فروش ملک به اتباع خارجی با دور زدن قانون

اقتصادگردان- در چند ماهه اخیر هم گزارش‌هایی از افزایش حضور خریداران عرب درشهرهای غربی استان مازندران و شرق استان گیلان، منتشر شده که نشان از افزایش تمایل برخی اتباع خارجی برای خرید ملک در ایران دارد، با افزایش اینگونه گزارش‌ها، رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نسبت به این موضوع واکنش نشان داد، ذبیح‌الله خداییان درباره احتمال خرید و فروش ملک به اتباع خارجی گفت: افرادی که تبعه ایران نباشند، طبق قانون مدنی حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند بنابراین اگر کسی هم اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد سند رسمی داده نمی‌شود و ممکن است با سند عادی باشد که بارها تاکید کرده‌ایم که باید مجلس و دولت جهت اعتبار اسناد رسمی با سازمان ثبت اسناد همراهی کنند.

او افزود: این احتمال وجود دارد که اتباع خارجی زمینی را به صورت عادی بخرند و سازمان ثبت اسناد خبر نداشته باشد، بنابراین یکی از راه‌های جلوگیری این است که هرگونه نقل و انتقال با سند رسمی رخ دهد.

اظهارات رییس سازمان ثبت اسناد نشان می‌دهد که اصلاح قانون نقل و انتقالات و انجام هرگونه خرید و فروش فقط با سند رسمی می‌تواند مشکل مالکیت ملک توسط اتباع خارجی همچنین بسیاری از تخلفات و کلاهبرداری‌ها را درزمینه املاک حل کند، انتقادی که سال‌ها است توسط کارشناسان حقوقی و فعالان بخش مسکن مطرح شده اما جدی گرفته نمی‌شود و حل آن نیازمند همراهی و همگامی مجلس، قوه قضاییه و قوه مجریه است.

البته جدا از ضرورت اصلاح قانون خرید و فروش ملک برای کاهش مشکلات مربوط به مالکیت اتباع خارجی در ایران، نباید نقش مشاوران املاک را در این موضوع نادیده گرفت، اگرچه قانون مجازات سخت پلمب بنگاه‌های املاک را برای آنها درنظر گرفته است اما باید برخورد جدی‌تری با قانون شکنان در این زمینه شود چون خرید و فروش ملک به اتباع خارجی فاقد تابعیت ایرانی جدا ازاینکه می‌تواند به امنیت ملی کشور صدمه بزند، با توجه به رقم‌های بالای پیشنهادی آنها برای خرید و فروش ملک می‌تواند به افزایش قیمت هم در بخش مسکن دامن بزند.

ناگفته نماند تشدید سختگیری‌ها برای خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی به معنای مخالفت با سرمایه‌گذاری خارجی در زمینه زمین و مسکن نیست بلکه به معنای تعیین چارچوبی مشخص برای حضور سرمایه‌گذاران خارجی در ایران است.

  مالکیت اتباع بیگانه در سایه اعتبار قولنامه

حسین محمدی، کارشناس ارشد حقوق که از موافقان اصلاح قوانین مربوط به خرید و فروش ملک در کشور است، درباره افزایش حضور اتباع خارجی در برخی شهرهای کشور و همچنین قوانین موجود برای خرید و فروش ملک به آنها می‌گوید: تنها راه ایجاد بازوی نظارتی برای حاکمیت و افزایش کنترل بر نحوه مالکیت اتباع بیگانه در کشور، ساماندهی اسناد در کشور است، زیرا در حال حاضر با وجود منع قانونی افراد بیگانه برای خرید و فروش املاک، آنها به‌راحتی و با استفاده از معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای، اقدام به خرید ملک می‌نمایند.

محمدی می‌افزاید: با گسترش روزافزون مهاجرت از کشوری به کشوری دیگر به‌خصوص مهاجرت برای سرمایه‌گذاری، قوانینی در کشورهای مختلف برای ایجاد چارچوب‌های مالکیتی اتباع بیگانه شکل گرفت، عده‌ای از کشورها، مالکیت اتباع بیگانه را بدون هیچ قید و شرطی پذیرفتند و برخی دیگر هم شروط و محدودیت‌هایی برای آن قائل شدند.

