تحلیلی از حسین عبده تبریزی
مسکن گران می شود یا نمی شود؟مردم خانه بخرند یا نخرند؟
این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب وکارها در کشور ماست
دراین مجموعه طولانی با کارشناسان وصاحب نظران اقتصاد مسکن گفت وگو شده اما شاخص ترین مطلب این مجموعه،گفت وگو با حسین عبده تبریزی است که درآن، نکات قابل توجهی در مورد وضعیت امروز وفردای بازار مسکن مطرح کرده است.
رشته تخصصی حسین عبده تبریزی حوزه مالی است، اما علاقه اش کار در حوزه های مالی، املاک و مستغلات است. به همین دلیل در شرکت های انبوه سازی متعدد مدیر بوده است؛ از جمله اقدامات خود را افزایش سقف اعتبارات مسکن می داند.
تا قبل از سال 80 سقف اعتبارات مسکن در بانک مسکن به رقم پنج میلیون تومان محدود می شد،
عبده در سال 1380 و زمانی که در بانک اقتصاد نوین بود این سقف را به 50 میلیون تومان رساند؛ وقتی به بورس رفت از دلبستگی خود به مسکن غافل نشد تا پایش به مدیریت بورس رسید، اولین شرکت ساختمانی را در بورس پذیرش کرد.
میدان علاقه وی فقط به حوزه های مالی مسکن محدود نمی شود. طراحی ابزارها و نهادهای جدید در حوزه زمین و مسکن از دیگر دلبستگی های اوست. او با توجه به این علاقه و دلبستگی ها به تحلیل روندهای بازار مسکن و سمت و سوهای آن پرداخته است.
محوریت گفت و گو بر مسیر حرکتی مسکن در روزهای مانده از سال جاری بود. در کنار این علامت سوال بزرگ این روزها ایستگاه بعدی حجم کلان نقدینگی است. از عبده سوال شد با توجه به رکوردشکنی های نقدینگی آیا پول های تزریق شده به اقتصاد کماکان در تاروپود بازار ارز و طلا حرکت می کند یا با دل کندن از این بازار مسکن را برای سکنی می گزیند. این صاحب نظر معتقد است: الگوی قیمتی مسکن تغییر کرده است. او در بیان دلایل این تغییر تحلیل های منحصر به خود را دارد. عبده در گفت و گوی خود با بررسی احتمال حرکت نقدینگی به سوی بازار مسکن وظایف در این شرایط را نیز شرح داده است
خلاصه این گفت وگو به شرح زیر است:
* در چند ماه گذشته چندین رویه تازه در بازار مسکن به ویژه بعد از بالا رفتن قیمت ارز، قابل مشاهده است. اول آنکه بخشی از تقاضاهای مصرفی مسکن که به سمت بازار ارز و طلا رفته بود؛ می تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.
* تقاضاهای پس اندازی املاک و مستغلات هم که به سمت طلا و ارز رفته بود، حالا می تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.
* روند قابل ملاحظه دیگر در چند ماه گذشته به بازار معاملات مسکن مربوط می شود که منجر به نقد شدن معاملات شده است. با توجه به افزایش قیمت ارز و طلا، و عدم تثبیت قیمت آنها در دامنه ای معین، اقتصاد تا حد زیادی دلاریزه شده است. این پدیده در بازار مسکن نیز اثر خود را گذاشته است.
* در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه سازان نیز دیگر آماده پیش فروش (مثلاً با دریافت پیش پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط 30 ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند چون نگران قیمت های تمام شده اند. زمانی (lag) پیدا شده است. از طرفی دیگر انبوه سازان تولیدات خود را عرضه نمی کنند (فروشنده کم شده است). تولیدکنندگان مصالح نیز، به ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته اند، قیمت نمی دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است.
