پیش بینی روند جهانی املاک در سال 2019، تحولات و آثار سیاست‌های ترامپ و برگزیت بر مستغلات

اقتصصاد گردان -مجید اعزازی:  این تعرفه‌ها که از 25 تا50 درصد متغیر بودند، به مدت طولانی متحدان و شرکای تجاری امریکا - چین، کانادا، مکزیک و اتحادیه اروپا- را هدف گرفته‌اند. این اقدامات تحریک آمیز تاکنون تاثیر عمده‌ای داشته است، به گونه‌ای که به گزارش رویترز، صندوق بین‌المللی پول پیش بینی رشد خود را برای اواسط سال 2019 از 3.9 به 3.7 درصد کاهش داد - این اولین‌بار است که این اتفاق افتاده است.

چرا ما درباره این مسائل در گزارشی درباره روندها در بازار املاک و مستغلات صحبت می‌کنیم؟ پاسخ به این پرسش ساده است. این تعرفه‌های تهاجمی ظرفیت ایجاد اختلال در فعالیت‌های اقتصادی را دارند و روی بازار املاک سراسرجهان اثرات شدیدی خواهند داشت.

در حال حاضر، چنین اثراتی را در امریکا می‌بینیم. در اوایل سال 2018، جنرال موتورز به ترامپ هشدار داد که تعرفه‌های مربوط به فولاد و آلومینیوم را افزایش ندهد. در ماه نوامبر، جنرال موتورز از تعطیلی 4 تا از پروژه‌های خودش در ایالات متحده به قیمت از دست رفتن فرصت شغلی 14 هزار کارگر خبر داد.

انتظار می‌رود، عواقب این جنگ تجاری جهانی، تبعاتی مانند تعطیلی پروژه‌های جنرال موتورز باشد. صادرکنندگان محصولات کمتری به امریکا تحویل خواهند داد و واردکنندگان برای کالاهای خود بیشتر پرداخت خواهند کرد. با گذشت زمان، این امر باعث ایجاد رفاه کمتر برای صاحبان، سهامداران و کارگران در هر دو طرف این جنگ تجاری خواهد شد.

و همین طور، درباره روند بازار املاک ما در سال 2019 باید گفت که بسیاری از خریداران در سراسر جهان به علت جنگ تجاری در سال 2019 درآمد کمتر و قابل مصرف خواهند داشت. این امر به کاهش فروش می‌انجامد و باعث می‌شود که قیمت‌ها در بازارهای آسیب پذیر کاهش یابد.

در ادامه، ما در مورد 9 روند دیگر که انتظار می‌رود روی فروش ملک در سال 2019 اثر بگذارند، بحث خواهیم کرد.

   برگزیت در ابهام

با وجود جنگ تجاری، آنچه از فرجام برگزیت حاصل شود، شاکله داستان بازار املاک در سال 2019 را شکل خواهد داد. در حال حاضر، روز 29 مارس زمان خروج بریتانیا از اتحادیه اروپا اعلام شده است، در آن روز، بریتانیا، اتحادیه اروپا را ترک خواهد کرد.

ترزا می، نخست وزیر بریتانیا با اتحادیه اروپا بر سر برگزیت به توافق دست یافته است، اما احتمال تصویب این توافق در پارلمان انگلیس بعید به نظر می‌رسد. این مساله، ریسک از دست رفتن توافق برگزیت را افزایش داده است. در این صورت، اختلالات زیادی در زنجیره تامین کالاها ایجاد خواهد شد که می‌تواند به اخراج بخش قابل توجهی از کارکنان کسب و کارها در بریتانیا منجر شود.

بر اساس نتایج پژوهش‌های موسسه «کپتال اکونومیکز»، ‌این مساله باعث سقوط 47 درصدی قیمت املاک تجاری خواهد شد. چشم‌انداز قیمت املاک مسکونی هم امیدوارکننده‌تر نیست. چرا که این بازار، در صورت انجام برگزیت منظم و بدون حاشیه، افزون بر افت 7.5 درصدی احتمالی در 18 ماه آینده، سال به سال کاهش 15 درصدی را تجربه می‌کند.