او ادامه می‌دهد: مثلا طبق قوانین ثبتی در کشورهایی نظیر امریکا و انگلیس، اتباع بیگانه بدون قید و شرط حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را دارند. به گفته این کارشناس ارشد حقوق، در مقابل برخی دیگر از کشورها به‌شرط معامله متقابلِ سیاسی و به‌موجب قرارداد، حق مالکیت را برای اتباع بیگانه به رسمیت شناخته‌اند.محمدی اضافه می‌کند: قوانین مالکیت اتباع بیگانه محدود به موارد ذکرشده نبوده و هر کشوری متناسب با وضعیت سیاسی و اقتصادی خود دست به تنظیم قوانین برای مالکیت اتباع بیگانه زده است.

 ابزار اجرای درست قوانین مالکیت

این کارشناس ارشد حقوق درباره راهکارهای پیش روی دولت‌ها برای نظارت بر مالکیت ملک، می‌گوید: برای اینکه آنها بتوانند به‌درستی قوانین مربوط به مالکیت را اجرا کنند، یک گلوگاه در قوانین ثبت به نام ثبت رسمی قرار داده‌شده است تا از طریق آن بتوانند بر مالکیت‌ها نظارت داشته باشند.محمدی اظهار می‌کند: ثبت رسمی مالکیت به دولت اجازه می‌دهد تا به عنوان تنها مرجع ثبت رسمی از همه نقل و انتقالات مالکیت اموال منقول و غیرمنقول به‌صورت برخط، اطلاع داشته باشد، از این رو، ‌یک ابزار بسیار مهم نظارتی و حکمرانی در دست دولت برای اعمال سیاست‌های مالکیتی است.

او بیان می‌کند: از سوی دیگر ثبت رسمی به اتباع بیگانه‌ای که به عنوان سرمایه‌گذار به کشور هدف می‌روند، این اطمینان و امنیت خاطر را می‌دهد که مالکیت وی از سوی حاکمیت تضمین‌شده و هیچ‌کس نمی‌تواند در مورد دارایی‌های وی به‌خصوص املاک غیرمنقول مانند زمین، ادعای مالکیت نماید.

   نبود سیستم یکپارچه نظارت

این کارشناس ارشدحقوق با اشاره به اینکه ارایه تضمین در زمانی رخ می‌دهدکه سند رسمی تنها مرجع احراز مالکیت باشد، می‌گوید: در ایران مطابق قانون مدنی مصوب 1310، تملک هر نوع زمین، به هر میزان برای اشخاص بیگانه مجاز نیست، ازسوی دیگرآیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران (مصوب 19/9/1374 هیات وزیران)، تملک محدود اموال غیرمنقول را با شرایطی و با مجوز دولت پذیرفته است.

محمدی ادامه می‌دهد: ازطرف دیگردرآیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی، مصوب سال 1381، راهکار سرمایه‌گذاری و کسب مالکیت حتی تا 100 درصد را در مواردی قانونی اعلام کرده است.

او اضافه می‌کند: البته باید انجام سرمایه‌گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکتی ایرانی شود، آنگاه تملک زمین یا دیگراملاک به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه‌گذاری به تشخیص سازمان سرمایه‌گذاری خارجی و کمک‌های فنی و اقتصادی ایران مجاز بوده و تا 100 درصد می‌توانند شرکت خارجی ثبت کنند و شرکت خارجی حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را دارد.

این کارشناس ارشد حقوقی با اشاره به تعدد قوانین درحوزه تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه تصریح می‌کند: با این وجود، درسال‌های اخیر بارها در رسانه‌ها تکرار شده است که اتباع کشورهای همسایه در برخی شهرها به‌ صورت گسترده اقدام به خرید ملک کرده‌اند.

محمدی ادامه می‌دهد: فارغ از اینکه این خبرها صحیح باشد یا خیر، باید دید که آیا با وجود قوانین ذکرشده، اتباع بیگانه می‌توانند در ایران اقدام به خرید ملک کنند؟ در جواب باید گفت که با وجود منع قانون، بازهم اتباع بیگانه می‌توانند در ایران ملک خریداری کنند ودلیل این امر را هم باید در نبود سیستم یکپارچه نظارت بر نقل‌وانتقال مالکیت‌ها در اموال غیرمنقول جست.