* سرامیک و کاشی سازان ایرانی حالا دیگر می توانند با تولیدکننده چینی هم رقابت کنند، اما با بالا رفتن قیمت ها، حجم سرمایه در گردش مورد نیاز افزایش یافته است. به ویژه در مورد ورود مواد اولیه از خارج، چون گشایش های اعتباری نیز وجود ندارد و پرداخت ها به شکل انتقال نقدی (TT) است، سرمایه در گردش مورد نیاز به شدت افزایش یافته است.
* برای خرید تاسیساتی چون آسانسور و پله برقی که قیمت هایشان سه برابر شده، نقدینگی می خواهند و کم تر بانکی در دسترس است که این سرمایه در گردش را به آنها بدهد.
* با افزایش قیمت ها، قدر مطلق ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و 80 هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و 800 هزار تومان پیش فروش می شود.
* شاهد هستیم که قدر مطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.
* مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده اند چون بالا رفتن قیمت ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است.
* زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ های هشتگرد و...) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می بینیم که قدرت خریدی برای خانه های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.
* اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است.
* فکر نمی کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آب سرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به سه سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.
* بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان هایی را برای سکنی برمی گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند.
* علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می بخشد و این طور تلقی می شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است.
* بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند.
* در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به دلیل حبابی بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره برداران ترجیح می دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.
* توضیح ساخت وسازهای گسترده در تهران، به ویژه در شمال شهر تهران، و پاره ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه های بزرگ است.
* این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب وکارها در کشور ماست.
* اکنون نمی توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان قیمت از مسکن میان قیمت و گران قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی های عرضه و تقاضا متفاوت است.
* امروز می بینیم که در مناطق حاشیه ای شهر و در مناطقی که از نظر موقعیت شهری اقتصاد ضعیف تری دارند، قیمت واحدهای مسکونی به واحدهای تجاری بسیار نزدیک شده است.
* بالا رفتن قیمت ارز و طلا بیش از همه به زیان شهرداری هاست، چرا که آنها نمی توانند قیمت های خود را بالا ببرند. متاسفانه شهرداری های بزرگ خود همچون بنگاه های اقتصادی انتفاعی عمل می کنند و هیچ حوزه مسوولیت عمومی و حاکمیتی برای خود قائل نیستند. به دنبال گردآوری پول به هر قیمت اند.
رشته تخصصی حسین عبده تبریزی حوزه مالی است، اما علاقه اش کار در حوزه های مالی، املاک و مستغلات است. به همین دلیل در شرکت های انبوه سازی متعدد مدیر بوده است؛ از جمله اقدامات خود را افزایش سقف اعتبارات مسکن می داند.
تا قبل از سال 80 سقف اعتبارات مسکن در بانک مسکن به رقم پنج میلیون تومان محدود می شد،
عبده در سال 1380 و زمانی که در بانک اقتصاد نوین بود این سقف را به 50 میلیون تومان رساند؛ وقتی به بورس رفت از دلبستگی خود به مسکن غافل نشد تا پایش به مدیریت بورس رسید، اولین شرکت ساختمانی را در بورس پذیرش کرد.
میدان علاقه وی فقط به حوزه های مالی مسکن محدود نمی شود. طراحی ابزارها و نهادهای جدید در حوزه زمین و مسکن از دیگر دلبستگی های اوست. او با توجه به این علاقه و دلبستگی ها به تحلیل روندهای بازار مسکن و سمت و سوهای آن پرداخته است.
