بی توجهی برخی بانک ها به تاکید قانون بر واگذاری اموال از طریق بورس کالا

خبر اقتصادی - دولت و بانک مرکزی با هدف توانمند شدن بانک ها و افزایش قدرت تسهیلات دهی و رفع مشکلات واحدهای اقتصادی، خروج بانک ها از بنگاه داری و کاهش اموال و دارایی های فیزیکی و... را اعلام کرده اند و مقرر شده که بانک ها باید ظرف سه سال، بنگاه ها و اموال مازاد خود را از طریق بورس کالا واگذار نمایند.

 این موضوع در چارچوب برنامه خروج غیر تورمی از رکود و  لایحه رفع موانع تولید مورد توجه قرار گرفته تا اموال و دارایی های مازاد از طریق بورس کالا واگذار شود.

اما متاسفانه، اخیرا شاهد تخلف بانک ها در فروش اموال و دارایی های خود به روش های دیگری هستیم و برخی بانک ها از طریق آگهی مزایده و روش های مذاکره و روش های دیگر اقدام به فروش اموال خود کرده اند.

این روش، در اجرا ممکن است با تخلفات و مشکلات مختلفی از جمله شفاف نبودن قیمت، کارشناسی نبودن، ایجاد روابط و رانت اطلاعاتی، فرصت های ویژه برای برخی کارکنان و مدیران بانکی یا وابستگان آنها و استفاده نامطلوب از این اموال در فعالیت های اقتصادی کشور و... مواجه شود.

لذا شایسته است که بانک مرکزی، و نهادهای ناظر و مسوولین مربوطه قبل از ایجاد چنین مشکلاتی، بانک ها را مکلف کنند که به قانون پایبند باشند و اموال مازاد را در بورس کالا بفروشند تا خریداران و قیمت ها و روش ها و سایر اطلاعات مربوط به اموال ونرخ های مطرح شده به صورت شفاف و کارآمد مشخص شود و همه متقاضیان و فعالان اقتصادی به این اطلاعات و چگونگی واگذار اموال بانک ها دسترسی داشته باشند تا از روش های دیگری که ممکن است یک عده خاص به اطلاعات آن دسترسی داشته باشند و باعث ایجاد رانت و فساد و فرصت ویژه شود جلوگیری شود.

تاکید قانون برسازو کار بورس کالا برای فروش اموال بانک ها

این جمله "در اجرای این تبصره، استفاده از ساز و کارهای بورس کالا در اولویت قرار دارد" در ماده 8  لایحه رفع موانع تولید با عنوان تبصره 4 به صراحت آمده است و هدف این بوده که به قانون ثبت و اسناد واملاک کشور اضافه شود. این نکته نشان می دهد که دولت و قانون گذار، سازوکار بورس کالا را بهتر از هر روش دیگری در فروش اموال تشخیص داده اند.

ماده 8- متن زیر به عنوان تبصره (4) به ماده (34) قانون ثبت اسناد و املاک - مصوب 1310- و اصلاحات بعدی آن اضافه می‏گردد:

تبصره 4- در مورد معاملات بانکی و موسسات مالی و اعتباری مجاز، هرگاه مال مورد وثیقه به مبلغ پایه مزایده، خریداری نداشته باشد، به تقاضای بستانکار به تسهیلات گیرنده و راهن اخطار می‏شود تا ظرف یک ماه پس از اخطار، طلب بانک یا موسسه مالی و اعتباری را پرداخت نمایند و یا مال دیگری معرفی کنند که بتوان با فروش آن طلب بستانکار را تأدیه کرد. چنانچه ظرف مدت مذکور طلب بستانکار پرداخت نشده یا مال دیگر معرفی نشود، مال مورد مزایده به بالاترین مبلغ پیشنهادی به فروش خواهد رسید، مشروط بر این‏که مبلغ پیشنهادی خریدار، کمتر از هشتاد درصد مطالبات بستانکار نبوده و مورد پذیرش بستانکار قرار گیرد. حق پیگیری وصول باقیمانده مطالبات از روش‏های قانونی برای بستانکار محفوظ است. در اجرای این تبصره، استفاده از ساز و کارهای بورس کالا در اولویت قرار دارد.

