گفت وگو با حجت‌الله ميرزايي اقتصاددان
ضرورت سياست‌هاي مكمل براي اثرگذاري كاهش نرخ سود بر بازار مسکن
بخش بزرگي از متقاضيان خريد مسكن به‌خصوص در دهك‌هاي اول تا پنجم فاقد منابع مالي مورد‌نياز براي سپرده‌گذاري در بانك‌ها هستند و توصيه مي‌شود براي رونق بخشي به بازار مسكن همچنين تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد، گزينه‌هاي ديگري غير از سپرده‌گذاري نيز در دستور كار قرار گيرد
خبراقتصادی - زهره علامي : اواخر خردادماه سال جاري با توافق بانك‌ها، نرخ سود سپرده‌هاي بانكي از 18 به 15درصد كاهش يافت و اين تصميم از اول تيرماه اجرايي شد، درهمين رابطه، بانك مسكن نيز نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز يكم را از 13 به 11درصد كاهش داد كه اين تصميم همچنان درحد يك دستورالعمل اجرايي باقي مانده است و زمان عملياتي شدن آن مشخص نيست.
شرايط دريافت و بازپرداخت تسهيلات پس ازكاهش نرخ سود
دوره و ميزان بازپرداخت
دوره بازپرداخت تسهيلات مسكن تغيير نمي‌كند و همان 12 سال است اما مبلغ اقساط 10درصد كاهش پيدا مي‌كند، با اين اقدام، بين 9 تا حداكثر 10 درصد از مبلغ قسط ماهانه اين تسهيلات كاسته مي‌شود. درواقع ماهانه 100هزار تومان از اقساط ماهانه در تسهيلات 80ميليوني صندوق پس‌انداز يكم مسكن كاهش مي‌يابد. با اين اقدام ميزان اقساط وام‌هاي ۸۰، ۶۰ و ۴۰ميليون توماني به‌ترتيب به ۸۸۰هزار، ۶۶۰هزار و ۴۴۰هزار تومان كاهش مي‌يابد.
شرايط و چگونگي دريافت تسهيلات
متقاضي براي دريافت وام بايد در صندوق پس‌اندازمسكن يكم در يكي از شعب بانك‌ها حساب بازكند ميزان اين تسهيلات براي زوجين در تهران 160ميليون تومان است و هر يك از زوجين با افتتاح حساب جداگانه مي‌توانند از 80ميليون تومان اين تسهيلات استفاده كنند، در مراكز استان‌ها و شهرهايي كه جمعيت آنها كمتر از 200هزار نفراست، 120ميليون تومان تسهيلات به زوجين تعلق مي‌گيرد كه هر يك از زوجين مي‌توانند از 60ميليون تومان تسهيلات استفاده كنند و در ساير شهرها 80ميليون تومان تسهيلات مسكن به زوجين تعلق مي‌گيرد كه سهم هر يك از زوجين 40ميليون تومان است.
ميزان سپرده‌گذاري
براي دريافت وام 80ميليون توماني حداقل متوسط موجودي بايد 13.5ميليون تومان، براي دريافت تسهيلات 60ميليون توماني حداقل موجودي 10ميليون تومان و براي تسهيلات 40ميليون توماني حداقل موجودي 6ميليون و 700هزار تومان بايد باشد.
شرايط دريافت تسهيلات
افتتاح حساب‌ها براي افراد بالاي 18سال و داراي درآمد مستقل صورت مي‌گيرد و براي استفاده حداقل بايد يك سال از افتتاح حساب بگذرد و به ازاي هر 6ماه يك برابر متوسط موجودي تسهيلات به متقاضيان تعلق مي‌گيرد و واحدهاي خريداري شده نبايد بيش از 15سال از تاريخ صدور پروانه ساختماني آنها گذشته باشد.
............
باوجود كاهش نرخ سود سپرده بانك‌ها همچنين افت سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم، سود اسمي تسهيلات اوراق رهني مسكن تغييري نكرد و 17.5 درصد باقي ماند اما قيمت اوراق در فرابورس (محل خريد و فروش امتياز اين وام) در يكي دوهفته گذشته با كاهش 2درصدي مواجه شد و به اين ترتيب سود واقعي وام اوراق مسكن نيز (تركيبي از قيمت تمام شده خريد اوراق و سود اسمي) افت كرد.
