مقايسه رشد نرخ دلار، مسكن، خودرو، سهام در دو سال اخير / رشد قيمت دارايي بالاتر از نقدينگي و تورم

اقتصاد گردان  – محسن شمشيري

با افزايش نرخ دلار از 3745 تومان به 13050 تومان در نيمه تيرماه 98، در مجموع نرخ ارز معادل 248درصد يا 9305 تومان رشد داشته است. در بازار مسكن نيز در 27 ماه گذشته، يا 2 سال و سه ماه اخير، قيمت متوسط واحد مسكوني در تهران معادل 204 درصد رشد كرده يا 8 ميليون و 930 هزار تومان و نزديك به 9 ميليون تومان افزايش داشته و از 4 ميليون و 370 هزار تومان به 13 ميليون و 300 هزار تومان رسيده است. شاخص سهام نيز از 77 هزار در فروردين 96 به 245 هزار در تيرماه 98 رسيده و در اين مدت 168 هزار واحد يا 118 درصد رشد كرده  كه نسبت به رشد 204 درصدي مسكن و رشد 248 درصدي نرخ دلار پايين تر است و همين تفاوت باعث شده كه بازار سهام همچنان از مزيت رشد قيمت ها و شاخص ها و كسب درآمد به دليل اثر نرخ دلار روي كاهش واردات و افزايش توليد وصادرات برخوردار باشد. 

 براين اساس، اين پرسش  مطرح است كه دليل تفاوت رشد قيمت ها و شاخص ها در بازارهاي مختلف دارايي و سرمايه چيست و آيا قيمت ساير بازارها و دارايي ها مانند سهام و تورم كالاهاي مصرفي و نقدينگي نيز تقريبا چيزي حدود 200 درصد بايد رشد قيمت داشته باشند و سه برابر شوند يا اين كه هر بازار متناسب با كشش درآمد و هزينه و قيمت ها و اثر نرخ رشد دلار بر وضعيت آنها، با رشدي متفاوت از نرخ ارز و مسكن مواجه خواهد شد؟ 

در دو سال اخير،  شاخص تورم بانك مركزي از 107 در فروردين 96 به 153 در آبان 97 رسيد و در اين 8 ماه اخير بانك مركزي گزارشي از وضعيت شاخص نداده، اما  طبق گزارش مركز آمار از تورم، شاخص تورم نقطه به نقطه يكسال اخير حدود 50 درصد بوده است. براين اساس اگر كل تورم دو سال اخير را حدود 100 درصد در نظر بگيريم مي توان مقايسه تقريبي بين شاخص هاي نقدينگي، تورم، نرخ دلار و مسكن و ساير شاخص ها و كالاها از جمله قيمت سهام را انجام داد. 

نقدينگي از 1253 در اسفند 95 به 1883 هزار ميليارد تومان در اسفند 97 رسيده و  با فرض رشد 23 درصدي در تيرماه 98 احتمالا به رقم 2030 هزار ميليارد تومان رسيده و در نتيجه در اين دوسال به ميزان 62 درصد يا حدود 777 هزار ميليارد تومان بيشتر شده است. به عبارت ديگر، رشد نقدينگي در مقايسه با تورم 100 درصدي سطح عمومي قيمت ها، 204 درصد رشد قيمت مسكن، 248 درصد رشد قيمت دلار، 118 درصد رشد شاخص كل سهام رشد به مراتب كمتري داشته و اين موضوع عملا باعث كاهش قدرت خريد مردم و مصرف كنندگان، پايين بودن رشد مصرف بخش خصوصي، رشد تقاضا براي سرمايه گذاري، رشد تقاضا براي خريد كالا، ايجاد ركود، كاهش شديد معاملات و تثبيت قيمت در بازار ارز و طلا و مسكن شده است و لذا بازارهايي همچنان به رشد قيمت ها ادامه مي دهند كه اثر نقدينگي و مزيت هاي موجود آنها، امكان و ظرفيت رشد قيمت ها و سودآوري را به آنها بدهد. از سوي ديگر زماني مي توان انتظار رشد معاملات و كاهش ركود و بهبود بازار و رشد اندك قيمت ها، رشد سرمايه گذاري و تقاضا را داشت كه بين متغيرهاي پولي از جمله نقدينگي، با قدرت خريد مردم، رشد مصرف بخش خصوصي، معاملات و قيمت ها در مسكن، بازار ارز و طلا، بازار سهام و ساير شاخص ها ارتباط معنادار و موثري ايجاد شود. 

 در حال حاضر بازار سهام يا بورس نسبت به بازار ارز و طلا از بازدهي بيشتري در بهار 98 برخوردار شده و كارشناسان معتقدند كه انعطاف پذيري، نقد شوندگي و مزيت هاي دلار و سكه باعث شد كه ابتدا نرخ ارز و طلا و سكه افزايش يابد و متاثر از آن، با اين تصور كه ارزش پول ملي كاهش يافته ساير بازارها نيز تحت تاثير قرار گرفته اند و در نتيجه قيمت مسكن نيز با تاخير چند ماهه، به تدريج رشد كرده و بيش از 204 درصد رشد قيمت در اين دو سال داشته است. 

