محسن طباطبايي‌مزدآبادي دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران
با رشد 50 درصدي خانه‌هاي خالي چه كنيم؟
خانه‌هاي خالي از سكنه از يك‌ميليون و 663 هزار واحد سال 90 به 2 ميليون و 587 هزار مورد در سال 95 رسيده است كه رشد 50 درصدي را نشان مي‌دهد. اين آمار همچنين نشان مي‌دهد، در بازه زماني 90 تا 95 كل موجودي مسكن كشور از 21 ميليون و 600 هزار واحد به 24 ميليون و 400 هزار مورد رسيده است.
اقتصاد گردان - موضوع خانه‌هاي خالي از سكنه و تاثير آن بر بازار مسكن چند سالي است كه موردنظر و بحث كارشناسان اين حوزه قرارگرفته است. بر اساس نتايج سرشماري نفوس و مسكن 95، خانه‌هاي خالي از سكنه از يك‌ميليون و 663 هزار واحد سال 90 به 2 ميليون و 587 هزار مورد در سال 95 رسيده است كه رشد 50 درصدي را نشان مي‌دهد. اين آمار همچنين نشان مي‌دهد، در بازه زماني 90 تا 95 كل موجودي مسكن كشور از 21 ميليون و 600 هزار واحد به 24 ميليون و 400 هزار مورد رسيده است.
اما اين رشد كل موجودي مسكن و همچنين آمار خانه‌هاي خالي در كل كشور هيچ تناسبي با واقعيت‌هاي بازار مسكن ندارد. چرا كه همچنان بخش عمده‌يي از جامعه نه‌تنها تواني براي در اختيار گرفتن يك واحد مسكوني ندارند بلكه آرزوي داشتن آن را نيز از سر بيرون كرده‌اند. بر اساس گزارش مركز آمار در سال 95 بيش از 30 درصد خانوارهاي ايراني در واحدهاي مسكوني معمولي استيجاري زندگي مي‌كنند كه نسبت به سال 90 رشد 4 درصدي را نشان مي‌دهد.
توزیع نسبی خانوارها در واحدهای مسکونی معمولی
به تفکیک نحوه تصرف محل سکونت:1395
سال درصد ملکی عرصه و اعیان رهن /استیجاری سایر و اظهارنشده
1395 100 60.5 30.7 8.8
1390 100 62.7 26.6 10.7
1385 100 67.9 22.9 9.1
همچنين گزارش‌ها از وضعيت درآمدها و هزينه‌هاي خانوارهاي شهري در سال 94 نشان مي‌دهد مسكن با سهم 42.2 درصدي از سبد هزينه‌هاي خانوار، بيشترين هزينه براي خانوارهاي شهري در تركيب هزينه‌هاي غيرخوراكي سالانه را ايجاد كرده است. در اين ميان اين سوال وجود دارد كه اساساً چرا اين تعداد مسكن خالي در كشور وجود دارد و چه راهي براي ورود اين مساكن به بازار مي‌تواند انديشيد؟
در تحليل چرايي رشد 50 درصدي آمار خانه‌هاي خالي كشور بايد از يك‌جهت به مساله بروز ركود اقتصادي توجه داشت و از سوي ديگر مساله ناكام ماندن پروژه مسكن مهر را موردتوجه قرارداد. در يك دهه گذشته مسكن به يك بازار سرمايه‌يي براي بسياري از مردم تبديل شده بود و سرمايه‌گذاري‌هاي كلاني نيز در اين زمينه صورت گرفت كه در سال‌هاي 84 تا 92 بازدهي گسترده‌يي نيز براي سرمايه‌گذاران داشت. اما به‌يك‌باره و با تغيير سياست‌هاي دولت جديد، عرصه مسكن وارد يك ركود طولاني‌مدت شد.
از يك‌سو به دليل رشد قيمت‌ها مسكن از دسترس خانوارهاي ضعيف و متوسط جامعه خارج شد و از سوي ديگر افرادي هم كه براي سوددهي با نرخ بالا در اين بازار ورود كرده بودند، عزمي براي فروش مسكن‌هاي خود باقيمت مطابق با شرايط ركود نداشتند.
در بعد ديگر پروژه‌هاي مسكن مهر به دليل آماده نبودن زير ساخت‌ها در شهرهاي جديد عملاً متوقف شد و همين عامل سبب شد تا بسياري از متقاضيان مسكن‌هاي مهر يا انصراف دهند يا اينكه شهرهاي جديد را به عنوان محلي براي زندگي انتخاب نكنند كه اين عامل در رشد چشم‌گير تعداد مسكن‌هاي خالي تاثيرگذار است.
اگرچه قانوني براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تصويب‌شده است اما صرف استفاده از ابزارهاي تنبيهي و اجبارآميز نمي‌تواند در اين زمينه موثر و كارآ باشد، بلكه بايد به فكر راه چاره‌يي بود كه مالكان اين خانه‌ها اقدام به فروش مسكن‌هاي
خود كنند.
از سوي ديگر طرح دولت براي اجراي مسكن اجتماعي كه همان واگذاري خانه‌هاي خالي مسكن مهر به اقشار ضعيف است بايد پيگيري شود تا حجم 30 درصدي مسكن مهر در تعداد خانه‌هاي خالي كشور رو به كاهش بگذارد. آيين‌نامه اجرايي مسكن اجتماعي چندي پيش از سوي هيات دولت تصويب و ابلاغ شد اما هنوز گام اجرايي در اين زمينه ديده نمي‌شود.
درزمينه ترغيب مالكان براي فروش اين ساختمان‌ها نيز مي‌توان از ظرفيت سيستم بانكي استفاده كرد. بانك‌ها با تزريق منابع مالي و ارائه تسهيلات ارزان‌قيمت مي‌توانند واسطه‌يي ميان خريداران و فروشندگان بازار مسكن باشند. اين پيشنهاد بطور مصرح از سوي انجمن علمي اقتصاد شهري ايران مطرح است كه بانك‌هاي تخصصي تسهيلات ويژه‌يي را براي ساكنين خانه‌هاي خالي در نظر بگيرند تا آنها مايل به فروش اين خانه‌ها شوند و درصورتي‌كه مالكين اين مساكن درفروش يا اجاره آنها همكاري نكنند شرايط
سخت‌گيرانه‌تري همچون رشد تصاعدي نرخ ماليات براي اين خانه در نظر گرفته شود.
البته بي‌شك در اين ميان بايد از ظرفيت بانك‌هاي تخصصي به‌ويژه بانك‌هاي حوزه شهري استفاده كرد كه بتوانند تحليل درستي از وضعيت بازار مسكن شهري در اختيار هم فروشندگان و هم خريداران قرار دهند.