ناگفته نماند شواهد حاکی از آن است که گردشگرانی که به مشهد یا شهرهای شمالی کشور می‌روند، قصد ثبت شرکت یا اقدامات مشابه آن را ندارند بنابراین اکنون نوبت دستگاه‌های ذی‌ربط و مسوولان است که وارد عمل شده و اجرای درست این قانون را در دستورکارقراردهند.

  آشفته بازار مسکن با اعتبار اسناد غیررسمی

این کارشناس ارشد حقوق با تاکید بر ماده 22 قانون ثبت ایران که مصوب 1310 بوده، می‌گوید: دولت تنها مالکیت کسانی را به رسمیت می‌شناسد که دارای سند رسمی باشند، این قانون به دولت امکان نظارت بر نقل‌وانتقال مالکیت اموال غیرمنقول را داده است.

او ادامه می‌دهد: پس از انقلاب به‌واسطه برخی تفسیرهای انجام‌شده از این ماده، روش دیگری برای ثبت مالکیت به نام ثبت غیررسمی (قولنامه) هم وجود دارد.

محمدی اضافه می‌کند: اعتبار یافتن اسناد غیررسمی (قولنامه) نزد حاکمیت به‌خصوص نزد دادگاه‌ها، موجب شد تا حاکمیت نتواند بر بسیاری از نقل‌وانتقال‌های مالکیت اموال غیرمنقول، نظارت داشته باشد؛ این اعتبار به حدی است که حتی در بسیاری موارد در دادگاه‌ها با اتکا به اسناد غیررسمی (قولنامه)، اسناد رسمی را باطل می‌کنند.به گفته این کارشناس ارشد حقوق، این اعتبار از دلایل بسیار مهم گرایش مردم و حتی اتباع بیگانه به استفاده از سندغیررسمی (قولنامه‌ای) در انتقال مالکیت‌ها است.

او با انتقاد از وضعیت موجود مربوط به اسناد غیررسمی می‌گوید: باوجود اعتبار اینگونه اسناد برای تملیک اموال غیرمنقول، اتباع بیگانه به‌راحتی می‌توانند در ایران صاحب ‌ملک شوند، این مساله در بحران‌های اخیر در بازار مسکن هم دیده شد بطوری‌که افرادی از کشورهای همسایه با خرید مسکن در دوران بی‌ثباتی بازار، هم موجب افزایش قیمت مسکن و هم بعد از فروش مسکن به قیمت بالاتر، باعث خروج ارز از کشور شدند.

محمدی تصریح می‌کند: از طرفی سرمایه‌گذاران به دلیل عدم تضمین مالکیت اموال خود به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی، رغبتی برای حضور در کشور ندارند زیرا افراد دارای سوء نیت به‌راحتی و با جعل قولنامه می‌توانند حتی در مورد املاک دارای سند رسمی هم ادعای مالکیت نمایند، چون در دادگاه‌ها ملاک نه رسمی بودن معامله بلکه تاریخ عقد معامله است.

او ادامه می‌دهد: بنابراین تا زمانی که اسناد غیررسمی در کشور اعتباردارند هر میزان هم که قانون در مورد مالکیت اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه وضع شود، این افراد می‌توانند با توسل به اعتبار اسناد غیررسمی، بدون اطلاع حاکمیت و بدون رعایت محدودیت‌های قانونی، اقدام به خرید ملک نمایند.

این کارشناس ارشد حقوقی معتقد است: تنها راهکار این مساله بی‌اعتباری اسناد غیررسمی از طریق اصلاح قانون ثبت و احیای اعتبار اسناد رسمی است.

   خرید ملک توسط اتباع خارجی؟

پرونده خرید ملک در ایران از سوی اتباع بیگانه، جدید نیست و از سال‌های دور مطرح بوده است، بحث اعطای مالکیت زمین و مسکن به اتباع خارجی از زمان ورود گسترده افغانستانی‌ها به ایران از حدود 50 سال پیش مطرح بوده و تاکنون هم ادامه دارد.

در زمان جنگ و پس از آن هم به دلیل مراودات مرزی بین کردهای ایران و عراق بحث واگذاری اراضی مسکونی و تجاری ایران دوباره پررنگ شد و به دلیل برخی غفلت‌ها و نبود قوانین سختگیرانه در این زمینه مشکلاتی برای تمامیت ارضی و امنیت داخلی کشور به همراه داشت.

