سهم ۵۰ درصدی اجاره‌بها در سبد خانوار ایرانی
نرخ اجاره‌بها و نرخ تورم عمومی
در همین حال، معاونت مسکن و ساختمان در وزارت راه و شهرسازی در گزارشی، تحولات اقتصاد کلان بخش مسکن را تشریح کرد که این گزارش از بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره‌بها، حاکی از آن است که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.بر اساس این گزارش، طی دهه‌های اخیر همواره شاهد افزایش درصد استیجار و کاهش درصد مالکیت در کشور بوده‌ایم به گونه‌ای که سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ در سال ۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۹۵ کاهش و متقابلا سهم استیجار در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است. در عین حال درصد استیجار مناطق شهری با نرخ رشد بیشتری نسبت به کل کشور افزایش یافته که این اتفاق عمدتا به دلیل رشد جمعیت شهری ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت از روستا به شهر بوده است. همچنین بروز تورم در سال‌های متمادی کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان تامین مسکن ملکی را به دنبال داشته که این موضوع بیانگر افزایش شکاف طبقاتی ایجاد شده در سال‌های اخیر است.
داده‌های جمع‌آوری شده، نشان‌دهنده آن است که اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران در هر سال نسبت به سال قبل، افزایش داشته است. در سال‌هایی که قیمت مسکن باثبات بوده و تورم عمومی در سطح پایین‌تری قرار داشته است، رشد اجاره‌بها متعادل بوده، مشابه آنچه در سال‌های ۹۳ تا اوایل ۹۷ مشاهده می‌شود. از نیمه دوم سال ۹۷ با افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن، میزان اجاره‌بها نیز افزایش یافته است. نکته دیگر آنکه معمولا و در هر سال از اواسط بهار تا اواخر تابستان شاهد بیشترین میزان افزایش اجاره‌بها بوده ایم که این امر عمدتا به دلیل تقارن با فصل جابه‌جایی مستاجران اتفاق می‌افتد.
همچنین بر اساس بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره‌بها، مشخص می‌شود که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، معاونت مسکن و ساختمان می‌افزاید: تحولات سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساختمان‌های مناطق شهری کشور به قیمت‌های ثابت سال ۹۰ از سال ۹۱ تغییرات محسوسی نداشته ولی از سال ۹۴ روند کاهشی داشته و از ۴۵.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۱ به ۳۳.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۶ کاهش یافته است. همچنین سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در مناطق شهری نیز جز سال ۹۶ روند کاهشی داشته و از ۱۱.۸ هزار میلیاردتومان به ۸.۳ هزار میلیاردتومان در فاصله سال‌های ۹۱ تا ۹۶ رسیده است.
این گزارش چنین روندی را حاکی از کاهش جذابیت بازار مسکن و ساختمان برای جذب سرمایه‌ها و منابع مالی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی دانسته است که عمدتا به دلیل بازدهی کوتاه مدت بالاتر سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی رخ داده است. آمارها حاکی است که این متغیر در سه ماهه اول سال ۹۷ نیز نسبت به سه ماهه اول سال ۹۶ در کل کشور با کاهش منفی ۵.۲ درصدی به ۲.۲ هزار میلیاردتومان رسیده است.
تحولات جمعیتی
این گزارش حاکی است که تحولات تقاضای مسکن یکی از عوامل تاثیرگذار در این بخش بوده است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی در تصرف در کشور وجود داشته است که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است. به عبارتی تعداد واحدهای مسکونی در سال‌های ۵۸ تا ۹۵ حدود ۷ میلیون واحد افزایش یافته است. با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار در کل کشور در سال ۹۵، کسری بیش از یک میلیون و 700 هزار واحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحد مسکونی به رغم بهبود در سال‌های گذشته همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته‌اند. گفتنی است که این شاخص در سال ۴۵ بسیار بالا و در حدود ۱.۳۳ را نشان می‌دهد.
تحولات تولید
بر اساس گزارش معاونت مسکن و ساختمان تحولات تولید مسکن نیز نشان می‌دهد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در کل کشور در دوره مورد بررسی روند سینوسی داشته است. این روند در استان تهران با دامنه تغییرات کوتاه‌تری قابل مشاهده است. علت اساسی این امر از دیدگاه معاونت مسکن و ساختمان را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازار مسکن در جذب سرمایه‌ها و سودآوری این بازار جست‌وجو کرد.بر اساس نمودار، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن در پی انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی را نشان می‌دهد.
متغیرهای مهم اقتصاد کلان
تحولات متغیرهای اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بخش مسکن که شامل نرخ ارز و فولاد است از دیگر نکاتی است که در گزارش معاون مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. بر این اساس، هم حرکتی میان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی و نرخ ارز (دلار) وجود دارد.
این گزارش حاکی است که تغییر هر دو متغیر یعنی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با نرخ ارز به دلیل انتظارات تورمی صورت پذیرفته است و این روند از سال ۱۳۹۷ نشان‌دهنده شتاب بیشتر در افزایش نرخ ارز و بنابراین کاهش ارزش پول ملی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن در کشور به عنوان یک دارایی با دوام از نیمه‌های سال ۹۷ در تطابق با کاهش ارزش پول ملی، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
بنا براین گزارش طی دوره 10 ساله ۸۹-۹۸ قیمت میلگرد با نوسانات شدیدی مواجه بوده به‌طوری که در برخی سال‌ها از جمله سال‌های ۹۲ و ۹۷ شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت این نهاده ساختمانی بوده ایم. از آنجا که میلگرد به عنوان یک مصالح با وزن بالا در میان نهاده‌های ساخت قرار می‌گیرد این افزایش چشمگیر به معنای رشد متناظر سایر نهاده‌ها و هزینه‌های تولید مسکن نیز هست. با توجه به همبستگی بالای قیمت و هزینه ساخت مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت مسکن را نیز به همراه خواهد داشت.
سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۹۷ رسیده است. در سال‌های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های کشاورزی و مسکن و ساختمان بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود می‌کند.
