کاهش 32 درصدی معاملات آپارتمان تهران طی اردیبهشت / رشد 28 درصدي اجاره مسكن

اقتصاد گردان - مجید  اعزازی|

در شرایطی که از ابتدای سال جاری تاکنون بازار بورس رکودهای قابل توجهی از خود بر جای گذاشته و همچنین طی روزهای اخیر بازار سکه وارد فاز جذب نقدینگی سرگردان شده است، اما تازه‌ترین آمارهای مربوط به بازار مسکن در کل کشور و شهر تهران حاکی از این است که نه تنها این بازار وارد چرخه افزایش تقاضا و معامله و در پی آن افزایش قیمت نشده که به مسیر نزولی شکل یافته در هفته آخر فروردین‌ماه سال جاری ادامه می‌دهد به گونه‌ای که طی 22 روز نخست اردیبهشت‌ماه جاری تعداد کل معاملات واحدمسکونی در کل کشور و در شهر تهران به ترتیب 15 درصد و 32 درصد افت کرده‌اند.

به باور کارشناسان، جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، افت قدرت خرید مردم و افت پوشش دهی وام‌های خرید مسکن، تعطیلی بازار مسکن و از سوی دیگر، جذابیت‌تر بودن بازارهای موازی از جمله دلایل افت معاملات طی روزهای سپری شده از سال 99 است.

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اعلام آمار مربوط به معاملات خرید و فروش و همچنین آمار قراردادهای رهن و اجاره طی اردیبهشت ماه، دلیل عمده افت معاملات را کاهش توان مردم در تامین هزینه خرید مسکن عنوان کرد.

خسروی افزود: متاسفانه به علت کاهش توان خرید مردم و کسادی بازار مسکن، برخی تمایل دارند با هیاهو در شبکه‌های مجازی و اپلیکشین‌ها، قیمت‌های غیرواقعی از واحدهای مسکونی را به نمایش بگذارند. مساله‌ای که باعث هرج و مرج در بازار مسکن می‌شود.

او با اشاره به درخواست از قوه قضاییه و دادستان برای جلوگیری از فعالیت‌های مخرب این دسته از سایت‌ها، اظهار کرد: مدتی مساله نمایش قیمت‌ها در فضای مجازی رفع شداما حالا دوباره به اسم ایجاد شفافیت در بازار مسکن، سایت‌ها و اپلیکیشن‌های مزبور فعالیت خود را آغاز کرده‌اند. این در حالی است که در کشورهای دارای قوی ترین صنعت آی تی، ‌مانند هند، امریکا و ... چنین مسائلی وجود ندارد.

وی افزود: فروشنده ملک در فضای مجازی قیمت خانه خود را متری 14 میلیون تومان می‌زند. همسایه بالایی همان فرد، که قبلا قیمت هر متر از منزل مسکونی خود را 12 میلیون زده و کسی هم آن را نخریده بود، دوباره قیمت منزل خود را به 16 میلیون تومان تغییر می‌دهد. بعد همسایه پایین، قیمت او را می‌بیند و نتیجه می‌گیرد که قیمت هر متر از منزل خودش باید به جای 14 میلیون تومان، ‌16 میلیون تومان بشود. این چرخه افزایش قیمت به این شکل ادامه پیدا می‌کند و در اثر این فعل و انفعالات، قیمت‌ها بالا می‌رود و مردم وحشت می‌کنند که در این شرایط چه کار باید بکنیم. 

او اظهار کرد: از همین رو است که در صورت تداوم این فعل و انفعالات، بازار دچار کسادی می‌شود و تراکنش‌های مالی در این بازار شکل نمی‌گیرد. به عنوان صنف مشاوران املاک افتخار می‌کنیم که مولد مالیاتی، اقتصادی و شغلی هستیم. اما الان با فعالیت این نرم افزارها، بازار خراب شده است. برخی از صاحبان این اپلیکشین‌ها ادعا می‌کنند که مشاور املاک هستند. این درحالی است که در اتحادیه بخشنامه کردیم که بنگاه‌های ملکی وارد این سایت‌ها نشوند و مشاوران املاک نیز چون اکثر باور دارند که این اپلیکیشن‌ها بازار را خراب کرده‌اند، وارد چنین فعالیت‌هایی نمی‌شوند.در عین حال، در صورتی که به اتحادیه گزارش شود که یک مشاور املاک وارد چنین فعالیت‌هایی شده است، با آنها برخورد خواهیم کرد.

