امیدی برای روشن شدن چراغ‌ 2.6 میلیون خانه خالی

اقتصاد گردان - آیسان تنها|

 بیش از دو میلیون و 600 هزار خانه خالی در ایران وجود دارد. این میزان 11.3درصد کل خانه‌های کشور را تشکیل می‌دهد(نرخ واقعی خانه‌های خالی). درحالی که به گفته کارشناسان اقتصادی، نرخ طبیعی خانه‌های خالی در ایران 4درصد برآورد شده است. نرخ طبیعی خانه‌های خالی همان نرخی است که به گفته کارشناسان مسکن نشان می‌دهد چقدر خانه خالی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن ضروری است.

در دنیا برای کاهش نرخ خانه‌های خالی و ایجاد تعادل در بازار مسکن بهترین راهکار‌ اخذ مالیات از آنها شناسایی شده است. بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که وقتی نرخ واقعی خانه‌های خالی افزایش می‌یابد، دخالت دولت در بازار به وسیله ابزارهای تنظیم‌گری(در این مورد اخذ مالیات) ضرورت دارد. این ابزار هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی را بالا برده و انگیزه‌های سوداگرانه مالکان را کاهش می‌دهد.

 تجربه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دنیا

بر مبنای نتایج پ‍ژوهشی که معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد منتشر کرده است، تجربه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشورهایی که در آن پیشرو بوده‌اند مانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و امریکا موفق بوده و نتایج حاکی از آن است که این کشورها در کنترل بخشی از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌‌اند. بررسی نرخ خانه‌های خالی این کشورها نیز موید این ادعاست. مثلا نرخ خانه‌های خالی در انگلستان و اسکاتلند(معادل 3درصد) است همچنین خانه‌های خالی فرانسه نیز معادل 7درصد کل خانه‌های خالی این کشور است.

 سرنوشت انباشت خانه‌های خالی در ایران

حدود 10سال پیش در ایران نرخ خانه‌های خالی نسبتا متناسب بود. مثلا در سال 1385 این نرخ 4.2درصد(حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی) بود که نشان می‌داد، نرخ خانه‌های خالی در وضعیت تعادلی قرار دارد. با این حال از آن سال به بعد این نرخ به شکل قابل ملاحظه‌یی رشد کرد و در سال 1390 به 8.3درصد(1.6میلیون واحد خالی) و در سال 1395 به 11.3درصد(2.6 میلیون واحد خالی) رسید. همین رشد فزاینده منجر به آن شد که سیاست‌گذاران حوزه مالی به فکر به کار بستن ابزارهای لازم برای ایجاد تعادل در بازار برآیند و همین شد که دریافت مالیات از خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ گنجانده شد. طبق ماده 54 این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی شده‌اند از سال دوم به بعد مشمول مالیات خواهند شد.

