مسکن در سال 92 به کدام سو می‌رود؟
بازار اجاره بها در سال گذشته بشدت پرنوسان بود؛ قیمت ها با روندی بسیار صعودی شروع به افزایش کرد و در این میان عرضه مسکن ویژه تهران نیز آغاز شد، اما با توجه به شرایط آن، نام تعداد کمی در این پروژه به ثبت رسید.
تورم در بخش مسکن در سال 91 بشدت بالا بود؛ اگر چه تابستان گذشته به همین صورت به پایان رسید، اما در فصل زمستان رکود شدیدی بر بخش مسکن حاکم شد و علاوه بر بخش اجاره بها که به دلایل فصلی با کاهش مواجه می شود، بخش خرید و فروش نیز به خواب زمستانی رفت.
یکی از دلایل این رکودها بالا بودن قیمت ها بود؛ توانایی خرید مردم در بسیاری از نقاط تهران به پایین ترین حد خود رسید و متراژهای 50 و 60 متری که اغلب مورد استقبال خریداران است نیز به دلیل بالا بودن قیمت ها با رکود مواجه شد.
به طور کلی بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی در سال 91 از رونق هر ساله بهره‌مند نبود؛ چرا که نرخ‌های سنگین اجاره بها از یک طرف و نحوه شرایط پرداخت نرخ اجاره از سوی دیگر باعث شد تا اکثر مستاجران قراردادهای خود را تمدید کنند و برای تمدید قراردادهای شان هم به بنگاه‌های املاک مراجعه نکنند؛ به همین علت اکثر مشاوران املاک فعال در بازار اجاره تهران از حجم قراردادها راضی نبودند.
تمامی شرایط یاد شده در بالا سبب شد که بخش مسکن در تهران به رکود برود، اما با توجه به نیاز روزافزون تهران به ساخت مسکن برای تامین نیاز و از سوی دیگر ثبات قیمت، باید راهکارهایی اندیشیده شود تا این رکود از بین رفته و رونق دوباره به بازار مسکن و بخش ساخت و ساز بازگردد.
با شروع فصل بهار و وارد شدن به ماه های اردیبهشت و خرداد بخش اجاره بها دوباره به تکاپو افتاده و جا به جایی ها آغاز می شود، اما اگر همانند سال گذشته قیمت ها بدون هیچ حساب و کتابی افزایش یابد طبیعتاً سال 92 نیز همانند سال 91 برای بخش مسکن تهران رونقی نخواهد داشت.
در چند سال گذشته در ابتدای سال از سوی دولت برنامه ای برای کنترل قیمت مسکن ارائه می شد؛ در سال های 88، 89 و 90 مسکن مهر و ظرفیت های جدید در این بخش و در سال 91 مسکن ویژه تهران؛ اما آنچه که مشهود است این است که دولت تا کنون برای سال 92 هیچ برنامه مدون و جامعی برای بخش مسکن در نظر نگرفته و از سویی دیگر با توجه به ماه های پایانی عمر این دولت گمان نمی رود برنامه ای هم برای اجرا آماده کند.
مسکن مهر موثر، اما پرحاشیه
یکی از عواملی که بر بازار مسکن موثر است، مسکن مهر است؛ در استان تهران بر طبق آمارها و شواهد، پروژه مسکن مهر از بقیه شهرها عقب تر است. در تهران بیش از 400 هزار واحد مسکن مهر در حال ساخت می باشد که اگر در چند ماه آینده سرعت تکمیل آنها بشدت افزایش یابد، می توان امیدوار بود بخشی از التهابات بازار فروکش کند.
از سوی دیگر مسکن ویژه شهر تهران نیز در هاله ای از ابهام قرار دارد؛ طرح ساخت مجموعه‌ای در حد 50 تا 100 هزار واحد مسکونی روی زمین‌های دولت در نقاط مختلف تهران، اوایل سال گذشته مطرح و سپس اجرا شد، اما اکنون بعد از یک سال از اجرای فاز اول این طرح با ظرفیت 4000 واحد مسکونی در منطقه 20 تهران، در حالی که باید واحدها به سرانجام مشخصی رسیده باشد، ابهامات زیادی در طرح وجود دارد، از جمله اینکه شرایط پرداخت هزینه خرید مسکن‌ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجدشرایط به هیچ‌وجه سازگار نیست و همچنین نظارت اصولی بر ساخت‌وساز این واحدها از بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت‌گذرانی پیمانکاران وجود ندارد.
در تهران پروسه ساخت آپارتمان‌های مسکونی به طور متوسط در طول 18 ماه تکمیل می‌شود، اما در مسکن‌ویژه، به دلایلی نامعلوم، این پروسه رعایت نشده است. دولت در سال جدید چنانچه تجدیدنظر اساسی روی مسکن‌ویژه داشته باشد، می‌تواند به اندازه حجم پنج ماهه معاملات مسکن در تهران، واحد مسکونی با قیمت مقطوع و در عین حال حمایتی، پیش‌فروش کند.
برگزاری انتخابات در خرداد ماه نیز بر بازار مسکن بی تاثیر نخواهد بود. طبیعتاً سرمایه گذاران کلان بخش مسکن منتظر نتایج انتخابات خواهند ماند و حتی ممکن است شروع ساخت و سازها را به بعد از انتخابات موکول کنند. این وقفه در ساخت و عرضه چندان برای متقاضیان و بازار خوشایند نخواهد بود.
همه شرایط عنوان شده در بالا بیان می کند که سال 92 برای بخش مسکن و ساخت و ساز سالی پر التهاب خواهد بود؛ در این شرایط افزایش عرضه بهترین راهکار برای کنترل بازار است.
از سویی دیگر، آمارها از وجود نزدیک به نیم‌میلیون واحدمسکونی خالی از سکنه در تهران حکایت دارد که برخورد مالیاتی با مالکان این خانه‌ها، مسیر عرضه به بازار مصرف را باز خواهد کرد.
در جدول زیر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را در نقاط مختلف تهران مشاهده می کنید.
