پيش بيني 5 ماه آینده بازار ملک با تحليل 6 سال اخير

اقتصاد گردان - شهلا روشنی: تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران از انجام معاملات خرید مسکن در مهرماه با قیمت شهریورماه حکایت دارد. بانک مرکزی در حالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته‌شده در مهرماه امسال را معادل ۴ میلیون و ۷۸۹ هزار تومان اعلام می‌کند که در شهریورماه نیز متوسط قیمت قطعی خرید مسکن در شهر تهران معادل ۴ میلیون و ۷۵۶ هزار تومان به ثبت رسیده بود. این اعداد به‌وضوح نشان می‌دهد که اختلاف قیمتی این دو ماه حدود 0.7 درصد بوده و براساس همین آمارهای قیمت مسکن در مهر امسال نسبت به مهر سال گذشته حدود 8.7 درصد رشد داشته است.

همچنین براساس این آمارها، تعداد معاملات خرید مسکن در مهرماه ۹۶ به ۱۳ هزار و ۸۱۵ فقره رسید که این تعداد حدود 11.1 درصد نسبت به معاملات شهریورماه کاهش داشته است. اگرچه این کاهش همواره به علت اتمام فصل جابه‌جایی معقول به نظر می‌رسد، اما افزایش قیمت مسکن در بازار رسمی به میزان 0.7 درصد منطقی به نظر نمی‌رسد؛ و این مورد می‌تواند نگرانی‌هایی را برای متقاضیان آتی مسکن به همراه داشته باشد. اما در این میان، معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل معادل 34.4 درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده پیشروی بازار مسکن در فاز رونق اندک است.

 مسکن خارج از نرخ تورم نخواهد بود

در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه منتظر خروج از رکود بدون رونق هستیم، گفت: با توجه به عوامل متعدد مانند مازاد مسکن، نبود سرمایه‌گذار جدی در حوزه ساخت‌وساز و نبود متقاضی توانمند در بازار، بخش مسکن هرگز نمی‌تواند به دوران طلایی خود یعنی سال‌های 89 و 91 برسد.

وی با اظهار کرد: افزایش قیمت‌ها نیز خارج از نرخ تورم نخواهد بود و به نظر می‌رسد رشد 0.7 درصدی قیمت مهرماه نسبت به شهریور مقوله‌یی کاملاً هیجانی است و تئوری منطقی ندارد. این مورد به دلیل کاهش نرخ سود بانکی بود.

این مدیرعامل شرکت ساختمانی در ادامه با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در مقطع کنونی چیزی جز ضرر برای سرمایه گذران ندارد، گفت: امیدوارم سال‌های رکود مسیر سرمایه‌گذاری در ساخت صرفاً مسکنی را تغییر دهد، زیرا ما در این بخش به ‌اشتباه رسیدم.

وی در پاسخ به این سوال که پس کسانی که به دنبال ساخت‌وساز هستند چه گزینه‌هایی پیش رو دارند، گفت: بافت‌های فرسوده و پروژه‌های عمرانی می‌تواند مقاصد جدیدی برای این افراد باشد. این کارشناس مسکن در ادامه با بیان اینکه دوران طلایی ساخت‌وساز و سودهای ده‌ها برابری به اتمام رسید، گفت: دوران رکود باعث شد ساخت‌ و ساز از نگاه سوداگرانه به مصرفی تغییر مسیر دهد. وی درنهایت گفت: اگر مالکان در انتظار سودهای چندین برابری از بازار کنونی مسکن هستند کاملاً در اشتباه‌اند. بنابراین پیشنهاد بنده به عنوان یکی از فعالان این حوزه این است که مالکان به سودهای منطقی بسنده کرده و املاک را در اختیار متقاضیان مصرفی قرار دهند، زیرا تنها راه بازگشت سرمایه‌های بلوکه‌شده عرضه منطقی مسکن است.