اگر چه، شرایط اینقدرها هم بد نیست، چرا که در صورتی که برگزیت سخت و پیچیده شود یا احتمال توافق با اروپا از بین برود، ارزش پوند انگلیس به‌شدت کاهش می‌یابد. این مساله بی‌تردید برای شهروندان بریتانیا بد است، اما همزمان می‌تواند فرصت منحصر به فردی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم آورد.

  کاهش تورم مسکن، جهش اجاره‌بها

2018، سال خوبی برای ورود به بازار مسکن ایالات متحده بود. رشد اشتغال، کاهش بیکاری طی 50 سال، و نرخ‌های بهره پایین منجر به افزایش‌های دو رقمی قیمت مسکن در بازارهایی مانند سیاتل (13 درصد)، اورلاندو (11درصد) و دنور (10 درصد) شد.

اگر چه به نظر می‌رسد که رشد قیمت مسکن به زودی آهسته شود. رشد تولید ناخالص داخلی پروژه‌ها در بودجه کنگره به 2.4 درصد در سال 2019 کاهش خواهد یافت و فدرال رزرو اعلام کرده است که نرخ‌های بهره را در سال جاری دست کم به 2 برابر افزایش خواهد داد. به بحران اقتصاد تعرفه‌ای ترامپ و امکان‌پذیری آن، این نکته را هم اضافه کنید که رشد قیمت املاک ممکن است در آینده‌ای نزدیک متوقف شود یا حتی روندی نزولی به خود بگیرد.

هر چند که بازار اجاره امریکا آینده‌ای درخشان پیش‌روی خود دارد. نرخ تعداد خانه‌های خالی طی چند ساله گذشته در دامنه 7 تا 7.5 درصد گیر افتاده است که از دهه 1970 و نیمه نخست دهه 1980 کمترین مقدار بوده است. یعنی در دوره‌هایی که نرخ‌های بهره به‌شدت نوسان داشتند و اغلب بالای 10 درصد بودند.

بحران مالی محرک عمده افزایش شدید در اجاره‌بهای ساختمان‌های اجاره‌ای خواهد بود. 50 درصد از مستاجران هم اینک بیش از 30 درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن می‌کنند.

  نرخ‌های بهره بالا بازارها را متلاطم می‌کند

اثرگذاری بزرگ ایالات متحده امریکا روی اقتصاد جهان را درک نمی‌کنید؟ هر وقت فدرال رزرو نرخ‌های بهره را افزایش می‌دهد، تنها صاحب خانه‌ها و خریداران نیستند که این فشار را درک می‌کنند، بلکه این مساله فشار را بر بسیاری از بازارهای خارجی نیز اعمال می‌کند.

به همین دلیل است که کشورهای بسیاری دلار امریکا را به عنوان ارز خود پذیرفته‌اند یا ارز خود را به آن محکم کرده‌اند. هر گاه فدرال رزرو نرخ‌های بهره را افزایش می‌دهد، هزینه استقراض پول در این کشورها را افزایش می‌دهد.

هنگ کنگ نمونه خوبی است. مسکن در این شهر به‌شدت گران است. بطور متوسط یک آپارتمان600 پای مربعی 928 هزار دلار امریکا قیمت دارد. با در نظر گرفتن نرخ رهن سالانه 2.47 درصد این رقم در سال 2019 به 3 درصد افزایش می‌یابد. کسانی که در سال 2019 آپارتمان خواهند خرید، باید 4 هزار دلار نسبت به کسانی که آپارتمانی مشابه را در سال 2018 خریداری کرده، ‌بیشتر بپردازند.

