پیش‌فروش آپارتمان در انتظار قانون کارآمد

اقتصادگردان- اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان در مرداد ماه سال گذشته در قالب لایحه و از سوی وزارت راه و شهرسازی در اختیار دولت قرار گرفت و پس از تصویب در هیات دولت و طی فراز و نشیب‌های بسیار، اواسط تیر ماه امسال برای بررسی نهایی به هیات رییسه مجلس ارجاع شد و قرار بر این بود که در شهریورماه در صحن علنی مجلس مطرح شود اما در روزهای پایانی مهرماه، به سرمی بریم و هنوز خبری از بررسی این طرح نیست درحالی که پیش‌فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین منابع تامین مالی برای حوزه ساخت و ساز است و در رکود کنونی بازار مسکن می‌تواند به انبوه‌سازان کمک مالی کند.

اما استدلال انبوه‌سازان برای تسریع در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان این است که اجرای این قانون می‌تواند در خروج مسکن و ساختمان از رکود موثر باشد و با اصلاح برخی ایرادات و موانع دست و پاگیر در این قانون، بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، خانه‌دار می‌شوند ضمن اینکه گشایش حساب پیش‌فروش امانی و اجرایی شدن قانون پیش فروش هم موجب کنار رفتن لیزینگ مسکن و پرداخت سودهای کلان متقاضیان به شرکت‌های لیزینگ می‌شود.

   نامه انبوه‌سازان به قوه قضاییه

کانون انبوه‌سازان در بخشی از نامه‌ای که به رییس قوه قضاییه نوشته، یادآور شده است: «به دلیل چند فقره سوءاستفاده و کلاهبرداری توسط چند سازنده مسکن که فاقد صلاحیت بوده و بدون مجوز احراز صلاحیت اقدام به این امر کرده بودند، قوه قضاییه به منظور پیشگیری از جرم، پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان را ارایه می‌نماید که در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی می‌رسد اما از آنجا که این قانون به لحاظ حقوقی و فنی دارای ایرادات شکلی و ماهوی بوده و تحت هیچ‌یک از مواد آن منافع  مشروع و به‌حق تولیدکننده رعایت نشده سال‌هاست بلااقدام می‌ماند».

   بررسی مفاد اصلاحیه قانون پیش‌فروش

درخواست انبوه‌سازان برای رسیدگی به اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان در شرایطی مطرح می‌شود که آنها از سال 95 و پس از بازدهی نزدیک به صفر اجرای قانون، تلاش‌های بسیاری برای تصحیح این قانون 25 ماده‌ای انجام دادند و پیگیری‌های آنها تدوین نسخه‌ای جدید از قانون پیش فروش ساختمان را به همراه داشت که 14 تفاوت اساسی با قانون پیشین داشت.

در نسخه جدیدی که با عنوان لایحه پیش‌نویس اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه شده، مجوز پیش‌‌فروش بدون نیاز به استعلام از ادارات راه و شهرسازی و بعد از دریافت پروانه ساختمانی و پایان عملیات پی ساختمان، برای سازنده صادر می‌شود ضمن اینکه نقش مشاوران املاک و دستمزد آنها برای اتصال پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده به یکدیگر با درنظرگرفتن محدوده مشخص برای بازاریابی ملکی، در نسخه جدید، تعریف شده است.

در این پیش‌نویس، همچنین پیش‌فروشنده، منوط به جلب رضایت پیش‌خریداران، می‌تواند پروژه را در رهن بانک قرار داده و تسهیلات ساخت دریافت کند اما رابطه بین بانک، پیش‌خریدار و پیش‌ فروشنده در صورت تمایل به دریافت تسهیلات ساخت، مشخص نیست.

دیگر تفاوت مثبت اصلاحیه با قانون پیشین این است که باید سامانه الکترونیکی ثبت معاملات پیش‌ فروش ایجاد شود. به عبارت دیگر در صورت تصویب قانون جدید، سامانه پیش‌ فروش ساختمان ظرف 3 ماه با مسوولیت سازمان ثبت اسناد و املاک و همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور، راه‌اندازی می‌شود به‌طوری که، در ازای تنظیم هر قرارداد رسمی پیش فروش در دفترخانه، یک کدپیش‌فروش از طریق سامانه صادر و در سند مالکیت درج خواهد شد.

براساس ماده دیگر اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش ‌فروش مسکن بدون پرداخت حق الثبت و با هدف تسهیل تنظیم، بدون ارایه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر ثبت، باید تنظیم شود.

ناگفته نماند که پیش‌نویس اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، همچنین شرایط تعیین مراحل پرداخت اقساط پیش خرید را هم تعیین کرده است و بر این اساس، حتما باید ۵ درصد از بهای معامله، برای زمان تحویل واحد، ۵ درصد برای زمان صدور پایان کار و ۱۰درصد نیز برای تنظیم نهایی سند انتقال در زمان تکمیل ساختمان، تعیین شود و مراحل زمانی پرداخت مابقی بهای معامله می‌تواند با توافق طرفین باشد.

   دلایل اجرایی نشدن قانون پیش‌فروش

قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 89 تصویب شد اما دستورالعمل اجرایی آن در سال 93 از سوی وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد. ولی با وجود صدور ابلاغیه، طی 5 سال گذشته اجرایی نشده است چون سازندگان، مشاوران املاک، فعالان بخش مسکن و... آن را به دلیل اشکالات شکلی و ماهوی، فاقد قابلیت اجرا می‌دانند و معتقدند که این قانون با مشکلات متعددی روبه‌رو است و نمی‌تواند پاسخگوی نیازها در زمینه ساخت و ساز باشد.

براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام 30 درصد ازفرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگرچه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.

همچنین برمبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل 34 قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری و قضاوت است، ضمن اینکه دراین میان به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است. دیگر انتقادی که به قانون پیش‌فروش ساختمان وارد شده این است که وظیفه دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم سند است، اما براساس این قانون انجام تمامی اقدامات در زمینه پیش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته درحالی که این دفاتر نمی‌توانند مشاوره‌ای را در زمینه خرید مسکن دراختیار متقاضیان قرار دهند و همین موضوع مشکلاتی را در پروسه خرید مسکن ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به ضرر مشاوران املاک هم تمام می‌شود.

علاوه بر ایرادات ذکر شده در ماده 4 این قانون، بحث وجود بیمه‌نامه برای تنظیم سند مطرح می‌شود که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و...) و رویکرد آن ارایه نشده و همین امرمجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.

درحالی که جزییات دقیق اصلاحیه پیش فروش ساختمان و تبعات آن بر بازار مسکن مشخص نیست اما به گفته فعالان بازار مسکن، این اصلاحیه، پوشش‌دهنده ضعف‌های موجود در قانون است و با توجه به ظرفیت‌هایش در هدایت سرمایه‌های مردم به این حوزه و به تبع آن در رونق بازار مسکن موثر خواهد بود.