حسین محمودی‌اصل، کارشناس اقتصاد
سلاطین بازار مسکن بسیارند
اقتصادگردان- سوداگری در شرایط التهاب بازار سودآوری بی‌دردسری را نصیب سوداگران می‌کند چرا که التهابات دو دور اخیر مربوط به تحریم‌ها یعنی سال ۹۱ و سال ۹۷ نشان داد سوداگران بخش طلا، ارز، خودرو و سایر کالاهای احتکار شده در دایره نظارت، ایجاد محدودیت و گاه مجازات قرار گرفتند اما سلاطین بخش مسکن بدون کوچک‌ترین فشار و محدودیتی به سوداگری پرداختند. اینکه اینان را سلطان می‌نامیم دلایلی دارد چرا که عدم نظارت مناسب و عدم ایجاد محدودیت و... برای این سوداگران اتفاقی نیست. شاید بتوان گفت در عدم تصویب یا اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن، قوانین مربوط به احتکار و ... فشار و نفوذ اینان موثر بوده است.

چطور می‌شود که مواد اولیه یک واحد تولیدی که در یک انبار گذاشته شده است احتکارمحسوب شده و مجازات دارد اما احتکار در قالب مجتمع‌هایی ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیارد تومانی احتکار نیست. ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی احتکار نیست. شناسایی سلاطین سخت نیست استعلام از اداره ثبت و شهرداری می‌تواند به راحتی تعداد واحدهای سند‌دار یا بدون سند تفکیکی هر فرد را مشخص کند. البته قوه قضاییه، دادستان به عنوان مدعی العموم و نهادهای ناظر می‌توانند از چنین مراکزی استعلام کرده و به موضوع احتکار و سوداگری ورود کنند. جلسات سران قوا می‌توانند مصوبات مورد نیاز را نیزدر دسترس قرار دهد. تولید مسکن می‌تواند هم به چرخه اشتغال و هم به تامین نیاز کشور کمک کند. بحث ما تولید‌کنندگان مسکن نیست. موضوع صحبت ما محتکرین هستند که ممکن است برخی پس از ساخت یا خود به احتکار انبوه اقدام کنند یا شخص دیگری واحدها را پس از خرید احتکار کند. البته وجود اتحادیه‌ها و انجمن‌هایی که فقط به دنبال منافع صنفی هستند و لابی‌های مختلفی را در جهت کاهش ابزارهای نظارتی و مالیاتی انجام می‌دهند به عنوان یک عامل درجهت مصون ماندن ازچتر نظارت عمل می‌کند. گاه برای یک بخش از اقتصاد کشور در شرایط ثبات و غیرتحریمی تصمیماتی گرفته می‌شود این در حالی است که شرایط التهاب، مختصات دیگری را می‌طلبد و برای چنین شرایطی باید سناریوی مناسبی آماده کرد؛ اما بخش مسکن به عنوان بدون نظارت‌ترین بخش در حوزه ورود و فروش و احتکار در ۲ سال اخیر بوده است.

اصل اساسی هدایت نقدینگی به سمت تولید است و باید پاداش (سود) را به‌جای بخش سوداگری به بخش تولید داد. افزودن برجذابیت تولید، احتکار و سوداگری را کاهش داده و مسکن مورد نیاز کشور را تامین خواهد کرد؛ و این رویکرد ساده‌ترین راه برای جلوگیری ازسوداگری است. موضوع دیگری که برای جلوگیری از سوداگری نیاز است مالیات برعایدی سرمایه (مسکن و ...) است که در بسیاری از کشورها عملیاتی شده است.

نقش اصلی این نوع مالیات جلوگیری از سوداگری است و کسب درامد برای دولت‌ها در مرحله بعدی قرار گرفته است. این نوع مالیات انگیزه‌های سوداگری را کاهش می‌دهد و بر ثبات اقتصادی کمک می‌کند. البته تدوین قانون مناسب و اجرای موثر آن و مهم‌تر ازآن بستن منافذ فرار و دورزدن قانون ضامن اخذ نتیجه شایسته است.

وجود سلطان‌ها و تاثیری‌گذاری آنها در شرایط التهاب بیشتر مشخص می‌گردد. در شرایط ثبات و نبود محرک‌های سیاسی و بیرونی، نقطه اثر و میزان تاثیرگذاری سلطان‌ها کاهش می‌یابد اما در شرایط التهاب که سرمایه‌های سپرده شده در بانک‌ها سرگردان می‌شود سوداگران با ایجاد جنگ روانی با همکاری برخی بنگاه‌ها و با قیمت‌سازی در سایت‌ها و انتشار اخبار منفی افزایش قیمت‌ها ساعتی می‌کنند و در این راستا استفاده از قولنامه‌های صوری، آگهی‌های غیرواقعی و حذف فایل‌های فروش و... با تیم‌سازی وسیع در دستور کار این سلطان‌ها قرار می‌گیرد.

البته تعداد سلطان‌ها و واحدهای تحت اختیارشان به اندازه‌ای هست که در شرایط بی‌ثبات بتوانند بر بازار مسکن موثر باشند. برخی از بانک‌ها، موسسات و... نیز نقش سلطان و محتکر را ایفا می‌کنند. این در حالی است که بانک‌ها از بنگاهداری در این حد منع شده‌اند و باید شرکت‌ها و دارایی‌های خود را به‌فروش برسانند.

در افزایش قیمت‌ها عوامل مختلفی موثر بوده است. زمینه ساز افزایش قیمت‌ها بار روانی و تجربه ذهنی ناشی از تحریم‌ها بود. این تجربه قبلی ناشی از کاهش ارز پول ملی فشار زیادی بر همه بازارها آورد اما برخی بازارها مثل سکه و ارز رصد شده و محدودیت‌هایی ایجاد شد؛ اما بخش مسکن رها شد.

ذکر این نکته ضروری است که نیاز کشوربه تولید حدود یک میلیون مسکن است. این در حالی است که سالانه تنها ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می‌شود؛ اما جالب است بدانیم از ۱۰ میلیون واحد مسکونی ساخته شده در ۱۵ سال گذشته فقط ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد آن تحت تملک افراد بدون مسکن قرار گرفته است و مابقی به عنوان سرمایه‌گذاری در اختیار دیگران قرار گرفته است. جالب‌تر اینکه با وجود میلیون‌ها مستاجر در کشور در سال ۹۵ شاهد ۲.۵ میلیون واحد خالی بودیم که خارج از قدرت خرید مستاجران بوده است.

اما با ایجاد التهاب و احتکار مسکن، حتی مستاجران توانمند نیز قدرت خرید خود را از دست دادند و سوداگری جای تقاضای واقعی را گرفت.

معیار جهانی برای سقف تعداد مسکن در اختیار یک فرد وجود ندارد؛ اما افزایش تعداد ملک و مابه‌التفاوت خرید و فروش ملک بر سرمایه فرد می‌افزاید و به صورت تصاعدی مالیات اخذ می‌شود. برای جلوگیری از احتکار و سوداگری قوانین مالیاتی وضع شده و جذابیت از احتکار و سوداگری بخش مسکن به سرمایه‌گذاری و تولید تغییر یافته است. مالیات و افزودن بر جذابیت تولید، نقدینگی را به سمت سرمایه‌گذاری مولد هدایت می‌کند. در این حالت خود محتکرین و سلاطین به فروشنده با قیمت پایین‌تر تبدیل خواهند شد.

شرایط کشورها، مسائل فرهنگی و قوانین کشورها با هم متفاوت است. بنابراین نمی‌توان به‌طور مستقیم از یک الگو و شیوه خارجی استفاده کرد. باید مدل‌های خارجی را بومی کرد و با شرایط گوناگون کشور منطبق کرد؛ اما بی‌تردید ایجاد رقابت و حرفه‌ای کردن فرایندها می‌تواند در این حوزه موثر باشد. این شرکت‌ها می‌توانند به عنوان کارگزار عمل کنند و مالک واحدهای مسکونی نباشند.

افزایش قیمت مسکن و اجاره باعث مهاجرت معکوس به شهرک‌ها حاشیه‌ای کلانشهر‌ها شده است و این خود بر کاهش تقاضا برای خرید و اجاره را رقم خواهد زد.

متاسفانه سوداگران و سلاطین پس از کسب سودهای کلان موجبات رکود سنگین در بخش مسکن را فراهم می‌آورند و چندین سال بسیاری مشاغل مرتبط از دست می‌روند.