همچنین 5 سال پیش بود که بحث فروش زمین و مسکن به اتباع بیگانه در منطقه آذربایجان‌غربی و به ویژه در شهرهای جنوبی این استان مطرح شد، شهرهایی که ترکیب جمعیتی غالب آنها کرد زبان بودند.شهرستان پیرانشهر از جمله شهرهایی بود که گفته می‌شود این خرید و فروش غیرقانونی در آن رواج داشته و دارد، این موضوع توسط فرماندار این شهر هم تایید شد، او درباره خرید و فروش‌های املاک و اراضی این شهر به اتباع خارجی سلیمانیه عراق گفته بود: هیچ مستنداتی دال بر این قضیه در شهرستان پیرانشهر موجود نیست اما موضوع خرید و فروش به صورت شفاهی در میان مردم مطرح است.

به گفته اروج مجاهدی برخی افراد به صورت خانوادگی و روابطی که با برخی ساکنان سلیمانیه عراق دارند

به صورت قولنامه‌ای نسبت به واگذاری املاک خود

به این افراد اقدام می‌کنند، در حالی که این امر غیرقانونی است و خریدار خارجی به هیچ‌وجه نمی‌تواند ادعای مالکیت بر حتی یک وجب از زمین‌های این شهر را داشته باشد. فروش ملک به اتباع خارجی محدود به پیرانشهر نمی‌شود، سال 93 بود که نماینده مهاباد هم خرید و فروش زمین و مسکن به اتباع خارجی را تایید کرد و گفت: مشکلات اقتصادی و معیشتی که مردم شهرهای کردنشین با آن دست به گریبان هستند موجب شده است تا در مقابل پیشنهادهای خوب برای فروش املاک و اراضی خود بی‌توجه نبوده و نسبت به واگذاری آن اقدام کنند.عثمان احمدی افزود: متاسفانه برخی سرمایه‌گذاران و سودجویان سلیمانیه عراق از مشکلات معیشتی و اقتصادی مردم این شهر آگاهی دارند و این سبب شده است تا به هر نحو ممکن نسبت به قانع کردن آنان برای واگذاری اراضی خود وارد عمل شوند تا پس از مدتی هم همین زمین‌ها با قیمت‌های نجومی به خود مردم فروخته شود.داستان خرید و فروش ملک به اتباع خارجی فقط در استان‌های غربی نیست، طی دوسه سال اخیر بحث خرید زمین و مسکن از سوی عراقی‌ها در استان خراسان رضوی و به خصوص شهر مشهد داغ شده است، یا طی ماه‌های اخیر خرید زمین و ویلا در شمال کشور از سوی اتباع بیگانه افزایش یافته است.

درواقع طی سال‌های اخیر و به دلیل نوسانات ارزی رخ داده، بحث مالکیت اتباع خارجی در ایران دوباره پررنگ شده است.درهمین راستا یکی از فعالان بخش مسکن که در استان مازندران فعالیت می‌کند، درباره حضور مشتریان عرب در بازار املاک شمال می‌گوید: واقعیت این است که آنها دلار می‌آورند، نرخ‌ها را افزایش می‌دهند و مشتریان عرب هم بهتر از ایرانی‌ها، زمین و ملک می‌خرند، مثلا یک ویلا به ارزش یک میلیارد تومان را حداقل ۲۰ درصد بیشتر می‌خرند و این به نفع فروشندگان است و فروشنده‌ها ترجیح می‌دهند بی‌چک و چونه، ملک را به مشتری عرب بفروشند.به گفته او، طی۶ ماهه اخیر حضور اعراب بیشترشده است، مثلا زمینی که متری ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشت از اسفند سال گذشته یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قیمت گرفته و 3 برابر شده یا ویلای ۲۰۰ میلیونی سال گذشته، ۶۵۰ میلیون تومان شده است.

   موانع فروش ملک به اتباع خارجی

درشرایطی که طی سال‌های گذشته و به دلیل عوامل مختلف سیاسی و اقتصادی شاهد افزایش یا کاهش حضور اتباع خارجی و به تبع آن بروز مشکلاتی در بحث مالکیت و خرید و فروش ملک در کشوربودیم و دراین میان کارشناسان حقوقی معتقدند که باید قانون مالکیت مربوط به اتباع خارجی در ایران اصلاح شود و خرید ملک فقط توسط سند رسمی انجام بگیرد و در حال حاضر هم چنین قوانینی در کشور وجود ندارد، نقش مشاوران املاک برای کاهش مشکلات پیش آمده در این زمینه افزایش می‌یابد.