محوریت گفت و گو بر مسیر حرکتی مسکن در روزهای مانده از سال جاری بود. در کنار این علامت سوال بزرگ این روزها ایستگاه بعدی حجم کلان نقدینگی است. از عبده سوال شد با توجه به رکوردشکنی های نقدینگی آیا پول های تزریق شده به اقتصاد کماکان در تاروپود بازار ارز و طلا حرکت می کند یا با دل کندن از این بازار مسکن را برای سکنی می گزیند. این صاحب نظر معتقد است: الگوی قیمتی مسکن تغییر کرده است. او در بیان دلایل این تغییر تحلیل های منحصر به خود را دارد. عبده در گفت و گوی خود با بررسی احتمال حرکت نقدینگی به سوی بازار مسکن وظایف در این شرایط را نیز شرح داده است
خلاصه این گفت وگو به شرح زیر است:
* در چند ماه گذشته چندین رویه تازه در بازار مسکن به ویژه بعد از بالا رفتن قیمت ارز، قابل مشاهده است. اول آنکه بخشی از تقاضاهای مصرفی مسکن که به سمت بازار ارز و طلا رفته بود؛ می تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.
* تقاضاهای پس اندازی املاک و مستغلات هم که به سمت طلا و ارز رفته بود، حالا می تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.
* روند قابل ملاحظه دیگر در چند ماه گذشته به بازار معاملات مسکن مربوط می شود که منجر به نقد شدن معاملات شده است. با توجه به افزایش قیمت ارز و طلا، و عدم تثبیت قیمت آنها در دامنه ای معین، اقتصاد تا حد زیادی دلاریزه شده است. این پدیده در بازار مسکن نیز اثر خود را گذاشته است.
* در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه سازان نیز دیگر آماده پیش فروش (مثلاً با دریافت پیش پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط 30 ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند چون نگران قیمت های تمام شده اند. زمانی (lag) پیدا شده است. از طرفی دیگر انبوه سازان تولیدات خود را عرضه نمی کنند (فروشنده کم شده است). تولیدکنندگان مصالح نیز، به ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته اند، قیمت نمی دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است.
* سرامیک و کاشی سازان ایرانی حالا دیگر می توانند با تولیدکننده چینی هم رقابت کنند، اما با بالا رفتن قیمت ها، حجم سرمایه در گردش مورد نیاز افزایش یافته است. به ویژه در مورد ورود مواد اولیه از خارج، چون گشایش های اعتباری نیز وجود ندارد و پرداخت ها به شکل انتقال نقدی (TT) است، سرمایه در گردش مورد نیاز به شدت افزایش یافته است.
* برای خرید تاسیساتی چون آسانسور و پله برقی که قیمت هایشان سه برابر شده، نقدینگی می خواهند و کم تر بانکی در دسترس است که این سرمایه در گردش را به آنها بدهد.
* با افزایش قیمت ها، قدر مطلق ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و 80 هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و 800 هزار تومان پیش فروش می شود.
* شاهد هستیم که قدر مطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.
* مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده اند چون بالا رفتن قیمت ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است.
* زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ های هشتگرد و...) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می بینیم که قدرت خریدی برای خانه های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.
* اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است.
* فکر نمی کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آب سرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به سه سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.
* بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان هایی را برای سکنی برمی گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند.
* علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می بخشد و این طور تلقی می شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است.
* بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند.
* در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به دلیل حبابی بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره برداران ترجیح می دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.
* توضیح ساخت وسازهای گسترده در تهران، به ویژه در شمال شهر تهران، و پاره ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه های بزرگ است.
* این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب وکارها در کشور ماست.
* اکنون نمی توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان قیمت از مسکن میان قیمت و گران قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی های عرضه و تقاضا متفاوت است.
* امروز می بینیم که در مناطق حاشیه ای شهر و در مناطقی که از نظر موقعیت شهری اقتصاد ضعیف تری دارند، قیمت واحدهای مسکونی به واحدهای تجاری بسیار نزدیک شده است.
* بالا رفتن قیمت ارز و طلا بیش از همه به زیان شهرداری هاست، چرا که آنها نمی توانند قیمت های خود را بالا ببرند. متاسفانه شهرداری های بزرگ خود همچون بنگاه های اقتصادی انتفاعی عمل می کنند و هیچ حوزه مسوولیت عمومی و حاکمیتی برای خود قائل نیستند. به دنبال گردآوری پول به هر قیمت اند.