دراين ميان، باتوجه به كاهش 2درصدي قيمت اوراق در فرابورس پس از تصميمات اخير شبكه بانكي، اثرات و تبعات متفاوتي را مي‌توان در اقتصاد كلان همچنين اقتصاد مسكن انتظار داشت به‌عنوان نمونه كاهش نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم، انگيزه متقاضيان خريد مسكن (خانه اولي‌ها) را افزايش مي‌دهد و موجب رشد حجم معاملات و به‌تبع آن رونق ساخت‌وساز مي‌شود؛ افت نرخ سود سپرده‌هاي بانكي نيز موجب كاهش انگيزه سرمايه‌گذاران براي سپرده‌گذاري در بانك‌ها و به تبع آن هدايت سرمايه‌ها به سمت بازارهاي مختلف از جمله مسكن مي‌شود، البته باوجود تاثيرات مثبت هردو اقدام بربازار مسكن برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند كه سياست كاهش نرخ سود سپرده‌گذاري موجب هدايت منابع بانكي به سمت فعاليت‌هاي غيرتوليدي شده و عملا زمينه را براي افزايش تورم و بيكاري فراهم مي‌آورد و موجب تشديد رانت و دستيابي به منابع ارزان‌قيمت بانكي مي‌شود.
برخي ديگر عنوان مي‌كنند كه نرخ بالاي سود سپرده‌هاي بانكي موجب افزايش هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري و افزايش قيمت تمام شده كالاها و در نتيجه كاهش قدرت رقابتي محصولات داخلي مي‌شود و بايد اين نرخ تا حدامكان كاهش يابد، باوجود نظرات متفاوت درباره اثرات كاهش نرخ سود تسهيلات و سپرده بانكي بر اقتصاد به‌ويژه بر اقتصاد مسكن، حجت‌الله ميرزايي استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبايي و مشاور عالي موسسه مطالعات انديشه شهر و اقتصاد برنامه‌ريزي شهري مي‌گويد: كاهش نرخ سود سپرده‌گذاري و تسهيلات بانكي در بهبود بازار موثر است، اما به تنهايي نمي‌تواند در خروج نسبي از ركود و تامين مسكن اغلب گروه‌هاي درآمدي تاثيرگذار باشد و نياز به روش‌هاي مكمل و سياست‌هاي ديگر وجود دارد.
ميرزايي در گفت‌وگو با روزنامه تعادل مي‌گويد: كاهش نرخ سود سپرده موجب افزايش اجاره‌بها مي‌شود و تجربه سال‌هاي گذشته درباره كاهش نرخ سود نيز به خوبي اين موضوع را نشان مي‌دهد، زيرا بخش زيادي از صاحبان ملك تمايلي به رهن واحدمسكوني خود ندارند و مي‌خواهند كه ملك‌شان را اجاره دهند. مشروح اين گفت‌وگو را مي‌خوانيد:
***
باتوجه به اينكه نرخ سود تسهيلات خريد مسكن از 13 به 11درصد كاهش يافته آيا اين اقدام مي‌تواند باعث تحريك تقاضا براي خريد مسكن و در پي آن بهبود نسبي در بازار مسكن شود؟
اقدام اخير بانك مسكن در كاهش نرخ سود تسهيلات خريد (صندوق پس‌انداز مسكن يكم) ابزاري موثراست، اما كافي نيست و براي خروج از ركود نياز به سياست‌هاي مكمل احساس مي‌شود. كاهش نرخ سود تسهيلات، حاشيه سود سرمايه‌گذاران حوزه مسكن را افزايش مي‌دهد و انگيزه آنها را براي سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز تقويت مي‌كند زيرا نرخ سود يك عامل اثرگذار و تعيين‌كننده درهزينه سرمايه‌گذاري است كه در ايران اين هزينه به‌شدت بالا بوده و سرمايه‌گذاري را در همه بخش‌هاي اقتصادي غير رقابتي كرده است، به همين علت برخي بنگاه‌ها براي پرداخت تعهدات‌شان همچنين ساير بنگاه‌ها براي سرمايه‌گذاري جديد با نرخ سود بالا انگيزه خود را از دست مي‌دادند.
در اين شرايط كاهش نرخ سود سپرده در بخش مسكن براي بهبود اين بازار، باتوجه به عرضه مازاد واحدهاي مسكوني از سال‌هاي گذشته به تنهايي كفايت نمي‌كند و بايدتصميم‌گيري‌هاي ديگري نيز دراين زمينه صورت گيرد.
بطور دقيق نمي‌توان اعلام كرد كه كاهش نرخ سود تسهيلات خريد مسكن تا چه ميزان مي‌تواند در بهبود بازار موثر باشد و بايد اين موضوع در نظرگرفته شود كه چه بخشي از متقاضيان با اين اقدام بانك مسكن، خريد مسكن را به صرفه و همتراز با شرايط مالي خود ارزيابي مي‌كنند، به عبارت ديگر بايد اين موضوع لحاظ شود اما به‌طور كلي و باتوجه به آنكه بهره‌گيري از تسهيلات خريد مسكن نيازمند سپرده‌گذاري نيمي از ميزان پرداختي وام است، تعداد زيادي از مشمولان تصميم اخير بانك مسكن (زوج‌هاي جوان) نمي‌توانند از اين تسهيلات استفاده كنند، پس بايد شرط سپرده‌گذاري براي برخي خانوارها كه در دهك‌هاي پايين درآمدي هستند برداشته شود.
با توجه به آنكه تسهيلات ساخت و ساز مسكن در دي ماه۹۴ حدود ۵۰درصد رشد دارد و براساس آخرين دستورالعمل اجرايي نرخ سود تسهيلات خريد مسكن نيز حدود 2درصد كاهش يافته است مي‌توانيم شاهد تغييرات محسوسي دربازار مسكن باشيم؟
در بازار مسكن دو دسته تسهيلات وجود دارد، دسته اول مربوط به ساخت‌وساز و دسته دوم مربوط به خريد است كه تسهيلات خريد به تنهايي موثر نيست و افزايش دو برابري مبلغ آن نيز به دليل بالابودن نرخ سود، متقاضي چنداني ندارد ضمن اينكه براساس آمار منتشر شده از سوي مراجع رسمي با مازاد يك ميليون و 700واحد مسكوني خالي كه در سال‌هاي گذشته ساخته شده‌اند، روبرو هستيم و درواقع مشكل اصلي بخش مسكن كمبود تقاضاست.
نبود تقاضا براي خريد مسكن به نداشتن توان اقتصادي كافي خانوارهاي متقاضي بازمي‌گردد، حيات‌بخش مسكن در تمامي كشورها به تسهيلات خوب و بازارهاي توسعه يافته مالي و پولي بستگي دارد اما در ايران نه تنها ميزان و مبلغ تسهيلات پرداختي كم است بلكه دوره بازپرداخت نيز كوتاه است.
علاوه براين بالابودن نرخ سود تسهيلات، تمام انگيزه‌هاي لازم براي خريد مسكن ازسوي متقاضيان را ازميان مي‌برد زيرا بخش بزرگي از خانوارها توان خريد مسكن با قيمت‌هاي كنوني را ندارند.
درواقع مي‌توان گفت كه با كاهش نرخ سودتسهيلات خريد مسكت و افزايش مبلغ وام ساخت‌وساز به تنهايي نمي‌توان شاهد خروج از ركود باشيم.
به نظر شما كاهش نرخ سود تسهيلات خريد و افزايش مبلغ وام ساخت‌وساز به تنهايي نمي‌تواند در رونق بخشي به بازار مسكن موثرباشد، پس درشرايط فعلي براي بهبود بخش مسكن چه اقدامات و گام‌هايي بايد برداشته شود؟
پيشنهاد مي‌شود كه درگام نخست تمركز دولت براي خانه‌دار كردن بخش بزرگي از متقاضيان خريد مسكن به استفاده از تسهيلات محدود شود، درگام بعدي بايد نرخ سود تسهيلات و سپرده‌گذاري در بانك‌ها كاهش يابد دوره بازپرداخت تسهيلات مانند ساير كشورها افزايش يابد و بيش از 12سال باشد در گام سوم توصيه مي‌شود براي گروه‌هايي از متقاضيان خريد مسكن تسهيلاتي بدون الزام به سپرده‌گذاري اعطا شود، به ويژه براي زوج‌هاي جواني كه تازه شروع به زندگي كرده‌اند يا در آستانه ازدواج قراردارند بايد ضرورت سپرده‌گذاري براي دريافت تسهيلات مسكن برداشته شود به عبارت ديگر به تنهايي و با كاهش نرخ سود تسهيلات خريد و افزايش مبلغ وام ساخت، نمي‌توان كمكي به متقاضيان براي خريد مسكن و دستيابي به رونق موردنظر و پيش‌بيني شده كرد.
