راهكار وضعیت ثبتی اراضی، املاک و ساختمان های فاقد سندرسمی

خبراقتصادي - تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی، املاک و ساختمان های فاقد سندرسمی براساس قانون 147  -1390  اصلاحی ثبت سابق تاكيد دارد كه دوره قولنامه و مبایع نامه سرآمده  و معاملات بايد در دفتر اسناد رسمی به صورت رسمی منعقد شود.



برای حل مشکل صدور سند رسمی برای تمامی املاک و اراضی هيات حل اختلاف ايجاد مي شود. در این زمینه که اولاً دارای سابقه ثبتی باشد و ثانیاً منشأ تصرف متصرفان نیز قانونی بوده و ثالثاً برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زير هيات تشكيل مي شود.
 الف) فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
پ) مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
 ت) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرف وی در ملک، مفروز است.
در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأت های حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد و کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکیل می گردد هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند.
برای رسیدگی همه جانبه و صدور رأی بدون عیب و نقص در قانون شرایط و ضوابطی را قرار داده است از جمله هیأت را مکلف دانسته حسب مورد از دستگاه های ذیربط استعلام و یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه بدون حق رأی دعوت کند و برای صحت و سقم حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز شود و تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت معتبر است.
قانون گذار در ماده 2 قانون موصوف تمامی اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات را از شمول این قانون مستثنی می داند، آنچه که در قسمت قبل تعاریف و ضوابط اراضی دولتی و منابع طبیعی و موات آمد و مقررات حاکم بر آنها از جمله، قانون ملی شدن جنگل ها (طبق ماده یک، جنگل ها و مراتع که عرصه و اعیانی کلیه جنگل ها و مراتع، اراضی جنگلی و بیشه های طبیعی را جزء منابع ملی دانسته ولو افراد قبل از آن سند مالکیت دریافت نموده باشند) آورده شد.



پس مقنن دبیر هیأت را قبل از رسیدگی موظف نموده که جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام کتبی نماید و در صورتی که ملک جزء اراضی ملی یا موات بوده را به هیأت به صورت کتبی برای اتخاذ هرگونه تصمیمی گزارش نماید. طبق موقعیت اراضی که داخل یا خارج از محدوده قانونی شهرها باشند با توجه به اینکه متولی اراضی ملی، دولتی و منابع طبیعی خارج از محدوده شهرها وزارت جهاد کشاورزی بوده از این وزارتخانه بایستی استعلام به عمل آید و در مورد اراضی داخل محدوده شهرها از وزارت راه و مسکن و شهرسازی لزوماً بایستی استعلام به عمل آید و وزارتخانه های ذیربط یک ماه فرصت پاسخ کتبی به هیأت را دارند که در صورت عدم وصول پاسخ ظرف یک ماه هیأت به رسیدگی خود ادامه می دهد.
اداره ثبت اسناد و املاک محل موظف شده که آرای صادره از هیأت را در دو نوبت به فاصله پانزده روز از طریق روزنامه های کثیرالانتشار و محلی آگهی نماید، همچنین برای اولین بار این هیأت اراضی و املاک روستاها برای سند رسمی املاک و اراضی آنها توجه کافی نموده و آرای صادره در روستاها بایستی در محل الصاق گردد، پس از انتشار آگهی و الصاق رأی هیأت در حق معترضین تا دو ماه فرصت اعتراض دارند که اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند و ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نمایند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت اسناد و املاک محل تحویل دهند ضمانت اجرا عدم ارائه گواهی تقدیم دادخواست به اداره ثبت محل و یا اینکه اعتراض در مهلت قانونی صورت نگیرد اداره ثبت محل مبادرت به صدور سند مالکیت ملک خواهد نمود ولی صدور سند مالکیت مانعی برای مراجعه متضرر به دادگاه عمومی محل نخواهد بود. در نتیجه مقنن به دنبال رسمی نمودن اسناد و مبایع نامه ها و قولنامه های اراضی، املاک و متحدثات به طور عام و کلی می باشد که کتاب حاضر همه مباحث حقوقی این امر مورد بررسی دقیق و کار بردن قرار داده است.

بر اساس این قانون، برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی ساختمان‌هایی که اشخاص بر روی اراضی احداث کرده‌اند که منشاء تصرفات آن‌ها قانونی است اما به لحاظ موانع قانونی امکان صدور سند رسمی برای آن‌ها میسور نیست و همچنین تعیین تکلیف وضعیت اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی وباغات مورد بهره‌برداری متصرفینی که دارای شرایط مزبور هستند در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت‌های حل اختلاف با مسئولیت نماینده استاندار و با حضور نمایندگان دادگستری،ثبت اسناد و املاک محل، اداره مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی شهرستان و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل می‌شود و هیئت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناسان مربوط مبادرت به صدور رای می‌کند.

بر این اساس، اراضی دولتی ملی و منابع طبیعی از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.
همچنین مهلت پذیرش درخواست‌ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دو سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون می‌باشد سازمان و هیئت‌های مذکور مکلفند به نحوی اقدام کنند که ظرف سه سال از تاریخ پذیرش تقاضا تمامی در خواست‌های واصل شده را به ترتیب نوبت رسیدگی و تصمیم مقتضی اتخاذ کنند.

بر اساس این قانون ، اداره ثبت اسنادو املاک محل مکلف است آراء هیئت را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه کثیرالانتشار و محلی آگهی کند و در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار اولین آگهی تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ کنند.

بر این اساس، معترض باید ظرف مدت یکماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند وگواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگرددیا معترض گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ارائه نکند اداره ثبت محل بایدمبادرت به صدور سند مالکیت نماید صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

بر اساس این قانون، مواردی که انتقال املاک به نحو مشاع و تصرف متصرفان در آن به صورت مفروض باشد و متصرف تقاضای صدور سند مالکیت کنند، هیئت پس ازکارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن رسیدگی کرده و در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی مبادرت به صدور رای می‌کند.
بر این اساس ، تفکـیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صـدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع است.
همچنین در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیئت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیئت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیئت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می کند.
بر اساس این قانون، در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیئت با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکورصورت می‌گیرد به صدور رأی اقدام می‌کند.
بر این اساس ، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده می‌شود چنانچه متصرفین در یک پلاک چند نفر باشند با دریافت هزینه‌کارشناسی و انتخاب هیئتی از کارشناسان ثبتی، حدود کلی پلاک را نقشه‌برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان تعیین و دستور رسیدگی را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر کند و نحوه تعیین کارشناس یا هیئت کارشناسی و هزینه‌های متعلقه و ارجاع کار و سایر موارد به موجب آیین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود.
بر اساس این قانون، ترتیب تشکیل جلسات و نحوه رسیدگی هیئتها و کارشناسان مطابق آیین‌نامه‌ای است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و حداکثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
قانون فوق مشتمل ‌بر هجده ماده و نوزده تبصره از سوی رئیس جمهور برای اجرا ابلاغ شده است

عباس بشیری و محسن شمشیری. بهمن 1393