  اجاره

قیمت مسکن یکی از معیارهای اصلی تعیین اجاره‌بها است و بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع در شهر تهران در سال 98 نسبت به سال 97 حدود 62 درصد رشد داشته است. با توجه به این شرایط، در سال جاری اجاره‌بها به چه میزان افزایش خواهد یافت؟ رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک در پاسخ به این سوال اظهار کرد: نمی‌دانم آمارهایی که مرکز آمار و بانک مرکزی ارایه می‌دهند، ‌از کجا می‌آوردند؟ چندی پیش گفتند که قیمت‌ها 38 درصد افزایش یافته، اما به تازگی گفته‌اند که 2.5 درصد است. 

او افزود: در عین حال، راهکار تعدیل اجاره‌بها در شرایط کنونی اقتصاد برخوردهای تعزیراتی نیست. در دولت‌های نهم و دهم همراه با مامور تعزیرات و دوربین صدا و سیما رفتند در دفاتر مشاوران املاک و گفتند که اجاره‌بها امسال باید 7 درصد افزایش یابد و نه بیشتر. سال بعد هم گفتند که باید 9 درصد افزایش پیدا کنند. اما با اجرای این سیاست دستوری، مردم به خلاف کشیده شدند و زیر میزی پول رد و بدل کردند و متاسفانه برخی مواقع نیز حق نا حق شد.

چنین شیوه‌هایی، راهکار تعدیل نرخ اجاره نیست. راهکار اصلی، افزایش عرضه مسکن است. دولت باید مثل طرح مسکن مهر، مسکن ارزان قیمت برای دهک پایین جامعه بسازد تا از طریق مکانیسم عرضه و تقاضا اجاره‌بها کاهش پیدا کند. اما اینکه بخواهیم به صورت دستوری اجاره را کم یا زیاد می‌کنیم، نه در شرع اسلام می‌پذیرد نه در کشورهای دیگر چنین رویه‌ای وجود دارد.

  تصویر آماری مسکن در اردیبهشت 99

بر اساس آمارهای اعلامی از سوی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، در 22 روز نخست اردیبهشت‌ماه جاری‌، 81 هزار و 816 فقره معامله ملک در کل کشور انجام شده است که نسبت به دوره مشابه سال گذشته 13 درصد افت داشته است. از این تعداد، 49 هزار و 346 فقره مبایعه نامه بوده که نسبت به دوره مشابه سال گذشته 15 درصد رشد منفی را تجربه کرده است. همچنین در 22 روز نخست اردیبهشت‌ماه سال جاری 31 هزار و 725 فقره اجاره‌نامه منعقد شده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 9 درصد افت داشته است.

در همین حال، آمارهای اتحادیه املاک نشان می‌دهد که تعداد کل قراردادهای ملکی، در 22 روز نخست دومین‌ماه از بهار 99 نسبت به دوره مشابه سال قبل با رشد منفی 26 درصد به 16 هزار و 407 فقره کاهش یافته است. از این تعداد، 7917 فقره قرارداد خرید و فروش ملک بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 32 درصد افت داشته است. در بازه زمانی مورد نظر، ‌8385 فقره اجاره‌نامه نیز منعقد شده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 20 درصد افت داشته است.

  مرور آمار فروردین 99

 طبق اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۹، به ۱.۲ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به‌ماه قبل و‌ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد کاهش یافته است. در این حال، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بود که نسبت به‌ماه قبل و‌ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 2.1 درصد کاهش و 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بانک مرکزی در «گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه سال1399» دلیل افت چشمگیر معاملات در فروردین سال جاری را «شیوع ویروس کرونا و تعطیلی فعالیت ها» دانسته است. بنا به دستور ستاد مقابله با کرونا، دفاتر مشاور املاک و بنگاه‌های معاملاتی تا شنبه 23 فروردین‌ماه به دلیل ملاحظات مربوط به جلوگیری از شیوع کرونا تعطیل بودند و عملا معامله‌ای صورت نگرفت و از این رو، به نظر می‌رسد، بیش از یک هزار معامله صورت گرفته مسکن در تهران صرفا ظرف هفته آخر فروردین (روزانه حدود110 معامله در شهر تهران) صورت گرفته بوده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن تهران در فروردین 99، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بوده که نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. 

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 31 میلیون و 320 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 7 میلیون و 410 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به‌ماه مشابه سال 98 به ترتیب 29 و 51.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین‌ماه سال 99 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 28.7 و 31 درصدی نسبت به‌ماه مشابه سال قبل است.