دلایل گسترش واحدهای مسکونی کوچک از نگاه طرفین عرضه و تقاضا

اقتصاد گردان - شهلا روشنی|

بر اساس نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال ۱۳۹۵ مساحت ۵۰ درصد کل موجودی واحدهای مسکونی تهران کمتر از ۷۵ مترمربع است. نتایج این سرشماری همچنین حاکی است، 14 درصد واحدهای مسکونی تهران 50 مترمربع و کمتر، 36 درصد 51 تا 75 مترمربع، 28 درصد 76 تا 100 مترمربع، 17 درصد 101 تا 150 مترمربع و 6 درصد 157 مترمربع و بیشتر بوده است.

در این میان، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در کشور نشان می‌دهد که حجم خرید املاک زیر 80 متر به دو علت افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان رو به افزایش بوده است و این حجم معاملات تناسبی اندک با الگوی مساحتی معاملات، منطبق با موجودی مسکن دارد.

با بررسی و تحلیل آمارها می‌توان دریافت که دو دلیل روند کاهشی معاملات مسکن واحدهای زیر 80 متر، کاهش نرخ تورم شاخص بهای مسکن و همچنین کاهش حجم کلی معاملات مسکن طی 8 ماهه اخیر بوده است.

در این میان، به گفته کارشناسان کاهش روند معاملات واحدهای کوچک متراژ وابستگی تام به کاهش تعداد معاملات مسکن، وابستگی جزئی به افزایش و کاهش شاخص بهای مسکن و تمایل مردم به زندگی در واحدهای کوچک متراژ دارد. بخشی از سازنده‌ها نیز این موضوع را درک کرده و شروع به ساخت‌وساز واحد زیر 70 متر کرده‌اند.

در خصوص تحلیل نرخ تورم شاخص بهای مسکن آمارها نشان می‌دهد، زمانی که قیمت مسکن با موجودی تقاضای مصرفی همخوانی داشت، حجم معاملات واحدهای زیر 70 مترمربع کاهش داشته است. برای توضیح این مساله، آمارهای معامله واحدهای مسکونی در سال 97 را مرور خواهیم کرد.

بر اساس آمارهای بانک مرکزی شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی در مناطق شهری در 12 ماه منتهی به آبان سال جاری نسبت به 12 ماه منتهی به سال 96 حدود 18.4 درصد بوده که قیمت مسکن در این شاخص 10.5 درصد بوده است. این در حالی است که مهر سال جاری تورم بخش مسکن در همین بازه زمانی 0.9 درصد بوده است. این نرخ تورم نزدیک به هم باعث شده درصد معامله املاک 50 تا 60 متری در دو ماه مذکور 14.4 درصد باشد.

و این رقم نسبت به ماه‌هایی که نرخ تورم مسکن بالا بوده روند کاهشی داشته و به زبان ساده‌تر در ماه‌های مهر و آبان گرایش مردم به خرید املاک کوچک متراژ به‌واسطه کاهش نرخ تورم مسکن کاهش‌یافته است.

برای درک بیشتر می‌توانیم روند معامله نرخ تورم مسکن در مرداد و شهریور را مورد بررسی قرار دهیم. در شهریور نرخ مسکن نسبت به مرداد 1.5 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 12.3 درصد رشد داشته است؛ و در مرداد نرخ مسکن نسبت به تیر 1.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 11.4 درصد رشد داشته است. در این دو بازه زمانی تعداد معاملات مسکن 50 تا 60 متر به ترتیب 14.8 و 15.4 بوده است.

گفتنی است که مسکن در دو ماه مذکور با رشد بسیار شدید قیمت‌ها روبرو شده بود.

در ماه‌های فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیر نیز تعداد معاملات املاک 50 تا 60 متری به ترتیب 15.7 درصد، 15.6 درصد، 15 درصد و 15.1 درصد از کل حجم املاک فروش رفته بوده است.

این در حالی است که بطور کلی واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع در آبان 53.3 درصد، مهر 53.2 درصد، شهریور 53.4 درصد، مرداد 55.2 درصد، تیر 55.2 درصد، خرداد 54 درصد، اردیبهشت 55.6 درصد و فروردین 56.2 درصد بوده است. تعداد معاملات مسکن تهران در فروردین حدود 5 هزار و 46 فقره، در اردیبهشت حدود 17 هزار و 605 فقره، در خرداد 15 هزار و 209 فقره، در تیر حدود ۱۳ هزار و ۷۹۶ فقره، در مرداد 12 هزار فقره، در شهریور 10 هزار و 300 فقره، در مهر 9 هزار فقره و در آبان سال جاری 13 هزار و 749 فقره بوده است.

   فاکتورهای موثر بر کاهش متراژ

در همین رابطه، بابک حاجیان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه با بیان اینکه عوامل موثر بر عرضه و تقاضا شامل سه فاکتور فلسفی، اقتصادی و فرهنگی است، گفت: در بخش فلسفی دو گزینه جبر و میل وجود دارد؛ که بخش جبر آن وابستگی تنگاتنگی با نرخ تورم و کاهش قدرت خرید دارد.

وی گفت: در بخش تقاضا اگر جبر وجود نداشته باشد، گرایش مردم برای خرید واحدهای کوچک‌تر منفی خواهد بود و اما اگر به بخش عرضه مراجعه کنیم، متوجه تضاد این بخش با بخش تقاضا خواهیم شد. در نگاه عرضه‌کننده مفهوم جبر به میل تبدیل می‌شود یعنی سازنده با علم بر افزایش فروش واحدهای کوچک متراژ و با میل ذاتی به سمت ساخت این واحدها گرایش پیدا می‌کند. حاجیان گفت: در مدل عرضه جبر مردم به سلیقه تبدیل می‌شود. این مورد باعث شده در سال 95 بیش از 50 درصد واحدهای مسکونی کوچک متراژ ساخته شود.

این استاد دانشگاه در خصوص تجربه ساخت واحدهای کوچک در دوران اصلاحات گفت: در این دوران مقرر شد خانه‌های استودیو مانندی ساخته شود که فاقد اتاق بودند اما با ارایه تحلیل‌های علمی و منطقی این خانه‌ها را به واحدهای یک خوابِه مبدل کردیم. چراکه این واحدها با ذائقه و ذات مذهبی مردم همخوانی نداشت.

حاجیان بابیان اینکه در حال حاضر برخی از کارشناسان و مسوولان به دنبال تغییر الگوی مصرفی واحدهای مسکونی هستند. این تغییر صرفاً فرهنگی است و با گزینه‌های جبر بخش تقاضا و میل به ساخت واحدهای کوچک متراژ بخش عرضه متفاوت است.

این استاد دانشگاه گفت: باید با فرهنگ‌سازی مردم را به سمتی هدایت کنیم که خواهان املاک کوچک متراژ باشند. چرا که در حال حاضر بخش عمده‌ای از سرمایه‌های ملی وارد املاکی می‌شود که بدون مصرف بوده و رویکرد سرمایه‌ای به خود گرفته است.

 حاجیان گفت: در حال حاضر اکثر خانه‌های شمال شهر تهران متراژ بالا و متأسفانه به‌جز هدر رفت انرژی، سرمایه ملی سودی برای جامعه ندارند.

این استاد دانشگاه در نهایت گفت: موضوع تغییر الگوی مصرف باید فرهنگ‌سازی شود، چراکه در حال حاضر کشورهای توسعه‌یافته‌ای مانند ژاپن با الگوسازی مصرف باعث کاهش هزینه‌های متعدد از سوخت تا مصالح ساختمانی شده‌اند.

   6  دلیل برای رواج املاک کم متراژ

همچنین حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن با بیان اینکه تمایل به زندگی مستقل و افزایش زندگی مجردی باعث افزایش گرایش به سمت املاک کم متراژ شده است، گفت: خواه نا خواه واحدهای مسکونی تولید شده در جامعه به علت کوچک شدن اجتماع خانوادگی میل به کوچک شدن دارد.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه واحدهای مسکونی کوچک متراژ در بخش معاملات پیشتاز خرید و اجاره هستند، گفت: از ابتدای سال جاری بخش اعظمی از آمار خریدوفروش و اجاره فایل‌های مشاوران املاک مربوط به واحدهای زیر 70 متر و بیشتر واحدهای آپارتمانی بوده است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران بررسی‌ها نشان می‌دهد ۸ میلیون و ۹۷۵ هزار و ۱۳۵ واحد آپارتمانی در کشور وجود دارد که سهم آن ۳۹.۹ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور است.

