تعداد 2ميليون و 587هزار و 607مسكن خالي در سال 1395 در ايران كه عمده آن هم متعلق به تهران است، حكايت از باور سرمايهگذاران بخش خصوصي به بازار مسكن به محلي براي پولسازي و كسب سود و سرمايهگذاري سفتهبازانه دارد
اقتصاد گردان - تعداد خانههاي خالي براساس اعلام مركز آمار در سال 1395 نسبت به سال 1390 تغيير محسوسي كرده و 55.56درصد رشد داشته است. تعداد 2ميليون و 587هزار و 607مسكن خالي در سال 1395 در ايران كه عمده آن هم متعلق به تهران است، حكايت از باور سرمايهگذاران بخش خصوصي به بازار مسكن به محلي براي پولسازي و كسب سود و سرمايهگذاري سفتهبازانه دارد.
اين روند سرمايهگذاري كه از سال 1390 به اين سو كليد خورده، باتوجه به زمانبر بودن ساخت و ساز باعث شده اين مسكنهاي خالي در سالهاي 1394 و 1395 روانه بازار شوند. اين امر باتوجه به ركود بازار مسكن و محقق نشدن پيشبينيهاي سرمايهگذاران براي افزايش قيمت مسكن و فروش آنها، فقط منجر به خواب عميق سرمايه و هدر رفت آن شده است.
البته، اين اميد هميشه در ميان سرمايهگذاران هست كه دوباره بازار مسكن به رونق سالهاي طلايي -منظور سالهايي است كه قيمت حبابوار شاهد افزايشهاي نجومي بود- بازميگردد و اين زيان جبران شود. اما ظاهرا در كوتاهمدت بايد گفت، زهي خيال باطل. خانههاي خالي كه روي دست سرمايهگذاران تهراني ماندهاند عمدتا دو ويژگي اساسي دارند: متراژشان بالاست و لوكس هستند. تغيير الگوي ساخت و ساز مسكن در اواسط دهه 1380 و اوايل دهه 1390 اين شكل از ساخت را در دستور كار سازندگان مسكن قرار داد. اما اين شيوه ساخت و ساز حكايت از اين داشت كه سرمايهگذاران نه فضاي اقتصادي و سطح درآمدي مردم را خوب ميشناختند، نه الگوي مصرف طبقه متوسط را.
البته، بخشي از مسكنها هم ساخته شدهاند كه خالي بمانند كه متوسط جهاني آن هم بين 3 تا 5درصد بازار ملك است. بخشي ديگر از واحدهاي خالي مسكن هم به دور از شهرها هستند و امكانات لازم براي زندگي را ندارند يا مناسب ايام خاص هستند كه جذابيتي براي متقاضي مصرفي مسكن ندارند.
تهران به لحاظ ويژگيهاي جغرافيايي و اكولوژيكي و تغيير الگوي جمعيتي خانوارها براي دهكهاي متوسط جمعيت به آپارتمانهاي كوچك نياز دارد. البته، الگوي ساخت را بايد از درون ويژگيهاي درآمدي و مجاورتي هر منطقه استخراج كرد و متناسب با آن ويژگيها اقدام به ساخت و ساز كرد. متاسفانه، اين تعداد مسكن خالي نشان از شكافي بين الگوي عرضه و تقاضاي مسكن دارد كه سبب شده رونق بازار مسكن تشديد شود. اما موضوع مهم ديگر اين است كه سود ساخت و ساز واحدهاي كوچك به اندازه واحدهاي لوكس و با متراژ بالا نيست و همين امر سرمايهگذاراني را كه در سال 1390 سودهاي كهكشاني از مسكن بردند، راضي نميكند و از پذيرش تغيير الگوي ساخت منع ميكند.
در حال حاضر، سياستگذار بخش مسكن بايد راهحلي براي مشكل خانههاي خالي پيدا كند، وگرنه هم اين سرمايهها مرتبا ارزش خود را از دست ميدهند و هم سرمايهگذاران جديد رغبتشان براي حضور در بازار مسكن كم ميشود. راهحل معضل خانههاي خالي در دست سياستگذار است و سياستگذار بايد بداند كه اقتصاد بازي انگيزههاست. بايد انگيزه صاحبان اين واحدهاي مسكن خالي تغيير كند، وگرنه آنان كه از ركود سال 1393 تاكنون اقدام به فروش اين واحدها نكردهاند، باز هم صبر خواهند كرد! كه البته، اين يك ويژگي سرمايهگذار ايراني است. صبري كه لزوما نشان از توان مالي و درايت نيست. البته، الگوي تامين مالي مسكن و وامهاي اعطايي از سوي نظام بانكي هم قابليتي براي تغيير تقاضا براي واحدهاي لوكس و با متراژ بالا از خود نشان نميدهد.
از سوي ديگر، اين درس را بايد از آمار خيرهكننده مسكنهاي خالي گرفت كه الگوي تقاضاي مسكن در ميان مردم تغيير كرده است. هم درآمد افراد، هم سليقه، هم سبك زندگي و هم الگوي رفتاري تغيير كردهاند كه سرمايهگذاران جديد بايد اين موضوع را خوب درك كنند. بدون درك اين متغيرها و تشخيص درست آنها، سرمايهگذاري در بخش مسكن جذابيت ندارد.