اما نكته مهم در اين رابطه، توجه به كشش پذيري قيمت ها و قدرت خريد مردم و حجم نقدينگي موجود در جامعه است كه به همان اندازه رشد نرخ دلار و مسكن افزايش نيافته و در نتيجه به دليل پايين بودن سطح نقدينگي و قدرت خريد مردم، بازارهاي ارز و طلا و مسكن بعد از مدتي با ركود و كاهش معاملات نسبت به قبل مواجه شده اند و به خصوص در بازار مسكن بيش از 60 درصد كاهش معاملات رخ داده و قيمت ها راكد مانده است. 

براين اساس، بايد توجه داشت كه با پر شدن ظرفيت بخش مسكن و طلا و ارز، پيش خور كردن قيمت ها در اين بازارها،  توجه صاحبان نقدينگي متوجه بازارهاي ديگر از جمله بازار سهام شده و بازدهي آنها بالا رفته است و به دليل كاهش واردات و همچنين مشكلات تامين ارز، مزيت هاي تامين و تدارك داخلي، مواد اوليه داخلي، توليد و ارزش افزوده داخلي افزايش يافته و در نتيجه سهام برخي شركت ها كه وابستگي بيشتري به داخل كشور دارند، افزايش قيمت داشته است. 

اين نكات باعث شده كه شاخص سهام از 77 هزار در فروردين 96 به 245 هزار در تيرماه 98 رسيده و در اين مدت 168 هزار واحد يا 118 درصد رشد كرده است كه نسبت به رشد 204 درصدي مسكن و رشد 248 درصدي نرخ دلار پايين تر است و البته نبايد انتظار داشت كه دقيقا به همان اندازه بالا رود زيرا هزينه توليد ومبادله و بهره وري در ايران و شركت هاي مختلف بسيار متفاوت با كشورهاي صادر كننده كالا به ايران است و لذا نمي توان انتظار داشت كه بورس به همان اندازه رشد نرخ دلار، افزايش قيمت شاخص داشته باشد اما حداقل اين انتظار وجود دارد كه با اثر بخشي نرخ دلار بر كاهش واردات، افزايش صادرات و قدرت رقابتي مزيت هاي توليد داخلي، در آينده نيز شاهد رشد شاخص سهام و سود آوري سهام باشيم. 

اما نكته مهم ديگر اين است كه تورم و رشد نقدينگي به اندازه رشد نرخ دلار و قيمت مسكن بالا نرفته و براي آنكه اقتصاد به حالت عادي و رونق معاملات در حد شرايط قبلي بازگردد و يا حداقل به آن نزديك شود، بايد ميزان رشد و حجم نقدينگي نيز سطح زير قيمت هاي افزايش يافته مسكن و نرخ دلار و ساير كالاها را پر كند تا به تدريج به تامين مالي بهتر توليد و خريد و فروش، كسب وكارها، رونق معاملات و افزايش قدرت خريد مردم و مصرف كنندگان كمك كند و ركود موجود در اثر رشد قيمت ها را كاهش دهد. 

در سال 98،  بازار سرمایه با ۳۹.۳ درصد بازدهی، بیشترین سود را نسبت به بازارهای ارز و سکه نصیب سرمایه‌گذاران خود کرده است.مقایسه عملکرد بازارهای سهام، ارز و سکه در سالجاری بیانگر این است که بازار سهام در این مدت با ۳۹.۳ درصد رشد، بیشترین سود را نسبت به بازارهای ارز و سکه نصیب خود کرده است. این در حالی است که در این مدت، بازار ارز(دلار) با افت ۰.۶۸ درصدی و بازار سکه با کاهش ۱.۰۸ درصدی مواجه بوده‌اند.

این گزارش می‌افزاید: البته در هفته گذشته همه این بازارها روندی متعادل همراه با رشد ناچیز را طی کرده‌اند؛ به طوری که بازار سرمایه رشد ۰.۱ درصدی، بازار ارز(دلار) افزایش ۰.۳۵ درصدی و بازار سکه رشد ۰.۵۶ درصدی را نصیب سرمایه فعالان خود کرده‌اند.

همچنین نگاهی به معاملات بورس و اوراق  بهادار در دومین هفته تابستان امسال نشان می‌دهد در این مدت تعداد ۱۱۹۸۷ میلیون انواع اوراق بهادار به ارزش ۴۴۰۸۴ میلیارد ریال در بیش از یک میلیون و ۱۶۰ هزار دفعه مورد معامله قرار گرفت که به ترتیب ۲۷، ۲۹ و ۳۹ درصد کاهش را نسبت به هفته قبل‌تر تجربه کردند؛ و شاخص بورس هم با ۳۶۶ واحد افزایش، معادل ۰.۱۵ رشد را به ثبت رساند و به رقم ۲۴۸۹۴۴ واحد رسید.

