فرصت تازه برای حذف سفته بازی از بازار مسکن
راهکار جلوگیری از سرمایه‌ای شدن ملک و حذف سفته بازی از بازار مسکن
وقتی نرخ تورم در کشور به ۴۰ درصد رسیده و اگر سرمایه عده‌ای از جمله در بازار مسکن تا ۴۰ درصد رشد پیدا کرده است، نمی‌توان از آن تلقی سود داشت بلکه ارزش پول آن افراد به اندازه تورم حفظ شده است و نباید شامل مالیات شود. برنامه تولید مسکن، سیاست‌گذاری، قیمت مصالح هیچ کدام در اختیار مشاوران املاک نیست و تلاش این اتحادیه کاهش و تعدیل قیمت‌ها است اما خلأ قوانین این روند را کند کرده است
یک سال و نیم از آغاز جهش قیمت مسکن می‌گذرد، بازار در رکود تورمی عمیقی فرورفته و حجم معاملات به کمتر از 5 هزار فقره رسیده است و قیمت‌ها در اوج هستند، بازار به سختی نفس می‌کشد و به گفته کارشناسان مسکن، این دوره رکودی، طولانی‌تر از دوره‌های قبل خواهد بود.
دراین شرایط، سوداگران و واسطه گران که طی ماه‌های گذشته در بازار مسکن جولان می‌دادند و با دست به دست کردن واحدهای مسکونی به ویژه کوچک متراژها، سودهای میلیونی و میلیاردی از نابسامانی‌ها به جیب زدند، به علت حاکمیت رکود بر بخش مسکن، از این بازار خارج شده‌اند.
در این میان، با وجود خروج اغلب دلالان از بازار مسکن، نگرانی‌ها درباره آینده و ورود دوباره آنها به بازار وجود دارد و برهمین اساس برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی در تلاش هستند تا با تصویب قانون مالیات برعایدی سرمایه در بخش مسکن از حضور پررنگ واسطه گران در دوره بعدی رونق در بازار مسکن بکاهند.
درواقع با توجه به اینکه با خروج بازار مسکن از تعادل، نقدینگی‌های سرگردان به این بازار هجوم می‌آورند، بهترین راهکار برای مواجهه با سوداگران، دریافت مالیات بر عایدی مسکن است.
البته دریافت این نوع از مالیات تنها از سوی بهارستانی‌ها دنبال نمی‌شود، با آغاز نوسانات قیمت در بازار در سال گذشته، عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در راهکارهای ۱۴گانه‌اش، مالیات بر عایدی و مالیات برخانه‌های خالی را به عنوان مهم‌ترین راهکار برای رونق مسکن پیشنهاد داد، پس از آخوندی هم وزیر جدید راه و شهرسازی این موضوع را پیگیری کرد و در بسته جدید رونق مسکن که در اردیبهشت امسال رونمایی شد، دریافت مالیات بر عائدی سرمایه گنجانده شد، البته این تلاش‌ها تاکنون ثمری نداشته‌اند.
در این شرایط، کارشناسان مسکن پیشنهاد می‌کنند که دولت و مجلس از فرصت رکود زده مسکن استفاده کرده و وضعیت پرونده مالیات برعائدی سرمایه را هرچه سریع‌تر مشخص کنند تا در دوره بعدی رونق بازار مسکن، دیگر شاهد جولان واسطه‌ها در بخش مسکن نباشیم.
انجام دو سوم معاملات توسط سوداگران
درحالی که هنوز تکلیف لایحه مالیات بر عائدی سرمایه در مجلس مشخص نشده است و اهمال در تصویب و اجرای این قانون به ضرر بخش مسکن تمام می‌شود، یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: طی سه سال اخیر دو سوم معاملات مسکن توسط دلالان انجام شده است.
به گزارش تسنیم، مجید کیانپور با بیان اینکه یک سوم معاملات مسکن کشور مربوط به مصرف‌کنندگان بوده است، اظهار می‌کند: در سال‌های گذشته به دلیل نبود سیاست‌های نظارتی در بازار مسکن، مردم برای حفظ سرمایه اقدام به سرمایه‌گذاری در این بخش و خرید مساکن متعدد می‌کردند و این مساله موجب شد تا به‌دلیل افزایش تقاضا برای خرید و به دنبال آن کمبود عرضه، قیمت‌ها افزایش یابد.
او می‌افزاید: در شرایط کنونی به نظر می‌رسد با افزایش حداکثری قیمت مسکن و کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری، افراد برای سود بیشتر به دنبال انتقال سرمایه خود به بازارهای دیگر اقتصادی از جمله بازار بورس هستند.
عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه اگر قانونی برای نظارت مالیاتی بر معاملات مسکن وجود داشته باشد، شاهد افزایش چند برابری قیمت‌ها نخواهیم بود، تصریح می‌کند: دولت و مجلس باید با اعمال نظارت‌های مالیاتی، راه را برای فعالیت سوداگران مسدود کنند تا در آینده افزایش چند برابری قیمت‌ها تکرار نشود.
