کدام بازار برای سرمایه‌گذاری بهتر است؟ سهام .ارز یا مسکن

دکتر پویا جبل‌عاملی: ابزار‌های سرمایه‌گذاری قابل جانشین به یکدیگر هستند، بدین معنی که مثلاً سرمایه مالی صرف‌شده در بازار طلا می‌تواند به سرمایه‌ای در بورس تبدیل شود. این جایگزینی و جانشینی ابزارهای مالی موجب می‌شود در بلندمدت همسویی و وابستگی شدیدی بین بازدهی بازارهای سرمایه مختلف وجود داشته باشد. این سخن ابداً به این معنا نیست که در هر مقطعی از زمان، نرخ بازدهی در بازارهای موازی یکسان است، بل بدین معنی است که هر چه اختلاف بین بازدهی بازارها بیشتر شود، احتمال اینکه این اختلاف کمتر شود، بیشتر می‌شود. به عبارت دیگر احتمال کوچک شدن اختلاف بین بازدهی بازارها با افزایش شکاف بین بازدهی بازارها بیشتر می‌شود؛ نمی‌شود برای مدت‌های مدید بازاری دارای نرخ بازدهی بسیار بالا باشد و بازار موازی آن هیچ عایدی نداشته باشد. از همین روست که رابطه‌ای مثبت و مستقیم بین بازدهی بازارهای سرمایه مختلف وجود دارد. با این وجود نباید از یاد برد که این رابطه در دوره‌ای از زمان محسوس و قابل اندازه‌گیری است و هرچه این دوره طولانی‌تر باشد این رابطه مستقیم نیز معنی‌دار‌تر خواهد بود. با این وجود هر بازار نیز دارای مختصات خاص خودش است و بی‌تردید بازدهی آن وابسته به متغیر‌هایی است که هر چند بیشتر آنان ممکن است در بازارهای دیگر نیز وجود داشته باشند، اما بخشی از این متغیر‌ها نیز تنها مختص به هر بازار است. از این روی هر چند می‌توان بااطمینان از همبستگی عایدی بازارها در بازه زمانی طولانی سخن گفت و در عین حال وقتی شکاف بازدهی بازارها خیلی بزرگ شود، انتظار داشت که به‌زودی این شکاف کوچک ‌شود و بازاری که عایدی کمتری داشته به سمت سود‌دهی برود، اما تخمین و پیش‌بینی عایدی هر بازار کاری بس دشوار و پیچیده است که باید در آن متغیرهای خاص هر بازار را نیز در نظر گرفت. از آنجایی که در اقتصاد ایران، بیشترین بازارهایی که می‌توانند جذب‌کننده سرمایه‌های مالی باشند، بازار ارز و طلا، مسکن و در نهایت بورس است به مقایسه بازدهی این سه بازار و ویژگی‌های آنان می‌پردازیم. 

در دو سال گذشته بازار ارز سوددهی بالایی را از خود نشان داده است. از عوامل موثر بر این وضعیت می‌توان به منزوی شدن اقتصاد ایران از یک‌سو و عدم تعدیل نرخ ارز در سال‌های قبل اشاره کرد. از آنجایی که به خصوص نمی‌توان از کم‌رنگ شدن این دوری از اقتصاد جهانی سخن گفت، می‌توان با‌اطمینان بیشتری مدعی بود که دلیلی برای متوقف شدن این بازدهی در بازار ارز وجود ندارد. نمودار یک، نرخ دلار آمریکا را در یک‌ساله گذشته نشان می‌دهد که نرخ از بهمن‌ماه 1391 از سطح 1850 تومان به سطح 3800 تومان رسیده است که نرخ بازدهی 105درصدی را نشان می‌دهد. توجه کنید که در این دوره نرخ افت و خیز‌های زیادی را داشته است اما می‌توان گفت به طور متوسط نرخ بازدهی این بازار در یک سال گذشته در این سطح بوده است. 

