نقش مالیات بر عایدی سرمایه مستغلات در تعدیل قیمت مسکن

اقتصاد گردان - 

طی چند دهه اخیر نوسانات بخش مسکن و شوک‌های ایجاد شده در این بازار، تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌یی را در پی داشته و طیف وسیعی از زیان‌های اقتصادی و آسیب‌های اجتماعی را در اشکال مختلف متوجه جامعه و اقتصاد ملی کرده است.

طی سه ماه گذشته اجاره مسکن‌های تهران در سایه غیبت نظارت دولت رشدهای حیرت‌انگیزی را تجربه کرده است در حالی که درآمد بخش بزرگی از جامعه اعم از حقوق‌بگیران ثابت مانده و به این ترتیب اکنون شاهد نوعی فشار بر یک طبقه اقتصادی و تزلزل آن هستیم. اینکه چرا دولت با استفاده از ابزار مالیات بر سرمایه مستغلات به تنظیم این بازار به نفع مصرف‌کنندگان واقعی و کنترل سودگران نمی‌پردازد؟ پرسشی بوده که بسیاری از کارشناسان بارها آن‌ را مطرح کرده‌اند و اکنون معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی در گزارشی تلاش کرده به آن پاسخ دهد.

بر اساس این گزارش عدم به‌کارگیری نظام مالیات منفعت سرمایه به عنوان مهم‌ترین ابزار مالیاتی مسکن؛ بی‌ثباتی بازار مسکن را بدنبال داشته است. این در حالی است که نوع مالیات در کشورهای دیگر نقش قوی و موثری را در سیاست‌گذاری اقتصاد مسکن ایفا می‌کند. از طرف دیگر، ظرفیت‌های مالیاتی گسترده جهت توسعه پایه مالیاتی مورد استفاده قرار نمی‌گیرد که به تبع خود کاهش درآمد مالیاتی دولت را بدنبال خواهد داشت. مطابق این گزارش مشکل تامین سرپناه به ویژه برای جوانان و گروه‌های کم درآمد، اختلال در مکانیسم قیمت‌ها، تشدید فرآیندهای تورمی، نقل و انتقال شدید منابع بین بازار مسکن و سایر اجزاء بازار دارایی‌ها، کاهش انگیزه فعالیت‌های مولد اقتصادی، کاهش قدرت رقابت‌پذیری اقتصادی از طریق افزایش هزینه‌های تامین مکان بنگاه‌ها و اختلال در نظام توزیع درآمد از جمله مشکلاتی است که افزایش قیمت املاک و مستغلات و بی‌ثباتی بازار مسکن و گستردگی سوداگری در این بازار و عدم استفاده از ظرفیت‌های مالیاتی این بخش به وجود می‌آورد.

این گزارش می‌گوید: اگر چه در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ به ویژه مواد ۷۷ و ۶۴، اهدافی چون توسعه پایه مالیاتی و تغییر ترکیب درآمدهای مالیاتی در دستور کار قرار گرفته و توجه ویژه‌یی به بخش مسکن و کمک به تحقق اهداف سند چشم‌انداز و اهداف برنامه‌های توسعه بخش مسکن صورت پذیرفته، با این حال به نظر می‌رسد؛ اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم از ابعادی چون مهار سوداگری مسکن، تثبیت بازار مسکن، توجه به مسکن گروه‌های کم درآمد، بهبود و توسعه منابع درآمدی و ظرفیت‌های مالیاتی و کمک به برقراری تعادل در بازار مسکن و تحقق اهداف توزیعی با کاستی‌هایی مواجه باشد. در این مطالعه با توجه به نظام مالیاتی مسکن در ایران و جهان توصیه‌هایی جهت تقویت نظام مالیاتی و اصلاح و تکمیل نظام مالیاتی بخش مسکن ارائه گردیده است. در این مطالعه تلاش می‌شود جزییات پیش نویس مقدماتی لایحه مالیات منفعت سرمایه تدوین و ارائه شود.

نتایج این مطالعه نشان داده است: یکی از ابزارهای مهم سیاستی کنترل نوسانات بخش مسکن ابزار مالیات منفعت سرمایه است که به‌کار‌گیری آن در کشورهای مختلف عملکرد موفقیت آمیزی را بدنبال داشته است. وضع این مالیات اثرات گسترده بخشی و فرابخشی بدنبال دارد که موجب بهبود عملکرد بخش مسکن و ارتقای کارایی در این بخش خواهد شد همچنین کنترل نوسان و سوداگری مسکن حجم قابل توجهی از سرمایه‌ها را به بخش‌های مولد اقتصادی انتقال می‌دهد که رشد تولید و اشتغال را به‌دنبال دارد.

علاوه بر آن در این مطالعه نشان داده شده که مالیات‌های مسکن نه تنها موجب افزایش قیمت و اجاره مسکن نمی‌شود بلکه ابزار بسیار قوی در جهت کنترل قیمت و اجاره است و نکته مهم سازو کار و چگونگی اخذ، عامل مهم و اساسی خواهد بود. همچنین وضع مالیات عامل بازدارنده برای رشد نیست بلکه ترکیب درآمدهای مالیاتی بر رشد موثر است. افزایش سهم درآمد مالیات بر املاک و مستغلات از کل درآمد مالیاتی اثر تعیین‌کننده‌یی بر افزایش رشد اقتصادی خواهد داشت.

در این گزارش طرح پیشنهادی مالیات منفعت سرمایه در شکلی مانع و جامع برای تامین اهداف بخشی و اقتصاد کلان در ۱۷ ماده تدوین شده است و در آن تمامی اصول و مبانی بخشی و کلان اقتصادی لحاظ شده است. کنترل سوداگری مسکن، کمک به تامین سرپناه، تشویق دارایی مسکن نمیر اختلال زا، عدم ممانعت از جابه‌جایی نیروی کار برای برقراری کارایی در بازار کار، افزایش ظرفیت مالیاتی، رقع اثر دارایی مسکن در بدتر شدن اهداف توزیع درآمد و موارد دیگر ملاحظات اساسی در تدوین این طرح پیشنهادی بوده است. برقراری سرفصل‌های مالیاتی حذف شده مثل مالیات سالانه املاک، مالیات اراضی بایر، مالیات واحدهای مسکونی خالی عملکرد بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و برای افزایش نرخ موثر مالیاتی طرح پیشنهادی ارائه شده است. همچنین برای ارتقای کارایی و تاثیرگذاری مالیات مستغلات و برای تامین اهداف توزیع درآمدی، طرح پیشنهادی برای این مالیاتها تدوین گردیده است که می‌تواند به برقراری ثبات در بازار مسکن اجاره‌یی و نرخ اجاره کمک کند.

قانون مالیات ارزش افزوده منبع مهمی برای افزایش پایه مالیاتی و افزایش درآمد مالیاتی شود. در کنار تحقق این هدف مهم، عدم افزایش قیمت مسکن برای گروه‌های کم درآمد به همراه کنترل انگیزه سوداگری از طریق جذب بخشی از درآمد اتفاقی و کاهش بازدهی دارایی در معرض سوداگری مد نظر بوده است و اصلاح مفاد این قانون پیشنهاد شده است. این گزارش با توجه به تجارب دهه اخیر می‌نویسد: کنترل بازار مسکن صرفا با به‌کار‌گیری سیاست‌های پولی و کنترل نظام تسهیلات اعتباری بخش مسکن امکان پذیر نخواهد بود و استفاده از سیاست‌ها و ابزارهای مکمل مالی به ویژه سیاست‌های مالیاتی که آثار قدرتمند و غیر زیانبار به همراه دارد، امری ضروری و اجتناب ناپذیر خواهد بود. در ادبیات اقتصاد مسکن یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت سوداگری مسکن جهت به حداقل رساندن زیان‌های آن بر بخش مسکن، استفاده از مالیات منفعت سرمایه است که در اغلب کشورهای پیشرفته و توسعه یافته مورد استفاده قرار می‌گیرد. مالیات منفعت سرمایه، ترکیب نوسان قیمت و سرمایه‌گذاری بخش مسکن را در وضعیتی قرار می‌دهد که نسبت به کشورهایی که فاقد این نظام مالیاتی هستند شرایط بهتری را از نظر کارایی برقرار می‌کند. در نتیجه وضع مالیات منفعت سرمایه در شرایطی قابل دفاع است که ریسک قیمت را کاهش داده و علاوه بر آن موجب تقویت رشد با ثبات سرمایه‌گذاری نیز شود. نتایج بررسی‌ها این موضوع را مورد تایید قرار می‌دهد و حاکی از آن است که افزایش مالیات منفعت سرمایه و سهم آن از درآمد مالیاتی اثر منفی بر نسبت قیمت به اجاره و قیمت واقعی مسکن و اثر مثبت بر سرمایه‌گذاری مسکن دارد. کارایی بازار مسکن در کشورهایی که دارای نظام مالیات منفعت سرمایه هستند بیشتر از گروه کشورهایی است که فاقد این نظام مالیاتی هستند. این امر خود مهم‌ترین دلیل به نفع وضع مالیات منفت سرمایه در ایران است که سال‌ها از نوسان شدید قیمت مسکن به‌شدت رنج می‌برد. سایر مالیات‌های بخش مسکن هر یک در تامین اهداف بخش یا فرابخشی نقش متفاوتی ایفا می‌کنند.

طبق این گزارش جهت برقراری نظام جامع مالیات‌های مسکن، تشکیلات اداری و سازمانی مدرن، هماهنگ و مرتبط اساسی‌ترین پیش نیاز است. در این صورت سازمان امور مالیاتی با سایر دستگاه‌ها از جمله شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد از طریق سامانه‌های اطلاعاتی ارتباط ارگانیک و دایمی داشته و در موارد مهمی مثل ثبت معاملات بر اساس اطلاعات دقیق املاک، مالک یا مالکان، قیمت بازاری در مراحل خرید و فروش مسکن تبادل اطلاعات صورت می‌پذیرد. عدم ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی و برقراری ارتباط ارگانیک و دایمی دستگاه‌های مرتبط و نظام اداری مدرن و الکترونیکی در سطح کشور نه تنها کارایی بلکه امکان تشکیل آن را با تردید مواجه می‌سازد.

 مشکلات نظام مالیات مسکن در ایران

این گزارش در ادامه خلاصه‌یی از برخی مشکلات نظام مالیات بر مسکن در ایران را برمی‌شمارد و می‌گوید: بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که مالیات منفعت سرمایه در ایران وجود ندارد و به جای آن مالیات نقل و انتقال وضع شده است.  همچنین درخصوص مشکل دوم گفته شده که مالیات بر اراضی بایر و واحدهای مسکونی خالی در اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم لغو شده و علت آن افزایش کارایی نظام مالیاتی ذکر شده است. پایین بودن نرخ موثر مالیاتی و درآمد اندک از محل این نوع مالیات موجب لغو آن از قانون مالیات‌های مستقیم شد در حالی که این مالیات با همکاری مقام‌های محلی می‌تواند از نرخ بالایی برخوردار باشد.

سوم اینکه مالیات بر املاک گران قیمت که انگیزه دارایی آن بر سرپناه غالب است وضع نمی‌شود. شاید مهم‌ترین دلیل این امر مشکلات شناسایی واحدهای مسکونی گران قیمت و نگرانی در خصوص افزایش قیمت مسکن باشد، این در حالی است که روش‌های عملیاتی برای رفع این نگرانی‌ها وجود دارد.

این گزارش در ادامه درباره نتایج معافیت از مالیات ارزش افزوده مسکن آورده است: مسکن از مالیات ارزش افزوده معاف شده است و نگرانی عمده عبارتست از تامین سرپناه و افزایش قیمت مسکن. این تصمیم، پایه این نوع مالیات را به‌شدت کاهش داده و به نوعی افزایش دارایی مسکن در مقیاسی فراتر از ظرفیت و نیاز بازار مسکن را تشویق و گسترش داده است. در حالی که هر دو هدف عدم ایجاد اختلال در سازو کار تامین مسکن و توسعه پایه مالیاتی در وضع نوع مناسب تدوین این مالیات قابل تحقق است.  لازم به ذکر است که اکنون تبعیض مالیاتی به نفع مالکان مسکن وجود دارد. افراد ساکن در مسکن ملکی، از مالیات اجاره محاسباتی معاف هستند و به مسکن اجاره‌یی مالیات مستغلات وضع می‌شود. همچنین پایه مالیات، ارزش بازاری املاک نبوده که خود منشأ عدم کارایی، اختلال زایی و ظرفیت درآمد مالیاتی اندک از بخش مسکن و مستغلات است.

طبق آنچه در این گزارش آمده این پژوهش زمینه را برای ارائه تدوین طرح پیشنهادی مقدماتی نظام جامع مالیات‌های بخش مسکن فراهم می‌کند.

طرح لایحه پیشنهادی مقدماتی اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم شامل چند محور اساسی است: محور اول شامل طرح پیشنهادی مالیات منفعت سرمایه است که جایگزین قانون مالیات‌های مستقیم تحت عنوان مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و مستغلات موضوع مواد ۵۹ الی ۸۰ به استثنای ماده ۶۸، ۷۰ و ۷۷ است. محور دوم شامل اصلاح معافیت مالیات اجاره مسکن، مالیات ارزش افزوده، مالیات سالانه املاک، اراضی بایر و واحدهای مسکونی خالی خواهد بود.