مشاوران املاک می‌توانند با اجرای درست قانون درخصوص بحث خرید و فروش ملک به اتباع خارجی گام مثبتی در این زمینه بردارند، درهمین راستا مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره خرید ملک توسط اتباع خارجی در برخی شهرهای ایران به «تعادل» می‌گوید: اگر اتباع خارجی، تابعیت ایرانی داشته باشند، می‌توانند در ایران خرید و فروش ملک انجام دهند و دستورالعمل چگونگی خرید و فروش ملک توسط آنها به تمامی دفاتر مشاوراملاک کشور ابلاغ شده است.

خسروی می‌افزاید: البته داشتن تابعیت برای خرید و فروش ملک کافی نیست بلکه تبعه خارجی باید قرارداد را به کلانتری محل هم بدهد.او ادامه می‌دهد: وظیفه مشاور املاک این است که پس از ثبت قولنامه، به کلانتری محل اطلاع دهد که یک تبعه خارجی در این محل اقدام به خرید ملک کرده است.

به گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، گام دیگری که در خرید وفروش ملک به اتباع خارجی وجود دارد این است که باید از وزارت امورخارجه ایران، استعلام شود که این تبعه خارجی می‌تواند اقدام به خرید و فروش کند یا خیر؟

خسروی اظهار می‌کند: احتمال انجام قولنامه توسط اتباع خارجی وجود دارد اما در این نوع قرارداد امکان فسخ راحت توسط تبعه خارجی یا حتی طرف ایرانی وجود دارد.

او بیان می‌کند: در دستورالعمل اتحادیه مشاوران املاک به تمامی مشاوران املاک آمده است که این دفاتر باید انجام قرارداد با یک تبعه خارجی را گزارش کنند ضمن اینکه در تمام معاملات کدرهگیری هم دریافت می‌شود اما با این وجود، باید قرارداد خرید و فروش به اطلاع کلانتری محل هم برسد.

  برخورد با مشاوران املاک خاطی

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، درباره چگونگی خرید و فروش ملک برای افرادی که تابعیت ایرانی ندارند، می‌گوید: اگر فردی تابعیت کشورمان را ندارد، مشاوران املاک اجازه انجام قراردادی با این فرد را ندارند حتی اگر این قرارداد به صورت قولنامه باشد.

خسروی اضافه می‌کند: براساس قانون، مشاوران املاک مجوز انجام قرارداد خرید و فروش را با اتباع خارجی ندارند و در صورت انجام قولنامه یا هرنوع قرارداد دیگری، مشاور املاک بدترین تخلف را انجام داده است.

او ادامه می‌دهد: درصورت انجام هرگونه تخلفی توسط دفاترمشاوراملاک درزمینه فروش ملک به اتباع خارجی که تابعیت ایرانی ندارند، دفتر مشاوره پلمب و پروانه آن هم باطل می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار می‌کند: اتحادیه صنف مشاوران املاک؛ چارچوب سختگیرانه‌ای را برای فروش ملک به اتباع خارجی فاقد تابعیت ایرانی دارد و خط قرمز این اتحادیه امنیت ملی کشور است.

خسروی درباره انجام قرارداد یا قولنامه برای اتباع خارجی در برخی شهرها اظهار بی‌اطلاعی می‌کند و می‌گوید: تاکنون گزارشی مبنی بر افزایش خرید و فروش غیرقانونی ملک درشهرهای ایران نداشته‌ایم.

 خلأ قانونی درباره معامله غیرمستقیم ملک توسط بیگانگان

کارشناسان حقوقی معتقدند که خلایی قانونی درباره حضور بیگانگان به عنوان مالک (غیرمستقیم) وجود دارد براساس تصمیم هیات دولت، تصویب نامه‌ای با عنوان «آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران» در سال ۱۳۷۴ به تصویب رسید که در آن، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت‌های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران ‌می‌کنند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بردارنده مشخصات ذکر شده در این آیین‌نامه و مدارک و اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک واسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم کند.

پس از آن مراجع یادشده مکلفند، تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (‌وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرار داده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر می‌کند و در صورت موافقت، تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیات وزیران، ارایه خواهد کرد.

 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر ‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌کنند.