:
كمينه:۱۲.۶۲°
بیشینه:۱۲.۹۹°
به‌روز شده در: ۰۳ آبان ۱۴۰۰ - ۱۸:۲۱
حسن قربانی و عباس بشیری تحلیل کردند از مجوز ساخت تا تفکیک و افراز ساختمان
حسن قربانی و عباس بشیری به همراه تعدادی حقوق دان، وکیل و کارشناس حقوقی در جلد پنجم کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی به نکات قابل توجهی در مورد قوانین و مقررات خاص شهرسازی و ساختمان سازی در قوانین ایران اشاره کرده اند. / تفکیک در اداره ثبت انجام میگیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه. در افراز رای صادر میشود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی.در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک مسامحه.در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج میشود یا اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم میگردد اما در افراز فقط سهم خواهان جدا میشود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند.در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود اما اگر بر افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.ابهامات قانونی موجود در خصوص افراز و تفکیک املاک: با توجه به مختصر بودن این مقال صرفاً در ذیل به سرفصل آنها اشاره شده و از توضیح اجتناب می شود
کد خبر: ۱۷۶۳۰۹
تاریخ انتشار: ۲۲ تير ۱۴۰۰ - ۲۳:۵۵
خبراقتصادی -  حسن قربانی و عباس بشیری به همراه تعدادی حقوق دان، وکیل و کارشناس حقوقی در جلد پنجم کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی به نکات قابل توجهی در مورد قوانین و مقررات خاص شهرسازی و ساختمان سازی در قوانین ایران اشاره کرده اند.

 وقوع ملک در محدوده شهر ایجاب مینماید که امور راجع به شهرسازی و ساختمانی در چارچوب مقررات و قوانین خاصی صورت پذیرد.
۱_مجوز عملیات عمرانی: به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اشخاصی که قصد هرگونه عملیات عمرانی و ساختمانی و . . .  دارند بدوا می بایست از شهرداری اخذ مجوز نموده و در صورت تخلف از مفاد پروانه،  شهرداری می تواند از ادامه عملیات مذکور جلوگیری کند و در این راستا کمیسیونی بر اساس تبصره ماده صد این قانون جهت تشخیص و رسیدگی به تخلفات ساختمانی تشکیل گردید و سپس به موجب تبصره الحاقی به بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون نامبرده، شهرداری مکلف گردیده تا نسبت به تهیه نقشه جامع شهر اقدام و پروانه مورد بحث را بر این اساس صادر نماید. بنابر این اشخاص مکلفند آن گونه که در مقررات شهرسازی پیش بینی شده است نسبت به احداث و ساخت و ساز اقدام نموده و در صورت بروز تخلف، کمیسیون ماده صد با ضمانت اجراهای مقرر قانونی تصمیم گیری خواهد کرد.
۲_ماهیت حقوقی پروانه ساختمانی: با توجه به اینکه محترم شمردن مالکیت اشخاص و اعمال آن به موجب قانون محدود و به شرط عدم زیان به جامعه و منافع عمومی بوده و یکی از ضمانت اجراهای آن صدور پروانه با شرایط پیش گفته می باشد، لذا پروانه ساختمانی همان سندی است که در جهت تحدید حق تصرف اشخاص در اراضی ملکی شان صادر می شود.
۳_تبصره ۹ الیحه قانونی اصالح تبصره های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: به موجب این تبصره ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده باشد از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ معاف می باشند. هرچند در عرف پذیرفته شده، ساختمان بدون پروانه را نیز همچون بنای دارای مجوز قلمداد می نمایند اما با توجه به اینکه قانون شهرداری از قوانین آمره و مربوط به نظم عمومی می باشد لذا تسری حکم مقرر در تبصره ۹ماده ۱۰۰ به ساختمان های احداثی بدون پروانه، صحیح به نظر نمی رسد.
۴_گواهی پایان ساختمان: نتیجه تبعی احداث بنا بر اساس پروانه معتبر این خواهد بود که شهرداری پس از احراز صحت عملیات، حسب مورد گواهی عدم خلاف و یا گواهی پایان ساختمان صادر نموده و چنانچه تخلفی احراز گردد، کمیسیون ماده ۱۰۰ حسب مورد در خصوص رفع خلاف و یا اخذ جریمه و سپس صدور گواهی عدم خلاف و یا پایان ساختمان تصمیم مقتضی اتخاذ می نماید. اهمیت این گواهی در زمان نقل و انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی می باشد چرا که سردفتران به حکم تبصره ۸ ماده ۱۰۰موظف به اخذ گواهی مذکور و قید آن در سند می باشند.
۵_ساختمانهای مزاحم: بند ۱۴ ماده ۵۵ در مقام احصا وظایف شهرداری ها مبنی بر حفظ شهر از خطرات طبیعی و بناها و دیوارهای شکسته و معابر و دالان ها و پوشاندن چاله ها و جلوگیری از منصوبات ساختمانی مزاحم، در تبصره ذیل خود، تکالیفی نیز به عهده مالکین گذارده و ایشان را ملزم به رفع خطر و مزاحمت در مهلت مناسب نموده و اگر این دستور رعایت نشود، شهرداری راسا به رفع خطر و مزاحمت اقدام نموده و هزینه آن را از طرف دریافت خواهد کرد. این مقررات شامل اماکن عمومی نیز میگردد. مواد ۱۱۰ و ۱۲۲ نیز متضمن معنای فوق میباشد چرا که از حیث اجبار مالک به چگونگی نگهداری ملکش با شرایط شهری، وی را در اصل مطلق بودن مالکیت و آزادی اراده استفاده از ملک محدود می نماید.
۶_استفاده های مزاحم: یکی از وظایف شهرداری ها به موجب بند ۲۰ ماده ۵۵ و تبصره الحاقی آن جلوگیری از ایجاد و تأسیس کلیه اماکن مزاحم و یا مخلاف اصول بهداشتی و نحو آن بوده و چنانچه این اماکن قبل از تصویب قانون بوجود آمده باشند،  آنرا تعطیل یا عنداللزوم به خارج از شهر انتقال دهد. شهرداری مکلف است مهلت مناسب به مالک داده و چنانچه مالک به این نظر معترض باشد،  ظرف ده روز اعتراض خود را به کمیسیونی مرکب از سه نفر که از طرف انجمن شهر انتخاب خواهد شد، تسلیم کند. رای کمیسیون قطعی و لازم الاجرا ست.
نکته مهم در اجرای مقررات این ماده،  رفع مزاحمت در نحوه استفاده از ملک بوده و اخذ پروانه ساختمانی وبطور کلی قانونی بودن بنا،  تاثیری در اعمال مقررات مذکور ندارد،  بنابر این تغییر نحوه استفاده از ملک چنانچه مضر به آسایش و یا بهداشت ساکنان محل نباشد امکان پذیر بوده و منافاتی با مقررات ماده مذکور نخواهد داشت.
دیگر مطلب قابل ذکر در این مبحث،  روند عملی شهرداری در احراز مزاحمت بوده که آن را از طریق کمیسیون مقدماتی تشخیص مزاحمت،  متشکل از سه تن کارشناسان شهرداری و مسئول واحد ساماندهی منطقه،  انجام داده و سپس مالک ابالغ می نماید و در صورت اعتراض یا عدم اعتراض،  حسب مورد اقدام می نماید. در صورت اعتراض مالک موضوع در کمیسیون نهایی،  مستقر در وزارت کشور )شورای شهر( مورد رسیدگی قرار می گیرد. رای کمیسیون قطعی است. اقدامات ذکر شده مطابق ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری از حیث تطبیق اقدامات و تصمیمات مذکور با ضوابط و مقررات قانونی مربوطه، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری بوده و رسیدگی ماهوی خارج از حدود صالحیت مرجع مذکور می باشد.
۷_پرداخت عوارض
۱_۷_تعریف عوارض وماهیت حقوقی آن: عوارض وجهی است که به عنوان جبران هزینه های موسسه عمومی در مقابل کار یا خدمت مشخصی پرداخت می شود و ممکن است به صورت مستقیم یا غیر مستقیم از مصوبات مجلس باشد.
موضوع عوارض از انواع امتیازات ناشی از قدرت و تسلط عالیه دولت و برای تأمین منافع عمومی عنوان شده و توسط قانون گذار برای قوه مجریه پیش بینی شده و به موجب مقررات قانونی جز وظایفش شناخته شده است.
۲_۷_عوارض شهرداری ها: از جمله درآمد های شهرداری، درآمدهای ناشی از عوارض عمومی و عوارض اختصاصی و بهای خدماتی است که به وسیله شهرداری و موسسات تابعه به آن،  وصول و یا تحصیل می شود وبرابر ماده ۶۵ شهرداری دارای بودجه ای است که پس از تصویب انجمن شهر قابل اجرا می باشد.
از باب نمونه تقریبا تمام بودجه شهرداری تهران توسط ادارات و مناطق شهرداری تامین می گردد که به صورت ً مالیات عوارض و جریمه از مردم اخذ گردیده و به وزارت کشور ارسال و سپس هر سال اعتبار خود را ازطریق آن وزارتخانه و با تأیید مجلس وصول می کند و در صورتی که درآمد های وصولی ناشی از عوارض، تکافوی هزینه های شهرداری ها را ننماید وضع عوارض جدید و افزایش عوارض موجود صرفا به پیشنهاد وزارت کشور و تصویب رئیس جمهور خواهد بود.
۳_۷ _عوارض افزایش تراکم : شهرهایی که دارای طرح جامع می باشند می توانند در قبال اضافه ارزشی که برای املاکی که نسبت به املاک سایر مناطق با تراکم کم ایجاد شده، با تعیین شورای شهر و تایید وزارت کشور به تناسب میزان اضافه ارزش حاصله،  عوارض وضع و در حسابی جداگانه به نام  درآمد حاصل از فعالیتهای اقتصادی در ساختمان های شهری  نگهداری کرده و صرفا در تهیه طرحهای توسعه و عمران  شهری و اجرای آنها با نظر شورای شهر و عاملیت دستگاههای مربوطه به مصرف برسانند.  از آنجایی که استفاده از اضافه بنا
نهایتا منتج به جمعیت پذیری بیشتری خواهد شد  تبعا مستلزم ارائه خدمات عمومی بیشتر و  در نتیجه تحمیل هزینه های تامین این خدمات به شهرداری می باشد که به هر صورت بهای این خدمات را می باید استفاده کننده بپردازد.  استفاده از تراکم ساختمانی ویژه منوط به آن است که اولا : ملک موضوع تقاضا در اطراف مرکز هر حوزه یا منطقه بوده و می بایست در طرح تفصیلی مشخص شده باشد. ثانیا: در نقشه ساختمانی پیشنهادی رعایت ضوابط فنی ساختمانی به شرحی که در ضوابط اجرایی طرح جامع مشخص شده و یا بعدا در طرح تفصیلی مشخص خواهد شد لحاظ شده باشد.
۸-گذرگاه های عمومی در حقوق مالکیت اشخاص: در قانون ایران به مسئله گذرگاههای عمومی اهمیت خاصی داده شده و توجه قانونگذار به موضوع طی قوانین مصوبه خاص و نیز موادی از قوانین مختلف نشان داده شده است به طوری که به موجب مواد ۲۴ قانون مدنی و تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون شهرداری طرق و شوارع عام را در مالکیت عمومی قرار داده است و بنابر وظیفه شهرداری مطابق بندهای ۱ و ۱۷ ماده ۵۵ احداث گذر های جدید به منظور تقسیم بندی یا تفکیک اراضی و باغات و یا هر منظور دیگری باید پس از کسب پروانه از شهرداری انجام گیرد.  
نهایتاً به موجب قسمت اخیر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث میشود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد بنابراین راه های عمومی مانند خیابانها و کوچه های غیر اختصاصی از اموال مشترک عمومی است و تمام مردم میتوانند برای آمد و رفت از آن استفاده کرده و هیچ کس حق ایجاد مزاحمت و یا محرومیت برای دیگران را نخواهد داشت. ضمانت اجرای این گونه اعمال می تواند مشمول اعمال مواد ۳۳۹ و ۳۴۵ الی ۳۴۸ و ۳۵۵ قانون مجازات اسلامی گردد.

۹_اجرای طرحهای گذربندی: در اجرای طرحهای گذر بندی ممکن است کل یک قطعه زمین ملکی شخصی یا بخشی از آن در مسیر طرح موصوف قرار گیرد که شهرداری به عنوان مرجع قانونی ناظر به کلیه عملیات عمرانی و ساختمانی واقع در محدوده شهرها و نیز به عنوان دستگاه مجری قانونی طرحهای گذربندی شهری مکلف به پاره ای از اقدامات قانونی در ارتباط با املاک مورد بحث می باشد که از آن جمله ممنوعیت احداث هرگونه بنا و تاسیسات در اراضی مشمول طرح جامع می باشد.  همچنین چنانچه هر یک از دستگاههای دولتی و یا وزارتخانه ها برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی به اراضی،  ابنیه و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند،  دستگاه اجرایی می تواند مورد نیاز را مستقیما یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در قانون خریداری و تملک نماید و بهای عادله و خسارات وارده بر آن از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحب حقوق تعیین می گردد و چنانچه طرفین بر سر قیمت عادلانه به توافق نرسند می بایستی به قیمت روز تقویم وپرداخت شود.
۱۰_رعایت بر اصلاحی: بر زمین عبارت است از حد نهایی عرض یک معبر به ویژه معابر دسترسی که لبه  قطعه زمین را تعیین می کند.  حال ممکن است ملکی در مجاورت معبری قرار گیرد که برای تعیین حد نهایی عرض مقرر شده در طرح های جامع و تفصیلی برای آن معبر ناگزیر از رها کردن قسمتی از ملک و در اصطلاح شهرسازی عقب نشینی گردد .  این مقدار عقب نشینی را اصطلاحا رعایت بر اصلاحی گویند.  با توجه به اینکه هنگام احداث یا نوسازی در اجرای ضوابط شهرسازی،  اشخاص مکلف به اخذ پروانه می باشند
نهایتاًبه نفع عموم از دست میدهند هر چند خود نیزدر هنگام اجرای عقب نشینی قسمتی از ملک خود را اجباراً جزئی از عموم هستند و از مزایای آن منتفع میشوند لیکن بدیهی است مستحق دریافت بهای قیمت قسمت مورد عقب نشینی وفق مقررات هستند.  به هر صورت نظر به اینکه طبق مقررات مورد بحث،  تقویم ملک می تواند مبتنی بر توافق باشد لذا ممکن است واگذاری آن به شهرداری از سوی مالک مربوطه به صورت رایگان و یا در قبال دریافت امتیازاتی در رابطه با بنای احداثی در حدودی که ضوابط طرح تفصیلی و نیز سایر مقررات مربوطه اجازه دهد صورت گیرد.
۱۱_حق مرغوبیت: با توجه به اینکه پس از احداث یا تعریض خیابان هزینه های مربوطه از طریق عموم مردم پرداخت و توسط شهرداری هزینه میشود و در این بین ملک اشخاص مشرف به آن دارای مرغوبیت خواهد شد و این مرغوبیت مستند به اقدام مالک نمی باشند لذا وصول عوارض مورد بحث تحت عنوان عوارض حق تشرف بر اساس بند الف ماده ۴۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین در سال ۱۳۷۰ به تصویب رسیده است.
۱۲_تاریخچه تصویب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری: ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به این نحو نگارش شده بود: ادارات ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهری و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری ها رسیده باشد.
 اما ماده ۱۰۱ اصلاحی در این خصوص با اندکی تغییرات مقرر نموده : ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین،  عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری ها رسیده باشد.
۱_از مقایسه این دو ماده مشخص میشود در قانون قدیم صرفاً به عمل تفکیک اشاره شده و انجام عمل افراز اراضی مسکوت مانده بود حال آنکه در ماده اصلاحی جدید به عمل افراز صراحتا اشاره شده است و با عنایت به اینکه از منظر حقوقی عمل تفکیک و افراز دارای ماهیت متفاوت از یکدیگر می باشند از این رو نقص ماده ۱۰۱ قدیم در قانون جدید رفع گردیده است.
۲_با توجه به تعیین مهلت ۲ ماهه برای پاسخگویی شهرداری به شهروندان این امر مشکلاتی را برای بررسی نقشه های تفکیک اراضی بزرگ به وجود می آورد چراکه بررسی این گونه اراضی در مهلت دو ماهه امکان پذیر نبوده و پس از انقضاء دو ماه مالکان طبق نقشه پیشنهادی خویش عمل تفکیک را به اتمام می رساندند که نتیجه این امر عدم رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی بود،  لذا به موجب ماده واحده اصلاحی مدت پاسخگویی شهرداری از دو ماه به سه ماه افزایش داده شده و بدین ترتیب شهرداری زمان لازم را جهت بررسی موضوع در اختیار خواهد داشت.
