افزایش ساخت و سازها و مسکن مهر در چند سال اخیر نتیجه داد؛
29 درصد افراد فاقد مالکیت مسکن، به حل کوتاه مدت دغدغه خود امیدوارند
امید مردم به حل مشکل مسکن بیش از تورم، بیکاری، اعتیاد، ازدواج،و فساد اداری است / مسکن، ششمین دغدغه مردم بعد از گرانی، بیکاری، اعتیاد، ازدواج، فساد اداری
خبر اقتصادی - در عین حال که مشکل مسکن در رتبه ششم دغدغه های مردم قرار دارد اما امید مردم به حل مشکل مسکن بیش از تورم، بیکاری، اعتیاد، ازدواج، فساد اداری و... است و تقریبا یک سوم مردم معتقدند که دغدغه مسکن آنها در آینده نزدیک حل خواهد شد.
به گزارش هفته نامه راه اقتصاد، نتایج یک نظرسنجی که توسط صداوسیمای جمهوری اسلامی صورت گرفته نشان می دهد که مردم به ترتیب شش موضوع مهم جامعه شامل تورم و گرانی، بیکاری، اعتیاد، ازدواج، فساد اداری و مسکن را با اهمیت ترین موضوعات زندگی اجتماعی مردم ایران اعلام کرده اند.
از بین کسانی که در این نظر سنجی شرکت کرده اند، 96.2 درصد تورم و گرانی را مهمترین مشکل یا موضوع حال حاضر اعلام کرده اند اما در عین حال 15.8 درصد شرکت کنندگان امیدوارند که شاخص تورم وگرانی در آینده مهار شود و وضعیت بهتری را شاهد باشند.
همچنین 93.1 درصد شاخص بیکاری را دومین موضوع قابل اهمیت ارزیابی کرده اند ودر عین حال 19.9 درصد ابراز امیدواری کرده اند که در آینده معضل بیکاری حل شود.
در رتبه سوم موضوعات با اهمیت جامعه، اعتیاد قرار دارد و 92.6 درصد اعلام کرده اند که اعتیاد از موضوعات بااهمیت حال حاضر جامعه است و در عین حال 20 درصد امیدوارند که این مشکل در آینده کاهش یابد.
همچنین 86.7 درصد شرکت کنندگان در نظرسنجی اعلام کرده اند که موضوع ازدواج از اهمیت زیادی برخوردار است و 24.4 درصد از شرکت کنندگان امیدوارند که مشکلات ازدواج در آینده حل شود.
در رتبه پنجم موضوعات با اهمیت فساد اداری قرار دارد که 83.5 درصد اعتقاد دارند که فساد اداری از موضوعات مهم جامعه است و در عین حال 18.5 درصد امیدوارند که با معضل فساد اداری برخورد و این مشکل مهم جامعه ریشه یابی و اصلاح شود.
اما در مقام ششم اهمیت مشکلات جامعه، موضوع مسکن قرار دارد و 83.3 درصد شرکت کنندگان در نظرسنجی صداوسیما معتقدند که مسکن از دغدغه های اصلی آنهاست و در عین حال 29 درصد امیدوارند که مشکل مسکن آنها در آینده حل شود.
به عبارت دیگر، در عین حال که مشکل مسکن در رتبه ششم دغدغه های مردم قرار دارد اما امید مردم به حل مشکل مسکن بیش از تورم، بیکاری، اعتیاد، ازدواج، فساد اداری و... است و تقریبا یک سوم مردم معتقدند که دغدغه مسکن آنها در آینده نزدیک حل خواهد شد.
کارشناسان معتقدند که از طریق طرح های بزرگ مسکن مهر، وام های بانک مسکن، طرح های جامعه شهرسازی، رونق ساخت و ساز، حمایت از انبوه سازان، اجرای طرح های کد رهگیری و نظارت بر معاملات و مشاورین املاک و... وضعیت بازار مسکن نسبت به سال های قبل بهتر شده و موثرترین بخش تقاضای مسکن جامعه یعنی حدود 2 میلیون خانوار مستاجر و فاقد مسکن در سه چهار سال اخیر از طریق مسکن مهر، وام های بانک مسکن و ... توانسته اند صاحب خانه شوند و یا در وضعیت بهتری از نظر مسکن قرار گرفته اند.
