کاهش تورم مسکن طی دوره 12 ماهه

اقتصادگردان- رشد ماهانه قیمت مسکن شهر تهران از حدود 7 درصد در سال گذشته به ۲.۸ درصد در سال جاری رسیده است. میانگین رشد متوسط قیمت مسکن به صورت ماه به ماه قبل برای یک دوره ۱۲ ماهه منتهی به آذرماه ۱۳۹۸ در شهر تهران ۲.۹ درصد بوده و این در حالی است که این شاخص در اسفند پارسال 7 تا 8 درصد اعلام شد. مقایسه نمودار رشد نقطه به نقطه‌ سالانه قیمت نیز از کند شدن روند افزایش قیمت حکایت دارد. آذرماه سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۹۳ درصد افزایش یافت؛ در حالی که این عدد برای آذر امسال ۴۰ درصد بوده است. دفتر اقتصاد مسکن، متوسط قیمت مسکن در تهران طی آذرماه ۱۳۹۸ را متری ۱۳ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان اعلام کرد. در ۱۲ ماهه منتهی به آذرماه در شهر تهران، بیشترین رشد ماهانه معادل ۱۱.۴ درصد در اردیبهشت و کمترین رشد ماهانه در شهریورماه معادل منفی ۳.۵ درصد بوده است. بررسی‌ها حاکی از این است که از خردادماه سال جاری روند رشد ماهانه قیمت، نزولی بوده اما در آذرماه به عدد ۶.۸ درصد رسید. با وجود نگرانی‌ها از افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته، بررسی کلی بازار با توجه به ظرفیت آن، قرار گرفتن بازار مسکن در یک روند صعودی قیمت را دور از ذهن می‌کند؛ هرچند با توجه به آمار اتحادیه املاک از رشد ماهانه ۱۲۸ و ۱۱ درصدی معاملات مسکن در آذر و دی، نشانه‌هایی از افزایش نسبی توان متقاضیان مصرفی دیده می‌شود. البته چهار ماه پایانی سال با توجه به ذهنیت تورم سیستماتیک برای سال آینده معمولا ماه‌های پرمعامله‌ای در بازار مسکن هستند که افزایش معاملات و به تبع آن افزایش نسبی قیمت را در پی دارد.

   افزایش معاملات مسکن در میان التهابات

دی امسال معاملات ملک در تهران و کل کشور به ترتیب ۱۱ و ۱۹ درصد نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرد. این در حالی است که پیش‌بینی می‌شد شاهد افت موقت خرید و فروش مسکن باشیم. رشد نسبی قراردادهای خرید و فروش مسکن در حالی اتفاق افتاده که ماه قبل رشد ماهانه معاملات در تهران و کل کشور به ترتیب ۱۲۸ و ۵۲ درصد به ثبت رسید.

آمار سالانه نیز گویای افزایش ۳۵ و۱۲ درصدی خرید و فروش ملک در تهران و ایران طی دی ۱۳۹۸ نسبت به دی‌ ۱۳۹۷ است. بر اساس اعلام اتحادیه مشاوران املاک تهران، دی‌ امسال بالغ بر ۱۲ هزار و ۴۸ قرارداد خرید و فروش ملک در پایتخت امضا شده که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین دی‌ماه ۱۳۹۸ در کل کشور ۵۶ هزار و ۳۹۳ مبایعه‌نامه امضا شده که نسبت به ۴۷ هزار و ۹۹ قرارداد خرید و فروش در ماه قبل ۱۹ درصد و نسبت به ۵۰ هزار و ۱۵۸ معامله دی‌ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۲ درصد افزایش یافته است. آمار قیمت دی ماه هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی اعلام نشده است.