این در شرایطی است که در هفته گذشته گروه استخراج زغال سنگ با ۲۱.۴ درصد، زراعت و خدمات وابسته با ۱۲.۹ درصد، استخراج سایر معادن با ۱۰.۹ درصد، خرده‌فروشی بجز وسایل نقلیه با ۹.۷ درصد و محصولات کاغذی با ۸.۷ درصد بیشترین بازدهی و گروه‌های انتشارات، چاپ و تکثیر با ۵.۴ درصد، فلزات اساسی با ۵ درصد، استخراج نفت، گاز و خدمات جنبی بجز اکتشافات با ۲.۳ درصد، رایانه و فعالیت‌های وابسته به آن با ۱.۹ درصد و خودرو و ساخت قطعات با ۱.۸ درصد بیشترین کاهش سرمایه را نصیب سهامداران خود کرده‌اند

در فروردين ماه سال 1396، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 4 ميليون و 370 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل يعني فروردين 95 معادل 3.6 درصد افزايش نشان میدهد. اما در خرداد ماه 98 و بعد از اثرات تحريم و رشد قيمت ها بر قيمت مسكن در 27 ماه گذشته، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده به 13 ميليون و 300 هزار تومان رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل يعني خرداد 97 معادل 104 درصد رشد نشان مي دهد.

براين اساس، در 27 ماه گذشته، يا 2 سال و سه ماه اخيرقيمت متوسط واحد مسكوني در تهران معادل 204 درصد رشد كرده يا 8 ميليون و 930 هزار تومان و نزديك به 9 ميليون تومان افزايش داشته است.

اكنون اين پرسش مطرح است كه با اين رشد افسار گسيخته كه توان و قدرت خريد مردم را به شدت كاهش داده است، آيا بايد بين سه برابر شدن نرخ ارز و سه برابر شدن نرخ مسكن رابطه اي بر قرار كرد و منتظر ركود و ثبات قيمت مسكن به دنبال ثبات نرخ ارز بود؟ آيا اثرات رشد نقدينگي و خلق پول در ماه هاي آينده، مي تواند بار ديگر نوسان قيمتي در بازار مسكن ايجاد كند؟ متغيرهاي پولي و مالي و حجم نقدينگي تاچه حد بر رشد قيمت مسكن موثر بوده و تا چه حد بنگاه هاي معاملات و مالكان، اين رشد قيمت مسكن را مرتبط با كاهش ارزش پول ملي و سه برابر شدن نرخ دلار ارزيابي كرده و اقدام به رشد قيمت مسكن تقريبا به همان اندازه  رشد نرخ دلار كرده اند؟ 

آيا تمام قيمت ها و معاملات و نرخ ها و ارزش دارايي ها بايد با كاهش ارزش پول ملي و نرخ ارز متناسب باشد و نبايد قاعده اساسي درصد ساخت داخل  و هزينه مسكن و زمين وابسته به داخل در آن موثر باشد؟ به چه دليل سهم بالاي كالاهاي داخلي و هزينه تمام شده متكي به مزيت ها و امكانات داخلي در بازار مسكن و قيمت ملك ديده نشده است مگر چند درصد ساخت مسكن و هزينه هاي آن وابسته به دلار و ارزش پول ملي است؟ چرا يك شوك در بازار ارز، تا اين اندازه قيمت مسكن را با خود همراه كرده است؟

به نظر مي رسد كه موضوع رابطه ارزش پول ملي با نرخ دلار و ارز، عملا موجبات ايجاد حباب مالي در اكثر بازارها را فراهم كرده است و بدون آنكه هزينه ساخت داخل مسكن و زمين رشد 200 درصدي داشته باشد، عملا قيمت مسكن را سه برابر كرده است. 

در حالي كه به هر ميزان كه هزينه ساخت مسكن و قيمت مصالح و مزد و حقوق و... بالا رفته باشد، و به هر ميزان كه وابسته به اثر رشد نرخ دلار باشد، بازهم نمي توان رشد 200 درصدي براي هزينه هاي ساخت مسكن متصور بود. 

دليل مدعا ركود معاملات و كاهش شديد 60 درصدي معاملات مسكن است كه خريداران به دليل كاهش قدرت خريد مردم  به اين جمع بندي رسيده اند كه رشد قيمت مسكن تناسبي با واقعيت هاي اقتصادي ندارد و نمي توان رشد قيمت مسكن را دقيقا متناسب با رشد نرخ دلار ارزيابي كرد؟

مقايسه رشد نرخ دلار، مسكن، خودرو، شاخص سهام با شاخص تورم و رشد نقدينگي در فاصله فروردين 96 تا تير 1398