میزان رشد تولید ساخت و ساز مسکن و واحدهای موجود مسکن کشور، در یکی دوسال اخیر، از تعداد و رشد میزان خانوارهای موجود کشور فراتر رفته است و اگر چه در بخش های مختلف شهرهایی مانند تهران، به دلیل امکانات متمرکزشغلی، شهری و اداری و مالی شهرها، تقاضا همچنان موجب شده که قیمت ها روبه افزایش گذارد.
اما مردم و فعالان بازار مسکن معتقدند که بخش عمده ای از این افزایش قیمت ها، حاصل کمبود تعداد واحدهای مسکونی و ساخت و ساز نیست بلکه عوامل دیگری مانند نقدینگی سرگردان موجود در جامعه و بازار، حضور دلالان و سوداگران در بازار مسکن، اعتقاد بخش عمده ای از مردم به سرمایه گذاری در بخش های سنتی مانند ملک و مسکن، احساس امنیت بالاتر در بازار مسکن نسبت به بازار ارز و سکه و بورس، استفاده از خریدو وفروش مسکن برای کسب درآمد و.... موجب شده که با وجود فزونی عرضه و تولید مسکن نسبت به تقاضا، بخشی از مسکن گران قیمت در مناطق شهری همچنان با تقاضا و رشد قیمت ها مواجه باشد.
به عبارت دیگر، لنگر نرخ ارز و نقدینگی و تورم، همان طور که قیمت کالاهای مصرفی، صنعتی، لوازم خانگی، خودرو .... را تحت تاثیرقرار داده بر بخش مسکن نیز اثرگذار است و هر زمان که تورم و گرانی، نقدینگی و نرخ ارز کنترل شود و بخش های جذاب مانند اوراق مشارکت، سهام شرکت ها، صنعت و تولید از ثبات نسبی و بهبود سوداوری و احساس امنیت و اطمینان بیشتر همراه باشد، قطعا بلافاصله باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
مشاهدات تاریخی نشان می دهد که در سه مقطع تاریخی قیمت مسکن کاهش یافته است در مقطع نخست وزیری دکتر امینی قبل از انقلاب، در سال های اول انقلاب و جو انقلابی، در مقطع گسترش مسکن مهر در دولت احمدی نژاد.
در دوره نخست وزیر دکتر امینی در قبل از انقلاب، با فروش اوراق مشارکت، مردم پول خود را به جای خرید و فروش مسکن به سمت اوراق مشارکت سوق دادند و برخی بساز و بفروش ها ورشکسته شدند. در مقطع بعد از پیروزی انقلاب، به خاطر شرایط انقلابی و ارائه این تعریف جدید از سوی برخی چهره های انقلابی، که زمین متعلق به خداست و انسان ها زمین را به صورت امانت نگه می دارند و باید به اندازه نیاز مالکیت داشته باشند و.... باعث کاهش قیمت مسکن شد.
در مقطع دولت احمدی نژاد، با عرضه گسترده مسکن مهر در شهرهای مختلف کشور، بخش عمده ای از افراد بدون مسکن، مالک شدند و حس مالکیت و همچنین افزایش عرضه مسکن مهر و رشد شدید ساخت و سازها از طریق رشد وام مسکن و حمایت از انبوه سازان و... باعث افزایش ساخت وساز شد و برای اولین بار در تاریخ 30 ساله اخیر، تعداد واحدهای مسکن موجود کشور از تعداد خانوارها بیشتر شد.
براین اساس باید توجه داشت که در مقطع کنونی، شرایط برای حل مشکل بازار مسکن بهبود یافته و امکانات و شاخص ها بهتر شده اما نیازمند سیاست های مکمل مانند ثبات نرخ ارز، کنترل نقدینگی و تورم، سوداگری، دلالی و هدایت پول جامعه به سمت بخش های مولد و سودآور مانند صنعت و بورس، سپرده های بانکی و... است و اگر نرخ سود بانکی، نرخ های مالیات، مالیات برخانه های خالی و خریدو وفروش مسکن، عوارض مسکن، نرخ ارز و... بهبود یابد، قطعا موجب خواهد شد که سیاست های مکمل کلان اقتصاد، به یاری بازار مسکن بیاید.
