آنچه در مورد هيات مديره ساختمان، ميزان شارژ آپارتمان و اداره آن بايد بدانيد

از آنجا که ممکن است برخی از مالکان بنا به عللی در جلسات مجمع عمومی حاضر نباشند و چون اطلاع غایبین از مفاد تصمیمات جلسه ضروری است و این تصمیمات برای کلیه شرکا الزام آور است، لذا مدیران مکلفند ظرف ده روز از تاریخ تشکیل مجمع عمومی تصمیمات متخذه را به اطلاع شرکای غایب برسانند. 

 به نظر می رسد مدیران دارای تمامی اختیارات لازم برای اداره ساختمان جز آنچه که در صلاحیت خاص مجامع عمومی است میباشند و محدود کردن اختیارات مدیران به موجب اساس نامه (قراردادخصوصی) یه به موجب تصمیمات مجمع عمومی تنها بین مدیران و مالکین معتبر بوده و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. 

مدیر ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. شخص حقوقی می تواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید. از جمله شرایط مدیر امانت داری اوست، که در قانون مورد اشاره قرار گرفته است. قانون گذار برای احراز سمت مدیریت شرط سنی قایل نشده است. بنابراین، مدیر میتواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر این که دارای اهلیت باشد.

علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساس نامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد. 

مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.

مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است:

1- تعداد و شرایط مدیران

2- اختیارات هیأت مدیره

3-خاتمه مدیریت. 

بند اول. تعداد مدیران; 

مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند. و قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد. 

وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ 9آبان1377 به اطلاع می رساند: با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد مدیران باید فرد باشد. علیهذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ 14مهر1377 مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت مدیران اقدام نمایند.(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین میتوانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند. 

در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد. 

قانونگذار حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید.

مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نمایند. 

قسمت دوم

در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به طور مشخص از مجمع عمومی نخستین نامی برده نشده است. این مجمع با حضور مالکان برای نخستین بار در ساختمان تشکیل می شود. 

بند اول. مجمع عمومی نخستین 

ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد: 

"در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود". بنابراین ساختمان هایی مشمول قانون هستند که تعداد مالکان آن بیشتر از سه نفر باشند. در چنین حالتی، این شرایط پیش می آید که ساختمان های با تعداد مالکان کمتر تابع مقررات توافق شده فیمابین اند و تکلیفی در اجرای قانون گفته شده ندارند، اما نباید نادیده گرفت که در هر حال ساختمان های دارای سه مالک و کمتر نمی توانند بدون هیچ گونه برنامه ریزی و ضوابطی اداره شوند و مالکان به رعایت حداقل ضوابط عمومی برای اداره آنها مکلف اند.

 افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد. چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست. بنابراین، همان گونه که گفته شد، هرگاه ساختمانی دارای چهار واحد و بیشتر باشد، مشمول قانون یادشده است و باید بر اساس آن اداره شود.

الف. نحوه دعوت از اعضا؛ قانونگذار نحوۀ دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است. با توجه به این که چگونگی دعوت و قانونی بودن آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است و قانونگذار نیز در این زمینه سکوت نموده است، مالکان باید در مورد نحوۀ دعوت اعضا به توافق برسند و تعیین کنند، آیا دعوت اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوت نامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها، هم چنین با توجه به این که محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در آگهی دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی دستور جلسه و تاریخ و محل تشکیل مجمع ذکر شود. نکته دیگری که در قانون مسکوت مانده آن است که معلوم نیست چه کسی دعوت از مالکان را جهت شرکت در مجمع عمومی بر عهده دارد. آیا هر یک از مالکان می توانند با ارسال دعوت نامه، مجمع عمومی نخستین را تشکیل دهند، یا تعداد مشخصی از مالکان این وظیفه را بر عهده دارند؟ 

قسمت اول

آنهایی که قصد دارند مدیر یک مجتمع مسکونی شوند ویا کسانی که مشتاقند بدانند چگونه باید  یک آپارتمان را مدیریت نمود 

 بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

  

الف. ارکان اداره ساختمان 

منظور از اداره ساختمان، کلیه اقداماتی است که انجام تعهدات و استیفای حقوق آن را میسر می سازد. اداره هر ساختمان، بر عهده دو رکن اصلی است: 

رکن تصمیم گیرنده (مجمع عمومی) و رکن اداره کننده (هیأت مدیره)

مجمع عمومی مالکان در رأس اداره ساختمان است و مدیران باید گزارش عملکرد خود را به آن ارائه دهند. همچنین تصمیمات مهم راجع به امور ساختمان باید به تأیید مجمع عمومی برسد. اما مجمع عمومی نمی تواند برای اداره امور ساختمان هر روز جلسه تشکیل دهد. پس باید مدیرانی را انتخاب نماید تا به نمایندگی از طرف آن عمل کنند. به همین منظور در مجتمع های بزرگ آپارتمانی، هیأت مدیره ای تشکیل می شود که اداره روزانه امور ساختمان را بر عهده دارند. 