  قیمت نفت در روسیه

بطور فزاینده‌ای، نفت و گاز ظاهرا صنعتی رو به زوال هستند. دولت‌های سراسر جهان در حال کاهش فروش خودروهای دارای موتور درون سوز هستند، صنایع انرژی جایگزین رشد فوق‌العاده‌ای را تجربه می‌کنند، و جریانی از عرضه نفت جدید به بازار جهانی از چاه‌های نفت امریکا سرریز می‌شود.

این رویداد، خبر بدی برای بازارهای وابسته به فعالیت‌های نفت و گاز است. ونزوئلا کودک مریض بازار نفت و گاز است، اما روسیه نیز به دلیل اینکه نفت تنها 16 درصد از تولید ناخالص داخلی‌اش را تشکیل می‌دهد، رنج بزرگی را تجربه می‌کند.

این مساله منجر به توقف رشد قیمت املاک از سال 2015 شده است. بعد از کاهش 0.5 درصد قیمت‌ها در 2015 و 2016 و یک افزایش یک درصدی در سال 2017، رشد قیمت‌ها به صفر نزدیک شد. با کاهشی دیگر قیمت‌ها تا 70 دلار در اواسط سال، به نظر می‌رسد، 2019 شبیه سال مایوس‌کننده دیگری برای سرمایه‌گذاران در املاک فدراسیون روسیه هستند.

   بازگشت کارگران اروپای شرقی

مادامی که خروج بریتانیا از اتحادیه اروپا سخت باشد یا دستیابی به توافقی در این باره ممکن نباشد، و این شرایط روی اقتصاد اروپا اثر بگذارد، بازارهای معینی در اتحادیه اروپا احتمالا منافع کوتاه‌مدتی را به دست می‌آورند. بر اساس گزارش روزنامه گاردین که در نوامبر 2018 منتشر شد، ‌بیش از 132 هزار کارگر اتحادیه اروپا طی سال گذشته کار خود در بریتانیا را ترک کرده‌اند.

اغلب مهاجرت‌کنندگان از بریتانیا به کشورهایشان، ‌بخش قابل توجهی از شهروندان کشورهای اروپای شرقی و مرکزی هستند. با توجه به نااطمینانی پیرامون سرنوشت برگزیت، هم اینک احتمالا فرصت بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری در بخش اجاره ورشو، بخارست یا بوداپست است.

  لیسبون پایتخت سرمایه‌گذاری اروپا

موسسه «پرایس واچ هاوس کوپر» با توجه به اقتصاد در حال جهش، رونق صنعت توریسم و قیمت‌هایی که بطور آشکار کمتر از بخش‌های ثروتمندتر اروپا هستند، لیسبون را به عنوان پایتخت سرمایه‌گذاری اروپا در املاک و مستغلات معرفی کرده است. چرا لیسبون در این موقعیت عالی قرار گرفته است؟ 600پای مربع آپارتمان حدود 167 هزار دلار قیمت دارد، در حالی که آپارتمانی با کیفیت مشابه با قیمت‌های بسیار پایین‌تر در خارج از مراکز شهرها در دسترس هستند. اما با بازده اجاره در دامنه 5.4 تا 6.7 درصد، 2019 زمان خرید ملک در لیسبون خواهد بود، چرا که پیش بینی می‌شود، قیمت‌ها به طرز چشمگیری در سال‌های آینده افزایش خواهند یافت.

  بازارهای آسیایی در اوج رشد

همانطور که پیش از این عنوان شد، قیمت املاک و مستغلات در هنگ کنگ به سطوح شگفت‌انگیزی رسیده است. جوانان هنگ کنگی که سرمایه کافی دارند، به جای ساکن شدن در خانه‌های تابوت مانند، تصمیم گرفته‌اند، بطور اشتراکی در کنار یکدیگر زندگی کنند.