 آینده بازار خودرو در انتظار مسکن

در ادامه همین مبحث، حجت عزیزی، کارشناس اقتصاد مسکن با تحلیل بازار مسکن تهران گفت: در حال حاضر به علت کاهش نرخ سود بانکی املاک ارزان‌قیمت با افزایش قیمت روبرو شده و با افزایش حجم معاملات در این مناطق روبرو شده‌ایم. حجت عزیزی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی باعث تثبیت قیمت مسکن در شمال شهر و افزایش قیمت املاک جنوب شهر شده است، گفت: از آنجایی‌که نرخ سود بانکی به سرمایه‌های سبک قابل‌توجه نیست، بسیاری از مردم با خروج سرمایه‌های زیر 200 میلیون تومانی خود و تزریق این ارقام به املاک ارزان‌قیمت باعث رشد حضور تقاضا و درنهایت افزایش قیمت 20 درصدی در این املاک شده‌اند.

وی گفت: در حال حاضر، بازار مسکن، از خط اتوبان همت به پایین، با افزایش قیمت و هجوم تقاضا روبرو شده است. این کارشناس اقتصاد بازار مسکن اظهار کرد: به نظر می‌رسد این روند افزایش تقاضا در املاک زیر 300 میلیون تومانی در پایان سال ادامه‌دار باشد. اما بدون تردید عرضه این املاک باعث بازگشت بازار مسکن به دوران طلایی نخواهد شد. عزیزی بابیان اینکه قیمت‌های مسکن همواره از اواخر دی‌ماه به بازار ارائه می‌شود، گفت: به نظر می‌رسد از دی‌ماه امسال شاهد افزایش قیمت نسبی بازار مسکن باشیم. یعنی تا شب عید ما با انبوهی از تقاضا و عرضه در این بازار روبرو خواهیم بود. نایب‌رییس سابق سازمان نظام‌مهندسی تهران با اشاره به اینکه بازار املاک ریز متراژ برای تحلیل رونق یا رکود بازار کفایت نمی‌کند، خاطرنشان کرد: بیشتر املاک ریز متراژ به لحاظ قیمتی و متراژی به عنوان ریگلاتور افزایش تقاضای مصرفی به شمار می‌رود.

وی در نهایت گفت: دیگر شاهد هیجانات تهاجمی در بخش مسکن نخواهیم بود. زیرا مسکن به عنوان یک بازار اشباع شده و با خروج تدریجی تقاضای مصرفی از حالت سرمایه‌پذیری خارج خواهد شد. به نظر می‌رسد، بازار مسکن نیز آینده‌یی همانند بازار خودرو داشته باشد.

در همین زمینه، برهان محمودی، کارشناس برنامه‌ریزی شهری نیز با بیان اینکه بازار مسکن در ماه‌های گذشته دستخوش تغییرات متعددی شده است در خصوص پیشینه روند معاملات مسکن در 8 ماه اخیر گفت: در 4 ماه ابتدایی سال متاثر از انتخابات ریاست‌جمهوری و همچنین فرارسیدن ماه مبارک رمضان، بازار مسکن روند کاهشی را طی کرد. به این صورت که در اردیبهشت‌ماه بیش از 16 هزار و 700 واحد مسکونی معامله شد که نسبت به فروردین‌ماه سال جاری رشد کم‌نظیر 203 درصدی را شاهد بودیم.

وی گفت: هرچند که ماه‌های فروردین هرسال به دلیل شرایط خاص و وجود تعطیلات متعدد، جزو آمارهای اثرگذار معاملات مسکن محسوب نمی‌شود. از سوی دیگر، علت افزایش ناگهانی معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه نگرانی خریداران و فروشندگان از آینده بازار بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری بودند که به همین دلیل بسیاری از افرادی که قصد خرید یا فروش واحد مسکونی داشتند، از بیم وقوع اتفاقات نگران‌کننده در انتخابات ریاست‌جمهوری، اقدام به معامله مسکن کردند که نتیجه آن رشد فزاینده معاملات مسکن در دومین ماه سال جاری بود.

