقی بوده است اما تراکم بیش از حد نیز آفتی برای شهرسازی است که در سال‌های اخیر شاهد آن بوده‌ایم، این گونه امتیازها زمینه ایجاد چرخه معیوبی را فراهم می‌آورد که در نهایت به نفع شهر و شهروندان و البته مدیریت شهری نیست. این اتفاق در برخی بافت‌های فرسوده تهران افتاده و با گرفتن تراکم تشویقی، ساختمان‌هایی تا ۱۰ طبقه نیز ساخته‌ شده‌اند که مشکلاتی را به وجود خواهد آورد یعنی خدمات و زیرساخت‌ها متناسب با هم قابل تامین نیست و مدیریت شهری نمی‌تواند پاسخگوی آن باشد.

تناسب نوسازی پلاک‌های فرسوده با تامین خدمات و زیرساخت‌ها در «نوسازی بزرگ مقیاس» یعنی «در مقیاس بلوک» امکانپذیر خواهد شد نه در «مقیاس پلاک». نوسازی‌هایی که تاکنون صورت گرفته که عمدتا تک پلاکی یا چندپلاکی بوده، صرفنظر از کیفیت معماری فقط نوسازی مسکن انجام شده و خدمات و زیرساخت‌ها ارتقاء پیدا نکرده است.

در نوسازی بزرگ مقیاس پلاک‌های فرسوده تجمیع و نوسازی در قالب یک طرح منسجم و متمرکز که حتما به تصویب کمیسیون ماده پنج نیز خواهد رسید، توسط یک تشکل مردمی انجام می‌شود. در این مدل از نوسازی همه چیز قابل کنترل است. زیرساخت‌ها و خدمات تامین می‌شوند، کاربری‌ها تحقق می‌یابند، تراکم متعادل است و سود حاصل از نوسازی به جیب خود مردم می‌رود. به اعتقاد من دولت باید بیشترین حمایتش را از این نوع نوسازی و با در نظر گرفتن مواردی مانند دادن وام و مشوق‌های قانونی تامین خدمات انجام دهد. در این روش همکاری تمامی دستگاه‌های اجرایی دخیل ضروری خواهد بود. البته لازم به ذکر است، تأمین بخشی از مسکن گروه‌های کم درآمد که عمدتا در این بافت مستأجر هستند تحت عنوان «مسکن حمایتی» یا «مسکن اجتماعی» امکانپذیر است، زیرا مخاطبان مسکن حمایتی عملا در این بافت‌ها ساکن هستند و بیم آن می‌رود که بعد از نوسازی به دلیل افزایش هزینه اسکان، ادامه سکونت برای آنها میسرنشود و آنها راهی سکونتگاه‌های غیررسمی شوند. به همین دلیل باید برای ادامه سکونت آنها در همان جایی که ساکن هستند چاره اندیشی شود. لذا با متمرکز شدن عزم دولت و شهرداری‌ها بر نوسازی بافت‌ها و حمایت کافی از این امر هم بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شوند و هم بخش مهمی از گروه‌های کم درآمد صاحب مسکن می‌شوند.

می‌توان نتیجه گرفت که بازسازی بافت‌های فرسوده موضوعی بسیار پیچیده است که جز با همکاری دستگاه‌های اجرایی، شهرداری‌ها، مردم و سرمایه‌گذاران و اعطای تسهیلات ممکن نیست. موافقید؟

قطعا اینگونه است. شهر ماهیتی چند وجهی و فرابخشی دارد و در آن دستگاه‌ها و نهادهای مختلف ایفای نقش می‌کنند. نوسازی بافت فرسوده نیز در دو عرصه عمومی و خصوصی عوامل و کنش گران متعددی دارد که سبب پیچیده‌تر شدن این فرایند می‌شود و به راحتی نمی‌توان گفت که باید سالانه ۱۰ درصد از مجموع مساحت بافت فرسوده در کشور را بازسازی کرد. یعنی بهسازی در عرصه عمومی به همان میزان انجام می‌شود که دستگاه‌های متولی در تامین خدمات و زیرساخت‌ها ایفای نقش کنند(که البته لازم است اعتبار آن نیز تأمین شود) و نوسازی در عرصه خصوصی به همان میزان انجام خواهد شد که تسهیلات در اختیار مردم و سرمایه‌گذاران قرار گیرد.

از سوی دیگر اگر همه شرایط نوسازی را برای سرمایه‌گذاران فراهم کنیم و تراکم تشویقی نیز به آن‌ها بدهیم آن‌ها به دلیل ماهیت فعالیتشان که کسب سود است، ترجیح می‌دهند که املاک مردم را خریداری و اقدام به نوسازی کنند. در این حالت ساکنان این مناطق از بافت رانده می‌شوند و ارتباطات اجتماعی و پیوندهای همسایگی از هم گسیخته ‌شده و مالکان بخشی از پولی را که از فروش املاک خود به دست می‌آورند صرف مایحتاج زندگی و مشکلات خود و بخش دیگر را در منطقه‌ای دیگر برای تامین مسکن شان هزینه می‌کنند که شاید نازل‌تر از وضعیت قبلی‌شان هم باشد. این روند جابجایی ناخواسته ساکنان را موجب می شود که در بهترین حالت زمینه‌ساز گسست اجتماعی و در بدترین حالت سبب گسترش حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی می‌شود. در این صورت ما مشکل را حل نخواهیم کرد بلکه تنها به جابه‌جا شدن آن کمک کرده‌ایم. لذا توصیه می شود در فرآیند نوسازی بخش خصوصی با مردم شریک شوند نه اینکه املاک مردم را تملک کنند و موجب جابجایی ناخواسته ساکنان و گسیختن پیوندهای همسایگی و اجتماعی شوند.

توصیه بنده این است که بخش خصوصی متشکل و سازماندهی شده و در قالب شخصیت حقوقی و نهاد صنفی وارد شود یعنی تشکل «انبوه سازان» با حمایت دولت فعال شوند در این صورت می‌توان کیفیت ساخت وساز و رعایت قوانین و ضوابط و مقررات را به طور کامل کنترل کرد.