در حالی که اتاق‌های این آپارتمان‌ها بر اساس استانداردهای امریکایی (100 فوت مربع) کوچک هستند، اما همراه با حمام اختصاصی و مبلمان مدرن عرضه می‌شوند. اتاق‌های نشیمن و آشپزخانه‌های عمومی و مناطق مسکونی بطور مشابه تجهیز شده‌اند و همین مساله این آپارتمان‌ها را برای جوانان و مستاجران طبقه متوسط ​​جذاب می‌کند. در این مجموعه‌های آپارتمانی، بین 70 تا 160 اتاق وجود دارد و دامنه اجاره‌بهای آنها از 900 دلار تا 1.750 دلار در ماه متغیر است.

  بازی سخت اجاره نشینی در سیدنی

بازده اجاره در بسیاری از بازارهای مسکن آسیا – اقیانوسیه اخیرا مایوس‌کننده بوده است. بازده املاک و مستغلات در ژاپن و هنگ کنگ بطور متوسط در محدوده 2 درصد نوسان دارد، اما رکوردهای بدتری در سنگاپور و تایوان (2.5 درصد) نیز یافت می‌شود.

در حالی که قیمت‌های ملک به تازگی در استرالیا دچار رکود شده است، اما همچنان بازده اجاره در بسیاری از مراکز، همچنان بالا باقی مانده است. واحدهای اجاره‌ای در بریزبن و آدلاید 5 درصد بازده دارند و بازده اجاره در هوبارت حدود 5.5 درصد نوسان دارد، این در حالی است که بازده اجاره در کانبرا و داروین فقط کمتر از 6 درصد است.

با توجه به قیمت‌های بالای املاک که در حال حاضر موجب شده خرید واحد مسکونی از دسترس بسیاری از خریداران بالقوه خارج شود، انتظار می‌رود، رشد بازار اجاره در استرالیا در سال 2019 همچنان قوی و صعودی باشد.

  بازده بالا در کیپ تاون

سقوط قیمت کالاها و سقوط «زوما گپتا»، «رند» را طی دهه 2010 تا حد زیادی تضعیف کرده است. در حالی که این مساله برای مردم محلی دردناک است، اما منجر به معاملات باور نکردنی برای سرمایه‌گذاران خارجی شده است.

دو عامل ضعف اقتصاد و ناتوانی مالی داخلی به فعالان حوزه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، فرصت‌های عالی خرید در منطقه کلان‌شهر کیپ تاون را ارایه کرده است.

  بازار املاک در کانون توجه جهانی

بازار املاک و مستغلات بین‌المللی در حال حاضر مورد توجه عامه مردم است.در سال 2018 شاهد افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش بودیم و انتظار می‌رود این روند صعودی تداوم یابد چرا که سرمایه‌گذاران بیشتری برای خرید مستغلات در بازارهای بین‌المللی برنامه‌ریزی کرده‌اند. در این میان، خرید دفاتر و فضاهای کاری بیشتر مورد توجه هستند. واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا مانند لیسبون و پرتغال به‌شدت ارزنده و سودده تلقی می‌شوند. در سال 2019 شاهد تداوم این روندها، به ویژه در مورد سرمایه‌گذارانی که به دنبال بهشتی برای سرمایه‌گذاری هستند، خواهیم بود.

منبع: اینترنشنال مانی ترنسفرز

انتخابات کنگره در پاییز 2018 و انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا در سال 2020 در ذهن مردم نقش بسته است. همه مشتاقند در زمان درست خرید و فروش کنند. این در حالی است که شکست ترامپ در انتخابات می‌تواند منجر به سقوط هر دو بازار سهام و مسکن در ایالات متحده امریکا شود. در این حال، شاید بهترین حدس این است که ترامپ در رقابتی نزدیک انتخابات ریاست‌جمهوری 2020 را می‌برد و حمایت از استارت آپ‌های امریکا تداوم می‌یابد.