در ماده ۴ لایحه دولت که به مجلس تقدیم شده نیز آمده است: همه بانک‌ها و موسسات اعتباری موظفند از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تا مدت ۳ سال (سالانه حداقل ۳۳ درصد) اموال و دارایی‌های مازاد بر حد مجاز (اعم از منقول، غیرمنقول، سهام و سرقفلی) را براساس مصوبات شورای پول و اعتبار که به تملک آنها و شرکت‌های تابعه درآمده است، واگذار کنند. منظور از شرکت‌های تابعه، شرکت‌هایی هستند که بانک‌ها و موسسات اعتباری به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم مالک بیش از ۵۰ درصد سهام آن بوده یا اکثریت اعضای هیات‌مدیره آن را تعیین کنند.

در صورت عدم انجام تکالیف موضوع این ماده، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با اخطار قبلی، نسبت به اعمال مجازات‌های قانونی از جمله ماده ۴۴ قانون پولی و بانکی کشور اقدام خواهد کرد. بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مسئولیت حسن اجرای این ماده را بر عهده دارد.

راهکار مناسب بورس کالا برای واگذاری اموال بانک ها

بورس کالا از ۲ سال گذشته شرایط لازم برای فروش اموال بانک‌ها را فراهم کرده و برای اجرایی شدن این سیاست تنها به همکاری بانک‌ها نیاز است.

در بورس کالا، بخشی از مبنای ارزش‌گذاری سهام بانک‌ها بر اساس دارایی‌های آنهاست. اما در این ارزیابی کارآیی دارایی‌ها مورد بررسی قرار نمی‌گیرد. با اجرای این سیاست و فروش اموال مازاد، تنها سرمایه‌های کارآی بانک‌ها برای آنها باقی می‌ماند که این موضوع یک تجدید ارزیابی صحیح از سرمایه بانک‌ها را بر اساس کارآیی آنها به دنبال خواهد داشت.

حسین پناهیان مدیرعامل بورس کالا ۳ راهکار این سازمان را برای خروج از رکود تورمی تشریح کرد. در این میان، فروش اموال مازاد بانک‌ها در بورس ازجمله راه‌حل‌های پیشنهاد شده بود که مورد استقبال فعالان بورسی و بانکی قرار گرفت. البته بحث فروش اموال مازاد بانک‌ها پیش از این نیز مطرح شده بود اما این سیاست با وجود آماده بودن سازوکارهای آن در بورس کالا در عمل نتوانست به اجرا دربیاید و متوقف شد. با این حال پیگیری دولت برای اجرای سیاست‌های بسته مورد نظر و اهتمام بورس کالا برای همکاری در این زمینه می‌تواند شرایط را برای اجرای این سیاست بیش از پیش مهیا کند. باید توجه کرد که عملیاتی شدن این سیاست از یک طرف می‌تواند منابع مالی قابل توجهی را نصیب بانک‌ها کند و از طرف دیگر رونق بورس کالا را به دنبال خواهد داشت.

بسیاری از بانک‌های دولتی که سابقه فعالیت بالایی دارند، دارای اموال و مستغلات فراوانی هستند که برای آنها کارآیی نیز ندارد و در صورت فروش آنها می‌توانند درآمد کسب کنند. بانک‌ها در شرایط فعلی به‌دنبال کارآمدسازی هستند و فروش اموال مازاد آنها از دو طریق می‌تواند به این موضوع کمک کند؛ نخست کاهش هزینه‌ها و دوم افزایش درآمدها.

برخی بانک‌های دولتی شعبه‌هایی در نقاط مختلف کشور دایر کرده‌اند که هزینه‌های بسیاری برای آنها دارد اما متناسب با این هزینه‌ها، درآمدزایی ندارند. در صورتی که اموال و مستغلات این شعبه‌ها به فروش برسد، از یک طرف هزینه‌های آنها کاهش می‌یابد و از طرف دیگر می‌توانند از درآمد حاصل برای تامین نقدینگی بخش تولید استفاده کنند.

