مردم دیگر نمی توانند خانه بخرند, چگونه نظام تامین مالی مسکن را سامان دهیم؟

در شرایط کنونی کشور، فقدان سیستم کارای تامین مالی مسکن مانع حضور خانوارهای فاقد پس انداز و ثروت اندوخته کلان در بازار مسکن می شود. بنابراین خرید مسکن برای اکثریت آحاد اقتصادی تنها با گسترش پرداخت هزینه های سنگین آن در طول زمان و بااستفاده از ابزارهای تامین مالی ممکن است. اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، که در تخصیص منابع باید مورد توجه قرار گیرد، نیازمند مطالعه جداگانه ای است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع یارانه ها و حمایت های دولتی برای تامین مسکن خانوارهای کم درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی نداشته و ندارند. مهم ترین هدف مسکن مهر را شاید بتوان در افزایش شاخص دسترسی به مسکن برای حدود چهار دهک درآمدی و در راستای توسعه عدالت اقتصادی از طریق کاهش سهم هزینه مسکن در هزینه کل خانوارهای با درآمد کم دانست. بنابراین شیوه مسکن مهر نه به عنوان یک راه حل اساسی برای نظام تامین مالی بخش مسکن، بلکه در چارچوب سیاست های مالی دولت برای تدارک مسکن اقشار کم درآمد جامعه و به منظور توسعه تامین اجتماعی مورد ارزیابی قرار می گیرد. نکته مهم آنکه این سیاست مالی دولت نیز همچون سایر تصمیمات بودجه ای دولت بر سیاست های پولی و نحوه تخصیص اعتبارات بانکی کشور به شدت تاثیر داشته است. اگرچه در شرایطی چون سال های وفور نفتی و در سایه افزایش شدید مخارج دولتی از یک سو و افزایش بی سابقه حجم نقدینگی از سوی دیگر، تامین منابع مالی مسکن مهر بر اساس تخصیص های دستوری میسر شد ولی نمی توان به این شیوه به عنوان یک روش پایدار و موثر در شرایط آتی اقتصاد ایران مطمئن بود.
روش های فراهم سازی مسکن، همچون شیوه مسکن مهر با تاکید بر خانه سازی دولتی و مبتنی بر پرداخت یارانه ها، تجربه ای ناپایدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است. بنابراین بحث تامین مالی مسکن و بازار مالی آن در اقتصاد ایران، بیش از پیش دارای اهمیت است. به منظور ایجاد یک نظام تامین مالی کارا، دولت باید الزامات اساسی از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادی، قانونی، حقوقی و نظارتی را در یک فرآیند منظم فراهم کند.
وضعیت موجود نظام تامین مالی مسکن ایران
در شرایط کنونی ویژگی های نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران را می توان به شرح زیر برشمرد:
* در مقایسه با سایر کشورهای در حال توسعه، ایران یکی از کوچک ترین نظام های تامین مالی مسکن را دارد.
* شاخص نسبت وام به ارزش بسیار پایین است. اگرچه این مساله ریسک اعتباری بانک ها را کاهش می دهد، اما اصلی ترین کارکرد یک نظام تامین مالی کارا، یعنی تبدیل تقاضای افراد قادر به خرید مسکن به تقاضای موثر را از بین می برد.
* مهم ترین عوامل تاثیرگذار بر تقاضای مسکن یا سرمایه گذاری برای خرید مسکن را می توان قیمت نسبی مسکن، انتظارات تغییر قیمت مسکن در آینده، درآمد ملی، نقدینگی و بازار اعتبارات مسکن، نرخ بازده دارایی های موجود در اقتصاد و جمعیت برشمرد. بخشی از نقدینگی واردشده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه ای بوده است. نکته قابل توجه آنکه ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه ای با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.
* قدرت خرید یا توان تملک خانوار در ایران به طور عمده بستگی به پس انداز گذشته دارد. درحالی که در نظام تامین مالی مناسب باید فرد بتواند منبع مورد نظر را از بازار مالی مسکن تهیه کرده و اقدام به خرید خانه کند و سپس به وسیله درآمدهای آینده، اصل و بهره وام را بازپرداخت کند.
