اعطای تسهیلات مسکن متناسب با توان متقاضی

اقتصاد گردان - از همین‌رو، متولی سیاست‌های مسکن همزمان با تاکید بر فعال‌سازی صندوق‌های مشترک زمین و ساختمان، با عبور از سیاست تعیین سقف یکسان تسهیلات خرید و ساخت برای همه متقاضیان و همه شهرها، پارامتر توانایی متقاضی وام در بازپرداخت آن را به معادله اعطای تسهیلات وارد کرده و سقف وام‌ها را مشروط به توان بازپرداخت دستکم 800 هزار تومان و حداکثر 5 میلیون تومان کنند.

جهش قیمت مسکن طی یک‌سال گذشته، قدرت اقتصادی متقاضیان خرید مسکن را به‌شدت کاهش داده است؛ براساس آخرین آمار بانک مرکزی قیمت مسکن در فروردین سال جاری نسبت به مشابه سال گذشته، 103 درصد افزایش یافته است، درواقع می‌توان گفت که توان مالی خریداران مسکن به نصف سال گذشته رسیده است.

درچنین شرایطی بهترین راهکارها برای خانه‌دار شدن مردم و جلوگیری از عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن حمایت از متقاضیان مصرفی با عرضه زمین رایگان و افزایش قدرت خرید مردم بدون رشد نرخ تورم است اما به نظر می‌رسد که دولت راهکارهای دیگری را برای خروج از رکود و صاحبخانه کردن متقاضیان در دستور کار قرار دارد. براساس بسته پیشنهادی«رونق بخش مسکن» که با همکاری وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن رونمایی شده است، تسهیل در خانه‌دار شدن مردم با انبساطی کردن سیاست‌های اعتباری اجرایی می‌شود، در واقع قرار است وام مشارکت در ساخت تبدیل به فروش اقساطی شود تا از این طریق هم قدرت خرید افزایش یابد و هم قیمت‌ها رشد نکند. افزون بر این، قرار است، سقف وام خرید مسکن براساس توانایی متقاضیان در باز پرداخت تسهیلات مشخص شود و دومین راهکار هم فعالیت صندوق‌های مشترک زمین است.  تحلیل سیاست‌های بانک مسکن و وزارت راه وشهرسازی نشان می‌دهد که اجرای این دو روش پیشنهادی، نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر بازار راکد مسکن و رونق بخشی بر آن داشته باشد چون فقط حجم کمی از متقاضیان مصرفی می‌توانند از راهکار نخست استفاده کنند، در واقع تنها خانوارهایی با درآمد بالا توان استفاده از این راهکار را دارند، ضمن اینکه بهره‌گیری از این روش با توجه به افزایش چشمگیر قیمت‌ها نمی‌تواند اثر گذار باشد.

درباره راهکار دوم و فعالیت صندوق‌های مشترک زمین، نگاهی به عملکرد صندوق بازآفرینی شهری در اجرای دستور رییس‌جمهور برای واگذاری زمین‌های بلااستفاده ارگان‌های دولتی طی یک‌سال گذشته نیز حکایت از اجرایی نشدن این راهکار دارد.

  2 روش پیشنهادی

در همین رابطه، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه خانه‌دار شدن به دو روش قابل انجام است، می‌گوید: تبدیل وام مشارکت در ساخت، به فروش اقساطی هم قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد و هم منجر به افزایش قیمت نمی‌شود.

به گزارش فارس، مازیار حسینی با تاکید بر اینکه دهک‌های پایین نیاز به حمایت دارند، می‌افزاید: آنچه مدنظر وزارت راه و شهرسازی است این است که برنامه و سیاستی از سوی بانک مسکن تدوین شود که در آن راهکار خانه‌دار شدن افرادی که توان پرداخت اقساط ماهیانه بانک مسکن بیش از ۸۰۰ هزار تومان (تا 5 میلیون تومان) را دارند، مورد توجه قرار گیرد. معاون وزیر راه و شهرسازی اضافه می‌کند: از بانک مسکن درخواست داریم تا در راستای تحقق برنامه‌های تامین مسکن و حمایت متعادل از دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن مصرفی، سبدی طراحی شود که در آن برای افرادی که می‌توانند از 800 هزار تومان تا 5 میلیون تومان اقساط ماهانه پرداخت کنند تسهیلات مناسب برای خرید مسکن طراحی شود.

او بیان می‌کند: سیاست‌های وزارتخانه در این دوره انبساطی است. اگرچه این نگرانی وجود دارد که این سیاست موجب افزایش قیمت مسکن شود اما در عین حال برای آن راهکارها و تدابیری اندیشیده شده تا افزایش قیمت رخ ندهد. حسینی یاد آورمی شود: پس اگر در مناطقی تقاضای مسکن وجود دارد انتقال و واگذاری زمین حتی به صورت مشارکتی در اولویت قرار دارد، چرا که سیاست وزارت راه و شهرسازی تعادل بخشی به بازار مسکن است.