۳_به منظور تضمین اجرای ضوابط شهرداری مقرر گردیده در صورت عدم تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی توسط  شهرداری مالک میبایست تقاضای تفکیک و افراز را به مراجع قضایی تسلیم نماید که نتیجتاً به موجب قانون جدید،  دادگاه ها جایگزین مراجع ثبتی شده که خود یکی دیگر از تفاوت های ماده اصلاحی و قانون قبلی می باشد.  متاسفانه راهکار جدید متقاضیان را عملاً گرفتار سیکل قضایی جدیدی مینماید که در خوش بینانه ترین حالت ممکن است بیش از ۹ ماه به طول بیانجامد.
۴_با توجه به الزام شهروندان جهت انجام عملیات تفکیک،  شهرداری از این موقعیت نهایت استفاده را نموده و پاسخگویی به متقاضیان را منوط به دریافت وجوهاتی می نمود که همین رویه عملی شهرداری ها موجب شد تا قانونگذار به موجب ماده ۱۰۱ اصلاحی علاوه بر سطوح معابر عمومی قدر السهمی را نیز برای شهرداریها در نظر بگیرد که این امر یکی از مهمترین تفاوت های ماده قدیم و ماده اصلاحی تلقی می شود.
۵_در ماده اصلاحی جدید تبصره های پنج گانه ای پیش بینی شده که این تبصره ها در ماده ۱۰۱ قدیم وجود نداشته و از ابداعات جدید این قانون محسوب میشوند.
۱_۱۲-تفاوت تفکیک و افراز: تفکیک در عرف ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد اما افراز به معنای جدا کردن مال مشاع و تقسیم آن به قطعات کوچکتر می باشد که شرح آن در ذیل آمده است.
۲_۱۲_تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهوی:
۱_در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی در افراز باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
۲_تفکیک در فرضی که مالک بیش از یک نفر باشد با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر بوده و قصد آنها قطع حالت اشتراک می باشد.
۳_در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح میگردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد،  اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد،  باید تعدیل  صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار میگیرد،  بهای آن تقویم و در صورت مجلس افراز
قید شود.
۴_تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک میتواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که میخواهد تفکیک نماید.
۵_سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان محجور یا غایب باشد تقسیم با دادگاه خواهد بود.
۶_تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی خود ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندهند تفکیک اقدامی بیحاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت مجلس  تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم نامه.  
۷_در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا و ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان ادامه اقدامات را انجام داد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام به افراز از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
۸_انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر،  هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت،  سند مالکیت شش دانگ یک قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید.  با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.
۹_صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار پیدا میکند اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین میشود،  پس میتوان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی،  تفکیک اقدامی دو مرحله ای و افراز اقدامی یک مرحله ای است.
۱۰_تفکیک در اداره ثبت انجام میگیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.  
۱۱_در افراز رای صادر میشود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی.
۱۲_در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک مسامحه.
۱۳_در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج میشود یا اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم میگردد اما در افراز فقط سهم خواهان جدا میشود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند.
۱۴_در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود اما اگر بر افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.
۳_۱۲_ابهامات قانونی موجود در خصوص افراز و تفکیک املاک: با توجه به مختصر بودن این مقال صرفاً در ذیل به سرفصل آنها اشاره شده و از توضیح اجتناب می شود.
۴_۱۲_نقشه تفکیکی
۵_۱۲_حق السهم شهرداری ها
۶_۱۲_حق السهم شهرداری ها از اراضی دولتی
۷_۱۲_مرجع رسیدگی به اختالفات میان افراد و شهرداریها در امر تفکیک و افراز
۸_۱۲_حد نصاب تفکیک
۹_۱۲_تعارض تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی
۱۰_۱۲_مبنای وصول درصد های مذکور در ماده ۱۰۱
۱۱_۱۲_ضوابط تبدیل قدرالسهم به معادل ریالی
۱۲_۱۲_مطالبه ۲۰ درصد اراضی مالکین به صورت مجانی

جهت تعیین وقت مشاوره با حقوق دانان و نویسندگان کتاب و وکلا با شماره 09211965540 تماس حاصل فرمایید
نام:
ایمیل:
* نظر: