تحلیل بازارهای مسكن،سكه،بورس و دلار

خبر اقتصادی: در اين بررسي با احتساب شاخص‌هاي موجود، پيش‌بيني شده است افت نرخ بازدهي مسكن به قدري خواهد بود كه احتمال دارد مسير تبديل دارايي‌هاي ملكي به دارايي‌هاي ارزي رونق بگيرد.

روند 20 ساله نرخ بازدهي در بازارهاي مسكن، سكه، دلار و بورس نشان مي‌دهد: اگر چه در برخي سال‌ها به دليل جهش قيمت مسكن، سود سرمايه‌هاي ملكي از ساير كالاهاي سرمايه‌اي سبقت گرفته، اما در بلند‌مدت، ارزش ساير دارايي‌ها تا چند برابر ملك، افزايش پيدا كرده است.

 با اين حال در سال گذشته به رغم رشد قابل‌توجه قيمت مسكن، نرخ رشد شاخص قيمت در اين بازار در رتبه دوم قرار گرفت، طوري كه بازار سكه در رده‌بندي پربازده‌ترين‌ها، شاگرد اول شد. 

ميانگين 5 ساله نرخ بازدهي سكه 50 درصد و مسكن با كمترين رتبه، معادل 15 درصد بوده است. در بررسي به عمل آمده، فرمول مشاركت در ساخت‌وساز - سهم مالك زمين و سهم سازنده - براي سال92 كاملا تغيير كرده است.

تغيير اساسي فرمول مشاركت در ساخت‌وساز: سهم مالكان زمين از 50درصد به 70 درصد رسيده است

تحليلگران بازار سرمايه در بررسي‌هايي كه از مقايسه نسبي نرخ بازدهي بازارهاي پرتقاضا براي سرمايه‌گذاري، انجام داده‌اند، امسال را سال تضعيف بازار مسكن مي‌دانند و معتقدند: سود دارايي‌هاي ملكي در سال92 در مقايسه با ساير بازارها، در رتبه‌ پايين‌تري قرار خواهد گرفت، طوري كه اين افت بازدهي در بازار مسكن، نرخ رشد قيمت مسكن در سال جاري را به كمتر از آنچه در سال91 توسط مركز آمار اعلام شد، خواهد رساند.

در اين بررسي سايه قيمت ارز كماكان سنگين توصيف شده و پيش‌بيني شده است: در سال‌جاري بخشي از دارايي‌هاي ملكي افراد به دليل تفاوت در سطح نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ رشد ارز، تغيير مكان پيدا مي‌كند و به دلار تبديل مي‌شود.

دكتر حسين عبده‌تبريزي تحليلگر ارشد بازار سرمايه و صاحب‌نظر اقتصادي روزگذشته با تشريح نتايج اين بررسي، اعلام كرد: امسال ساير بازارهاي اقتصادي به لحاظ رشد قيمت و نرخ بازدهي، وضعيتي بهتر از بازار مسكن خواهند داشت.

دكتر عبده‌تبريزي همچنين با اشاره به اينكه سال گذشته قيمت زمين از بين انواع ملك، بيشترين رشد قيمت را تجربه كرد، گفت: در سال‌جاري فرمول مشاركت در ساخت‌وساز تغيير اساسي پيدا كرده و سهم مالك زمين يا ساختمان آماده‌تخريب از 50 درصد در سال91 به 70 درصد افزايش پيدا كرده است.

از آنچه روز گذشته در ميزگرد تحليل سرمايه‌اي بازار مسكن اعلام شد، مشخص مي‌شود: با کشیده شدن دامنه رکود تورمی معاملات مسکن به سال 92 - که از سال گذشته به‌رغم پیش‌بینی‌های کارشناسی، مانع از ادامه سیر رونقی شد که در سال 90، این بازار را به سمت افزایش تعداد معاملات، همراه با سیر ملایم افزایش قیمت‌ها، هدایت كرده بود- براي امسال شرایط متفاوتی برای بازار مسکن پیش‌بینی مي‌شود.

تحلیل‌های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال 92، برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال گذشته سال چندان سود ده نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال‌های 90 و 91 معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال 92 تکرار نخواهد شد.

 براساس آخرین تحلیل ارائه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال، در شرایطی سهم سرمایه‌ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می‌دهد که بیشتر این سرمایه‌ها با پیش‌بینی‌ای که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می‌شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد.

به این ترتیب، آن طور که پیش‌بینی‌های تحلیلی صاحب نظران و تحلیلگران بازار سرمایه نشان می‌دهد امسال مسکن بازار سوددهی برای سرمایه‌گذاران نخواهد بود.

اما در حالی که با افزایش قابل توجه قیمت زمین طی دو سال گذشته، به خصوص در پایتخت، سهم زمین در هزینه‌های ساخت و ساز با افزایش 20 درصدی، از 50 به 70 درصد رسیده است، پیش‌بینی‌ها در بازار سرمایه نشان می‌دهد، امسال، افزایش قیمت در بخش زمین، به نفع مالکان آپارتمان یا همان افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.

بنابراین، در حالی که در دو سال اخیر با اتکا به آمارهای رسمی، درصد افزایشی قیمت زمین به طور میانگین 30 درصد بیش از درصد افزایش قیمت واحدهای مسکونی بوده، امسال، هرگونه افزایش در نرخ زمین مسکونی، باعث افزایش بیشتر قیمت آپارتمان خواهد شد.

به این معنا که، برای سال 92، بر خلاف دو سال قبل، درصد افزایشی قیمت آپارتمان بیش از درصد افزایشی قیمت زمین پیش‌بینی می‌شود. اما نرخ رشد در اين بازار به مراتب كمتر از سال قبل خواهد بود.

