بازار مسكن در خوف و رجاي افزايش قيمت

 

  در چندسال اخير عرصه مسكن كشور با عنايت به عواملي چون اجتناب  سرمايه گذاران بخش خصوصي،كاهش  صدور مجوز ساخت و ساز، مشوق هاي  نه چندان جذاب دولتي فضاي  رواني حاكم برآن ازكمترين نوسانات برخورداربوده و جداي  از افزايش 20 درصدي قيمت مسكن پس ازاجراي  طرح هدفمندي  يارانه ها،آخرين افزايش جدي قيمت مسكن مربوط به سال هاي  نه چندان دوراست.

صرفنظر از پرداختن به دلايل  بسيارجابجايي قيمت مسكن در ايران اما عوامل موثر بر جابجايي قيمت مسكن را مي‌توان به سه دسته تقسيم كرد: دسته اول عوامل اقتصادي  بوده كه به عنوان محرك‌هاي بيروني زمينه بروز تورم يا ركود را در بازار مسكن ايجاد مي‌كنند؛ اين عوامل ريشه در اتفاقات كلان اقتصادي و اجتماعي داشته و در وضعيت كنوني بازار ملك در كشور مهم‌ترين عامل بروز تورم محسوب مي‌شوند.

دسته دوم عوامل فني بوده كه با توجه به وضعيت بازار مواد اوليه و مصالح، زمين و بازار كار و همچنين هزينه‌هاي مالي ساخت و ساز منجر به افزايش هزينه ساخت‌وساز شده، قيمت خانه را بالا مي‌برند.

 دسته سوم نيز شامل عوامل رواني آن بوده كه آنها نيز به نوبه خود با تحت تاثير قرار دادن رفتار مصرف‌كننده و توليدكننده، هنجارهاي موجود در عرف بازار را بر هم زده و باعث اخلال در روند بازار مي‌شوند.

مسكن در ايران همواره به عنوان يك كالاي سرمايه اي  محسوب شده و با توجه به مزيت  نسبي آن در همه ايام،  ارزش واقعي خود را حفظ كرده و ازحاشيه امنيت بالايي براي سرمايه گذاري  نيز  برخوردار بوده است.

به عبارت بهتر، هر گاه كه گردانندگان واقعي  بازاراز سوددهي كالاهاي ديگر منهاي مسكن نااميد گشته،تمامي آمال وآرزو هاي  كسب سود و ثروت ناگهاني خود را  در بازاري به نام بازار مسكن جستجو كرده اند.

اين بازار نيز هيچگاه سرمايه گذاران واقعي خود را در دراز مدت ازسوددهي سرشار خود نااميد نكرده وهمواره كمترين نرخ بازدهي سرمايه گذاري دراين عرصه 30 تا  40 درصدبوده است.

براساس برنامه هاي  اول ، دوم و سوم توسعه اقتصادي به  ترتيب احداث 2.28، 2.86 و 3.11 ميليون واحد مسكوني  يعني  حدود 8.26  ميليون واحد در كشور  دردستوركار بودكه درعمل  توليد فقط 5.44 ميليون واحد مسكوني  لباس  تحقق به تن كرد.

در برنامه چهارم توسعه نيز  احداث  چهار ميليون و 700 هزار واحد مسكوني يعني  سالانه 800 هزار واحد مسكوني نشانه گذاري  شد كه  براساس آمار  به طور متوسط  حدود 500 هزار واحد مسكوني در هر سال  احداث شده است.

برنامه توليد مسكن در كشور درطول ساليان اخير همواره با مشكلاتي مواجه بوده كه اين معضلات هيچگاه اجازه نداده كه برنامه اي  توليد مسكن به طور كامل به بار نشيند.

عمده ترين دليل تحقق نيافتن رقم  ساخت و ساز بر مبناي برنامه توسعه اي ،بر خاسته ازدلايلي چون نبود  مشوق هاي لازم ، بازدهي  نامطلوب  عرصه ساخت وساز ، نابساماني  درتامين نهاده هاي توليد و بي انگيزگي بخش  خصوصي درسرمايه گذاري دراين بخش است.