* در دو دهه گذشته درصد مالکیت منازل مسکونی در ایران نزولی است به طوری که درصد خانوارهای شهری مالک مسکن از 76 درصد در سال 1370، به 8/66 درصد در سال 1390 کاهش داشته است. ارقام مشابه برای خانوارهای روستایی معادل 5/89 و 3/88 درصد است. نکته مهم آنکه درصد مالکیت بین گروه های مختلف سنی متفاوت است به طوری که خانوارهای دارای سرپرست جوان از ویژگی درآمد پایین و عدم مالکیت تا حد بالایی برخوردار هستند.
* در سال های اخیر، ترکیب هزینه های خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید آنها، تغییر کرده است. با توجه به آمار بودجه خانوار، سهم هزینه های خوراکی و همچنین بهداشت و درمان در هزینه ناخالص خانوارها افزایش و سهم هزینه مسکن کاهش یافته است. سهم هزینه مسکن از هزینه ناخالص سالانه خانوارها در مناطق شهری که از 2/29 درصد در سال 1385 به 1/33 درصد در سال 1387 افزایش یافته بود، در سال 1389 به 1/30 درصد کاهش نشان می دهد. یادآوری می شود از سال 1388 هزینه مسکن و هزینه کل خانوارها هر دو به قیمت ثابت دارای رشد منفی است. واقعیت فوق نشان دهنده کاهش کیفی خدمات مسکونی مورد استفاده در سبد هزینه خانوارهاست.
* در نظام بانکی کشور جهت خرید یا تولید واحدهای مسکونی از عقود مختلفی استفاده می شود که هر یک با توجه به ویژگی های خود کاربرد معینی دارند. به هنگام خرید واحدهای مسکونی، اعطای تسهیلات بانک ها بیشتر اوقات در قالب فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک انجام می شود و اعطای تسهیلات جهت ساخت و تعمیر واحدهای مسکونی در قالب مشارکت مدنی و جعاله صورت می پذیرد. از قرض الحسنه نیز در مواردی مانند تعمیر یا تامین ودیعه استفاده می شود. بین تمام بانک های دولتی و خصوصی، فقط بانک مسکن تعهد پرداخت تسهیلات خرید خانه در قبال سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن را دارد و سایر بانک ها طبق سیاست های اعتباری خود اقدام به پرداخت تسهیلات می کنند.
* با توجه به سهم نهادهای مختلف در تامین مالی مسکن در ایران، می توان وضع موجود را مبتنی بر بانک و عمدتاً بر مبنای بازار کوتاه مدت پول ارزیابی کرد. نظام بانکی با وجود اصلاحاتی چون تسهیل ورود بانک های غیردولتی، همچنان دچار مشکل است. مواردی چون فقدان رقابت، انعطاف ناپذیری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده ها، محدودیت ابزارهای رهن، منابع محدود و فقدان تعمیق مالی، ایرادات موجود در اجرای قوانین مربوط به عقود و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان دهنده ناکارآمدی نظام تامین مالی موجود است.
جهت گیری های کلی در توسعه نظام تامین مالی مسکن ایران
مطابق تعریف، یک نظام تامین مالی مسکن از واسطه های مالی رسمی (که می توانند وام دهی مبتنی بر وثیقه یا بدون وثیقه داشته باشند و مالکیت آنها دولتی یا خصوصی باشد) و همچنین بازارهای مالی سازمان یافته با ابزارهای مختلف مربوط به تامین مالی مسکن تشکیل شده است. مهم ترین کارکرد نظام های تامین مالی مسکن عبارتند از: الف- تجهیز پس اندازها، ب- تخصیص وجوه سرمایه ای به سرمایه گذاری های مالی مولد، ج- انتقال و کاهش ریسک از طریق متراکم کردن و فراهم آوردن زمینه ای که ریسک به افرادی که به تحمل آن مشتاق ترند، منتقل شود. مهم آن است که روشی برای انجام کارا و مطمئن این کارکردها ایجاد شود.