در حال حاضر، بخش عمده ای از فعالان اقتصادی و صاحبان پول که در بازار مسکن حضور دارند، به این اعتقاد رسیده اند که بخش مسکن، از حقوق مالکیت، امنیت و آینده بهتری برخوردار است. در بنگاه های معاملاتی، این اصطلاح وجود دارد که " بچه اول دست بر زمین می گذاردو بعد دست به زانو می شود تا بلند شود. پس زمین را نگه دار تا بتوانی بلند شوی" در جای دیگری می گویند، که " ملک می گوید که من را 5 سال نگه دار، من تو را 50 سال نگه می دارم" یا در جای دیگری می گویند که " لنگر اقتصاد، نرخ ارز است وقتی نرخ ارز ثبات یافت در آن صورت می توانی به ملک و زمین کمتر توجه کنی زیرا قیمت ها کمتر رشد خواهد کرد" و...
در چنین شرایطی حتی اگر تعداد واحدهای مسکن مهر دو برابر شود باز هم در مناطق شهری و شمال شهر و مرکز شهر که از رانت یا فرصت نزدیکی به بازار و امکانات و مراکز کسب وکار برخوردار هستند، همچنان با افزایش قیمت مسکن برخوردار خواهند بود و لذا با به کار گیری مالیات بر واحدهای خالی، خریدو فروش ... می توان از رشد شدید قیمت مسکن جلوگیری کرد و سرمایه ها و نقدینگی سرگردان را به سمت بخش های مولد هدایت کرد.
در این شرایط که رشد ساخت وساز و مسکن مهر و... را شاهد هستیم به دلیل شرایط نرخ ارز و تورم، قیمت مسکن افزایش نسبی داشته اما هرزمان که وضعیت تورم و ارز بهتر شود، کسانی که با قیمت های بالا واحدهای مسکونی خریده اند، با احتمال کاهش نسبی قیمت ها و یا رکود خریدو فروش و... مواجه خواهند شد و لذا نباید تصور شود که این روند همچنان بدون ضابطه و قاعده ادامه خواهد داشت زیرا به دلیل آن که عرضه از تقاضای مسکن فزونی گرفته، هر لحظه احتمال توجه کمتر به بازار مسکن و کاهش قیمت ها یا رکود قیمت و خرید وفروش وجود دارد...
از بین کسانی که در این نظر سنجی شرکت کرده اند، 96.2 درصد تورم و گرانی را مهمترین مشکل یا موضوع حال حاضر اعلام کرده اند اما در عین حال 15.8 درصد شرکت کنندگان امیدوارند که شاخص تورم وگرانی در آینده مهار شود و وضعیت بهتری را شاهد باشند.
همچنین 93.1 درصد شاخص بیکاری را دومین موضوع قابل اهمیت ارزیابی کرده اند ودر عین حال 19.9 درصد ابراز امیدواری کرده اند که در آینده معضل بیکاری حل شود.
در رتبه سوم موضوعات با اهمیت جامعه، اعتیاد قرار دارد و 92.6 درصد اعلام کرده اند که اعتیاد از موضوعات بااهمیت حال حاضر جامعه است و در عین حال 20 درصد امیدوارند که این مشکل در آینده کاهش یابد.
همچنین 86.7 درصد شرکت کنندگان در نظرسنجی اعلام کرده اند که موضوع ازدواج از اهمیت زیادی برخوردار است و 24.4 درصد از شرکت کنندگان امیدوارند که مشکلات ازدواج در آینده حل شود.
در رتبه پنجم موضوعات با اهمیت فساد اداری قرار دارد که 83.5 درصد اعتقاد دارند که فساد اداری از موضوعات مهم جامعه است و در عین حال 18.5 درصد امیدوارند که با معضل فساد اداری برخورد و این مشکل مهم جامعه ریشه یابی و اصلاح شود.