این بازار از دو کانال می‌تواند از بازار ارز تاثیر گیرد. یکی همان بحث جایگزینی بازارهای موازی سرمایه است و دیگری اثر‌گذاری افزایش نرخ ارز بر مصالح ساختمانی که می‌تواند منجر به افزایش ساخت و در نهایت بهای مسکن شود. در دو سال کنونی به نظر می‌رسد به جز یک‌ماهه اخیر که به نظر ناظران افزایش محسوسی بالاتر از افزایش شاخص کل قیمت‌ها صورت گرفته، بازار مسکن در رکودی بود که طی آن بهای مسکن آنچنان که آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد حداکثر به میزان افزایش شاخص کل قیمت‌ها بود. با این حال به نظر می‌رسد اختلاف بین بازدهی بازار مسکن و ارز موجب شد تا بهای بازار مسکن بیشتر از سطح میانگین قیمت‌ها افزایش یابد. با این وجود نباید از یاد برد که بازار ارز در دوره‌ای طولانی پیش از دو سال اخیر برای دوره طولانی با‌ثبات بود در حالی که بازار مسکن سود‌آوری بالایی را داشت. از همین رو بخشی از عایدی به دست آمده در بازار ارز در دو سال اخیر، فاصله عایدی بیشتر در بازار مسکن را پر کرده است. آمار رسمی حکایت از آن دارد که در بخش خرید و فروش مستغلات در کل کشور، نرخ بازدهی در یک سال گذشته قریب 45 درصد بوده که در مقابل رشد حدود 18درصدی سال قبل از آن، حکایت از اوج‌گیری بیشتر نرخ بازدهی این بازار در سال کنونی نسبت به سال قبل دارد. ضمن آنکه این نرخ برای شهر تهران بیشتر از کل کشور است، ضمن آنکه در یک‌ماهه اخیر روند صعودی در این بازار شدت بیشتری گرفته است. 

به هر رو با وجود رشد بالای نقدینگی و سطوح بی‌سابقه تورم، این انتظار وجود دارد تا در همه بازارهای سرمایه شاهد عایدی باشیم که اغلب اوقات حداقل به میزان رشد شاخص کل قیمت‌هاست. با این وجود با رصد کردن شرایط هر یک از بازارها می‌توان بدین نتیجه رسید که رشد در بازار سهام در نهایت بیش از هر چیز وابسته به رشد اقتصادی است. قیمت متوسط سهام شرکت‌ها نمی‌تواند در اقتصادی که از شکوفایی لازم برخوردار نیست به طور پیوسته رشد کند. 

نمودار 2، میزان رشد شاخص کل بورس را در یک سال گذشته نشان می‌دهد که حکایت از 55 درصد نرخ بازدهی دارد. این در حالی بوده که اقتصاد کلان ایران وضعیت مطلوبی نداشته است. به نظر می‌رسد در اینجا همان وابستگی نرخ بازدهی بازارهای موازی سرمایه خود را بروز داده است، ضمن آنکه افزایش نرخ ارز و در نتیجه افزایش قیمت محصولات وابسته به آن، اثرگذاری محسوسی در افزایش شاخص کل بورس داشته است. با این وجود باید بر این نکته نیز پافشاری کرد که این نرخ بازدهی تنها به میزان کمی از تورم نقطه به نقطه که در حدود 37 درصد تخمین زده می‌شود، فاصله دارد. به عبارت دیگر، نرخ بازدهی واقعی سهام همچنان فاصله زیادی با بازار ارز دارد، هر چند می‌توان گفت با اختلاف اندکی بالاتر از بازار مسکن (در کل کشور) است. 