نظام مالی هر کشور حاصل شرایط خاص اقتصاد کلان، قوانین کلی بانکی، اندازه نظام بانکی، نظام مالیاتی، برنامه های یارانه ای و ساختار بازار مسکن است. این عوامل مسیر انتقال از نظام مبتنی بر بانک را به نظام مبتنی بر بازار سرمایه شکل می دهند. با توجه به مهم ترین منابع تامین مالی، نظام های تامین مالی مسکن به چهار روش زیر طبقه بندی می شوند:
1- نظام تامین مالی مسکن مبتنی بر سپرده
2- نهادهای رهنی مبتنی بر بازار اوراق قرضه
3- اوراق بهادارسازی وام ها
4- بانک ها و صندوق های مسکن دولتی.
در سه الی چهار دهه گذشته، سیاست های دولتی در حوزه مسکن تغییرات گسترده ای را در کشورهای توسعه یافته تجربه کرده است. دولت ها در این کشورها، با گذار از نقش مسوولیت پذیری و تامین کننده اصلی مسکن، به سیاستگذاری در حوزه های نظارتی و توزیعی در خدمات مربوط به مسکن و نیز توجه ویژه به برخی از گروه های هدف پرداخته اند. می توان روند فوق را به صورت زیر خلاصه کرد:
- حضور دولت در بخش مسکن و دخالت گسترده آن برای ساخت وساز و رفع کمبود مسکن در شرایط عدم توسعه نظام تامین مالی مسکن
- توجه بیشتر دولت ها به نوسازی و بازسازی و افزایش کیفیت مسکن با تاکید بیشتر روی نظارت
- گذار از نظام عمومی و دولتی و اعتماد روزافزون به بازار، کارایی تولید بازار در رفع کمبود مسکن و ارائه یارانه های هدفمند
- حضور حداقلی دولت، تنها در حوزه حمایت از اقشار کم درآمد و توجه به استطاعت این افراد برای تهیه مسکن.
تجربه بسیاری از کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه نشان می دهد بازار سرمایه منابع بلندمدت را برای بخش مسکن فراهم می کند. اوراق بهادار رهنی به عنوان ابزاری توانمند امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم آورده است. این ابزار در کشورهای در حال توسعه توانسته است انتقال پس اندازهای داخلی را به بخش مسکن صورت دهد. به علاوه بازار جدیدی را برای سرمایه گذاران نهادی به عنوان مکمل بازار اوراق بهادار دولتی فراهم آورده است. در این کشورها اصلاحات صورت گرفته در صندوق های بازنشستگی و بیمه، به عنوان سرمایه گذاران نهادی، سبب افزایش منابع در مقیاس زیاد شده است.
در کشورهای در حال توسعه به رغم نیاز تامین مالی مسکن به بازارهای سرمایه، موانع زیادی برای توسعه اوراق بهادار رهنی وجود دارد. عواملی مانند آزادسازی بخش مالی و همچنین الزامات قانونی، نهادی و نظارتی در توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهنی پیشرفته بسیار موثر هستند. انتشار اوراق بهادار رهنی در کشورهایی که بازار رهنی اولیه توسعه نیافته و ضعیفی دارند، ممکن به نظر نمی رسد. لازم است حداقلی از استانداردسازی در ابزارهای رهنی صورت بگیرد.
بی ثباتی اقتصاد کلان و نرخ بالا و پر نوسان بهره داخلی اثر بدی بر تامین مالی بلندمدت داشته است. طرح های توسعه بازار اوراق بهادار رهنی در اقتصادهای نوظهور به خاطر سطح و نوسان نرخ بهره با مشکلات جدی قیمت گذاری مواجه بوده است. بنابراین در شروط لازم برای بقای تامین مالی، رشد اقتصادی، کاهش تورم تا سطح قابل قبول، بهبود وضعیت دستمزد حقیقی و ثبات اشتغال اکثریت شهروندان دارای اهمیت است.
مسیر توسعه نظام تامین مالی مسکن
مراحل توسعه نظام تامین مالی مسکن را به شرح زیر می توان برشمرد:
1- ایجاد ثبات اقتصاد کلان: ثبات در نرخ تورم و نرخ بازدهی دارایی های مالی
2- آزادسازی بازار تامین مالی مسکن
3- توسعه بازارهای رهنی خرد
4- توسعه قانون مالی رهنی جدید
5- افزایش تقاضا پیش از توسعه بازار رهنی: این تقاضا معمولاً نتیجه اصلاحات موفق صندوق بازنشستگی، شرکت های بیمه و سایر نهادهای قراردادی پس انداز است. لازم است طیف کامل اختیارات اوراق بهادار رهنی پیش از اوراق بهادارسازی گسترش یابد. اوراق بهادارسازی پیچیده ترین انتخاب و بسیار وابسته به زیرساخت هاست.