معاون وزیرراه و شهرسازی، می‌گوید: همچنین استفاده از صندوق‌های مشترک زمین دومین سیاستی است که وزارتخانه در حوزه مسکن برای رونق دادن به بازار مسکن دنبال می‌کند. این مقام مسوول اضافه می‌کند: بانک مسکن یک بانک تخصصی است به همین منظور در سال‌های گذشته طی دو نوبت و هر نوبت ۵ هزار میلیاردتومان با تصویب دولت به سرمایه بانک افزوده شد و با این حمایت‌ها انتظار می‌رود تا برای تکمیل مسکن مهر و همچنین عملیاتی شدن طرح اقدام ملی، بانک مسکن همکاری لازم را داشته باشد.

   برنامه کاهش ۳۰ درصدی قیمت ساخت

درشرایطی که معاون وزیرراه و شهرسازی، از اجرای این بسته پیشنهادی و حمایت از اقشار کم درآمد برای خانه دارشدن می‌گوید، مدیرعامل بانک مسکن از اجرای یک بسته رونق زا در بخش مسکن و ساختمان و کنترل سفته بازی در بازار مسکن خبر می‌دهد و اظهار می‌کند: این برنامه موجب کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت تمام شده مسکن خواهد شد.

ابوالقاسم رحیمی انارکی می‌افزاید: بسته رونق بخش مسکن که بانک مسکن آن را تهیه کرده، فراتر از تسهیلات دهی است چرا که با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران، خرید خانه توسط خانه اولی‌ها سخت شده است و ممکن است تقاضای خرید مسکن در شهرهای اطراف تهران یا موج‌های قیمتی در سایر شهرها به وجود بیاید.

رحیمی انارکی بیان می‌کند: در این بسته عواملی که موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود شناسایی شده است و تا حد امکان راهکارهای کنترلی برای آنها در نظر گرفته شده است، یکی از مهم‌ترین راهکارهای این بسته، کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت تمام شده مسکن از طریق مدیریت بازار عرضه و تقاضای مصالح ساختمانی توسط بانک مسکن است.

مدیرعامل بانک مسکن ادامه می‌دهد: بانک مسکن به دنبال آن است که در چارچوب این بسته، امکان خرید اعتباری مصالح ساختمانی در حجم انبوه را برای سازنده‌های حرفه‌ای، صلاحیت‌دار و معتبر فراهم بیاورد و موضوع مهم دیگر در این بسته، کنترل سفته بازی در بازار مسکن است.

به گفته او، در سال 97 میزان پرداخت کل تسهیلات توسط بانک مسکن 12درصد نسبت به سال 96 افزایش پیدا کرد که این موضوع «نشانه کارآیی بیشتر بانک مسکن در شرایط اقتصادی حاکم بوده است.

رحیمی انارکی افزایش حجم پرداخت تسهیلات توسط بانک مسکن در سال گذشته را ناشی از فعال‌سازی دارایی‌های عملیاتی عنوان می‌کند و می‌گوید: بیش از 90 درصد از تسهیلات پرداختی، صرف نیاز بخش مسکن و ساختمان شد.

او ادامه می‌دهد: پیش از این به منظور تنظیم و عرضه تسهیلات در حوزه‌های ساخت و خرید از ‌سقف‌های تسهیلاتی استفاده می‌شد اما در بسته جدید، سعی می‌کنیم از سایر پتانسیل‌هایی که تاکنون کمتر استفاده شده است، استفاده کنیم.

  افزایش وام ساخت تا 170 میلیون تومان

مدیرعامل بانک مسکن با بیان اینکه سیاست‌گذاری کنونی در قالب مصوبات شورای پول و اعتبار بیشتر بر بخش عرضه توجه دارد، عنوان می‌کند: در مجموعه سیاست‌های اعتباری سال جاری، افزایش سقف مشارکت مدنی را مد نظر قرار داده‌ایم که برای سقف تسهیلات ساخت واحد مسکونی در تهران را حداکثر ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش داده‌ایم.

انارکی اظهار می‌کند: این در حالی است که این عدد پارسال ۱۱۰ میلیون تومان بود و امسال ۶۰ میلیون تومان به منظور عرضه مسکن این مبلغ اضافه شده است، همچنین در مراکز استان‌ها این عدد ۱۶۰ میلیون تومان است و در سایر شهرها ۱۳۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته نیز سقف این تسهیلات به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

او ادامه می‌دهد: تا پیش از این از سقف‌های تسهیلات ثابت استفاده می‌کردیم؛ یعنی همه متقاضیان‌ دهک‌های سوم تا هفتم که گروه هدف هستند از سقف تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی استفاده می‌کردند در حالی که در بسته جدید پیشنهاد داده‌ایم که بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر تعیین شود و افراد بر اساس قدرت خرید و بازپرداخت اقساط خود بتوانند از تسهیلات متناسب با شرایط خود استفاده کنند که اجرایی شدن این پیشنهاد نیازمند مصوبه شورای پول و اعتبار است.

به گفته مدیرعامل بانک مسکن، مبلغ تسهیلات ۱۷۰ میلیون تومانی در اختیار بانک مسکن است و آنچه در اختیار بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار است، چیزی است که در حوزه تقاضا قرار می‌گیرد؛ بنابراین عرضه با بانک مسکن است.

نبض  ساخت  مسکن  از  دریچه  تسهیلات

در حالی که رشد ۴۶۱ درصدی برای دریافت تسهیلات ساخت و ساز در سال گذشته ثبت شده است، تقاضا برای وام خرید مسکن تنها ۲۳ درصد افزایش یافته است.

به گزارش ایسنا، با بروز نشانه‌های رشد قیمت مسکن در ابتدای سال ۱۳۹۷ تقاضا برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن نیز افزایش یافت. با اینکه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سال ۱۳۹۷ حدود نصف بخش صنعت و یک‌سوم بخش خدمات بود، آمار گویای آن است که وام‌های اختصاص یافته به بخش مسکن ۱۰۱ درصد افزایش یافته که علت اصلی آن به تحرک ساخت و ساز مربوط می‌شود.

طبق آن‌چه بانک مرکزی اعلام کرده است، از ۷۷۳ هزار و ۷۲۷ میلیارد تومان تسهیلات پرداختی به 6 بخش اقتصادی در سال ۱۳۹۷ سهم بخش مسکن و ساختمان ۱۰۳ هزار و ۷۳۳ میلیارد تومان بوده است. این رقم برای بخش صنعت و معدن ۲۰۸ هزار و ۹۳۳ میلیارد تومان، بخش خدمات ۲۸۹ هزار و ۲۴۰ میلیارد تومان، بخش بازرگانی ۱۱۲ هزار و ۵۸۶ میلیارد تومان، بخش کشاورزی ۵۸ هزار و ۴۹۱ میلیارد تومان و بخش متفرقه ۷۴۳ میلیارد تومان بوده است.

از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ و نیمه اول سال ۱۳۹۶ نشانه‌هایی از رونق معاملات و ساخت مسکن دیده می‌شد که البته جهش ارزی در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ بخش فروش را مجدداً وارد رکود کرد.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد: سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۴۸ هزار و ۶۴۲ میلیارد تومان تسهیلات برای ایجاد مسکن و ساختمان اختصاص یافته که در مقایسه با رقم ۸ هزار و ۶۵۹ میلیارد تومان سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۴۶۱ درصد رشد نشان می‌دهد.

تسهیلات تأمین سرمایه در گردش برای بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ نیز ۱۴ هزار و ۶۱۷ میلیارد تومان بوده که نسبت به مبلغ ۱۰ هزار و ۲۸۰ میلیارد تومان سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۴۳ درصد افزایش یافته است. وام تعمیر نیز در سال گذشته ۸ هزار و ۲۸۶ میلیارد تومان بوده که نسبت به سال قبل از آن با رقم ۶ هزار و ۳۷۷ میلیارد تومان ۳۰ درصد افزایش یافته است. تسهیلات توسعه نیز سال گذشته ۲,۳۸۶ میلیارد تومان و سال قبل از آن ۱,۶۸۵ میلیارد تومان بود. همچنین سال ۱۳۹۷ تسهیلات خرید کالای شخصی در بخش مسکن و ساختمان ۱,۰۴۷ میلیارد تومان بود. سال ۱۳۹۶ تسهیلات خرید کالای شخصی ۱,۱۷۷ میلیارد تومان بوده است. سایر وام‌ها در بخش مسکن نیز در سال گذشته ۲,۷۳۳ میلیارد تومان و در سال قبل از آن ۱,۷۴۲ میلیارد تومان گزارش شده است.

اما نکته قابل تأمل به تسهیلات خرید مسکن مربوط می‌شود. در سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۲۶ هزار و ۲۰ میلیارد تومان تسهیلات خرید به بخش مسکن اختصاص یافت.

در سال ۱۳۹۶ تسهیلات خرید مسکن ۲۱ هزار و ۸۲۱ میلیارد تومان بوده که آمار نشان می‌دهد به میزان ۴۶۱ درصدی که وام ایجاد مسکن جهش داشته، تسهیلات خرید رشد نکرده و تنها ۲۳ درصد افزایش یافته است.