فارغ از میزان نرخ بازدهی که در هر بازار وجود دارد، عامل دیگری که در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در هر بازار مهم است، ریسک موجود در آن بازار است. اما کدام یک از این بازارها کم‌ریسک‌تر است؟ می‌توان گفت به طور تاریخی بازار مسکن از تمامی بازارها کم‌ریسک‌تر است. خصلت افزایش پله‌ای بهای مسکن موجب می‌شود تا وقتی قیمت در این بازار رشد پیدا کرد این رشد، عقبگردی نداشته باشد تا با رشد تورم و رسیدن شاخص بهای کل کالاها دوباره فضا برای رشد قیمتی مسکن آماده شود. اما به هر رو وقتی افزایشی در قیمت مسکن رخ می‌دهد، دیگر احتمال کاهش آن هم به میزان قابل توجهی بسیار پایین است. پس از بازار مسکن، این بازار ارز بوده است که دارای کمترین نوسان قیمتی بوده است. ضمن آنکه نباید از یاد برد، همان‌طور که پیش از این بیان شد، در شرایط فعلی و با توجه به آنکه عوامل اصلی در افزایش بهای نرخ ارز، همچنان با قوت حضور دارند و کمتر نشانه‌ای برای از بین رفتن آنها وجود دارد، ریسک آنکه افزایش مداوم نرخ ارز متوقف شود، پایین است. البته در صورت ایجاد یک نشانه پر‌قوت برای از بین رفتن فاصله میان اقتصاد ایران و اقتصاد جهانی، کاهش در بهای ارز می‌تواند چشمگیر باشد. ریسک بازار سهام به نظر در شرایط کنونی بیش از سایر بازارهاست، زیرا رشد اقتصادی و شرایط واقعی سودآوری شرکت‌ها، با بازدهی موجود در بازار سرمایه در تناقض است و از این رو می‌توان انتظار آن را داشت که بازار سهام دچار افت شود. 

با توجه به موارد ذکر‌شده کدام بازار برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟ جدول رتبه هر بازار را بر مبنای نرخ بازدهی و ریسک نشان می‌دهد. در حالی که بازار ارز در یک سال گذشته بیشترین عایدی را ایجاد کرده است اما ریسک در این بازار به طور تاریخی بیشتر از بازار مسکن است و بازار سهام پر‌ریسک‌ترین بازار است که البته عایدی آن تنها کمی بیشتر از بازار مسکن است و برای شهرهای پر‌جمعیت ای‌بسا در مناطقی بازدهی مسکن بیش از متوسط بازار سهام است. پرسش این است که آیا میزان سود بیشتر در بازار ارز به ریسک بیشترش می‌ارزد؟ همچنان که ذکر شد این ریسک با توجه به وضعیت کنونی نباید آنچنان بالا باشد، هر چند از ریسک بازار مسکن بیشتر است، اما برای داشتن یک برنامه سرمایه‌گذاری، شاید بهترین روش، مشخص کردن حجم سرمایه‌گذاری مورد نظر و مدت زمانی است که می‌خواهیم سرمایه‌گذاری انجام شود. اگر حجم سرمایه مالی زیاد باشد و فرد برای مدت زمان طولانی نیاز ضروری به آن نداشته باشد، شاید بازار مسکن حتی در شرایط فعلی بهتر از بازار ارز باشد، ضمن آنکه ارز می‌تواند مشکلات خاص خود را از نظر نگهداری و خرید و فروش داشته باشد که در بازار مسکن این مشکلات وجود ندارد. از سوی دیگر، آگاهی سرمایه‌گذار به زیر و بم هر بازار نیز، نکته کلیدی دیگری است که می‌تواند در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری موثر باشد، زیرا در این صورت فرد می‌تواند بیش از متوسط عایدی هر بازار سود کسب کند. از این رو، هر چند با مقایسه‌ای که در اینجا صورت گرفت، می‌توان تصویری از وضعیت بازارها داشت اما در نهایت این سرمایه‌گذار است که بسته به شرایط خود و هدف سرمایه‌گذاری‌‌اش باید تعیین کند که کدام بازار برای سرمایه‌گذاری‌اش مناسب است.

منبع:  هفته‌نامه تجارت فردا