فایده دریافت کد رهگیری
اگرچه مجید کیانپور معتقد است که دریافت مالیات بر عائدی سرمایه می‌تواند بازار مسکن را از حضور دلالان خالی کند، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید که برای مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن به مصوبات مجلس برای اجرای کامل قوانین و الزام ثبت کدرهگیری با هدف شفاف شدن معاملات مسکن نیازمندیم.
به گزارش ایرنا، مصطفی قلی خسروی می‌افزاید: برنامه تولید مسکن، سیاست‌گذاری، قیمت مصالح هیچ کدام در اختیار مشاوران املاک نیست و تلاش این اتحادیه کاهش و تعدیل قیمت‌ها است اما خلأ قوانین این روند را کند کرده است.
او اضافه می‌کند: برای مثال، مهم‌ترین اثر ثبت کد رهگیری در معاملات مسکن جلوگیری از سوداگری و معاملات مکرر مسکن بود. اما بسیاری از قراردادهای خرید و فروش و حتی اجاره بدون ثبت کدرهگیری انجام می‌شود. خسروی ادامه می‌دهد: برای مقابله با سوداگری به حمایت‌های قانونی مجلس نیازمندیم و قانونگذار باید کد رهگیری را اجباری کند تا در معاملات مسکن به شفافیت برسیم، این کمک در بخش مالیات بر عایدی سرمایه هم می‌تواند از حضور سفته بازان در این بازار بکاهد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه دولت در راستای سیاست کاهش قیمت‌ها برنامه تولید انبوه مسکن را اجرا می‌کند، می‌گوید: تاثیر ۱۰۰درصدی این طرح وقتی نمایان می‌شود که طبق یک اولویت‌بندی از سوی مجلس شفافیت وارد معاملات مسکن شود.
تیغ دو لبه مالیات بر عایدی مسکن
اگرچه دریافت مالیات بر عایدی سرمایه تبعات مثبتی از جمله کاهش واسطه‌گری را به همراه دارد اما اگر به درستی اجرایی نشود، می‌تواند اثراتی منفی هم داشته باشد، درهمین رابطه یک کارشناس اقتصاد مسکن اظهار می‌کند: مالیات بر عایدی نباید گریبان سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن را بگیرد بلکه این مالیات باید دقیقا بر افرادی متمرکز شود که به قصد سوداگری وارد معاملات مسکن می‌شوند.
مهدی سلطان‌محمدی، در گفت‌وگو با ایلنا، با اشاره به موضوع مالیات بر عایدی مسکن، می‌گوید: اثرگذاری مالیات بستگی به این دارد که قانون آن چگونه تنظیم شود و آیین نامه‌های مربوطه چگونه به اجرا برسند.
او تاکید می‌کند: اگر قانون مالیات به نحو نادرستی اجرا شود، مانع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود کما اینکه در دو سال گذشته شاهد آن بودیم باوجود اینکه قیمت مسکن رشد نجومی را تجربه کرد اما میزان ساخت و ساز در این حوزه افزایش چشمگیری نداشت و همچنان با کمبود عرضه در بازار مواجه هستیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه وضع یک قانون نادرست و نسجیده ممکن است وضعیت بازار را بدتر کند، به ویژه اینکه دو سال آینده سال‌های رکودی بازار مسکن خواهد بود، می‌گوید: اینگونه مقررات اگر به درستی تنظیم نشود ممکن است عمق رکود در بازار را افزایش دهد.
سلطان‌محمدی تاکید می‌کند: اما اگر قانون مالیات به درستی تنظیم و به اجرا برسد می‌تواند معاملات سوداگرانه در بازار را کاهش دهد یا اینکه متوقف کند به خصوص در شرایطی که با افزایش شدید معاملات سوداگرانه مواجه هستیم، مالیات می‌تواند مانع سفته‌بازی در بازار شود.
او می‌افزاید: البته باید توجه داشته باشیم که وقتی نرخ تورم در کشور به ۴۰ درصد رسیده و اگر سرمایه عده‌ای از جمله در بازار مسکن تا ۴۰ درصد رشد پیدا کرده است، نمی‌توان از آن تلقی سود داشت بلکه ارزش پول آن افراد به اندازه تورم حفظ شده است و نباید شامل مالیات شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه نحوه شناسایی سوداگران برای اخذ مالیات بسیار مهم است، اظهار می‌کند: مالیات بر عایدی نباید گریبان سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن را بگیرد. این مالیات باید دقیقا بر افرادی متمرکز شود که به قصد سوداگری وارد معاملات مسکن می‌شوند.
او ادامه می‌دهد: معمولا رویه به این صورت است که مالیات شامل حال تکرار معاملات می‌شود یعنی معاملاتی که به قصد سوداگری انجام شده و پس از گذشت مدت زمان کوتاهی از خرید مسکن، خریدار نسبت به فروش آن اقدام کرده باید مشمول پرداخت مالیات شود.
