وضعیت بازار مسکن در سال هاي 97 و 98

آمارهای منتشر شده در سامانه اطلاعات املاک کشور حاکی از رشد اندک تعداد معاملات مسکن در اسفند ماه 97 با 10 هزار و 36 فقره معامله نسبت به ماه قبل از آن با 9هزار و 300 فقره معامله است. همزمان در آخرین ماه سال گذشته نیز تورم ماهانه مسکن به 8.8 درصد افزایش یافته است که نسبت به ماه‌های قبل از اسفند قابل توجه است.

 بازار مسکن در ابتدای سال 97 و پس از تجربه رکودی 5 ساله با جهشی قابل ملاحظه در قیمت و حجم معاملات مواجه شد؛ در اردیبهشت سال گذشته قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال 96، 34.8 درصد رشد کرد و همراه با افزایش چشمگیر قیمت‌ها، حجم معاملات هم رشد خوبی را ثبت کرد و تعداد قراردادهای امضا شده در این ماه نسبت به فروردین ماه 278.7 درصد رشد کرد.

اما پس از اردیبهشت ماه، شرایط فرق کرد و در حالی که افزایش قیمت‌ها ادامه یافت اما حجم معاملات روندی نزولی را طی کرد و تعداد قراردادهای امضا شده در اردیبهشت ماه دیگر در خرداد، تیر، مرداد و شهریور و حتی نیمه دوم سال 97 تکرار نشد.  رشد ماهانه قیمت مسکن هم در نیمه اول سال 97 در محدوده 6 تا 5/9 درصد قرار داشت و در شهریورماه شاهد بیشترین رشد قیمت ماهانه مسکن بودیم. در این ماه افزایش قیمت نسبت به مرداد ماه 4/9 درصد بود که هیچ‌گاه در ماه‌های بعد شاهد ثبت چنین رکوردی در رشد قیمت‌ها نبودیم.

درشرایطی که رشد قیمت مسکن در شهریور ماه سال 97 رکورد زد با آغاز نیمه دوم سال جاری، معادلات بازار مسکن تاحدودی تغییر کرد و در شش ماهه دوم سال گذشته، نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن روندی نزولی را سپری کرد تا اینکه در بهمن ماه شاهد رشد ناچیز ماهانه قیمت مسکن نسبت به دی ماه بودیم، این روند رو به رشد در اسفند ماه هم ادامه پیدا کرد و رشد 8 درصدی ماهانه در این ماه رقم خورد. ناگفته نماند با وجود آنکه بالاترین رشد ماهیانه قیمت مسکن در شهریور ماه به وقوع پیوست کمترین میزان رشد در دی ماه و با ثبت افزایش 4 درصدی قیمت مسکن نسبت به آذر ماه سال97 شکل گرفت.

    کاهش روند افزایشی قیمت در نیمه دوم 97

همگام با ورود به نیمه دوم سال 97، بازار مسکن که بیشترین میزان رشد قیمت خود را در شهریور ماه پشت‌سر گذاشته بود، وارد سرازیری قیمت شد و کمترین نرخ رشد قیمت ماهانه مسکن درسال 97 در دی ماه ثبت شد. اما این روند نزولی ادامه‌دار نبود و طی بهمن ماه، قیمت‌ها رشد کرد و در اسفند ماه بیشترین رشد ماهانه قیمت‌ها در نیمه دوم سال جاری را شاهد بودیم.  در اسفند ماه هم حجم معاملات نسبت به ماه‌های قبل بهبود یافت و هم نرخ رشد 8 درصدی قیمت‌ها که در نیمه دوم سال 97، رکورد زد. براساس گزارش‌های غیررسمی منتشر شده از بازار مسکن، طی اسفندماه سال گذشته 10 هزار و 36 واحد مسکونی معامله شد و قیمت‌ها هم نسبت به ماه قبل خود رشدی 8 درصدی را تجربه کرد، در واقع طی آخرین ماه سال شاهد نزدیک شدن وضعیت بازار مسکن به روزهای ابتدای سال بودیم.

البته کارشناسان اقتصاد مسکن و مسوولان این حوزه پیش بینی می‌کردند که در دو ماه پایانی سال و به علت نامشخص بودن وضعیت بازار در سال آینده، حجم معاملات و قیمت‌ها تاحدودی رشد کند اما به نظر می‌رسد افزایش 8 درصدی قیمت در ماه پایانی سال نسبت به بهمن ماه چندان قابل پیش بینی نبود. بررسی بازار مسکن در سال‌های گذشته هم حکایت از آن دارد که حجم معاملات و قیمت‌ها طی ماه‌های پایانی سال تا حدودی افزایش می‌یابد اما این رشد چندان چشمگیر و قابل ملاحظه نبوده است اما با ثبت رشد 8 درصدی قیمت مسکن در اسفند ماه سال گذشته شاهد وقوع تجربه‌ای جدید در بازار مسکن بودیم.