اصل بر صحت اعمال مدیران است و فرض این است که اقدامات مدیر در جهت تأمین منافع ساختمان است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. اما مالکان می توانند به منظور جلوگیری از بروز هر نوع تخلف و نظارت بر حسن عملکرد مدیران، اقدام به تعیین بازرس نمایند.

 مجمع عمومی 

مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و مدیران را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید. 

در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود: 

اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین مدیران و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای مدیران معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.

2_اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود. 

در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.

که طبق نظرکارشناسان قوه قضاییه درصورت رای دادن 51 درصد ساکنین هرمجتمع . وامضاء صورتجلسه هیئت مدیره هیچ یک ازساکنینی که شارژواحدخودراپرداخت نمیکنند وقصد تخریب فرهنگی دارند نمیتوانند شکایتی داشته باشند

 

به منظور برقراری عدالت و رضایت تمامی ساکنین هر مجتمع مسکونی ، اداری و تجاری حالت هایی برای محاسبه شارژ ماهانه در نظر گرفته می شود. انتخاب نحوه محاسبه شارژ در هیئت مدیره هر مجتمع مطرح و یکی از این حالات و یا ترکیبی از آنها انتخاب می شود. در تنظیم فرمول شارژ گزینه های مختلفی مانند شارژ ثابت، متراز، طبقه، تعداد نفرات و مبلغ جریمه دخالت دارند. شارژ نهایی میتواند بر اساس یکی از این گزینه ها و یا ترکیبی از آنها محاسبه شود. در ادامه به نحوه محاسبه شارژ بر اساس معیار های مختلف می پردازیم.

در این نوع برای تمامی واحد ها مبلغی ثابت به عنوان شارژ ثابت که برای تمامی ساکنین یکسان است به صورت ماهانه در نظر گرفته می شود.

هر واحد بر اساس متراژ واحد خود، مبلغی را به عنوان شارژ به صورت ماهانه پرداخت می کنند.

این نوع براساس تعداد ساکنین هر واحد محاسبه می شود.

در این نوع شارژ واحد ها، بر اساس متراژ و تعداد ساکنین هر واحد، مبلغی را به عنوان شارژ خود به صورت ماهانه پرداخت می کنند.

در این نوع شارژ واحد ها بر اساس شارژ ثابت و متراژ واحد، مبلغی را به عنوان شارژ خود به صورت ماهانه پرداخت می کنند.

در این نوع شارژ واحد ها بر اساس شارژ ثابت و تعداد ساکنین هر واحد، مبلغی را به عنوان شارژ خود را به صورت ماهانه پرداخت می کنند. 

این نوع شارژ ترکیبی از شارژ ثابت، شارژ نفر و  متراژهر واحد است.

به طور مثال به ازای هزینه تعمیر و نگه داری آسانسور مبلغی به هر طبقه اختصاص داده شود .

 

شما می توانید با استفاده از گزینه های جریمه، مبلغی را به عنوان جریمه برای هر ماه دیرکرد در نظر بگیرید وآن را به مبلغ شارژ اضافه نمایید.

 

سوال: 

این پرسش از آن دست پرسش هایی است که خبر از یک معضل می دهد و آن هم تکلیف واحد های خالی از سکنه است که مالکان آن زیربار پرداخت شارژ ماهانه نمی رود. 

از نظر قانونی اما این توجیه پذیرفته نیست و طبق موضوع ذیل ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها: " پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است." در این میان اما مالکانی که ملزم به این پرداخت هستند نیز این ادعا را دارند که به چه علت باید هزینه های استفاده دیگران را پرداخت کنند، به ویژه اینکه هزینه شارژ در بعضی ساختمان ها غیر از اندوخته ساختمان و هزینه نگهداری از بنا و هزینه آسانسور و سرایداری شامل بعضی از هزینه های مصرفی مثل گاز و آب نیز می شود. در این موارد اما راهکار عرفی این است که با طرح موضوع و تصویب آن در مجمع عمومی می توان مالکان آپارتمان های خالی از سکنه را از پرداخت بخشی از هزینه های مشترک معاف کرد. به این ترتیب در قراردادی که به تصویب اکثر مالکان رسیده باشد ، می توان هزینه های مصرفی مشترک را برای آپارتمان هایی که به طور کلی خالی از سکنه هستند و حتی هیچ ورود و خروجی نیز به آنها صورت نمی گیرد در نظر نگرفت.