وی بابیان اینکه در خردادماه و تیرماه که همچنان تب‌وتاب انتخابات ریاست‌جمهوری و همچنین تعیین وزیر مرتبط با بخش مسکن مبنی بر ادامه سیاست‌های موجود یا تغییر آن باقی ماند، اظهار کرد: حجم معاملات با کاهش نسبی مواجه بود. به عنوان نمونه حجم معاملات مسکن در خردادماه امسال نزدیک به 15 هزار و 700 واحد مسکونی بود که کاهشی بیش از 6 درصد نسبت به اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود.

وی گفت: همچنین در تیرماه نیز بیش از 14 هزار و 700 واحد مسکونی خریدوفروش شد که این کاهش در حدود 6 درصد محاسبه می‌شود. اگرچه بسیاری از فعالان اقتصادی معتقدند رکود یا رونق بازار مسکن را باید با بررسی وضعیت ماهانه بازار نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن سنجید که در این صورت به دلیل کاهش بسیار کم‌حجم معاملات خرداد و تیرماه امسال نسبت به ماه‌های مشابه در سال 95، کاهشی در حد به ترتیب 0.5 و 2.5 درصد را نشان می‌دهد، با ‌وجود این، میزان کاهش معاملات ملک در نیمه نخست سال که به عنوان دوره زمانی استقبال از بازار مسکن شناخته می‌شود، عجیب به نظر می‌رسد. محمودی گفت: این روند کاهش در مردادماه متوقف شد و ناگهان با خریدوفروش بیش از 18 هزار و 300 واحد مسکونی در پنجمین ماه سال که رشدی حدوداً 24 درصدی نسبت به تیرماه و همچنین حدوداً 10 درصدی نسبت به اردیبهشت‌ماه ـ به عنوان پر معامله‌ترین ماه نسبت به 4 ماهه اول سال 96 در بخش مسکن- رشد فزاینده‌یی را شاهد بود؛ اما بر اساس آمار بانک مرکزی، معاملات مسکن در ماه‌های شهریور و مهر ما روند کاهشی را مجدداً به خود دید.

وی بابیان اینکه بازار مسکن رشد مردادماه را به دلیل استقبال از صندوق مسکن یکم و ورود بسیاری از ثبت‌نام‌کنندگان در این صندوق در پایان سررسید یک‌ساله انتظار آنها به بازار مسکن بود گفت: این رشد در طول شش‌ماهه دوم سال جاری با شیب کند ادامه یافت.

محمودی گفت: کاهش معاملات در شهریور و مهر، به دلیل دست نگه‌داشتن خریداران و فروشندگان مسکن از عرضه و تقاضای مسکن در پی نگرانی خانواده‌ها از بازگشایی مدارس است.

وی تصریح کرد: این روند در سال‌های گذشته نیز وجود داشته و خانواده‌ها برای دستیابی به وضعیت پایدار اسکان در آستان بازگشایی مدارس و دانشگاه‌ها از جابه‌جایی اجتناب می‌کنند.

این کارشناس مدیریت شهری گفت: روند کاهش معاملات مسکن در مهرماه نیز به دلیل آغاز ماه‌های محرم و صفر است که ایرانیان به‌صورت سنتی چندان تمایلی به خریدوفروش مسکن در این ماه‌ها ندارند. وی در نهایت گفت: انتظار می‌رود روند کاهش معاملات مسکن در آبان ماه نیز ادامه یابد ولی این روند در ماه‌های منتهی به سال جاری روند افزایشی خواهد داشت.

 سیگنال رشد قارچی بنگاه‌ها

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس دیگر بازار مسکن در تحلیل آمار و ارقام بازار مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون و سبقه اسبق وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته گفت: تا پیش از سال ۹۱ در هر خیابان از هرچند مغازه یک بنگاه معاملات ملکی بود. گاهی در همین شهر تهران و در نقاط پرتراکم مثل نواب از هر سه مغازه یک بنگاه معاملات ملکی وجود داشت. سود سرشار ساخت و دلالی در بخش مسکن، عامل اصلی این رشد در بخش املاک بوده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی سودبخش مسکن در آن دوران بیش از ۲ برابر سودبخش صنعت بوده. نتیجه این رونق عجیب و رشد حبابی، رکود ۴ سال اخیر بخش مسکن است.