افزايش  جمعيت ايران در سه دهه گذشته و تورم فز اينده تامين سرپناه براي خانوارهاي  ايراني را مشكل كرده و بخش  اعظم جمعيت 76 ميليون نفري  كشور پس از پيروزي انقلاب اسلامي متولد شده و به زودي در ليست انتظارمتقاضيان مسكن قرار خواهند گرفت؛ بررسي ميزان زاد وولد نمايانگر آن است كه  در سال  91  به تبع تعداد بالاي  ازدواج ها تقاضاي  مسكن به اوج خود مي رسد.

واقعيت اين است كه در ساليان اخير تعداد كمبود واحد هاي  مسكوني كشور تغييرات چنداني نداشته و  با توجه به رخداد سالانه 800 هزار واقعه ازدواج به نظر مي رسد ، ايجاد توازن  بين عرضه و تقاضاي  مسكن كشور  نيازمند 3 ميليون واحد ديگر درشرايط كنوني باشد؛در سال  75به ازاي 12.3 ميليون خانوار معادل 10.7   ميليون واحد مسكوني در كشور وجود داشته كه  اين رقم در سال  85  يعني  براي17.5  ميليون خانوار رقم واحد هاي  مسكوني به 15.9 ميليون رسيده است.

 بررسي  اين آمار  مبين 53 درصدي تقاضاي  مصرفي مسكن دركشور بوده كه به عبارت ساده ترحدود نيمي از  خريداران واحد هاي مسكوني  ساكن واحدها شده و نيمه ديگر تقاضاها  غيرواقعي بوده و با هدف سرمايه گذاري صورت گرفته است .

دولتمردان همواره  به دنيال يافتن راهي  براي  غلبه بر معضل كمبود مسكن در كشور بوده كه  يكي ازاين برنامه ها در شرايط  كنوني  طرح احدا ث مسكن مهراست؛ دولت با هدف  پاسخگويي  به نياز  مسكن كشور آن طرح  را راه اندازي كرده  هرچند كه  به دليل قرارگرفتن شهر هاي  جديد درحاشيه شهرهاي بزرگ وفقدان زير ساخت تردد وامكانات مناسب  نزد واحدهاي احداثي مسكن مهر ، فقط 60 درصد از اين واحد ها متقاضي واقعي دارند.

 به نظر مي  رسد دولت براي راه اندازي  مسكن مهر يك خط اعتباري اختصاص داده و اهتمام جدي  خود را براين موضوع متمركز ساخته  اما بيم آن مي  رود كه  در صورت عدم توفيق جدي ، تقاضاي انباشته مسكن مهر نيز به سمت تقاضاي مسكن درشهر هاي بزرگ سرازير شود ،هر چند كه درچنين شرايطي تعدادي ازمتقاضيان اين نوع از مسكن نيز به دليل مشكلات فرارو،  پرچم انصراف را بر فراز دستان خويش گرفته اند.

اكنون ،با گذشت چهارسال از سال هاي  طلايي بازارمسكن ،احتمال آن مي رود كه با سرازير شدن نقدينگي به سمت اين بازار، يكبار ديگر بسياري ازپيش نيازهاي صعود ناگهاني قيمت  مسكن دركنار يكديگر قرار گرفته وروياي  خانه دار شدن دهك هاي  پايين جامعه را از 59 سال انتظار  به سال هاي  بسيار دورتري  پرتاب  كند.

نقدينگي 350 هزار ميليارد توماني سرگردان،تب  رواني حاكم بر بازارو ميل و ورود به اين عرصه، افزايش  نرخ تورم و بازدهي  مطلوب و بدون حاشيه مسكن از  جمله عواملي است كه اين روزها اشتهاي  بسياري  را براي  حضور دوباره دراين بازار تحريك  مي كند.

البته علاوه بر اين دلايل، عوامل  ديگري نيز در كنار عوال مورد اشاره قرار خواهند گرفت كه  از  جمله آن مي توان به افزايش تسهيلات خريد وساخت مسكن نيز اشاره داشت، اما براستي  آيا پيش از  بسته شدن تقويم سال 90  پيكر خموده مسكن كشور دوباره قد علم خواهد كرد.

"مجيد ميرزاحيدري" ، كارشناس  رسانه