به‌این‌ترتیب شمار واحدهای غیر آپارتمانی ۱۳ میلیون و ۸۵۴ هزار و ۸۵۰ واحد برآورد شده است. سهم غیرآپارتمانی‌ها یا ویلایی‌ها از کل واحدهای کشور ۶۰.۷ درصد است.

از ابتدای سال جاری تعداد معاملات غیرآپارتمانی در کلان‌شهرها به‌خصوص تهران چند برابر بوده است و این خود نشان می‌دهد که بخش اعظمی از خانوارها به دنبال خرید آپارتمان هستند.

احمد اوغلی همچنین گفت: بخش مهمی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده در ایران کوچک محسوب می‌شوند. بررسی‌ها نشان می‌دهد نزدیک به ۳۰ درصد از واحدهای مسکونی در ایران کمتر از ۷۵ متر مساحت دارند. در این میان سهم واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری از کل واحدهای مسکونی ۲۱.۷ درصد و سهم واحدهای مسکونی کمتر از ۵۰ متر اندکی بیش از ۹ درصد است. کوچک شدن بعد خانوار از یک‌سو و بالا بودن قیمت خرید مسکن از سوی دیگر، رونق کوچک‌ها در بازار مسکن را رقم‌زده است.

وی گفت: نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵ نشان می‌دهد درمجموع ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار و ۳ واحد مسکونی در ایران وجود دارد. شمار واحدهای مسکونی کمتر از ۷۵ متر مساحت در کل کشور به‌این‌ترتیب به ۷ میلیون و ۶۵ هزار و ۴۲۱ واحد مسکونی می‌رسد. تعداد واحدهای مسکونی که بین ۵۰ تا ۷۵ متر مساحت دارند به ۴ میلیون و ۹۵۰ هزار و ۷۱۱ واحد می‌رسد.

   استقبال طرفین عرضه و تقاضا

اگر مبنای محاسبه واحدهای مسکونی کمتر از ۱۰۰ متر باشد، سهم واحدهایی که متراژ آنها کمتر از 80 متر است، از کل واحدهای مسکونی موجود در کشور، به اندکی بیش از ۴۰ درصد می‌رسد. شمار واحدهایی که بین ۷۶ تا ۸۰ مترمربع هستند، ۲ میلیون و ۱۴۹ هزار و ۶۰۰ واحد اعلام‌شده است. سهم واحدهای مسکونی که متراژ آنها ۸۱ تا ۱۰۰ متر است ۲۵.۲ درصد و سهم واحدهایی که بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر مساحت دارند ۲۳.۳ درصد اعلام‌شده است.

این کارشناس گفت: این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد هر دو بخش عرضه و تقاضا آمادگی برای خرید و ساخت املاک متراژ پایین را دارد.

   2+3 دلیل برای گسترش ریزمتراژها

وی بابیان اینکه در حال حاضر 2 دلیل محکم برای افزایش ساخت و 3 دلیل برای افزایش خرید املاک کوچک متراژ وجود دارد، گفت: 3 دلیل افزایش ساخت املاک ریزنقشه شامل سرعت معامله، کاهش زمان بلوکه شدن سرمایه است.

احمد اوغلی در خصوص 3 دلیل رویکرد بخش تقاضا به واحدهای کوچک متراژ گفت: این سه دلیل شامل کاهش قدرت خرید، افزایش قیمت مسکن و کاهش جمعیت خانوارها است.