نرخ تورم براساس آمار منتشر شده از سوي بانك مركزي به 9.7 درصد رسيده است، به اين ترتيب، شاهد افت اين نرخ در سال‌هاي اخير بوده‌ايم، اقدام اخير در كاهش نرخ سود تسهيلات نيز همگام با افت نرخ تورم صورت گرفته است به نظر شما تداوم اين هماهنگي چه تاثيري بربازار مسكن خواهد داشت؟
با كاهش نرخ تورم به‌تبع آن نرخ سود تسهيلات و سپرده نيز بايد افت كند و در واقع سود بانك‌ها از فاصله منطقي بين نرخ سود تسهيلات و سپرده‌ها تامين مي‌شود و بايد اين فاصله كاهش يابد زيرا اين فاصله كه سود بانك‌ها را مشخص مي‌كند، در ايران بسيار بالاست و بانك‌ها با كاهش هزينه‌هاي سربار مي‌توان اين فاصله را كم كنند و اين خواسته و انتظار معقول است.
كاهش نرخ سود تسهيلات و سپرده بايد سريعتر از اين اجرايي مي‌شد و در حال حاضر كه اين تصميم با تاخير گرفته شده بايد هرچه سريعتر عملياتي شود ضمن اينكه اگر مجددا شاهد كاهش نرخ سود تسهيلات و سپرده باشيم اين اقدام به نفع اقتصاد ايران است و كارشناسان و فعالان اقتصادي همچنين مردم از آن استقبال مي‌كنند زيرا اين تصميم مي‌تواند به بهبود بازار مسكن كمك كند.
برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند كه كاهش نرخ سود سپرده بر بازار رهن و اجاره اثرگذار است و نرخ اجاره را افزايش مي‌دهد، به نظر شما آيا از اين پس شاهد افزايش نرخ اجاره خواهيم بود؟
قاعدتا كاهش نرخ سود سپرده اين تاثير را بر اجاره‌بها داشته، دارد و خواهد داشت تجربه سال‌هاي گذشته درباره كاهش نرخ سود نيز به خوبي اين موضوع را نشان مي‌دهد، زيرا بخش زيادي از صاحبان ملك تمايلي به رهن واحد مسكوني خود ندارند بلكه مي‌خواهند كه ملك‌شان را اجاره دهند در گذشته كه نرخ سود سپرده بالا بود موجرين واحدهاي مسكوني را رهن مي‌دادند و مبلغ دريافت شده از مستاجر را در بانك سپرده‌گذاري كرده و سود دريافت مي‌كردند اما درحال حاضر و با كاهش سه باره نرخ سود از 22 به 15درصد اين امتياز براي صاحبان املاك از ميان رفته است و دريافت رهن توجيه اقتصادي ندارد بنابراين فشار مضاعفي بر بازار اجاره وارد مي‌شود به ويژه افرادي كه حقوق‌بگير ثابت بوده و در پرداخت مبلغي به‌عنوان وديعه ناتوان هستند با مشكل مواجه مي‌شوند ضمن اينكه در شرايطي كه بازار اجاره رقابتي مي‌شود فشار بيشتري از سمت مالكان بر متقاضيان اجاره وارد مي‌شود نرخ‌هاي اجاره بالاتر مي‌رود و افزايش نرخ اجاره‌بها در اين شرايط طبيعي است.