عطا آیت‌اللهی افزود: در واقع حجم بالای معاملات مسکن و رونق آن در سال‌های ۸۵ تا ۹۰ بیشتر معلول سفته‌بازی بوده است تا عدم توازن عرضه و تقاضا. از این رو، تعداد زیاد بنگاه‌های معاملات ملکی نشانی از آن بحران قریب‌الوقوع بوده است.

وی بابیان اینکه در همان دوران تعداد بانک‌ها و موسسات اعتباری و شعب آن به‌شدت در کشور افزایش یافت و در هر خیابانی چندین شعبه بانک تاسیس شد، گفت: این در حالی بود که تولید ناخالص داخلی کشور میانگین رشدی بیش از ۴درصد نداشت.

آیت‌اللهی گفت: مگر حجم تولیدات و مبادلات کشور چقدر افزایش‌یافته بود که به این حجم از بنگاه معاملات پول (بانک‌ها و موسسات اعتباری) احتیاج بود؟ جالب آنکه باوجود همین رشد قارچ گونه و افزایش بیش‌ازحد نقدینگی به‌واسطه آن، کماکان بنگاه‌های اقتصادی با مشکلات عدیده تامین سرمایه در گردش مواجه بوده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه با این اینکه در آن دوران بر اساس آمارهای بانک مرکزی سودآوری تجارت پول 5.3برابر تولید صنعتی بوده بود، گفت: درواقع به ترجمان همان قاعده ساده، این ازدیاد بیش ‌از حد شعب بانکی معنایی جز بروز فساد از طریق تجارت پول نداشت و جالب آنکه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های بانک‌ها و مطالبات مشکوک الوصولشان در حال حاضر به سفته‌بازی خودشان در بازار مسکن بازگشت. البته در مورد شرکت‌های بیمه‌یی نیز باید گفت که این شرکت‌ها نیز در آینده نزدیک دچار مشکلات شده و باید منتظر بحران در این صنعت نیز بود! به‌هرحال این بحران‌ها زاییده سیاست‌گذاری‌های نادرست دوران رونق نفتاند و سوداگران پول و مسکن را می‌توان به‌راحتی در مالکین شرکت‌های بزرگ ساختمانی و بانک‌های متعلق به نهادهای عموماً شبه‌دولتی یافت. حال تصور کنید، شخصی با وابستگی به همین نهادها و شبکه‌های رانتی به دنبال رفع بحران در این حوزه‌ها باشد! سوال این است؛ حل بحران ما یا آن‌ها؟

 مسکن نیازمند اصلاح زیرسازی

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه به‌هرحال مشکل مسکن نیازمند اصلاح زیرسازی است، گفت: بطور حتم با ارائه مسکن مهر خالی از سکنه، ساخت املاک مصرفی در بافت‌های فرسوده باعث کاهش تقاضا و افزایش فاصله تقاضا باعرضه می‌شود.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن هیچگاه به رونق قبلی و رشد قیمتی سابق بازنمی‌گردد، تصریح کرد: در حال حاضر بازار مسکن با انبوهی از املاک روبرو است که تمام بخش تقاضا و دهک‌های مختلف را پاسخ می‌دهد (از بازار لوکس تا بازار مسکن مهر) . بنابراین با توانمندسازی بخش تقاضا می‌توانیم رونقی به بازار املاک ساخته‌شده بدهیم و با درآمد حاصل از آن شروع به سرمایه‌گذاری در تولید، صنعت یا ساخت‌وساز متفاوت از مسکن مثل حوزه عمرانی و عمومی خواهند بود. در حال حاضر بخش بزرگی از حوزه عمرانی کشور همانند جاده، ریل و اصلاح بافت فرسوده مغفول مانده است.

آیت‌اللهی در نهایت گفت: بازار مسکن در آینده همراه بارونق در بخش مسکونی خواهد بود و به لحاظ اشباع مسکن در این بخش ساخت‌وساز تغییر جهت خواهد داد.