   شرایط سخت ورود به بازار

در همین حال، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، انتظار رونق بازار مسکن بیهوده است، شرایط متقاضیان برای ورود به بازار مسکن سخت شده است و باید راهکاری برای انباشت تقاضای مسکن صورت بگیرد. پورحاجت در گفت‌وگو با فارس، اظهار کرد: وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، چه انتظاری از رونق بازار مسکن و ساخت و ساز باید داشت. قیمت مسکن در سال‌های 96 و 97 جهش قابل ملاحظه‌ای داشت که این رشد قیمت دارای عوامل مختلفی است که شاید اصلی‌ترین دلیل آن کمبود عرضه باشد. این شرایط باعث شد تا متقاضیان برای ورود به بازار مسکن شرایط سختی داشته باشند، پس باید دولت راهکاری برای خروج از این وضعیت و برطرف کردن انباشت تقاضای مسکن انجام دهد. وی ادامه داد: در تمام بازارها به خصوص بازار مسکن قدرت نقدینگی و قدرت خرید مهم‌ترین عامل تعیین بازار مسکن است، پس تا مردم قدرت خرید مسکن نداشته باشند، توانایی ورود به بازار مسکن را نخواهند داشت. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: در بازار مسکن همواره متقاضی خرید وجود دارد، اما همانطور که به خوبی می‌دانید به دلیل رشد جهشی قیمت‌ها در سال 96 و سال 97 و نبود ابزارهایی برای تقویت بخش تقاضا قدرت خرید به شکل قابل توجهی کاهش داشته است. پورحاجت اضافه کرد: تولید سالانه 300 هزار واحد مسکن در شرایط خوبی نیست و خرید مسکن هم با آمارهای اعلام شده به خوبی نشان می‌دهد که نمی‌توان نام آن را رونق نامید. پس وقتی با انباشت تقاضا برای خرید مسکن که مهم‌ترین دلیل آن قدرت خرید پایین است، مواجه شویم شک نکنید که در آینده این انباشت تقاضا منجر به رشد بیش از حد قیمت مسکن خواهد شد.

   بهبود قدرت خرید

در کوتاه‌مدت ممکن نیست

در شرایطی که آمارهای منتشرشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک حاکی از تداوم افزایش معاملات دارد و رونق نسبی بر بازار حاکم شده و انتظار می‌رود که این شرایط در دوماه آینده هم ادامه یابد، کمک به افزایش توان مالی متقاضیان خرید مسکن به بهبود بازار مسکن کمک کند، البته دولت در ماه گذشته، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق را برای زوجین به 240 میلیون تومان افزایش داد اما با توجه به بالابودن رقم بازپرداخت اقساط و همچنین سود بالای وام، این اقدام کمک چندانی به وضعیت بازار مسکن نکند؛ در این میان فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که در کوتاه‌مدت نمی‌توان برای افزایش قدرت خرید مسکن اقدام کرد به گفته او، برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت برای کاهش قیمت تمام شده تولید می‌تواند به مرور قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش دهد.

یزدانی پیش از این با تاکید بر اینکه افزایش تسهیلات خرید مسکن می‌تواند منجر به رشد قیمت شود، گفته بود: : وقتی قیمت تمام شده مسکن برای سازندگان کاهش یابد علاوه بر اینکه عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا خواهد شد بلکه بازار مسکن به نوعی رقابتی شده و عرضه مسکن افزایش می‌یابد، حال در این وضعیت قدرت خرید مسکن هم به مرور خود را با وضعیت وفق داده و خود را با آن هماهنگ خواهد کرد.

یزدانی تصریح کرده بود: وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است، دولت نمی‌تواند اقدامی برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه‌مدت انجام دهد پس وقتی رشد منفی در اقتصاد داریم اعطای تسهیلات تنها برای خرید هم موجب افزایش قیمت می‌شود. مدیرسابق بازنگری طرح جامع مسکن در پاسخ به این سوال که چگونه می‌توان قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد، اظهار کرده بود: دولت می‌تواند برنامه‌ای میان‌مدت و بلندمدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید  اجرا کند و بسته‌های تولید مسکن را به‌صورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه‌ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد. او در پاسخ به این سوال که قرار است برای تقویت مستاجران تسهیلات اجاره پرداخت شود اضافه کرده بود: اگر تسهیلات با نرخ پایین به مستاجران واقعی پرداخت شود مناسب خواهد بود اما به هر حال دولت می‌تواند از طریق وارد کردن بخشی از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی به بازار اجاره، بخشی از گروه‌های آسیب‌پذیر را در این بخش ساماندهی کند.

وی ادامه داده بود: حال سوال این است که دولت چه برنامه‌ای برای این انباشت تقاضا دارد؟ چرا که به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس چهار و نیم میلیون مسکن کسری داریم.