در صورتی که بانک‌ها تمایل به فروش اموال خود در بورس داشته باشند، می‌توانند از بورس کالا برای این منظور استفاده کنند

تاکید مسئولان بورس کالا بر فروش اموال مازاد بانک‌ها در بورس در حالی است که کارشناسان بانکی نیز با این سیاست موافق هستند. بر اساس قانون بانک مرکزی، بانک‌ها باید نسبت مشخصی از سرمایه خود را به عنوان دارایی ثابت نگه دارند. در صورتی که این میزان بیش از نسبت مشخص شده باشد، بانک‌ها باید بخشی از اموال ثابت خود را به فروش برسانند. وظیفه بانک‌ها این است که سرمایه‌های خرد را جمع کرده و آن را به بخش‌های مولد اقتصاد تزریق کنند، در حقیقت بانک‌ها یک واسطه وجوه هستند.

بالا بودن نسبت دارایی‌ها به سرمایه بانک مغایر با وظایف بانکی است .بانک‌ها باید سود سپرده‌های مردمی و سهام خود را در جهت اعتباردهی به بخش‌های مختلف استفاده کنند.

این در حالی است که خرید دارایی ثابت توسط بانک نوعی بلوکه کردن سرمایه به‌شمار می‌رود که بانک مرکزی نیز با آن مخالفت دارد. این الزام شامل همه بانک‌های خصوصی و دولتی است با این حال پیش‌بینی می‌شود بانک‌های دولتی اموال مازاد بیشتری داشته باشند، که با فروش آنها می‌توانند نقدینگی قابل توجهی به‌دست آورند.

مرحله بندی مناسب عرضه اموال بانک ها

در پاسخ به این پرسش که چه میزان پول در اثر اجرای این سیاست آزاد می‌شود،  باید به  ترازنامه همه بانک‌ها به‌طور مشخص توجه شود تا  از طریق آمار آن، این مبلغ  تخمین زده شود.

فروش اموال بانک‌ها در بورس کالا باید در یک مرحله‌بندی مشخص انجام شود، در غیراین صورت انتظار می‌رود که با عرضه یکجای همه اموال قیمت آنها کاهش یابد که این موضوع به ضرر بانک خواهد بود.

فروش اموال بانک‌ها در بورس کالا بسته به شرایط تاثیرات متفاوتی بر عملکرد بانک‌ها می‌گذارد، در شرایط فعلی که کمبود نقدینگی از مشکلات بانک‌هاست، این سیاست می‌تواند بخشی از مشکلات این واحدهای اقتصادی را حل کند اما باید توجه کرد که در شرایط تورمی نگهداری دارایی‌های ثابت به نفع بانک‌ها خواهد بود و از این رو دولت باید درکنار الزام بانک‌ها به فروش اموالشان سیاست کنترل تورم را نیز با جدیت دنبال کند تا از جانب این سیاست هزینه‌ای به بانک‌ها تحمیل نشود.

ویژگی های بورس کالا برای کاهش تخلف و ایجاد رانت در واگذاری اموال بانک ها

از آن جا که اکثر بانک ها در شرایط فعلی و سال های اخیر بنگاه داری کرده اند و بجای خدمات به مردم و ارائه تسهیلات، ملک و زمین می خریدند و برج سازی می کردند، لذا سود و درآمد، رانت و فرصت های ویژه ای نیز ایجاد شده که حالا برای واگذاری آنها باید روش های کارشناسی و حرفه ای در دستور کار قرار گیرد تا قیمت ها به نرخ روز بازار، شفاف، رقابتی و کارشناسی باشد و در محیطی مانند بورس کالا و بورس اوراق بهادار انجام شود تا مزایده فروش اموال بانک ها در چارچوب مناسبی صورت گیرد.

با اجرای برنامه فروش اموال مازاد، قدرت سرمایه بانک ها  افزایش می یابد که باید 60 درصد از این سرمایه ها در امر سرمایه در گردش تولید و 40 درصد برای سرمایه گذاری جدید و توسعه بکار گرفته شود.

بر این اساس، پیش بینی می شود که هزاران میلیارد تومان از اموال مازاد و بنگاه ها، شامل برج، زمین، ملک، ساختمان، شرکت و بنگاه و... فروخته شود. اما روش فروش و قیمت گذاری ها باید به نحوی باشد که احتمال ایجاد رانت، فساد و زدو بند در این واگذاری و فروش اموال را به بهترین شکل با شفافیت و رقابت وقیمت گذاری درست ارائه دهد.

براین اساس، در بسته خروج از رکود و لایحه رفع موانع تولید، پیش بینی شده که از طریق قیمت کارشناسی و ارزیابی درست اموال و بنگاه ها در بورس کالا ، اموال و دارایی های مازاد فروخته شود تا به صورت شفاف، همه موارد مشخص و قابل ارائه باشد و مشکلات بعدی و رانت و فساد نیز ایجاد نکند.

روش فروش اموال و محصولات و کالاها و دارایی ها در بورس کالا، به شکلی است که نام و شرکت و بانک فروشنده، مسوولان، وکلا و متولی و ناظر، رقم، ارزش دفتری، ضوابط فنی و حسابداری و حسابرسی، رقم کارمزد، مالیات، خریدار و فروشنده، قیمت های مختلف پیشنهاد شده و.... همگی شفاف و روشن و کاملا رقابتی است.

اما در روش های مزایده که در مطبوعات اعلام می شود و خریدار، قیمت را در پاکت یا از طریق مذاکره مشخص می کند، احتمال تخلف و زدوبند و ایجاد رانت و رابطه و... وجود دارد و ممکن است که در این روش حقوق بانک ودولت، خریدار  و فروشنده و واسطه و... رعایت نشود و سرانجام به گونه ای اموال و دارایی فروخته شود که از شفافیت لازم برخوردار نیست.

براین اساس، با توجه به رقم بزرگ اموال و دارایی بانک ها که قطعا اثر قابل توجهی در گردش مالی اقتصاد، فعالیت بانک ها، نقل و انتقال پول در بازار دارایی، بورس، بانک، بازار مسکن و... خواهد داشت و ظرف 3 سال، بازار و اقتصاد را دچار نوسان و تلاطم هایی خواهد کرد، شایسته است که مسوولان بانک مرکزی و بانک ها و نهادهای ناظر دولتی، تاکید کنند که فروش اموال و دارایی بانک ها از طریق بورس کالا انجام شود تا کارگزاران بورس کالا، کارشناسان، خریداران و فروشندگان و سرمایه گذاران، در فضایی رقابتی، قیمت ها را اعلام و مشخص نمایند.

این موضوع باعث خواهد شد که اولا نرخ بازار مشخص شود، دوم این  که فضای رقابتی و شفاف را شاهد خواهیم بود. سوم این که کشش بازار و نقدینگی موجود در بازار مشخص خواهد شد که تا چه حد می توان روی این اقلام حساب باز کرد، چهارم این که اجازه ایجاد فساد و رانت و رابطه بازی فراهم نخواهد شد.

علاوه بر این نکات، از پولشویی و ورود و خروج پول هایی که منشا آنها مشخص نیست، جلوگیری می شود و اموال و دارایی بزرگ بانک ها، به محلی برای این گونه معاملات بزرگ تبدیل نخواهد شد.

نکته دیگر این است که به هر حال این اموال متعلق به کشور و ملت ایران است و نباید به گونه ای فروخته شود که تنها عامل رشد قیمت ها شود و به صورت خالی و بدون استفاده رها شود و یا در فعالیت هایی به کار رود که نسبت به شرایط کنونی با کاهش کارایی و بهره وری مواجه شود.

به عبارت دیگر، در بورس کالا، اطلاعات بیشتری در مورد نحوه واگذاری، اموال و دارایی های بانک ها که در حال فروش است و... در اختیار مردم و خریداران قرار می گیرد و کسانی که قادرند بهترین استفاده را از این اموال داشته باشند، نرخ مناسبی نیز برای آن پرداخت خواهند کرد و در نتیجه بهره وری و کارایی آن نیز بالا خواهد رفت .

اما اگر به روش هایی دیگری غیر از بورس کالا فروخته شود ممکن است که دارایی های با ارزش از طریق کسانی خریداری شود که می خواهند ملک را رها کنند تادر آینده گران شود و آن را بفروشند.

در حالی که در شرایط خروج از رکود، باید بهترین استفاده از اموال و دارایی ها را شاهد باشیم.

بر این اساس، لازم است که نهادهای ذیربط، اولا از تخلف بانک ها در فروش اموال و دارایی ها به روشی غیر از بورس کالا جلوگیری نمایند و دوم این که طبق یک برنامه زمان بندی شده مناسب، اموال و دارایی همه بانک ها را در لیست هایی منظم و هدفمند، ارائه کنند تا رسانه ها، نهادهای مالی و حسابداری، سرمایه گذاران داخل و خارجی، واحدهای اقتصادی، کارآفرینان و... از آن با خبر شوند و به اطلاع مردم برسد تاهم رقم مناسبی برای اموال و دارایی ها پرداخت شود و این نقدینگی جذب بانک ها شود و در کاهش مشکلات تولید کنندگان به کار رود و هم  بهترین استفاده از اموال و دارایی های مازاد بانک ها را شاهد باشیم.

ضمن این که باید توجه داشت که برخی شرکت ها از طریق تعدادی از مدیران بانک ها و کارکنان بازنشسته و یا وابستگان به آنها تاسیس شده و آنها با آگاهی از ارزش واقعی اموال و دسترسی به اطلاعات آنها، قبل از دیگران اقدام به خرید اموال از راه های مختلف خواهند کرد و این رانت اطلاعاتی را خود یا نزدیکان آنها استفاده می کنند.

در حالی که اگر بانک ها در بورس کالا اموال خود را عرضه نمایند، افراد و شرکت های خریدار و اطلاعات و ارقام ارائه شده کاملا شفاف خواهد بود و از ایجاد رانت و فرصت ویژه و... جلوگیری خواهد شد.

مذاکره بانک‌های ملت، صادرات و مسکن برای فروش املاک مازاد در بورس کالا

بانک‌های ملت، صادرات و مسکن مذاکراتشان را برای فروش اموال مازادشان از طریق بورس کالا آغاز کردند، برآورد‌ها نشان می‌دهد بیشتر از ۱۵ هزار ملک در اختیار بانک‌هاست که با آغاز عرضه آنها از طریق بورس کالا عملا امکان راه‌اندازی بورس مسکن فراهم خواهد شد.

دولت در متن لايحه خروج از ركود بنگاه‌هاي اقتصادي و بانك‌ها را رسما مكلف كرده است املاك و دارايي‌هاي مازادشان را از طريق بازار فرعي بورس كالا بفروشند، بازار فرعي بورس كالا براي فروش اموال منقول و غيرمنقول طراحي شده و مي‌تواند فضاي شفافي را براي معاملات اموال مازاد بانك‌ها فراهم كند. فعاليت اين بازار از هفته آينده در بخش اموال منقول آغاز مي‌شود.

منوچهر ميرزايي مدير پذيرش و بازار يابي بورس كالا در همين رابطه گفت: مذاكرات با 3بانك ملت، صادرات ومسكن براي فروش اموال مازادشان از طريق بازار فرعي بورس كالا آغاز شده است. همچنين مذاكراتي با شركت فام كه مسئوليت واگذاري تمام املاك بانك‌ها را برعهده دارد آغاز شد تا از همين طريق مبادلات املاك مازاد بانك‌ها در بورس كالا آغاز شود.