وی درنهایت گفت: به نظر می‌رسد حال زمان مناسبی برای احداث املاک استیجاری یا فروش کم متراژ در بافت‌های فرسوده باشد. البته این کوچک‌سازی و سرازیرشدن جمعیت به این مناطق باید هوشمندانه و مطابق با برنامه باشد. چراکه در صورت عدم اجرای صحیح و جمعیت‌پذیری بافت‌های فرسوده و عدم تناسب خدمات شهری به‌واسطه این هجوم ویژگی‌های مثبت این رویکرد گرفته می‌شود؛ و این مناطق در آینده نزدیک به محیط‌های بسیار جرم خیز مبدل می‌شود.

   2 مشکل ترویج ساخت وساز کوچک متراژ

در همین زمینه، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه بزرگ‌ترین دلیل ترغیب بخش تقاضا و عرضه به کوچک متراژها ناشی از بدنه جوان کشور است، گفت: در حال حاضر نصف جمعیت کشور ایران جوان بوده و این بخش از تقاضا نیازمند مسکن وسرپناه هستند که متاسفانه در طی سال‌های اخیر بخش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید از روش‌های جایگزین خرید مسکن به مانند عدم تمکین به ازدواج، اجاره نشینی، حاشیه نشینی و زندگی با والدین استفاده می‌کنند.

پورحاجت گفت: به هر روی یکی از مهم‌ترین دلایل گرایش به خرید مسکن کم متراژ ناشی از مباحث اقتصادی است و رابطه مستقیمی با تغییر ذائقه ایرانی‌ها ندارد. چرا که ایرانی‌ها همواره زندگی در املاک وسیع را به کم متراژ ترجیح می‌دهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه در این برهه زمانی باید بخش تولید را به سمت این گرایش اقتصادی سوق دهیم، گفت: در حال حاضر ضوابط و مقررات شهرداری متناسب با ساخت و تولید املاک کم متراژ نیست. در حالی که رفع موانع تولید متراژ‌های کوچک، مزیت‌ها ی بسیاری برای جامعه دارد.

وی گفت: هم‌اکنون پروانه ساخت واحدهای مسکونی زیر 50 متر و پارکینگ دو مشکل عدم تولید گسترده املاک کم متراژ محسوب می‌شود و باید در ضوابط و مقررات شهرداری مورد پارکینگ حل شود تا سازندگان تمایل بیشتری برای حضور در بخش تولید مسکن کم متراژ داشته باشند. در ثانی در حال حاضر برای زمین‌های زیر 50 متر اجازه ساخت نمی‌دهند که این مورد نیز نیاز به اصلاح دارد.

پور حاجت در بخش دیگر سخنانش گفت: در دوران اصلاحات موضوعی با عنوان طرح مسکن پاک وارد محافل طرح‌های مسکن‌سازی شد که این مورد شامل پس انداز و کوچک‌سازی بود اما به دلایل مختلفی از جمله مسائل گفته شده اجرایی نشد.

   مسیر آینده ساخت و ساز؟

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه باید تمامی سیاست‌های مسکن به سمت تولید ارزان، صنعتی و کم متراژ برود، گفت: بطور حتم در طی سال‌های آتی کشور با مشکل و معضلات تامین مسکن روبرو خواهد شد. بنابراین نیاز است با تمهیدات و روش‌های ساخت و بروکراسی‌های اداری راه‌های تولید مسکن را هموار کنند.

وی در نهایت گفت: بطور یقین این روزها اگر در بازار خرید و فروش مسکن، معامله‌ای صورت بگیرد مربوط به واحدهای متراژ کوچک است که از حداقل قیمت برخوردار هستند یا آن دسته از واحدهایی که مالک آنها فروشنده واقعی است، اما در حال حاضر اغلب متقاضیان بازار مسکن که تصمیم داشتند در سال جاری واحد کوچکی را به دلیل مناسب بودن قیمت فروش با میزان بودجه شان خریداری کنند، از بازار معاملات جا ماندند و همچنان در تلاش هستند که بودجه خود را افزایش دهند یا اینکه واحد مورد نظر خود را هرچه سریع‌تر پیدا کنند.

چراکه از ابتدای سال جاری نرخ تورم عمومی با رشد صعودی مواجه شده و اگر این روال برای طولانی مدت ادامه‌دار شود و نمودار رشد سقوط نکند، بازار مسکن از محل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.