 اجرای قانون معطل چیست؟

با وجود گذر بیش از 2.5سال از تصویب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم هنوز از خانه‌های خالی مالیات اخذ نمی‌شود. پیگیری‌ها از سازمان امور مالیاتی حاکی از آن بوده که ظاهرا وزارت راه‌ و شهرسازی همکاری‌های لازم را نمی‌کند. به هر حال طبق قانون راه شناسایی خانه‌های خالی از طریق سامانه ملی املاک و اسکان پیش‌بینی شده است. سامانه‌یی که در اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم بر ایجاد آن 6 ماه بعد از تصویب قانون تاکید شده است با این حال این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده و احمد زمانی، معاون سازمان امور مالیاتی نیز در این زمینه از نامه‌های بی‌پاسخ وزارت اقتصاد به وزارت مسکن سخن گفته است. وی چنین توضیح داده است:«مطابق مفاد تبصره ۷ ماده ۱۶۹مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان نهاد اطلاعاتی در این بخش جزو تکالیف وزارت راه و شهرسازی است. در این جهت وزارت اقتصاد برای پیگیری و اطلاع از روند انجام کار چندین بار با وزیر محترم راه و شهرسازی، معاون و دبیر کمیته ملی اسکان آن وزارتخانه مکاتبه داشته که متاسفانه تاکنون به هیچ‌یک پاسخ داده نشده است».زمانی این را هم گفته که تا این نهاد ایجاد نشود، نمی‌توان اجرای این بخش از قانون را با رعایت ویژگی‌هایی مانند رعایت عدالت، برابری و... پیگیری کرد چراکه اجرای تبعیض‌آمیز قوانین مالیاتی به دلیل نبود اطلاعات مطلوب نیست. آنچه از ظاهر امر پیداست وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان در قیاس با سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد پیگیر موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیست. چندی پیش بود که علی چگنی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به سوال خبرنگاری مبنی بر اینکه چه زمانی سامانه به راه خواهد افتاد؟ اظهار کرده بود، کارهای ایجاد سامانه املاک و اسکان درحال انجام است. او این را هم گفته بود که وزیر راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر با حکمی مسوولیت ایجاد این سامانه را به سازمان ملی زمین و مسکن محول کرده‌ و بخش‌های مختلف وزارتخانه نیز با آنها همراهی و هماهنگی خواهند کرد. با این حال پیگیری‌ها از سازمان ملی زمین و مسکن هم نشان می‌دهد که این سازمان هنوز موضوع ایجاد سامانه را جزو اولویت‌های ضرورت‌دار خود قرار نداده و شاید با وضع موجود نتوان به همین زودی شاهد راه‌اندازی سامانه بود. همان‌گونه که حمیدرضا عظیمیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن هم گفته است این سازمان به تازگی کار مربوط به سامانه را آغاز کرده‌ است. وی افزوده است: راه‌اندازی این سامانه مقداری طول می‌کشد چراکه که باید دستگاه‌های دیگر ازجمله شهرداری‌ها و اداره ثبت و دارایی کمک کنند. در این سامانه جامع قرار است، اطلاعات تمام زمین‌ها و ساختمان‌های مسکونی کشور ثبت شود. ما نیز باید معماری این سایت را طراحی کنیم و برای آن نیاز به مشاور کار بلد داریم. برنامه داریم در آینده نزدیک مشاوران را انتخاب کنیم تا آنها معماری سامانه را طراحی کنند سپس نسبت به نوشتن برنامه و خرید تجهیزات اقدام خواهیم کرد. گرچه می‌توان از سخنان مسوولان وزارتخانه متبوع عباس آخوندی این برداشت را کرد که موضوع ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان به این زودی‌های به نتیجه نخواهد رسید ولی به هر حال تاکنون اغلب آنها با تایید این نکته که راه‌اندازی این سامانه به عهده وزارت راه و شهرسازی است، پیگیری آن را وعده داده‌اند. با این حال اخیرا شخص وزیر راه و شهرسازی سخنانی را مطرح کرد که بسترساز ایجاد این شائبه بود که گویی این وزارتخانه قصد پیگیری موضوع سامانه را ندارد. عباس آخوندی با بیان اینکه راه‌اندازی سامانه به عهده سازمان امور مالیاتی است این را هم گفته بود که وزارت راه و شهرسازی در این زمینه آمادگی همکاری با سازمان امور مالیاتی را دارد!

البته این سخنان بلافاصله با واکنش‌های متعددی روبه‌رو شد. یکی از واکنش‌ها مربوط به سازمان امور مالیاتی بود. یکی از معاونان این سازمان بعد از سخنان آخوندی اعلام کرد که طبق قانون ایجاد سامانه به عهده وزارت راه ‌و شهرسازی است. علاوه بر این یکی دیگر از مهم‌ترین واکنش‌ها هم مربوط احمد توکلی، ‌اقتصاددان و نماینده پیشین مجلس است. او که اعلام کرد از وزیر مسکن به دادستانی شکایت کرده این موضوع را هم مطرح کرد که پیگیر ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان خواهد بود. در همین راستا احمد توکلی درباره دلیل شکایت خود از آخوندی به «تعادل» توضیح داد:«برای من جای سوال وجود دارد که چگونه وزیری دو سال بعد از ضرورت اجرای قانون توسط وزارتخانه متبوعش طوری سخن می‌گوید که گویی در جریان قانون نیست؟» طبق تبصره 7 ماده 169مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر 6 ماه پس از تصویب قانون مالیات‌های مستقیم(31/4/1394) سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. بنابراین از زمانی که باید این قانون اجرا می‌شد بیش از دو سال گذشته با این حال تاکنون  به نتیجه نرسیده است.

توکلی ادامه داد: مساله اینجاست که علاوه بر همه مضرات رعایت نکردن قانون، تاخیر اجرای آن فقط برای سال اول 320میلیارد تومان خسارت زده است. ادامه این وضعیت خسارت بیشتری به کشور وارد خواهد کرد بنابراین ما در دید‌بان شفافیت و عدالت موضوع را بررسی کرده و تصمیم گرفته شد با استناد به ماده 274 قانون مالیات‌های مستقیم از وزیر راه شکایت شود چراکه در بند 3 مقرر شده است: «امتناع از انجام تکالیف قانونی مبنی بر ارسال اطلاعات مالی موضوع مواد 169و 169مکرر به سازمان امور مالیاتی کشور و وارد کردن زیان به دولت با این اقدام جرم شناخته شده و مرتکب یا مرتکبان را مستحق مجازات‌های درجه 6 شمرده است».این اقتصاددان مسوولان تکالیف قانونی که به نفع مردم است را اجرا کنند. من در این زمینه با شخص رییس قوه قضاییه صحبت کرده و امیدوارم رسیدگی لازم صورت گیرد و همچنان موضوع ایجاد سامانه املاک و مسکن را پیگیری خواهم کرد تا بتوانم زمینه‌یی ایجاد کنم که وزارت راه و شهرسازی در ایجاد سامانه تعجیل کند.