يكي از احتمالاتي كه با كاهش نرخ سود سپرده بانكي درباره بازار مسكن وجود دارد اين است كه اين اقدام موجب مي‌شود، سرمايه‌گذاران تلاش كنند تا سپرده‌هاي خود را از بانك‌ها خارج كرده و وارد بازارهاي سرمايه‌يي از جمله طلا، ارز، مسكن و... كنند، شما چقدر با اين موضوع موافقيد؟
منابعي كه ممكن است در كوتاه‌مدت از بانك‌ها خارج شود قطعا به سمت بازارهاي سرمايه‌يي ازجمله بازار ارز، طلا و سكه، بورس و مسكن حركت مي‌كند البته يافتن بازار جايگزين و مناسب براي بانك از سوي صاحبان سرمايه و سپرده زمانبر است.
به نظر شما جذابيت بازار مسكن براي جذب سرمايه‌هاي خارج شده از بانك‌ها چقدر است؟ يعني با توجه به ركود چهارساله بازار، مسكن اين توانايي را در هدايت سرمايه‌ها به سمت خود دارد؟
باتوجه به آنكه بازار مسكن در مرحله پيش رونق است و افزايش‌هاي كوچكي هم درحجم معاملات و هم در قيمت مسكن مشهود است و تعداد پروانه‌هاي ساخت‌وساز نيز در حال رشد است، به نظر مي‌رسد كه گرايش‌هايي از سمت صاحبان سرمايه براي ورود به بازار مسكن به وجود آمده است ولي صاحبان سپرده گروه‌هاي متنوعي هستند برخي آنها شركت‌ها، بنگاه‌ها و اشخاص حقوقي هستند كه ممكن است صاحبان سپرده‌هاي بزرگ باشند دسته‌يي ديگر افراد حقيقي هستند كه طيف‌هاي مختلفي را از لحاظ دهك‌هاي درآمدي شامل مي‌شوند و نمي‌توان انتظار داشت كه تمام سپرده‌گذاراني كه سرمايه خود را از بانك‌ها خارج كرده‌اند به سمت بازار مسكن حركت دهند و براساس فرمول‌هاي اقتصادي منابع مالي آنها متناسب با حجم و ميزان دربازارهاي سرمايه‌يي توزيع مي‌شوند ولي قطعا بخشي ازآنها بازار هدف‌شان براي سرمايه‌گذاري مسكن است.
درواقع جذابيت بازار مسكن باتوجه به ايجاد نشانه‌هاي رونق در حال افزايش است اگرچه هم‌اكنون بازار مسكن جذابيت خاصي براي سرمايه‌گذاران ندارد اما انتظارات افراد براي سوددهي سرمايه‌هاي خود باعث مي‌شود كه اين بازار درآينده يكي از گزينه‌هاي سرمايه‌گذاران براي سرمايه‌گذاري است.
آمار منتشرشده درباره تعداد ثبت‌نام‌كنندگان تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم نشان مي‌دهد كه استقبال چنداني از اين طرح به عمل نيامده است حتي باوجود آنكه دراسفند ماه مبلغ وام دو برابر شد (160 ميليون تومان) اما تعداد ثبت‌نامي‌ها تغييرچنداني نكرد به نظر شما كاهش نرخ سود سپرده از افزايش مبلغ تسهيلات موثرتر است؟
افزايش مبلغ وام، كاهش نرخ سود تسهيلات و چشم‌انداز و نگرش مثبت به آينده بازار مسكن هر سه عواملي هستند كه انگيزه‌بخش بوده و مي‌توانند در افزايش تعداد ثبت‌نام‌كنندگان در صندوق پس‌انداز مسكن يكم موثر باشند ولي نبايد از اين موضوع غفلت شود كه بخش بزرگي از متقاضيان خريد مسكن به‌خصوص در دهك‌هاي اول تا پنجم فاقد منابع مالي مورد‌نياز براي سپرده‌گذاري در بانك‌ها هستند و توصيه مي‌شود براي رونق بخشي به بازار مسكن همچنين تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد، گزينه‌هاي ديگري غير از سپرده‌گذاري نيز در دستور كار قرار گيرد.
درواقع كاهش نرخ سود بانكي، افزايش مبلغ تسهيلات و همچنين دوبرابر كردن حجم تسهيلات ساخت مسكن موثر است اما به تنهايي نمي‌تواند در خروج نسبي از ركود و تامين مسكن اغلب گروه‌هاي درآمدي تاثيرگذار باشد و نياز به روش‌هاي مكمل و سياست‌هاي ديگر وجود دارد.
