:
كمينه:۵.۹۹°
بیشینه:۷.۷۹°
Updated in: ۰۹ فروردين ۱۴۰۳ - ۱۳:۱۴
روناک معظمی

حقوق کاربردی آپارتمان نشینی

اقتضای زندگی شهری در چند دهه گذشته در کنار رشد جمعیت و برنامه ریزی وزارتخانه ها و سازمان های مختلف برای پیشرفت ساختمان به صورت عمودی به منظور استفاده بهینه از اراضی و بسیاری موارد دیگر مباحث آپارتمان را مهم جلوه میدهد.
کد خبر: ۸۱۶۹۸
تاریخ انتشار: ۱۸ مهر ۱۳۹۵ - ۲۰:۰۵
خبراقتصادي - باتوجه به شروع  ساخت و ساز آپارتمان در دهه 40  قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343  با توجه به نیاز جامعه به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد، در سال 1347 تدوین شد که آیین نامه مذکور در دهه 60 در جهت رفع مشکلات حاصل از این پدیده و در جهت همسو نمودن فرهنگ آپارتمان نشینی با قوانین  مورد بازبینی مجدد قرار گرفت .



 اشخاص ساکن یک مجتمع مسکونی باید همزیستی مسالمت آمیز باهم داشته باشند و بر روابط آنها قوانین محکم مجری باشد
وبهتر زیستن در کنار یکدیگر تنها با اطلاع و آگاهی از قوانین امکان پذیر است.آنچه که باعث بروز اختلافات میشوداغلب معضلات مربوط به قسمت های اشتراکی میباشد چرا که در قسمت های اختصاصی معمولا اختلاف پیش نمی آید.
صراحت ماده یک قانون تملک آپارتمانها دو نوع مالکیت اختصاصی و مشاعی را عنوان نموده است که تمرکز بحث ما روی مشاعات و مشترکات و نحوه ی تصرف و مصادیق آنها میباشد .ملاک تشخیص قسمت های اختصاصی از مشاعات با صراحت مصوبات عرف میباشد.
مالکان واحدهای آپارتمانی حق استفاده از قسمت های عمومی مشاعات ساختمان را مطابق با مقررات حاکم بر تملک آپارتمانها و مقررات داخلی ساختمان دارند.
این موضوع بویژه در آپارتمانهای بیشتر از سه واحد که بوسیله ی مجمع عمومی و هیات مدیره اداره میشوند دقیقا مشخص میگردد در قسمت های مشاع ساختمان هیچ گونه تغییری نمیتوان دادمگر با موافقت مجمع عمومی ساختمان.راه ورودی،راه پله ها،راهروها،باغچه ها را کسی نمی تواند مسدود کند یا در آن ها اشیا اختصاصی قرار دهند.پهن کردن یا آویزان کردن لباس در محوطه های عمومی ساختمان،شست و شوی فرش و موکت و غیره در محوطه ی مشاع ساختمان ممنوع می باشد.
پس هرکدام از مالکین یا استفاده کنندگان (مستاجرین)در حدود متعارف از بخش های مشترک استفاده میکنند منوط به رعایت ضوابط قانون آپارتمانها،اساسنامه و دستورالعمل داخلی ساختمان.بعنوان نمونه همه میتوانند از حیاط و پشت بام استفاده متعارف داشته باشند.
اما در مورد تغییر هر کدام از بخش های مشترک باید موافقت همه شرکا باشدو هزینه ی تعمیر و نگهداری آن هم بر عهده ی تمامی مالکان به تناسب سهم مالکیت آنهاست .

برای مالکیت قسمت های اختصاصی مجزا سند مالکیت صادر میشود و مشخصات این قسمت ها از لحاظ حدود و طبقه و شماره و مساحت قسمت های وابسته ،ارزش و غیره باید در سند  قید گردد.برحسب عرف حاکم نسبت به تعیین قسمت های اختصاصی و مجتمع آپارتمانی اقدام میشود و در قسمت های جداگانه ساختمان و در متعلقات و ملحقات از قبیل پارکینگ و انباری به همین نحو انجام میشود.
اما در مورد قسمت های اشتراکی سند مالکیت جداگانه صادر نمیشود و صرفا حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک محل تنظیم میشود تعیین می گردد علیهذا در صورتمجلس تفکیکی غلاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک مشخصات اختصاصی نیز گنجانده می شود.
بخش های اشتراکی در مجتمع های ساختمانی که نمی توان برای آنها حق انحصاری قایل شد به صراحت ماده 3 آیین نامه اجرایی قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که بطور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد و به شرح ذیل است :
الف-زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب- تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب،پمپ،منبع آب،مرکز حرارت و تهویه،رخت شوی خانه ،تابلوهای برق،کنتورها،تلفن مرکزی ،انبار عمومی ساختمان ،اتاق سرایداردر هر قسمت از بنا که واقع شده باشد،دستگاه اسانسور و محل ان،چاه های فاضلاب،لوله ها ،گذرگاه های زباله و محل جمع اوری آن و غیره. 
پ-اسکلت ساختمان 
ت-درها و پنجره ها،راهروها ،پله ها،پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث-تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی،تلفن و وسایل اخبارو همچنین تاسیسات مربوط به آن ها باستثای تلفن های اختصاصی ،شیرهای آتش نشانی ،آسانسورو محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی .
ج-بام و کلیه تاسیساتی که برای عموم شرکاء یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح-نمای خارجی ساختمان
خ-محوطه ساختمان باغ ها و پارک ها که جنبه عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده است. 
در ماده 10 قانون تملک آپارتمانها آمده است هرکس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.
همچنین در مورد نمای خارجی ساختمان به عنوان بخش اشتراکی حفظ شکل ظاهری و زیبایی آن برعهده کلیه مالکین میباشد و هیچ یک از شرکا و مالکین آپارتمانها اجازه ندارد در در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند و نمای اولیه را برهم زند.همچنین براساس تبصره ماده 3آیین نامه اجرایی و تبصره آن گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.چون این قسمت ها در ملکیت مشاع تمام شرکاست هرچند که در قسمت اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید .
البته  با اینکه در مورد چگونگی استفاده از قسمت های مشترک نظر عرف حاکم است. ولی عدم آگاهی از قوانین حاکم  بر این پدیده  که از نظر حقوقی مقررات خاص خود را میطلبد  باعث بروز مشکلات فراوان بین ساکنین مجتمع های مسکونی شده و از انجا که برای نظم بخشیدن به مناسبات در هرجمعی نیازمند تبیین صریح حقوق و تکایف متقابل براساس ضوابط هستیم تنها با دانستن بهتر قوانین آپارتمان نشینی و رعایت بایدها و نبایدها خواهیم توانست فرهنگ سکونت در واحدهای آپارتمانی را همسو با مقررات پیش برده تا آسایش خود و همسایگانمان رابرای زندگی بهتر در کنار هم فراهم کنیم.