6- تجدید ساختار برنامه های دولتی: بسیاری از اصلاحات موفق بازار رهنی، برنامه های مسکن اجتماعی هزینه بر را بازسازی کرده اند. اقتصاد ایران نیز نیازمند توسعه سریع تر بازارهای رهنی است زیرا دولت در تامین مالی سرمایه گذاری های شهری برای مسکن با مشکل جدی مواجه می شود.
در ارتباط با مراحل فوق نکات زیر مورد تاکید است:
* انتخاب سیاست ها و ابزارهای مورد استفاده در نظام تامین مالی مسکن باید با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ملی صورت گیرد. یکی از مسائل مهم اقتصاد ایران وجود تورم مزمن است. از خصوصیات مهم و تاثیرگذار تورم های بالا بر بازار تامین مالی مسکن، رشد مستمر نرخ های بهره به همراه ماهیت نوسانی و ریسک بالای نرخ رهن است. وجود تورم های بالا سبب ناکارآمدی روش ها و ابزارهای مذکور می شود. در اقتصادهای متورم، به منظور برون رفت از چنین شرایطی، ابزارهای جدید تامین مالی مسکن به کار گرفته شده است که اساس طراحی آنها تامین همزمان خواسته های وام دهندگان و وام گیرندگان است. هر یک از این ابزارها با درجات مختلفی از موفقیت مواجه شده است. تجربه کشورهای دیگر در تامین مالی مسکن در شرایط تورمی می تواند برای اقتصاد ایران مفید باشد.
* با توجه به شرایط فعلی کشور، به ویژه حرکت به سمت گسترش آزادسازی و خصوصی سازی در چارچوب اجرای سیاست های کلی اصل 44، به نظر می رسد زمینه عملی برای آغاز یک برنامه کلی مقررات زدایی در بخش مالی فراهم شده است. در بخش مسکن ایران، می توان سرکوب مالی را یکی از مهم ترین دلایل عدم توسعه بازار تامین مالی مسکن ذکر کرد. چرا که دسترسی محدود بانک ها به منابع مالی، که خود حاصل نرخ سود حقیقی منفی پرداختی به سپرده گذاران است، از عوامل اصلی محدودیت امکان ایفای نقش آنها در بازار تامین مالی مسکن است. توجه به این نکته ضروری است که مقابله با قوانین زائد و غیراقتصادی حاکم بر بازار مالی که به مقررات زدایی معروف است، به معنی آزادی فعالیت موسسات مالی بدون نظارت مناسب سیاستگذار نیست. مقررات زدایی به معنی تغییر زاویه نظارت سیاستگذار است. یعنی قوانینی که با هدف جلوگیری از ناپایداری نظام مالی بر بازار حاکم بوده و هزینه ناکارایی نظام بازار مالی را بر اقتصاد تحمیل می کنند با قوانین دیگری که بدون تحمیل هزینه فوق یا با هزینه کمتر به این هدف دست می یابند، جایگزین شوند.
