دبير كانون انبوه‌سازان كشور تشريح كرد
نقايص هفت‌گانه قانون پيش فروش ساختمان
چند روزي است كه بحث درخصوص اجراي قانون پيش فروش ساختمان بين تدوين‌كنندگان دستورالعمل پيش فروش ساختمان و انبوه‌سازان به عنوان نمايندگان بخش خصوصي بالا گرفته است. پس از انتقادات اوليه انبوه‌سازان به دستورالعمل صدور شناسنامه فني ساختمان، برخي از موارد برطرف شد و 21شهريور ماه امسال با امضاي وزير راه و شهرسازي براي اجرا در قراردادهاي پيش فروش ساختمان ابلاغ شد.
خبراقتصادي - سارا حامدي : با اين وجود انتقادات و ايراداتي كه انبوه‌سازان به قانون پيش فروش ساختمان داشتند نه تنها كم نشد بلكه به‌گمان آنها حتي ابلاغ دستورالعمل شناسنامه فني ساختمان نيز از اشكلاتي كه به اين قانون وارد است، نمي‌كاهد. در همين رابطه فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان كشور در گفت‌وگو با «تعادل» 7 نقص و ايراد اساسي در قانون پيش فروش ساختمان را برشمرده است. حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور نيز به تازگي گفته است: اين قانون به علت نبود زيرساخت‌هاي لازم قابليت اجرا ندارد.
ايرج رهبر، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان نيز منتقد ديگر قانون پيش فروش ساختمان است. به گفته رهبر براي كنترل‌كننده و ناظر پروژه در اين قانون وظايفي تعريف شده كه در حد وظايف قبلي‌اش نيست و تبعات و نگراني‌هايي را برايش به وجود مي‌آورد همچنين از نظر مسائل فني ازجمله دفترچه فني ملكي كه از آغاز ساخت ساختمان بايد وجود داشته باشد داراي اشكالاتي است.
البته قانون پيش فروش ساختمان موافقاني نيز دارد. مهرداد لاهوتي، نماينده مجلس شوراي اسلامي و حسين معصوم، مشاور و نماينده تام‌الاختيار وزير راه و شهرسازي در شوراي عالي حفظ حقوق بيت‌المال ازجمله افرادي هستند كه اين قانون را شفاف و كامل مي‌دانند و اعلام مي‌كنند كه تمامي موارد مربوط به حفظ حقوق خريداران و فروشندگان در اين قانون لحاظ شده است. به گفته مشاور و نماينده تام‌الاختيار وزير راه و شهرسازي در شوراي عالي حفظ حقوق بيت‌المال، ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فني ساختمان گام بلند دولت در رونق مسكن است و اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسكن خواهد آورد.
حسين معصوم معتقد است، قانون پيش‌فروش ساختمان جزو قوانين مهمي است كه بايد به درستي به اجرا درآيد و اين قانون مي‌تواند در جلوگيري از وقوع جرم در بخش ساختماني نقش موثري را ايفا كند.
اين مقام مسوول تاكيد مي‌كند، قانون پيش‌فروش ساختمان حقوق پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان را تامين كرده و خلأيي را كه سال‌هاي سال در اين زمينه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضييع حقوق شهروندان و گاهي شاهد كلاهبرداري در اين زمينه بوديم تا حد قابل ملاحظه‌يي كاهش خواهد داد. همچنين مشاور و نماينده تام‌الاختيار وزير راه و شهرسازي در شوراي عالي حفظ حقوق بيت‌المال در بيان انتقاداتي كه از سوي انبوه‌سازان براي قانون پيش فروش مطرح شده است، مي‌گويد: طبيعتا هر قانوني داراي نقاط مثبت فراواني است و شايد ضعف‌هايي نيز داشته باشد. اما مسلما قانوني كه توسط قانونگذار وضع مي‌شود، مراحل مختلفي را گذرانده است و اينگونه نيست كه بخشي از جامعه مثلا انبوه‌سازان را مورد توجه قرار نداده باشد. بايد قوانين در كشور به اجرا درآيند و اينكه قبل از اجرا يك طيف از جامعه نسبت به نقاط ضعف آن اظهارنظر كنند و انتقاداتي را وارد كنند جاي بحث فراواني دارد. به اعتقاد حسين معصوم اجراي قانون پيش فروش ساختمان هم به نفع اقتصاد كشور است و هم اعتماد را به بازار معاملات مسكن خواهد آورد.
قانون همه گير باشد
در همين حال فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور به عنوان يكي از مخالفان قانون پيش فروش ساختمان در گفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به اينكه انبوه‌سازان نيز معتقدند كه قانون بايد همه‌گير باشد و تنها به يك طيف خاص متعلق نباشد، گفت: از سال 1389 كه قانون پيش فروش ساختمان در مجلس شوراي اسلامي به تصويب رسيد به دليل ايراداتي كه به آن وارد بود، عدم وجود زيرساخت‌هاي مورد نياز همچنين تعارض با برخي قوانين نتوانست تا امروز اجرايي شود.
پورحاجت ادامه داد: در دو سال گذشته اعتراضات و انتقادات به شناسنامه فني ملكي بوده كه البته از نظر ما هنوز هم يكي از ايرادات اين قانون است زيرا شناسنامه فني ملكي آيين‌نامه دارد اما هنوز هم امكان اجراي اين قانون وجود ندارد و حتي نمي‌تواند كمكي به باز شدن قفل بازار مسكن كند.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان با اعلام اينكه قانون پيش فروش ساختمان ظلم به خريداران مسكن و انبوه‌سازان است، گفت: موضوع مشكلات مربوط به قانون پيش فروش ساختمان تنها به شناسنامه فني ملكي مربوط نمي‌شود كه بگوييم با حل اين مشكل تمامي ايرادات وارد به اين قانون حل مي‌شود.