او درباره بازار فرعي بورس كالا توضيح داد: بازارفرعي بورس در 2بخش اموال منقول و غيرمنقول فعاليت مي‌كند كه در بخش اموال غيرمنقول اين قابليت وجود دارد كه املاك بانك‌ها در يك فضاي شفاف در قالب آيين‌نامه‌هايي كه وجود دارد مبادله شود. او در پاسخ به اينكه درصورت موافقت بانك‌ها فعاليت بورس مسكن چه زماني آغاز مي‌شود؟ توضيح داد: اين كار بستگي به موافقت بانك‌ها دارد در واقع بايد اراده‌اي در اين زمينه از سوي بانك‌ها وجود داشته باشد، بورس كالا در هر صورت آماده انجام اين معاملات است. به گفته ميرزايي مذاكرات اوليه با بانك‌هاي دولتي براي فروش اموالشان آغاز شده است.

همچنین حسین پناهیان مدیرعامل بورس کالای ایران اواخر تیرماه 93 از آغاز فروش املاک مازاد بانک‌ها و اموال غیرمنقول آنها در بورس کالا در نیمه اول سال جاری خبر داد و گفت: این موضوع از در ستاد اقتصاد مقاومتی دولت مطرح شده و یکی از مصوبات این جلسه این بود تا بانکها از طریق بورس کالا املاک مازاد یا اموال غیرمنقول خود را عرضه کنند.

وی با بیان اینکه بورس کالا پیگیری های لازم را انجام داد تا بتواند املاک مازاد و اموال غیرمنقول بانکها را در نیمه اول سال 93 عرضه کند،اظهار کرد: در این راستا بورس کالا با تمامی بانک هایی که ارتباط مستقیمی با این بورس داشته‌اند همچنین ستاد اجرایی فرمان امام و بنیاد مستضعفان مذاکراتی را برای عرضه املاک مازاد انجام داده است.این در حالی است که هنوز حجم و ارزش این املاک و اموال برای عرضه در بورس کالا مشخص نشده است.

وی در خصوص آخرین توافقات انجام شده بانک مرکزی برای عرضه سکه نقدی در بورس کالا گفت: بورس کالا در این زمینه هنوز به توافقی با بانک مرکزی نرسیده و پیشنهاد بورس کالا همچنان روی میز بانک مرکزی است.

جریمه و مالیات 25 درصدی برای بانک هایی که اموال خود را واگذار نکنند

بانک ها از ادامه کار بنگاه داری همچون خرید ملک، زمین، برج سازی و اقداماتی از این قبیل منع می شوند

بانک ها باید سالی 33.3 درصد از اموال مازاد و بنگاه های خود را واگذار کنند تا ظرف سه سال کل بنگاه ها و اموال و دارایی مازاد تبدیل به نقدینگی و افزایش توان تسهیلات بانکی شود.

همچنین اگر بانک هایی که بیش از 2 هزار میلیارد تومان اموال و دارایی و بنگاه دارند، این اموال را واگذار نکنند، مشمول جریمه دولتی می شوند و باید مالیات مضاعف بپردازند.

این بانک ها باید در سال اول 25 درصد مالیات بدهند و در صورت تداوم این روند، هر ساله 3 درصد به این مالیات اضافه خواهد شد. مثلا در سال دوم مالیات پرداختی بابت نگهداری این اموال به 28 درصد و سال سوم به 31 درصد می رسد و...

در لایحه مذکور دولت تاکید کرده که بانک ها سالانه 33 و سه دهم درصد اموال مازاد خود را باید واگذار کنند تا ظرف سه سال بنگاه ها واگذار شود. اقساطی که به بانک ها بر می گردد، باید برای افزایش سرمایه بانک ها حفظ شود و نقدینگی و توان تسهیلات دهی بانک ها را افزایش دهد تا به کاهش رکود کمک کند و نیاز واحدهای اقتصادی و سرمایه در گردش آنها را تامین نماید.

قانون رفع موانع تولید دارای 30 ماده است و هدف این است که دولت 40 هزار میلیارد تومان از بدهی خود به بانک ها را تسویه کند و برای این منظور بانک ها 40 درصد از سرمایه خود را به صورت دارایی، شرکت، بنگاه و اموال نگهداری می کنند اما 60 درصد را تبدیل به نقدینگی می کنند تا بصورت وام و تسهیلات به متقاضیان پرداخت کنند و از نگهداری سرمایه به صورت اموال و دارایی و بنگاه داری خودداری نمایند.