در اجرای برنامه مقررات زدایی به منظور افزایش نسبی کارایی بازار مالی کشور در راستای تامین منابع لازم بخش مسکن، بررسی مفاد قانون عملیات بانکی بدون ربا می تواند به ایجاد رهیافتی به سوی راه های حذف برخی مقررات زائد در بازار مالی منجر شود. مطابق مفاد 3 تا 6 قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانک در سپرده های جاری و پس انداز قرض الحسنه مالک منابع بانکی است و در تصمیم نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از آن محل، به مقتضای حق مالکیت آزاد است. در بانک های دولتی به تبع مالکیت دولت نسبت به این بانک ها، دولت می تواند نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از محل منابع جذب شده از طریق سپرده های قرض الحسنه تصمیم بگیرد. اما همان طور که در قانون نیز ذکر شده است بانک در به کار گرفتن سپرده های سرمایه گذاری نه مالک، بلکه وکیل است. پس با توجه به ماهیت قرارداد وکالت، بانک باید منافع و مصالح سپرده گذاران را در نظر گرفته و قطعاً حق ندارد به زیان آنها تصمیم بگیرد. به خصوص بانک حق ندارد بر سپرده های سرمایه گذاری چنان نرخ گذاری کند که سال به سال ارزش و قدرت خرید منابع سپرده گذاران کاسته شود. توجه به این نکته ضروری است که این بیان تنها ناظر بر دیدگاه حقوقی تحلیل نرخ سود سپرده های بانکی بوده و مباحث مربوط به آثار نامطلوب نرخ بهره حقیقی منفی بر اقتصاد به نوبه خود برقرار و مورد تاکید است. به عبارت دیگر اگرچه اختیار تعیین حداکثر و حداقل میزان سود و سهم بانک های تجاری از سود به بانک مرکزی داده شده است، با این حال بانک مرکزی ملزم به تعیین این نرخ ها، به خصوص در بازه نرخ های غیر تعادلی و نامناسب نیست.
* در توسعه ابزارهای رهنی در نظام تامین مالی مسکن ایران باید توسعه و بهبود طرح قرارداد سپرده مسکن مورد توجه قرار گیرد. از آنجا که طرح قرارداد سپرده با برقراری نوعی ارتباط میان سپرده گذاری و دریافت وام، می تواند به نوعی اعتبار مشتریان را ثبت کند و امکان انباشت ثروت را برایشان فراهم آورد، گسترش و اصلاح آن می تواند سبب توسعه تامین مالی رهنی در ایران شود. بانک ها نیز می توانند وجوه بلندمدت تری را در اختیار داشته باشند که برای اعطای وام مسکن -که ذاتاً بلندمدت است- مناسب تر است. به علاوه این طرح به طور نسبی دارای ریسک اعتباری کمتری است. باید توجه داشت این نوع از ریسک در صورت آزادسازی و مقررات زدایی مالی اهمیت زیادی خواهد یافت. با این حال باید توجه داشت که این طرح ریسک نقدینگی بسیار بالایی دارد که خصوصاً در شرایط تورمی تشدید می شود. بنابراین لازم است برای اصلاح این مساله در بلندمدت نسبت به کاهش تورم اقدام کرد و در کوتاه مدت بااستفاده از راه حل هایی مانند اصلاح مفاد قرارداد، ریسک نقدینگی را کاهش داد. نکته مهم آنکه حتی در بهترین شرایط نیز، طرح قرارداد سپرده به عنوان یک ابزار مکمل مورد استفاده قرار گرفته است و در پیشرفته ترین حالت نیز به سبب محدودیت منابع به تنهایی قادر به پاسخگویی به همه نیازهای تامین مالی مسکن نیست.
* اوراق بهادار رهنی به عنوان ابزاری توانمند امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم می آورد. با این حال به رغم نیاز تامین مالی مسکن به بازارهای سرمایه، موانع زیادی برای توسعه اوراق بهادار رهنی در اقتصاد ایران وجود دارد. عواملی مانند چارچوب قانونی و آزادسازی بخش مالی و بازار اولیه رهنی پیشرفته در موفقیت این بازارها بسیار موثر هستند. به منظور توسعه بازار رهنی ایران ایجاد بانک های رهنی تخصصی در بلندمدت ضروری است. در یک مرحله گذار می توان از بانک های منتخب موجود به عنوان نهادهای رهنی جهت انتشار اوراق بهادار رهنی استفاده کرد. در حوزه تامین مالی مسکن، دو راه برای فراهم کردن وجوه از طریق بازار سرمایه وجود دارد؛ انتشار اوراق قرضه رهنی و اوراق بهادار مبتنی بر وام رهنی. در مقایسه این دو روش باید گفت انتشار اوراق قرضه رهنی، عملیات داخل ترازنامه ای و انتشار اوراق بهادار مبتنی بر وام رهنی، عملیات خارج ترازنامه ای محسوب می شود.