این در حالی است که براساس آخرین اعلام مرکز آمار ایران درباره تغییرات قیمت در بازار مسکن در سال 91، آپارتمان 52 درصد و زمین به طور میانگین 82 درصد افزایش قیمت داشت.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دکتر حسین عبده‌تبریزی، تحلیلگر بازار سرمایه و صاحب نظر اقتصادی در تشریح وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک نسبت به سایر بازارهای اقتصادی در سال 92، گفت: امسال برخلاف سال‌های قبل، به علت تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت‌ها در این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.

وی افزود: این در حالی است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت‌ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می‌دهد.

عبده تبریزی با تاکید بر اینکه براساس پیش‌بینی‌ها، در سال 92، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود، به سرمایه‌گذاران توصیه کرد: امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سوددهی، بهتر از بازار مسکن هستند و آن‌طور که پیش‌بینی می‌شود ارز با افزایش قیمت مواجه می‌شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش‌بینی نیست.

وی با بیان اینکه در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه‌ای است که سهم زمین در هزینه‌های ساخت از 50 به 70 درصد افزایش یافته است، اظهار کرد: این امر می‌تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می‌تواند در سال 92 بالا برود.

دکتر عبده تبریزی، با تاکید بر اینکه امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است، گفت: بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها به خصوص سرمایه‌های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می‌شود.

وی در تشریح عوامل موثر بر بازار سرمایه‌گذاری مسکن در سال‌جاری خاطرنشان کرد: رشد تولید ناخالص داخلی که در دو سال گذشته منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می‌دهد که نمی‌تواند مثبت باشد، نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست‌ها و تصمیمات دولت جدید، پارامترهای تعیین‌کننده سال 92، برای بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن هستند.عبده تبریزی افزود: منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی جدید خواهد بود که باعث می‌شود نقدینگی‌های جدید روی دارایی‌های قبلی بنشیند و قیمت‌ها افزایش یابد.

وی با تاکید بر اینکه بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه‌گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است، تصریح کرد: املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد.

عبده تبریزی ادامه داد: ریسک پذیری سرمایه‌گذاری از کم به زیاد، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.

دکتر عبده تبریزی خاطرنشان کرد: هم اکنون 50 درصد کل دارایی‌ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است، این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است. وی همچنین در تشریح تفاوت‌های بازار سرمایه‌گذاری مسکن در مقایسه با بازار سهام گفت: به طور کلی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد زیادی خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت‌ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد.

عبده تبریزی افزود: در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالاتر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفاف‌تر، هزینه‌های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت‌ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است.

دکتر عبده تبریزی، همچنین با انتقاد از ضعف اطلاعات و آمار موجود در بخش مسکن در ایران گفت: مساله مهمی که هم دولت هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است.

وی ادامه داد: در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسوول باید در زمان‌هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارائه کنند.

این تحلیلگر بازار سرمایه افزود: برای مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام‌های رهنی، 30 روز پس از پایان ماه، باید برای اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه‌های فروخته شده در آمریکا، 25 روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص‌های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.

تغييرات قيمت در بازارهاي مسكن، سكه، بورس اوراق‌بهادار و دلار نشان مي‌دهد سود حاصل از سرمايه‌گذاري در بازار مسكن –دارايي ملكي- در ميان‌مدت نمي‌تواند با سه بازار ديگر رقابت كند اما در كوتاه‌مدت به‌صورت تصادفي و در بلندمدت به‌صورت قطعي، پا به پاي ساير دارايي‌ها، با رشد ارزش مواجه خواهد شد.بررسي روند 20 ساله نرخ رشد قيمت در اين 4 بازار حاكي از آن است كه ميانگين 5ساله نرخ رشد بازدهي سكه رقمي معادل 50 درصد بوده و براي مسكن اين نرخ، 15 درصد بوده است. طوري كه بازدهي مسكن در مجموع 5 سال گذشته در مقايسه با سكه، دلار و ارزش سهام، رتبه آخر را در اختيار داشته است.اين در حالي است كه ميانگين 20ساله بازدهي سكه و مسكن –قيمت سكه و قيمت مسكن- تقريبا سربه‌سر بوده و حدود 25 درصد برآورد شده است.همچنين در كوتاه‌مدت –بازدهي سالانه- رتبه بازدهي مسكن در مقام دوم قرار گرفته است.مطابق منحني تغييرات شاخص قيمت بازارها در سال گذشته، افزايش شاخص قيمت سكه با 25برابر افزايش نسبت به سال پايه(1370) بيشترين افزايش قيمت را به‌خود اختصاص داد. شاخص قيمت مسكن نيز در سال گذشته 18برابر شد.در سال91، رده‌بندي بازدهي بازارهاي اقتصادي به اين صورت بوده كه سكه، مسكن، بورس و دلار در رتبه‌هاي اول تا چهارم قرار گرفتند.در سال90 اما رتبه‌هاي اول تا چهارم به ترتيب به بازارهاي سكه، بورس، مسكن و دلار اختصاص پيدا كرد.به اين ترتيب، بازار مسكن در سال91 به لحاظ بازدهي نسبي شاگرد دوم و در سال 90 شاگرد سوم شد.در 20 سال گذشته، فقط در سه سال، بازدهي مسكن در رتبه اول قرار گرفت و آن سال‌هاي 86، 87 و 88 بود.همچنين در طول دهه70، نرخ بازدهي سه بازار مسكن، سكه و بورس در يك سطح قرار داشت و هر سه كمتر از بازدهي دلار بوده است.