مشخص نبودن وظيفه ناظر ساختمان
فرشيد پورحاجت تصريح كرد: كار اصلي ناظر ساختمان، فني است اما در قانون پيش فروش ساختمان تكاليف ديگري براي ناظر ساختمان در نظر گرفته شده است؛ براساس اين قانون ناظر بايد كارهاي مالي مربوط به پروژه را نيز انجام دهد.
وي افزود: نكته دوم اينكه چون در پروژه‌هاي انبوه‌سازي تعداد زيادي ناظر ساختمان حضور دارند، قانون مشخص نكرده كه كدام يك از اين ناظران فني بايد مسووليت مالي را نيز برعهده بگيرند.
موانع بانكي
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان به «تعادل» گفت: ايراد بعدي به موانع بانكي بر سر راه انبوه‌سازان بازمي‌گردد. قوانين بانكي اجازه آن را نمي‌دهد تا فروشندگان اسناد خريد را به شخص پيش خريدار منتقل كنند. وي تصريح كرد: از آنجا كه يكي از روش‌هاي تامين مالي براي توليد مسكن، دريافت تسهيلات بانكي توسط سازندگان است در صورتي كه شخص سازنده تا پيش از پيش فروش اقدام به دريافت تسهيلات كند هيچ بانكي اين اجازه را نمي‌دهد تا سازنده اسناد خريد را به خريداران منتقل كند در صورتي كه در قانون پيش فروش ساختمان ذكر شده كه اين اسناد بايد توسط سازنده و فروشنده به پيش خريداران منتقل شود.
تسهيلات پرداختي به مسكن
فرشيد پورحاجت تاكيد كرد: از سوي ديگر تسهيلات مسكن نيز با پيشرفت فيزيكي پروژه به خريداران داده مي‌شود اما حين پيشرفت فيزيكي و ساخت پروژه خريدار اقدام به دريافت تسهيلات بانكي كرده و اقساط خود را نيز پرداخت كند در صورتي كه براي پيش فروشنده يا سازنده مشكل مالي پيش بيايد و چك‌هايش برگشت بخورد، چه كسي مشكلاتي كه براي خريدار به وجود مي‌آيد را حل مي‌كند؟
اشكال در انتقال اسناد
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان درخصوص ايراد ديگري كه به قانون پيش فروش ساختمان وارد است، گفت: براساس قانون بايد اسناد مربوط به ساختمان به خريدار يا پيش خريدار منتقل شود.
پورحاجت افزود: همچنين طبق قانون پيش فروش ساختمان در صورتي كه خريدار نتواند سر موقع به تعهدات خود عمل كند به او فرصتي «يك ماهه» داده مي‌شود اما اگر پيش خريدار يا خريدار موفق نشود تا در اين مدت زمان نيز نسبت به اجراي تعهدات خود اقدام كند، تكليف فروشنده چه خواهد شد؟ كه متاسفانه در اين قانون هيچ راهكاري براي حل اين مشكل تعيين نشده است.
قانون‌هاي داوري
به گفته فرشيد پورحاجت، احكام داوري جزو احكام قطعي نيستند و تمام احكام داوري مي‌توانند در يك دادگاه ثانوي يا در شوراي حل اختلاف دوباره مورد رسيدگي قرار گيرند. مشكلاتي نيز كه براي فروشندگان و خريداران درخصوص پيش خريد ساختمان به وجود مي‌آيد شامل اين احكام شده و نيازي نيست تا در دادگاه به آنها رسيدگي شود و شوراي اختلاف مي‌تواند به آنها رسيدگي كند در صورتي كه براساس قانون پيش فروش ساختمان اين طور نيست.
مشكلات بخش خصوصي و بخش دولتي
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور تصريح كرد: بخش‌هاي دولتي به هيچ عنوان حاضر نيستند تا اسناد را به شخص ثالث منتقل كنند و سند را نيز به پيش خريداران نمي‌دهند در صورتي كه اين موضوع درخصوص سازندگان بخش خصوصي صدق نمي‌كند. به گفته فرشيد پورحاجت در قانون پيش خريد ساختمان اين موضوع نيز لحاظ نشده و هيچ قانوني براي تحث فشار گذاشتن بخش دولتي در آن وجود ندارد.
مشكل در ابطال اسناد
فرشيد پورحاجت ادامه مي‌دهد: مشكل ديگر قانون پيش فروش ساختمان به اين موضوع بازمي‌گردد كه اگر حين معامله سند ابطال شود، تكليف سهم‌هاي انتقال داده شده چه خواهد شد.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان تصريح مي‌كند: چنين موردي نه تنها در قانون پيش فروش ساختمان لحاظ نشده است بلكه دفاتر ثبت اسناد رسمي هم نمي‌دانند كه در صورت به وجود آمدن اين مشكل چه بايد بكنند و اين مشكل كوچكي نيست.
فرشيد پورحاجت در نهايت با اشاره به اينكه قانون پيش فروش ساختمان قابليت اجرايي شدن ندارد، گفت: لازم است تا نمايندگان مجلس شوراي اسلامي با تشكيل يك جلسه فوري نسبت به رفع مشكلات وارد بر اين قانون و رفع دغدغه‌هاي بخش خصوصي كه خود يكي از موانع توليد ساختمان است، اقدام كنند.