* بازار ثانویه، رکن توسعه و گسترش بازار تامین مالی مسکن به شمار می رود. اهمیت و نقش بازار ثانویه در افزایش عمق مالی بازار تامین مالی مسکن و فراهم ساختن منابع مالی وسیع و ارزان قیمت است. بازار ثانویه سبب افزایش کارایی و دسترسی به منابع مالی و اعتباری می شود. این موضوع تا اندازه ای از قابلیت بالای این بازارها در مدیریت ریسک ناشی می شود. بازار اولیه تامین مالی مسکن به لحاظ ظرفیت و فرصت های رشد و گسترش با محدودیت های متعددی روبه رو است. می توان ادعا کرد بدون تشکیل بازار ثانویه، سیستم تامین مالی مسکن توانایی پاسخگویی به تقاضای رو به رشد و گسترده منابع مالی ساخت و خرید مسکن را نخواهد داشت. علاوه بر این، منابع مالی جمع آوری شده از سرمایه گذاران بازار ثانویه رهنی دارای ماهیت بلندمدت بوده و لذا بر الزامات بلندمدت وام رهنی منطبق است.
توسعه صحیح و موثر بازار ثانویه بدون وجود بازار اولیه دارای توانایی تولید حجم کافی از وام های رهنی باکیفیت و منطبق بر خواسته های سرمایه گذاران امکان پذیر نیست. توفیق بازار ثانویه علاوه بر عملکرد دقیق و حساب شده در مراحل طراحی و اجرای نهادها، ابزارها و قوانین، نیازمند دسته ای از پیش شرط های تحقق یافته در بازار اولیه است. ثبات محیط اقتصاد کلان، توسعه یافتگی محیط قانونی، ساختار بازار رقابتی، استانداردسازی ابزارهای رهنی، روش های صحیح ایجاد قراردادهای رهنی، مهارت در بازاریابی ثانویه، شیوه های خدمات رسانی مطلوب، اجرای بهتر مدیریت ریسک، رشد و توسعه سرمایه گذاران نهادی از الزامات توسعه بازار ثانویه به شمار می آیند. بدیهی است انتخاب مدل مناسب برای بازار ثانویه نظام تامین مالی مسکن باید با در نظر گرفتن شرایط و ملاحظات کشور ایران و همچنین میزان موفقیت کشورهای مورد مطالعه صورت پذیرد. توسعه یافتگی اندک نهادها و موسسات مالی حتی پس از انجام آزادسازی و مقررات زدایی مالی و همچنین وجود قیود شرعی در طراحی ابزارهای رهنی، دو ویژگی مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
- یکی از اجزای بازار ثانویه رهنی، نهاد واسطه ای رهنی است. این نهاد با خرید وام ها و اوراق بهادار رهنی و انتشار اوراق بهادار مبتنی بر بسته های رهنی خریداری شده و اتکا به اعتبار خویش، به عنوان پل ارتباطی سرمایه گذاران نهادی و بازار اولیه رهنی عمل می کند. موفقیت نهاد واسطه ای تابعی از توان کارشناسی و اجرایی و همچنین اعتماد و اقبال نهادهای مالی نسبت به آن است. با توجه به موارد اخیر، مشارکت فعال بانک مرکزی کاملاً مفید و ضروری است. الگوهای مختلفی از میزان تسهیم دولت و بانک مرکزی در ساختار نهاد واسطه ای بازار رهن در کشورهای مختلف قابل مشاهده است. سهم دولت در مالکیت نهاد واسطه ای از صفر تا 100 درصد متغیر است. در برخی کشورها بانک مرکزی تمام یا بخش عمده سهام نهاد واسطه را در اختیار دارد و در برخی دیگر، سهم بانک مرکزی صرفاً به منظور کسب توان اعمال نظارت و کنترل به میزانی اندک محدود است. با توجه به نقش خطیر دولت و بانک مرکزی در نبود بخش مالی خصوصی قوی و کارآمد در ایران، الگوی مشارکت کمینه این دو نهاد مناسب به نظر نمی رسد. لیکن مشارکت گسترده تر دولت در عملیات بنگاه واسطه ای بازار ثانویه باید صرفاً در راستای نظارت بر عملکرد و ارائه تضمین های مورد نیاز بوده و از ایجاد ساختار رانتی و ناکارآمد اجتناب شود. در نظام های متعارف تامین مالی مسکن، فعالیت نهاد واسطه بازار رهن در قالب دو مورد اصلی زیر قابل بیان است.