    بازار مسکن در سال 98

حال و در شرایطی که بازار مسکن طی سال 97، روزهای پرفراز و نشیبی را سپری کرد و افزایش قیمت‌ها در برخی محله‌های پایتخت به بالای 150 درصد هم رسید اما رشد متوسط قیمت‌ها در پایتخت کمتر از 70 درصد بود.  با توجه به شرایط موجود در بازار مسکن پیش بینی می‌شود که در سال98 که 18 روز از آن سپری شده است، شاهد وقوع جهش قیمت مسکن شبیه جهشی که درسال 97 رخ داد نخواهیم بود البته تجربه حاکی از آن است که قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد و کماکان قیمت‌ها بالا خواهد بود اما جهشی درکار نخواهد بود. در این میان و با توجه به اینکه احتمال افزایش نرخ ارز و گذر قیمت دلار از مرز14 یا 15 هزار تومان در سال جاری وجود دارد و براساس اصول حاکم بر بازار مسکن، مهم‌ترین عامل بیرونی اثر گذار بر بازار مسکن، قیمت ارز است؛ قیمت‌ها در بازار مسکن رشد می‌کند اما این رشد همگام با افزایش نرخ ارز نیست و این افزایش از نرخ تورم عمومی کشور کمتر خواهد بود.

اما درباره حجم معاملات مسکن طی سال جاری هم می‌توان اینگونه پیش بینی کرد که با توجه به رشد مداوم قیمت مسکن در سال 98 و کاهش توان مالی متقاضیان واقعی خرید مسکن شاهد افت حجم معاملات در سال جاری خواهیم بود البته به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن این کاهش، تاثیری در روند رو به افزایش قیمت‌ها نخواهد داشت. به نظر می‌رسد در سال 98 شاهد تداوم رکود تورمی بازار مسکن خواهیم بود موضوعی که نایب‌رییس اتحادیه مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته به آن اشاره کرده و گفته بود اگر وزارت راه وشهرسازی برنامه منسجمی برای آینده نداشته باشد، رکود بازار مسکن به سمت سال 98 نیز کشیده خواهد شد.

پیش‌بینی دیگری که درباره بازار مسکن سال جاری وجود دارد، این است که با توجه به جهش قیمت مسکن در سال گذشته و به تبع آن کاهش توان اقتصادی خانوارها در سال جاری، واحدهای مسکونی کوچک همچنان پر‌تقاضا خواهند بود، این موضوع را می‌توان با نگاهی به افزایش سهم واحدهای کوچک متراژ در آمارهای سال 97 نسبت به واحدهای متوسط و بزرگ متراژ به راحتی اثبات کرد.

    معاملات در اسفند گرم‌تر از بهمن بود

در حالی که پیش‌بینی می‌شد که معاملات در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه رشد بهتری داشته باشد، رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره معاملات مسکن در اسفندماه ۱۳۹۷ گفت: حجم معاملات در این ماه نسبت به زمان مشابه سال قبل در کل کشور و شهر تهران به ترتیب ۲۶ درصد افزایش و 7 درصد کاهش داشته‌ایم با این حال تعداد قراردادها به ترتیب ۲۴ و ۳۳ درصد نسبت به بهمن ماه افزایش نشان می‌دهد. مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در اسفندماه سال ۱۳۹۷ نزدیک به ۶۹ هزار و ۱۴۰ مورد خرید و فروش ملک در کل کشور انجام شده که نسبت به ماه قبل از آن ۲۴ درصد و نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۲۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. او ادامه می‌دهد: در ماه مورد اشاره همچنین ۳۵ هزار و ۲۳۳ قرارداد اجاره در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به بهمن ماه ۱۳۹۷ نزدیک ۱۰ درصد و نسبت به اسفندماه سال قبل از آن ۱۲ درصد کاهش یافته است. به گفته خسروی، در شهر تهران نیز ۱۴ هزار و ۴۹۴ مورد خرید و فروش مسکن طی اسفندماه ۱۳۹۷ صورت گرفته که نسبت به بهمن ماه ۳۳ درصد افزایش و نسبت به اسفندماه ۱۳۹۶ نزدیک ۷ درصد کاهش نشان می‌دهد، همچنین در اسفندماه ۱۳۹۷ شاهد امضای ۱۰ هزار و ۵۲۴ مورد قرارداد اجاره بودیم که نسبت به ماه قبل ۹ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۱۸ درصد کاهش یافته است. رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه خوشبختانه بازار خرید و فروش مسکن در اسفندماه مقداری گرم شد، تصریح کرد: سرمایه‌گذاری در املاک نسبت به طلا و ارز مزیت دارد؛ چرا که مسکن، کالایی مطمئن محسوب می‌شود و پس از نوسانات اقتصادی با نرخ تورم در حالت توازن قرار می‌گیرد. از سوی دیگر با توجه به پیشران بودن بخش مسکن، افزایش معاملات در این بخش به ایجاد اشتغال منجر می‌شود اما بازارهای ارز و طلا چنین خصوصیتی ندارند.

    قیمت مسکن هم‌تراز با نرخ تورم

خسروی درباره پیش‌بینی از بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ گفت: با توجه به رشد بیش از حد قیمت‌ها در سال گذشته، امسال قیمت مسکن حدود نرخ تورم و حتی پایین‌تر قرار می‌گیرد. او یادآورشد: زمانی که در سال ۱۳۹۱ یک‌مرتبه قیمت ارز بالا رفت قیمت ملک هم مانند سایر کالاها 3 برابر شد. بعد که قیمت دلار به ۴۰۰۰ تومان رسید شاهد ثبات بازار مسکن بودیم که تا پنج سال ادامه یافت. مجدداً در سال ۱۳۹۷ پرش قیمت ارز و کاهش ساخت و ساز، اثر خود را در بازار مسکن گذاشت بنابراین کلید ایجاد تعادل در بازار مسکن، تناسب بین عرضه و تقاضا است.