در ركود مسكن نقش دولت حداقل و نقش شهرها بيشتر است

اقتصاد گردان -  واقعيت آماري بازار اين است كه در نيمه اول سال ۱۳۹۵ فعاليت‌هاي بخش مسكن ۱۳درصد به گفته بانك مركزي و 9.7درصد به گزارش مركز آمار ايران از مدت مشابه سال گذشته كمتر بوده است. در بهمن ماه ۱۳۹۵ تعداد معاملات مسكن در شهر تهران به ۱۵٬۶۳۱واحد رسيده كه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 4.5درصد كاهش داشت. بنا به نتايج سرشماري سال ۱۳۹۵در فاصله سال‌هاي۱۳۹۰و ۱۳۹۵ كل واحدهاي مسكوني موجود در كشور از 21.7ميليون به 25.4ميليون افزايش پيدا كرده است.

 اين يعني ۱۷درصد رشد. در اين فاصله خانه‌هاي خالي كشور از 1.67ميليون واحد به 2.59ميليون افزايش پيدا كرده است. اين يك افزايش ۵۵ درصدي‌ است كه بيش از افزايش عرضه واحدهاي مسكو نيست. در واقع ما در بازار شاهد وجود مازاد عرضه هستيم كه با سرعتي بيشتر از افزايش عرضه رشد كرده است. در كلان‌شهر تهران ۱۳درصد واحدهاي مسكوني خالي هستند. يعني در شرايط فعلي بازار نه مالكان آنها و نه دول، تصميم گرفته‌اند كه آنها را نه اجاره بدهند و نه بفروشند.

 بازار مسكن مانند هر بازار ديگري تابع كنش‌ها و واكنش‌هاي عرضه و تقاضاست. در شرايط فعلي ما شاهد هستيم كه تعداد واحدهاي عرضه شده از تعداد واحدهاي تقاضا شده بيشتر است. اين حالت زماني رخ مي‌دهد كه قيمت بالاتر از قيمت تعادلي در بازار باشد. در شرايط فعلي قيمت تعادلي كمتر از قيمتي‌ است كه مالكان و سازندگان اين واحدهاي مسكوني مايل به دريافت براي دارايي‌شان هستند. هزينه فرصت حفظ اين دارايي كمتر از تفاوت قيمت تعادلي و قيمت مورد تقاضاي سازندگان و مالكان است و مي‌توان گفت هزينه استهلاك اين دارايي‌ها ناچيز است در نتيجه مالكان ترجيح مي‌دهند اين واحدها راكد بمانند و درآمدي توليد نكنند. اين رويداد تنها وقتي ممكن است كه در عمل در نتيجه شرايط موجود در بازار مسكن يك قيمت كف ايجاد شده باشد كه از قيمت تعادلي بالاتر است. مي‌توان استدلال كرد كه وجود چنين قيمتي در بازار برخاسته از مدل كسب درآمد و جمع‌آوري عوارض شهري است.

 شهرداري‌ها در ايران بيشتر با اتكا به عوارض نوسازي و فروش تراكم هزينه‌هاي خود را تامين مي‌كنند در غيبت شفافيت در بودجه‌هاي شهري به ويژه بودجه شهرداري تهران و در حضور موارد بسيار هزينه‌ها نمي‌توان دقيقا سهم ماليات املاك را در مدل بودجه شهرداري‌ها مشخص كرد ولي مي‌توان ديد كه مقررات شهري باعث كاهش نرخ استهلاك املاك شده است. زماني كه مي‌بينيم مالكي ترجيح مي‌دهد ملك خود را راكد نگهدارد اين به اين معناست كه هزينه فرصت اين كار متوجه او نيست. به خاطر فروش تراكم و در واقع دريافت ماليات ثابت و نه ماليات ارزش دارايي مالك كه يك بار مالياتي به شكل خريد تراكم پرداخت كرده است ديگر هزينه‌يي براي نگهداشتن اين ملك متحمل نمي‌شود. در عوض در بازار ما شاهد ركود و كاهش مبادلات مي‌شويم و در واقع از يك پيامد ناخواسته رنج مي‌بريم.  در شرايط فعلي بازار مسكن ايران درحال عبور از دوراني است كه بي‌شباهت به بازار مسكن ايالات متحده در فاصله سال‌هاي ۱۳۸۸تا ۱۳۹۳ نيست. در اين دوره مازاد انباشت شده عرضه مسكن آنقدر زياد بود كه فعاليت‌هاي ساخت‌وساز به‌ شدت كاهش پيدا كرد. خروج از ركود اقتصادي همراه با فروش اين مازاد بود و از سرگيري فعاليت‌هاي ساخت‌وساز در بازار را به دنبال داشت. تفاوت در اينجاست كه در يك اقتصاد رقابتي مالكان كه هم هزينه استهلاك دارايي‌شان را مي‌دهند و هم معمولا متعهد به بازپرداخت اعتبارات بانكي دريافت شده هستند، انگيزه داشتند تا به محض آنكه قيمت تعادلي به سطحي رسيد كه زيانشان را حداقل كند، ملك را واگذار كنند. از آنجا كه نه آن ساختار رقابتي در بازار اعتبارات بانكي در ايران وجود دارد و نه هزينه استهلاك دارايي متوجه مالكان است چنين انگيزه‌يي در بازار مسكن وجود ندارد.

اين استدلال كه ديگر پول در دست مردم نيست نيز به نظر اشتباه است. مردم هنوز صاحب پولشان هستند ولي به دليل اين ركود آن را در جاي ديگري سرمايه‌گذاري كرده‌اند. از سوي ديگر زماني كه بازاري نمي‌تواند به قيمت تعادلي برسد، سرمايه‌گذاران نمي‌توانند به آن اعتماد كنند. وجود هزاران واحد خالي در بازار مسكن براي هر سرمايه‌گذاري نشانه وجود مانع بر سر راه رسيدن بازار به تعادل است. براي فعال‌سازي بازار تعريف هزينه‌هاي استهلاك املاك به شكلي كه در محاسبات مالكان به حساب ‌آيد لازم و ضروري‌ است.  نمي‌توان از دولت و رييس قوه مجريه انتظار داشت كه مالكان را به زور وادار به فروش كنند ولي مي‌توان پرسيد، شهرداران كي متوجه مي‌شوند كه نمي‌شود تا ابد تراكم‌هاي ميلياردي فروخت تا هزينه‌هاي نگهداري شهري پر از خانه‌هاي خالي را تامين كرد. همچنين بايد پرسيد در چارچوب كدام تئوري اقتصادي دولت مقصر ركود در بازاري است كه قانونگذار اصلي آن شوراها هستند؟‌