دولت آینده چگونه می تواند طی شش ماه بازار مسکن را سامان دهد؟

خبر اقتصادی-افشین پروین پور: بازار مسکن در ایران اسیر پدیده سوداگری است. در این شرایط عملکرد بازار از روند طبیعی خود خارج شده است. افزایش بی ضابطه قیمت مسکن به دلیل فعالیت های سوداگرانه در خرید و فروش مسکن است. دولت نیز اقدامی در زمینه مهار سوداگری انجام نداده است. اجاره بهای مسکن نیز هم به عنوان تابعی از قیمت مسکن رو به افزایش گذاشته و هم به واسطه عادت همه ساله در فصل اجاره بها با ارقام جدید مواجه شده است. از این رو دولت باید به طور جدی با پدیده سوداگری مسکن در چه در بازار اجاره و چه در معاملات آن ورود کند. در این زمینه راهکارهایی پیش روی دولت آینده است که می تواند در کوتاه مدت بازار را ساماندهی کند.

ابتدا باید سامانه جامع اطلاعاتی از املاک کشور ایجاد شود تا بتوان دو شاخص اصلی را از طریق آن رصد کرد. تعداد املاک موجود در کشور و تعداد مالکان در این سامانه مشخص شود. ضمن اینکه معاملات مسکن چه در زمینه خرید و فروش و چه در زمینه اجاره در این سامانه ثبت شود. دولت از این طریق متوجه خواهد شد که چه تعداد واحد مسکونی در کشور وجود دارد؛ چه تعداد مالک و چه میزان معاملات در کشور انجام می شود.

پدیده احتکار مسکن در کشور موجب شده تا عرضه مسکن محدود شود و با افزایش تقاضا قیمت ها روندی صعودی در پیش بگیرند.  طبق آخرین آمار اعلام شده، در تهران 340 هزار خانه خالی وجود دارد که با سامانه اطلاعاتی قابل شناسایی است. طبق تجربه ای که در کشورهای دیگر نیز وجود دارد می توان با اتخاذ سیاست های مالیاتی هزینه نگهداری این واحدها را بالا برد تا مالک به فروش یا اجاره آن دست بزنند و از این طریق عرضه به بازار شکل بگیرد که این موضوع موجب کاهش قیمت خواهد شد. وقتی دولت از املاک دوم و بیشتر افراد، مالیات بگیرد توزیع مناسب در بازار مسکن شکل می گیرد و از معاملات کاذب جلوگیری می شود. با استفاده از ابزارهای مالیاتی، درصد زیادی از سود حاصل از سوداگری به عنوان مالیات اخذ می شود و این موضوع جذابیت اقتصادی سوداگری را کاهش می دهد. پس از آنکه توزیع مناسب موجب تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن شود و قیمت های کاذب شکسته شود، دولت می تواند برای اقشار فاقد مسکن، شرایط مساعدی فزاهم کند تا با استفاده از وام و زمین دولتی صاحب خانه شوند. در این راه هم ابتدا باید از ظرفیت بافت های فرسوده در داخل شهرها استفاده کرد. دولت با ایجاد تسهیلات در بافت های فرسوده می تواند امکان خانه دار شدن را برای اقشار فاقد مسکن در داخل شهرها فراهم کند و بعد از آن باید به سراغ حاشیه شهرها رفت.

دولت آینده می تواند در کوتاه مدت و طی شش ماه با استفاده از این روش ها و ایجاد سامانه اطلاعاتی جامع بازار مسکن را سامان دهد. حتی جو روانی ایجاد این سامانه و استفاده از ابزارهای مالیاتی می تواند در ساماندهی بازار موثر باشد. چراکه افزایش قیمت  ها در شرایط فعلی ناشی از سازو کارهای طبیعی در اقتصاد مسکن نیست و بخش قابل توجهی از آن کاذب است.

فعالیت سوداگران در غیاب سیاست های مناسب دولت موجب شده تا مسکن به عنوان کالای سرمایه ای به ابزار معامله گران برای کسب سود تبدیل شود. در این شرایط شیب سرمایه از تولید به سمت سوداگری می آید چراکه هم جذابیت بیشتری دارد، هم سود خوبی نصیب سرمایه گذار می کند و هم ریسک اندکی دارد در شرایطی که اگر دولت با سیاست های کنترلی و ابزارهای مالیاتی یه مانند سایر کشورها وارد بازار مسکن شود، می توان سود سرمایه گذاری در این بخش را کاهش داد و امید داشت تا سرمایه ها در بخش تولید کشور ماندگار شود.