اما در مقام ششم اهمیت مشکلات جامعه، موضوع مسکن قرار دارد و 83.3 درصد شرکت کنندگان در نظرسنجی صداوسیما معتقدند که مسکن از دغدغه های اصلی آنهاست و در عین حال 29 درصد امیدوارند که مشکل مسکن آنها در آینده حل شود.
به عبارت دیگر، در عین حال که مشکل مسکن در رتبه ششم دغدغه های مردم قرار دارد اما امید مردم به حل مشکل مسکن بیش از تورم، بیکاری، اعتیاد، ازدواج، فساد اداری و... است و تقریبا یک سوم مردم معتقدند که دغدغه مسکن آنها در آینده نزدیک حل خواهد شد.
کارشناسان معتقدند که از طریق طرح های بزرگ مسکن مهر، وام های بانک مسکن، طرح های جامعه شهرسازی، رونق ساخت و ساز، حمایت از انبوه سازان، اجرای طرح های کد رهگیری و نظارت بر معاملات و مشاورین املاک و... وضعیت بازار مسکن نسبت به سال های قبل بهتر شده و موثرترین بخش تقاضای مسکن جامعه یعنی حدود 2 میلیون خانوار مستاجر و فاقد مسکن در سه چهار سال اخیر از طریق مسکن مهر، وام های بانک مسکن و ... توانسته اند صاحب خانه شوند و یا در وضعیت بهتری از نظر مسکن قرار گرفته اند.
میزان رشد تولید ساخت و ساز مسکن و واحدهای موجود مسکن کشور، در یکی دوسال اخیر، از تعداد و رشد میزان خانوارهای موجود کشور فراتر رفته است و اگر چه در بخش های مختلف شهرهایی مانند تهران، به دلیل امکانات متمرکزشغلی، شهری و اداری و مالی شهرها، تقاضا همچنان موجب شده که قیمت ها روبه افزایش گذارد.
اما مردم و فعالان بازار مسکن معتقدند که بخش عمده ای از این افزایش قیمت ها، حاصل کمبود تعداد واحدهای مسکونی و ساخت و ساز نیست بلکه عوامل دیگری مانند نقدینگی سرگردان موجود در جامعه و بازار، حضور دلالان و سوداگران در بازار مسکن، اعتقاد بخش عمده ای از مردم به سرمایه گذاری در بخش های سنتی مانند ملک و مسکن، احساس امنیت بالاتر در بازار مسکن نسبت به بازار ارز و سکه و بورس، استفاده از خریدو وفروش مسکن برای کسب درآمد و.... موجب شده که با وجود فزونی عرضه و تولید مسکن نسبت به تقاضا، بخشی از مسکن گران قیمت در مناطق شهری همچنان با تقاضا و رشد قیمت ها مواجه باشد.
به عبارت دیگر، لنگر نرخ ارز و نقدینگی و تورم، همان طور که قیمت کالاهای مصرفی، صنعتی، لوازم خانگی، خودرو .... را تحت تاثیرقرار داده بر بخش مسکن نیز اثرگذار است و هر زمان که تورم و گرانی، نقدینگی و نرخ ارز کنترل شود و بخش های جذاب مانند اوراق مشارکت، سهام شرکت ها، صنعت و تولید از ثبات نسبی و بهبود سوداوری و احساس امنیت و اطمینان بیشتر همراه باشد، قطعا بلافاصله باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
مشاهدات تاریخی نشان می دهد که در سه مقطع تاریخی قیمت مسکن کاهش یافته است در مقطع نخست وزیری دکتر امینی قبل از انقلاب، در سال های اول انقلاب و جو انقلابی، در مقطع گسترش مسکن مهر در دولت احمدی نژاد.