سلطان‌محمدی با بیان اینکه مالیات نباید شامل حال سازندگان مسکن و متقاضایان مصرفی بازار شود، بیان می‌کند: در مجموع قانون مالیات اگر به درستی تنظیم، وضع و به اجرا برسد می‌تواند در مدیریت بازار نقش مثبتی داشته باشد وگرنه ممکن است بازار را از تعادل خارج کرده و مانع سرمایه‌گذاری در بازار شود.
حضور 70 درصدی دلالان
یک کارشناس مسکن با اشاره به اینکه مردم دیگر توان خرید مسکن را ندارند، می‌افزاید: درحال حاضر بازار مسکن تحت حاکمیت مطلق سوداگران است و ۷۰درصد بازار مسکن را دلالان و سوداگران اداره می‌کنند و آنها هر جهت که می‌خواهند مسکن را می‌برند.
به گزارش مهر، افشین پروین پور اضافه می‌کند: در لیبرال‌ترین کشورها حتی امریکا، دولت‌ها در بخش مسکن حضور جدی دارند و با ابزار مالیات سنگین مانع فعالیت سوداگرانه مسکن می‌شوند به همین دلیل است که کالای مسکن در این کشورها کاملا مصرفی است، زیرا اجازه نمی‌دهند تقاضاهای سوداگرانه وارد بازار زمین و مسکن شود، ابزار آنها هم مالیات دقیق و آمار دقیق معاملات و مالکان است.
این کارشناس با تاکید بر اینکه با این شرایط رکود مسکن ادامه خواهد داشت، می‌گوید: راه‌حل وجود دارد وآن هم این است که دولت کاملا حضور محکم حاکمیتی و منطقی در بازار داشته باشد، بخش خصوصی باید مسکن بسازد اما توزیع عادلانه آن و اینکه چه نوع مسکنی و برای چه قشری یا دهکی بسازد، باید در اختیار دولت باشد.
پروین پور بیان می‌کند: در کشورهای دیگر ۱۵ تا ۲۰ درصد درآمد سرپرست خانوار هزینه مسکن می‌شود، اما در ایران کل درآمد سرپرست خانوار و حتی بیشتر از آن برای مسکن هزینه می‌شود، مردم دیگر توان خرید و اجاره مسکن را ندارند. دولت هیچ آماری از مالکان و مستاجران و بدمسکن‌ها ندارد و هیچ تمایلی هم ندارد که کاری کند و تا الان هیچ اتفاقی نیفتاده است.
افزایش قیمت‌ها توسط واسطه گران
اما یکی دیگر از کارشناسان بخش مسکن هم با انتقاد از دخالت واسطه گران در بازار مسکن، می‌گوید: سال قبل تورم رکودی را شاهد بود زیرا تقاضای مصرفی و واقعی در بازار نبود و خود سوداگران و دلالان قیمت‌ها را افزایش دادند.
حسین عبداللهی با بیان اینکه با افزایش قیمت مسکن فشار تقاضا موجب افزایش اجاره‌بها می‌شود، می‌افزاید: سیاست‌گذاری درستی در بخش مسکن نداشته‌ایم و با کاهش تقاضا با رکود کاهشی مواجهیم که سرمایه‌گذار و تولید‌کننده را از بازار مسکن خارج می‌کند، بخش مسکن ثبات ندارد و این خوب نیست.
به گزارش مهر، او با بیان اینکه ساخت و افزایش تولید مسکن و افزایش مبلغ تسهیلات راه‌حل‌های موقت و کوتاه‌مدت‌اند، ادامه می‌دهد: ۷۷ درصد تقاضاهای مسکن سوداگرانه است، از سال ۸۵ تا ۹۵؛ ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار مسکن تولید و عرضه کرده‌ایم اما فقط ۲ میلیون ۴۰۰ هزار تا از این مسکن‌ها به متقاضیان مصرفی رسیده است و این نشان می‌دهد که تولید تنها کافی نیست، هدف تولید باید اقشار متوسط و پایین باشد و مسکن به دست آنها برسد.
عبداللهی تصریح می‌کند: ۲ میلیون ۵۰۰ هزار مسکن خالی داریم که اگر عرضه شود همین هم از فشار تقاضا کم می‌کند.
او بیان می‌کند: ۱۰۰۰ میلیارد تومان سرمایه در همین خانه‌های خالی بلوکه شده که اگر آزاد شود بخش مسکن را احیا می‌کند.
این کارشناس با بیان اینکه مالیات بر خانه‌های خالی از سوداگران گرفته می‌شود، می‌گوید: سوداگران و کسانی که سودشان در این اوضاع و احوال است مردم را از مالیات بر خانه‌های خالی و گران قیمت می‌ترسانند و باید این را هم گفت که نرخ مالیات باید آنقدر گران باشد که هیچ احدی جرات فعالیت سوداگرانه در بخش مسکن نداشته باشد، در انگلستان از خانه‌های گران قیمت مالیات بسیار سنگین می‌گیرند که خودش درآمد هنگفتی برای دولت است.