هر چند، آغاز عملیات عمرانی ساخت واحدهای مسکونی در ماه جون تا 12 درصد افت کرد.تعدیل سیاست‌ها در تجارت آزاد، نرخ‌های رهن بالاتر و نا اطمینانی اقتصادی، میزان ساخت و ساز را کاهش خواهد داد. قیمت انواع چوب به مثابه مصالح ساختمانی به سرعت کاهش یافته است، با این حال، پیش بینی می‌شود قیمت خانه‌ها افزایش یابد که خبر خوبی برای فروشندگان به شمار می‌رود.

  خلاصه تحولات بازار مسکن

 رشد بازار مسکن ایالات متحده امریکا با افزایش قیمت‌ها و ساخت و سازهای جدید ادامه می‌یابد و از سوی اقتصاد داخلی ذوباره قدرت یافته حمایت می‌شود. ریاست‌جمهوری ترامپ به عنوان یکی از گزینه‌های گوناگون قوام بخش به اقتصاد، پیش‌بینی‌های اقتصادی و بازارهای املاک امریکا از کالیفرنیا تا تگزاس و فلوریدا را رشد خواهد داد. برخلاف پیش‌بینی‌های ناخوشایند از سقوط بازار مسکن در 4 سال گذشته، در حال حاضر، با وجود تقاضای مستمر برای خرید ملک، بازار مسکن، بازاری پررونق برای فروشندگان و عرضه‌کنندگان واحد مسکونی در سراسر ایالات متحده به شمار می‌رود.

  تداوم افزایش قیمت‌ها با عرضه اندک

در حال حاضر، اقتصاد پایدار و قوی، نرخ بیکاری پایین، خریداران هزاره سوم و نرخ بالای پس انداز، همراه با نرخ اندک وام مسکن، بازار ملک را برای بسیاری از خریداران داخلی جذاب کرده است. بر اساس یک پیش‌بینی قوی اقتصادی، برخلاف سقوط احتمالی بازار مسکن چین، بازار مسکن ایالات متحده با ثبات است.

فروش خانه در ماه‌های آوریل تا ژوئن ادامه یافت. با این حال، در صورتی که مسائل مربوط به تجارت با اتحادیه اروپا و چین حل و فصل شود، تقاضا برای خرید مسکن، قیمت‌ها را در سال 2019 افزایش می‌دهد.

بر اساس گزارش موسسه تحقیقاتی «زِلو»، ارزش یک واحد مسکونی متوسط در ماه جون 2018 حدود 217 هزار و 300 دلار بود که در قیاس با ماه مشابه سال قبل 8.3 درصد رشد داشته است. همچنین اجاره یک واحد مسکونی متوسط در ماه جون 1440 دلار بوده که در قیاس با دوره مشابه سال قبل، 1.3 درصد رشد را تجربه کرده است.

  افزایش 5 درصدی قیمت در 2019

بر اساس آمارهای تازه انتشار یافته، قیمت واحدهای مسکونی در غیاب فایل‌های فروش، همچنان روندی صعودی دارد. 35 ماه متوالی فروش مسکن روندی نزولی داشته است.

فروشندگان قیمت واحدهای مسکونی خود را در سطح قیمت‌های معامله شده، پیشنهاد می‌دهند، این در حالی است که متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند از عهده تامین و پرداخت این قیمت‌ها و همچنین قیمت سهام واحدهای در حال ساخت برآیند. در نگاهی مثبت‌تر اقتصاد امریکا در حال رونق گرفتن است و همین مساله است که قیمت‌های ایجاد شده پیش بینی‌های رشد سال آینده بازار مسکن را تا 5 درصد افزایش می‌دهد.

در مجموع، پیش‌بینی‌ها و چشم‌اندازها از بازار مسکن ایالات متحده امریکا مثبت هستند. به دلیل اینکه اقتصاد امریکا در بهترین حالت خود در حال فعالیت است، با نرخ‌های مالیاتی پایین تقویت شده، توافق‌های تجاری بهبود یافته، اعتماد به امریکا، شادی، رفاه و آزادی افزایش یافته و رویای امریکایی دوباره متولد شده است.

 منبع: گوردن کالین