در دوره نخست وزیر دکتر امینی در قبل از انقلاب، با فروش اوراق مشارکت، مردم پول خود را به جای خرید و فروش مسکن به سمت اوراق مشارکت سوق دادند و برخی بساز و بفروش ها ورشکسته شدند. در مقطع بعد از پیروزی انقلاب، به خاطر شرایط انقلابی و ارائه این تعریف جدید از سوی برخی چهره های انقلابی، که زمین متعلق به خداست و انسان ها زمین را به صورت امانت نگه می دارند و باید به اندازه نیاز مالکیت داشته باشند و.... باعث کاهش قیمت مسکن شد.
در مقطع دولت احمدی نژاد، با عرضه گسترده مسکن مهر در شهرهای مختلف کشور، بخش عمده ای از افراد بدون مسکن، مالک شدند و حس مالکیت و همچنین افزایش عرضه مسکن مهر و رشد شدید ساخت و سازها از طریق رشد وام مسکن و حمایت از انبوه سازان و... باعث افزایش ساخت وساز شد و برای اولین بار در تاریخ 30 ساله اخیر، تعداد واحدهای مسکن موجود کشور از تعداد خانوارها بیشتر شد.
براین اساس باید توجه داشت که در مقطع کنونی، شرایط برای حل مشکل بازار مسکن بهبود یافته و امکانات و شاخص ها بهتر شده اما نیازمند سیاست های مکمل مانند ثبات نرخ ارز، کنترل نقدینگی و تورم، سوداگری، دلالی و هدایت پول جامعه به سمت بخش های مولد و سودآور مانند صنعت و بورس، سپرده های بانکی و... است و اگر نرخ سود بانکی، نرخ های مالیات، مالیات برخانه های خالی و خریدو وفروش مسکن، عوارض مسکن، نرخ ارز و... بهبود یابد، قطعا موجب خواهد شد که سیاست های مکمل کلان اقتصاد، به یاری بازار مسکن بیاید.
در حال حاضر، بخش عمده ای از فعالان اقتصادی و صاحبان پول که در بازار مسکن حضور دارند، به این اعتقاد رسیده اند که بخش مسکن، از حقوق مالکیت، امنیت و آینده بهتری برخوردار است. در بنگاه های معاملاتی، این اصطلاح وجود دارد که " بچه اول دست بر زمین می گذاردو بعد دست به زانو می شود تا بلند شود. پس زمین را نگه دار تا بتوانی بلند شوی" در جای دیگری می گویند، که " ملک می گوید که من را 5 سال نگه دار، من تو را 50 سال نگه می دارم" یا در جای دیگری می گویند که " لنگر اقتصاد، نرخ ارز است وقتی نرخ ارز ثبات یافت در آن صورت می توانی به ملک و زمین کمتر توجه کنی زیرا قیمت ها کمتر رشد خواهد کرد" و...
در چنین شرایطی حتی اگر تعداد واحدهای مسکن مهر دو برابر شود باز هم در مناطق شهری و شمال شهر و مرکز شهر که از رانت یا فرصت نزدیکی به بازار و امکانات و مراکز کسب وکار برخوردار هستند، همچنان با افزایش قیمت مسکن برخوردار خواهند بود و لذا با به کار گیری مالیات بر واحدهای خالی، خریدو فروش ... می توان از رشد شدید قیمت مسکن جلوگیری کرد و سرمایه ها و نقدینگی سرگردان را به سمت بخش های مولد هدایت کرد.
در این شرایط که رشد ساخت وساز و مسکن مهر و... را شاهد هستیم به دلیل شرایط نرخ ارز و تورم، قیمت مسکن افزایش نسبی داشته اما هرزمان که وضعیت تورم و ارز بهتر شود، کسانی که با قیمت های بالا واحدهای مسکونی خریده اند، با احتمال کاهش نسبی قیمت ها و یا رکود خریدو فروش و... مواجه خواهند شد و لذا نباید تصور شود که این روند همچنان بدون ضابطه و قاعده ادامه خواهد داشت زیرا به دلیل آن که عرضه از تقاضای مسکن فزونی گرفته، هر لحظه احتمال توجه کمتر به بازار مسکن و کاهش قیمت ها یا رکود قیمت و خرید وفروش وجود دارد...