- خرید وام رهنی از منتشرکنندگان فعال در بازار اولیه
- ایجاد بسته های رهنی و فروش اوراق بهادار رهنی به سرمایه گذاران نهادی و بلندمدت.

چارچوب قانونی و حقوقی نظام تامین مالی مسکن ایران 
توسعه ابزارهای رهنی در شرایط اقتصاد ایران نیازمند مجموعه ای از الزامات قانونی، حقوقی و استانداردهای مالی است که در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پیش شرط، اقدامات و سیاست ها را با شکست مواجه خواهد ساخت. تحولات بحران اقتصاد جهانی اخیر که ریشه در بحران مالی مسکن دارد اهمیت این موضوع را نشان می دهد. در این بخش الزامات نهادی، قانونی و استانداردهای مالی برای اجرای هرچه موفق یک نظام تامین مالی مسکن برای ایران به شرح زیر پیشنهاد می شود.
- ترسیم چارچوب حقوقی و نظارتی سختگیرانه و محتاطانه با بهره گیری از نکات آموزنده تجربه سایر کشورها در این مورد و به خصوص بحران مالی اخیر
- انتخاب بانک مرکزی به عنوان نهاد تنظیم کننده و نظارتی بازار رهن
- تدوین اصول مربوط به انطباق ابزارهای رهنی با عقود مالیه اسلامی
- توسعه سیستم اطلاعات اعتباری با راه اندازی موسسات اعتبارسنجی و رده بندی اعتبار
- راه اندازی و توسعه موسسات ممیزی و حسابرسی به منظور اعمال نظارت دقیق تر بر فعالیت بنگاه های بازار تامین مالی مسکن ایران
- راه اندازی موسسات بیمه رهنی و صدور مجوز ارائه خدمات بیمه رهنی از سوی شرکت های بیمه فعال در صنعت بیمه کشور
- اعمال استانداردهای کفایت سرمایه بانک ها و موسسات وام دهی با در نظر گرفتن شرایط اقتصاد ایران و ریسک های مترتب بر آن توسط نهاد تنظیم کننده بازار رهن
- تدوین و اعمال استانداردهای رده بندی وام های رهنی از سوی نهاد تنظیم کننده بازار رهن
- تلاش در جهت بهبود مدیریت ریسک در نظام بانکی و مالی ایران
- رفع مشکلات موجود در سیستم ثبت حقوق مالکیت و صدور سند رسمی برای املاک فاقد آن.
نتیجه گیری
* فقدان نظام کارای تامین مالی مسکن مانع حضور خانوارهای فاقد پس انداز کلان در بازار مسکن می شود.
* اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، نیازمند مطالعه است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع یارانه ها و حمایت های دولتی برای تامین مسکن خانوارهای کم درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی ندارند.
* روش های فراهم سازی مسکن با تاکید بر خانه سازی دولتی و مبتنی بر پرداخت یارانه ها، تجربه ای ناپایدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است.
* به منظور ایجاد یک نظام تامین مالی کارا، دولت باید الزامات اساسی از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادی، قانونی، حقوقی و نظارتی را در یک فرآیند منظم فراهم کند.
* در دو دهه گذشته درصد مالکیت منازل مسکونی در ایران نزولی است به طوری که درصد خانوارهای شهری مالک مسکن از 76 درصد در سال 1370، به 8/66 درصد در سال 90 کاهش داشته است.
* مواردی چون فقدان رقابت، انعطاف ناپذیری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده ها، محدودیت ابزارهای رهن، منابع محدود و فقدان تعمیق مالی، ایرادات موجود در اجرای قوانین مربوط به عقود و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان دهنده ناکارآمدی نظام تامین مالی موجود است.
* توسعه ابزارهای رهنی در شرایط اقتصاد ایران نیازمند مجموعه ای از الزامات قانونی، حقوقی و استانداردهای مالی است که در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پیش شرط، اقدامات و سیاست ها را با شکست مواجه خواهد ساخت.
* در مسیر توسعه نظام تامین مالی مسکن، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان دارای اولویت اساسی است.

حسن درگاهی- اقتصاددان